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Quando os compradores começam a comprar uma primeira casa, o financiamento pode parecer um grande e avassalador mistério. A compra de uma casa provavelmente custará mais dinheiro do que eles já gastaram em um lugar ao mesmo tempo, e o medo de cometer um erro caro em algum lugar do processo é real. A pré-qualificação permite que um potencial proprietário aprenda como obter pré-aprovação para um empréstimo à habitação. A pré-qualificação e a pré-aprovação da hipoteca podem ajudar os compradores a sentir que têm um melhor controle sobre como o financiamento para sua nova casa funcionará e podem ajudá-los a sentir que superou o primeiro obstáculo no processo de compra de casa. Esses dois termos são usados on-line e por amigos e vizinhos como se significassem a mesma coisa, mas não: Pré-qualificação significa que os compradores em potencial forneceram ao credor informações gerais sobre sua situação financeira e a faixa de preço em que gostariam de comprar, e o credor deu ao mutuário em potencial uma ideia aproximada de quanto ele pode conseguir emprestar; pré-aprovação significa que o banco verificou as reivindicações de um possível comprador, verificou seu crédito e realmente aprovou o mutuário para um determinado valor do empréstimo (com algumas condições). Em um mercado de vendedores restrito, ter uma pré-aprovação em mãos ao fazer uma oferta pode fazer a diferença entre um comprador conseguir a casa que ama ou não.
De um modo geral, a maioria dos credores irá pré-qualificar os compradores - ou seja, verificar o que um comprador relatou a eles sobre renda, dívidas, saúde geral do crédito e faixa de preço de casas que o comprador está interessado em comprar - e faça uma estimativa informada sobre o valor do empréstimo ao qual ele pode se qualificar, fornecendo todas as informações. Isto é o Primeiro passo ao solicitar um empréstimo hipotecário. Depois disso, se o comprador desejar prosseguir com o credor, ele enviará documentação adicional de suporte ao aplicativo e consentirá com uma verificação de crédito. O credor irá então considerar o pedido do comprador e, se o credor estiver convencido de que é um bom risco financeiro a assumir, emitirá uma pré-aprovação para um empréstimo.
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Reservar um tempo para se pré-qualificar para um empréstimo imobiliário é um ótimo primeiro passo a ser dado ao iniciar o processo de compra de uma casa. É fácil fazer compras on-line e ver belas casas, mas comprar antes de o comprador ter feito uma verificação da realidade em termos do que eles realmente podem pagar e que tipo de hipoteca eles podem qualificar pode levar a desapontamento. À medida que os compradores iniciam sua pesquisa, escolher alguns credores e solicitar a pré-qualificação pode fornecer uma estimativa em tempo real do que eles podem pedir emprestado e quanto custará. Os potenciais mutuários fornecerão aos credores muitas informações: renda, histórico de crédito e no que eles acreditam sua pontuação de crédito, o nível de dívida que carregam e os pagamentos que devem fazer todos os meses e qualquer custo adicional ativos. Esta etapa geralmente pode ser concluída por telefone ou online. O credor aceitará de boa fé a avaliação do comprador sobre sua situação financeira e emitirá uma pré-qualificação, que é o melhor palpite do credor sobre quanto dinheiro ele provavelmente estará disposto a emprestar. Os compradores podem então comparar as pré-qualificações de vários credores e começar a comprar casas no faixa de preço com a qual eles se sentem mais confortáveis, dadas as estimativas fornecidas.
Com uma carta de pré-qualificação em mãos, os compradores podem começar a procurar uma casa com segurança e estarão em uma posição melhor do que um comprador sem um caso eles inesperadamente encontrem a casa perfeita antes que seu pedido de empréstimo possa prosseguir avançar. A próxima etapa, no entanto, colocará o comprador em uma posição ainda mais forte. A pré-aprovação é a segunda etapa na aquisição de um empréstimo hipotecário: os compradores darão aos credores permissão para executar uma verificação formal de crédito. Essa verificação de crédito aparecerá em seu relatório de crédito, mas os compradores podem solicitar pré-aprovação em vários credores no mesmo período de 30 dias sem prejudicando seu crédito, pois as verificações de crédito executadas por cada credor serão contadas como parte do mesmo processo de solicitação aos olhos do crédito agências. Em seguida, o comprador fornecerá documentação adicional (contracheque, etc). O resultado será uma carta formal declarando que o comprador está aprovado condicionalmente emprestar uma certa quantia de dinheiro. Isso mostra que o banco avaliou o comprador e determinou que tipo de hipoteca e quanto de empréstimo o comprador provavelmente se qualificará. Não é uma garantia, no entanto, que o empréstimo será desembolsado no valor declarado, ou mesmo de todo. Por exemplo, uma vez pré-aprovado, um comprador não deve solicitar cartões de crédito com saldo alto ou fazer um empréstimo para automóveis porque isso alterará o saldo de seu relatório de crédito. Além disso, a casa que um comprador eventualmente decide comprar pode precisar atender a certos critérios para que o empréstimo seja desembolsado no valor aprovado. A melhor parte da pré-aprovação é que o credor está aprovando um valor provável do empréstimo, mas o comprador não tem absolutamente nenhum compromisso com o credor; se o comprador decidir ir com um credor diferente ou não for o momento certo para eles comprarem uma casa, eles estão livres de obrigações contratuais.
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Como a pré-qualificação é baseada em informações que o comprador relata ao credor, é rápido; às vezes, a pré-qualificação pode ser concluída em um único telefonema. Outras vezes, pode levar algumas horas enquanto o credor executa seus números, mas a pré-qualificação geralmente pode ser concluída em um dia.
A pré-aprovação tem mais partes móveis. Primeiro, o credor executará o relatório de crédito do comprador e obterá a pontuação e o histórico. Isso será adicionado à documentação fornecida pelo comprador e inserida no sistema do credor. Um representante estudará a documentação do comprador, fará as contas para considerar sua relação dívida/renda, sua saúde de crédito e sua probabilidade de pagar o empréstimo, considere o risco de inadimplência do comprador e empacote um valor de empréstimo e uma taxa de juros estimada para o comprador avaliar. A pré-aprovação é então enviada ao comprador como uma carta formal em papel timbrado do credor para que o comprador use ao fazer ofertas de casas. Essas etapas levam tempo para execução e aprovação, portanto, podem demorar um pouco mais para serem concluídas e analisadas, às vezes até 10 dias úteis.
Além do histórico de crédito do comprador, os credores desejarão criar um perfil financeiro de um comprador para que sua pré-qualificação seja a mais precisa possível sem executar verificações de crédito formais. O credor perguntará a um potencial mutuário sobre sua situação financeira e esperará alguns detalhes nas respostas. Os compradores precisarão saber sua renda, ter acesso a suas informações bancárias (às vezes incluindo saldos correntes e de poupança) e sua pontuação de crédito aproximada. Idealmente, um comprador teria verificado sua própria pontuação de crédito vários meses antes para iniciar o processo de compra de casa, dando-se tempo para corrigir quaisquer erros em seu registro de crédito e tomar medidas para melhorar sua pontuação de crédito para que possam ter uma pontuação precisa.
Embora a pré-qualificação não exija a documentação desses números, é importante ser honesto e o mais preciso possível: ocultar a verdade ou encobrir itens negativos em uma pontuação de crédito não ajudarão, porque assim que um comprador passar para a pré-aprovação, o credor exigirá a documentação de todas as informações passadas junto. Deixar de ser franco nesta fase quase certamente será descoberto na próxima etapa e provavelmente resultará na rejeição do pedido de empréstimo.
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Os compradores precisam fornecer documentação específica das reivindicações e estimativas que fizeram no processo de pré-qualificação assim que avançam para a pré-aprovação. Primeiro, eles consentirão com uma verificação de crédito. Além disso, os documentos comprovativos fornecerão uma imagem clara da saúde financeira do comprador. Os recibos de pagamento por pelo menos 30 dias, às vezes 60, lideram a lista para que os credores possam verificar a renda. Se o comprador for autônomo, o credor pode exigir mais documentação de renda. Será necessária uma listagem de contas bancárias e extratos dessas contas bancárias. Isso parece invasivo para muitos compradores: por que eles deveriam compartilhar suas transações bancárias com estranhos? Como esses estranhos estão se preparando para emprestar ao comprador uma quantia significativa de dinheiro, o credor é direito de ver como o comprador administra suas finanças: a conta cai para $ 10 antes de cada nova contracheque? Grandes quantias de dinheiro são transferidas para dentro e para fora? Esta informação é legitimamente importante ao avaliar a probabilidade de um comprador pagar um empréstimo, então desconfortável ou não, o comprador deve fornecer as informações. Completando a lista está uma cópia da declaração de imposto W-2 do comprador para o ano anterior.
Alguns credores exigirão mais, dependendo da situação do comprador. Se o comprador já possuir outra propriedade, o credor exigirá cópias dos documentos de hipoteca ou títulos dessas propriedades. Uma lista de outros ativos e também pode ser necessária uma lista de despesas mensais não incluídas em outra parte do pacote de inscrição.
Ao comprar ativamente uma casa, especialmente no mercado de vendedores, o primeiro comprador a aparecer com uma oferta em mãos pode não ser o vencedor. Os vendedores desse tipo de mercado podem se dar ao luxo de considerar várias ofertas para sua casa e precisa avaliar a oferta de preço da casa e a probabilidade de que o contrato de venda seja concluído. Mesmo quando o mercado não está inclinado para os vendedores, um vendedor terá que considerar a segurança de uma oferta antes de aceitá-la e retirar a casa do mercado. Se um vendedor estiver olhando para três ofertas - uma sem suporte do credor, uma com pré-qualificação e uma com pré-aprovação - o comprador com pré-aprovação para uma hipoteca parecerá muito oferta mais forte e segura porque um credor estudou o comprador e afirmou que ele é um risco “bom” ou “seguro” e pode emprestar a quantia de dinheiro indicada em sua pré-aprovação carta. A próxima escolha seria o comprador com pré-qualificação, porque isso significa que o comprador é sério e começou tomar medidas para garantir o financiamento e que o banco considerou o comprador digno o suficiente para estimar o valor que poderia emprestar. Não é tão forte quanto uma pré-aprovação, mas está à frente do último comprador, sem nenhuma indicação de que eles começaram a trabalhar com os credores. A pré-qualificação é um excelente passo para os compradores aprenderem quanto podem pedir emprestado e pode ser especialmente útil para um comprador ao escolher uma faixa de preço para casas a considerar. A pré-aprovação fornecerá a maior alavancagem quando o comprador realmente fizer uma oferta por uma casa.