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Certos princípios são verdadeiros ao comprar um propriedade de investimento, quer pretenda tornar-se um magnata do imobiliário ou simplesmente complementar o seu rendimento. A compra de aluguéis estáveis e com fluxo de caixa que podem fornecer uma renda passiva previsível ano após ano deve estar no topo da lista de como escolher um imóvel para aluguel. Embora os investidores adotem abordagens diferentes para conseguir isso, regras específicas tendem a se aplicar a todos os aluguéis. Aqui estão os principais fatores.
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“Localização, localização, localização” é provavelmente a máxima mais importante e bem usada na compra de imóveis, especialmente imóveis para aluguel. Você quer investir em um área onde as pessoas querem morar para que você possa gerar fortes aluguéis anuais. Isso geralmente significa proximidade a centros de emprego, transporte e boas escolas, e em um baixo índice de criminalidade vizinhança. Se você está comprando um aluguel por temporada, as regras mudam. Geralmente estão perto de locais turísticos ou áreas de grande beleza natural, como lagos, praias, campos ou parques temáticos.
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Fluxo de caixa é o nome do jogo quando se trata de escolher imóveis para alugar. No entanto, há outras coisas a considerar. Se você colocar o fluxo de caixa acima de tudo, poderá ter um despertar rude. Os bairros recebem classificações de classe de propriedade de A a D, e a qualidade e a renda do inquilino são incluídas na decisão. Esses bairros C e D, no papel, têm excelente fluxo de caixa porque as casas são baratas.
Da mesma forma, as propriedades elegíveis para programas governamentais, como a Seção 8, indicam que uma casa pode gerar um determinado número de aluguel mensal, o que indica que essas propriedades podem ser lucrativas. De fato, quando administrados corretamente com inquilinos rigorosamente selecionados, eles podem fornecer uma boa renda para muitos proprietários.
No entanto, quando esses bairros também estão associados a taxas de criminalidade mais altas, isso pode afetar adversamente a receita de aluguel através de danos materiais, vagas, despejos e execuções hipotecárias, e muitos inquilinos não estão dispostos a viver nessas áreas. Assim faz mais sentido fazer pesquisa completa e comprar em bairros de melhor classe, onde os preços dos imóveis são mais altos e o fluxo de caixa mensal é tecnicamente menos, mas o pool de inquilinos é mais estável, resultando em maior valorização e fluxo de caixa ao longo tempo.
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O Estratégia BRRRR defende a compra de um imóvel alugado que precisa de reparo por um preço com desconto, depois renovando-o e, assim, agregando valor e patrimônio, alugando-o e fazendo um refinanciamento em dinheiro para repetir o processo. Requer uma análise minuciosa dos bairros comparáveis para avaliar um preço preciso para sua propriedade e uma boa estimativa do orçamento de reforma. Uma maneira de economizar nos custos de fechamento é obter a licença do seu corretor de imóveis para acompanhar regras em constante mudança e renuncie ao pagamento de uma comissão completa.
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O financiamento é outro componente chave para aumentar o fluxo de caixa em uma propriedade alugada. Descontar em um 401K ou vender ações é uma forma de garantir o fluxo de caixa máximo comprando uma propriedade por dinheiro, mesmo que isso signifique pagar ganhos de capital ou pagar a multa pela venda de seus ativos. Uma herança ou poupança também permitirá que você compre sua primeira propriedade em dinheiro, permitindo que você faça um refinanciamento de saque para financiar compras futuras.
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Embora uma conhecida rede de cafés e donuts possa alegar que os Estados Unidos operam com seus produtos, os Estados Unidos, na verdade, operam com crédito. Se você tiver um bom crédito, poderá se qualificar para hipoteca taxas, o que se traduz em maior fluxo de caixa. Portanto, antes de investir em um imóvel alugado, certifique-se de que seu crédito é excelente.
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Comprar uma propriedade de 1 a 4 unidades com uma hipoteca FHA permite que você coloque 3,5% de desconto morando em uma unidade e alugando as outras, pagando assim sua hipoteca e economizando dinheiro para compras futuras. Morar no mesmo prédio que seus inquilinos também permite que você fique de olho em reparos e possíveis problemas, economizando dinheiro ao eliminar a necessidade de uma empresa de administração de imóveis.
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vale a pena fazer o seu trabalho de casa em bairros potenciais ao escolher onde comprar um aluguel. Consulte jornais locais e sites de planejamento urbano para ver quais empresas estão chegando a uma área. Se a Amazon planeja abrir um centro de atendimento, por exemplo, um número garantido de funcionários estará procurando um lugar para morar. O mesmo vale para novos hospitais, universidades, centros de reforma e redes de cafeterias. Por exemplo, o corredor tecnológico em Austin, Texas, viu a cidade explodir com novas moradias. Os aluguéis e os preços dos imóveis também dispararam.
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Ter a equipe imobiliária certa - um credor, advogado, corretor de títulos e corretor de imóveis - ajudará você a simplificar o processo de compra. Converse com outros investidores locais e peça referências. Você descobrirá que certas equipes trabalham rotineiramente umas com as outras, o que facilita a sua vida por não ter que atuar como coordenador.
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Se você tem um emprego em tempo integral, mora fora do estado ou não quer lidar com a supervisão diária de sua propriedade alugada, você vai querer contratar um profissional respeitável. empresa de administração de imóveis. Pergunte em reuniões de investidores imobiliários, faça pesquisas online, entreviste vários candidatos, pergunte referências e faça sua lição de casa para garantir que a empresa escolhida tenha as credenciais certas para fazer o trabalho. Espere pagar pelo serviço de 8 a 10 por cento do aluguel bruto. Esse número pode diminuir à medida que você expande seu portfólio de propriedades.