Foto: istockphoto.com
Embora o lucro gerado pelo investimento imobiliário seja frequentemente chamado de renda “passiva”, os proprietários não podem adotar uma abordagem relaxada para administrar seus negócios. Para o sucesso, leis e protocolos específicos devem ser seguidos. Ignore-os, e a ruína, em vez da riqueza, pode estar à frente. Aqui estão algumas das principais coisas para prestar atenção quando investindo em imóveis residenciais.
Foto: istockphoto.com
A menos que você seja um empreiteiro ou investidor experiente, você deve sempre pagar por uma propriedade completa inspeção antes de comprar um imóvel alugado. Defeitos visíveis, como marcas d'água de vazamentos, mofo e deterioração geral, são facilmente detectados, mas você terá que saber sobre os problemas ocultos, como vazamentos em canos e fiação defeituosa. Sua inspeção deve incluir um vídeo para observar a funcionalidade das linhas de esgoto que ligam a casa à rua. Se estiverem corroídos ou bloqueados, os reparos podem custar milhares de dólares, arruinando seu fluxo de caixa nos próximos anos. Uma simples inspeção de US$ 500 a US$ 1.000 pode detectar esses problemas facilmente.
RELACIONADO: 9 coisas a considerar antes de escolher um imóvel para alugar
Foto: istockphoto.com
Um robusto seguro a apólice é um amortecedor que protege o proprietário de ser processado se uma catástrofe acontecer em seu prédio, como um incêndio ou ferimentos em um inquilino. Infelizmente, muitos proprietários adotam uma atitude de que “isso nunca vai acontecer comigo” e compram a apólice de seguro mais barata que podem encontrar. Esta é uma área onde você não pode economizar. O investimento imobiliário é uma profissão altamente litigiosa e uma área em que você provavelmente deve comprar mais seguros do que o necessário.
RELACIONADO: Seguro do proprietário vs. Seguro residencial: qual é a diferença e qual você precisa?
Foto: istockphoto.com
Possuir um imóvel alugado em seu próprio nome expõe você a uma ação judicial em que seus bens pessoais (sua casa, carro e economias) estão em risco caso você seja processado. Coloque sua propriedade em uma LLC ou outra entidade corporativa e certifique-se de não misturar fundos entre suas contas pessoais e contas comerciais para evitar a exposição a um processo judicial. Formas adicionais de proteção incluem holdings e fundos que podem operar além de uma LLC.
RELACIONADO: O melhor software de gerenciamento de propriedades
Foto: istockphoto.com
um vago aluguel unidade pode trazer uma onda de desespero nos proprietários que querem compensar suas despesas com aluguel. Isso pode fazer com que eles ignorem os protocolos de triagem de inquilinos. Não seja um deles. Depois que um inquilino está em sua unidade, é difícil retirá-lo, portanto, certifique-se de fazer uma verificação completa de crédito e emprego/renda antes de permitir que ele se mude. Pode custar um pouco mais inicialmente, mas a renda regular do aluguel mais do que compensará.
RELACIONADO: Como uma estratégia abrangente de aluguel de curto prazo pode aumentar sua receita de aluguel
Foto: istockphoto.com
O lado sem glamour de ser um senhorio está cuidando de reparos mundanos, como banheiros entupidos e telhados com vazamentos. Ignore-os por sua conta e risco. Você precisa ter um caixa dois para isso e parte do orçamento de sua renda de aluguel para manutenção. Caso contrário, sua procrastinação pode irritar seus inquilinos e possivelmente resultar em uma reclamação na cidade que pode resultar em multa. Negligenciar a manutenção também pode prejudicar a integridade do seu prédio, levando a reparos mais sérios.
RELACIONADO: O grande debate: você pode melhorar demais uma casa?
Foto: istockphoto.com
Ao despejar um inquilino, a menos que você saiba exatamente o que está fazendo, gaste um pouco mais de dinheiro e contrate um advogado para cuidar do processo. Mesmo um pequeno deslize clerical pode resultar na permissão do inquilino de permanecer em sua propriedade por mais tempo sem pagar o aluguel.
RELACIONADO: A regra dos 70% na inversão da casa, explicada
Foto: istockphoto.com
Existem várias vantagens financeiras em possuir imóveis geradores de renda, sendo a mais óbvia a depreciação. Contrate um contador experiente com conhecimento profundo de imóveis para ajudá-lo a realizar todas as deduções fiscais possíveis.
RELACIONADO: As partes de sua propriedade que você pode (e não pode) alugar para inquilinos
Foto: istockphoto.com
Alguns investidores ficam um pouco excessivamente zelosos ao preencher suas declarações fiscais e reivindicar reparos e/ou despesas de investimento que superam em muito seus aluguéis. Por exemplo, participar de uma conferência de investimento imobiliário em locais exóticos sem provas adequadas pode resultar em uma auditoria do IRS. Procure um contador experiente para entender qual é a quantidade aceitável de deduções imobiliárias a serem reivindicadas.
Foto: istockphoto.com
Má qualidade reparos em um aluguel voltará para assombrá-lo financeiramente e possivelmente legalmente. Contrate empreiteiros profissionais e qualificados para fazer seus reparos se precisar de ajuda para fazê-los corretamente. Isto é especialmente verdadeiro quando se trata de instalações elétricas e hidráulicas.
RELACIONADO: Sem dinheiro? Veja como você ainda pode virar uma casa
Foto: istockphoto.com
Na pressa de aumentar suas propriedades de aluguel, muitos investidores procuram sacar e refinanciar seus aluguéis existentes para financiar novos negócios. Quando feito corretamente, isso pode ajudá-lo a alcançar a liberdade financeira rapidamente, mas quando feito incorretamente, por excesso de alavancagem, você está criando um castelo de cartas financeiro que pode desmoronar caso alguns de seus aluguéis permaneçam vagos ou precisem de recursos consideráveis renovações. Portanto, em vez de tentar dimensionar o número de unidades rapidamente, você deve se concentrar em obter o fluxo de caixa máximo de os que você possui atualmente e, em seguida, gerar mais renda economizando ou ganhando mais dinheiro para financiar seu próximo compras.
RELACIONADO: 5 opções de financiamento para iniciar sua carreira de investimento imobiliário
Foto: istockphoto.com
Isso está intimamente relacionado ao ponto anterior. Sua taxa de juros determina quanto será o pagamento da hipoteca e, consequentemente, seu fluxo de caixa. Se seu taxa é muito alta e você não puder alugar sua propriedade o suficiente para cobrir suas despesas gerais, você estará em apuros. Muitas pessoas que seguem o método BRRRR (comprar, reabilitar, alugar, refinanciar, repetir) de investir emprestaram dinheiro duro para inicialmente comprar e reformar a casa. Então, durante os recentes aumentos nas taxas de juros, eles descobriram que não poderiam refinanciar sua casa por uma taxa de juros que lhes permitisse ter caixa positivo com seu investimento. É por isso que prestar atenção às taxas de juros é crucial ao comprar uma propriedade para investimento.
RELACIONADO: As melhores garantias residenciais para proprietários
Foto: istockphoto.com
A garantia de casa dá tranqüilidade aos proprietários e inquilinos. Eles podem custar de US $ 500 a US $ 1.000 por ano e cobrem reparos na maioria dos principais aparelhos, bem como problemas menores. Normalmente, o proprietário pagará uma taxa de serviço por cada visita – cerca de US$ 50 a US$ 75 – mas não será responsável pela maior parte do custo. A garantia também pode cobrir a substituição de itens importantes, como aquecedores de água e fornos, caso não possam ser reparados. Isso mais do que paga a própria garantia. No entanto, as garantias não podem ser adquiridas quando algo dá errado. Geralmente, há um período de espera de 30 dias após a compra da garantia antes que você possa solicitar um reparo. Independentemente disso, eles valem o investimento.
RELACIONADO: Resolvido! O que fazer se você não pode (ou não quer) vender sua Flip House