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Jean Nayar é um agente imobiliário licenciado da Bond New York e autor de vários livros sobre decoração e design, incluindo Projeto Casa Feliz (Filipacchi Publishing, 2013).
Com quase um terço das vendas de casas neste país consistindo em propriedades em algum estágio de execução hipotecária no último trimestre, comprar uma casa hipotecada é uma ótima maneira de conseguir um ótimo negócio em um casa. Mas as casas hipotecadas que foram abandonadas ou negligenciadas por meses - ou mesmo anos - muitas vezes vêm com custos ocultos que podem transformar essa barganha em um poço de dinheiro. Aqui, um grupo de especialistas oferece as melhores dicas sobre as etapas a serem seguidas se você estiver no mercado de uma casa hipotecada.
“Por cerca de $ 300 a $ 400 dólares, um inspetor residencial pode fornecer um relatório completo sobre a estrutura, componentes mecânicos e principais da casa e da propriedade ”, diz Greg Herb, um corretor de imóveis licenciado e dono de
Herb Real Estate em Boyertown, Pensilvânia. Charles Gifford, inspetor residencial licenciado e proprietário da Amerispec em Jacksonville, Flórida, concorda, acrescentando que um inspeção residencial por um inspetor residencial devidamente credenciado lhe dará "uma imagem melhor do que você está comprando e fornecer-lhe a estrutura para priorizar seus reparos - ou ir embora se for muito para lidar. ”Muitos estados exigem que os vendedores de bens imóveis preencham uma Declaração de Divulgação de Propriedade do Vendedor (SPDS) como parte de qualquer transação. “O SPDS normalmente revela quaisquer defeitos materiais conhecidos relacionados à propriedade e fornece ao comprador um histórico perspectiva da casa, sua manutenção, bem como quaisquer reparos ou acréscimos realizados sob a propriedade anterior ”, diz Erva. Freqüentemente, porém, essas declarações têm certas exclusões, como quando uma casa é transferida entre marido e mulher ou entre irmãos. Outra exclusão comum é quando um terceiro vendedor, como um banco ou instituição de crédito, possui a propriedade como resultado de uma execução hipotecária. “Quando você compra uma propriedade em execução hipotecária de um banco que nunca esteve em sua casa, você perde a perspectiva histórica como um comprador ”, diz Herb, que acrescenta que uma inspeção residencial pode ajudá-lo a aprender sobre as mudanças que podem ter ocorrido ao longo da vida do propriedade.
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De acordo com Gifford, que também é membro do American Society of Home Inspectors (ASHI), se você planeja comprar uma casa que está desocupada por vários meses, “a primeira coisa que você deve perguntar é:‘ São os utilitários ligado? '”Em casas hipotecadas em muitas partes do país,“ a água está desligada, as armadilhas estão cheias de materiais ecológicos anticongelante e as linhas de água podem ser pressurizadas com ar ou sopradas e totalmente drenadas ”, para evitar que os tubos congelem e quebrem, explica Gifford. Antes de uma inspeção residencial, as linhas precisarão ser verificadas e energizadas. E, de acordo com Gifford, você pode precisar de um eletricista licenciado para conduzir uma verificação de segurança na eletricidade da propriedade antes que a energia seja restaurada. “Cada município tem suas próprias regras”, diz ele, “e os compradores de fora da cidade podem ser obrigados a pagar uma taxa para ligar energia e as coisas podem ficar complicadas se houver três ou quatro concessionárias para ligar antes de você conseguir tudo operativo. Um bom agente imobiliário deve ser capaz de fornecer referências. ”
Os problemas mais catastróficos em casas abandonadas ou hipotecadas geralmente são causados por encanamentos quebrados ou vazamentos. “Às vezes, quando você cavar sob a superfície de um vaso sanitário com vazamento que foi mal reparado, você descobrirá que não só tem que substituir a curva de chumbo, mas também pisos inteiros, vigas de piso e parede de gesso que está podre ou contém mofo ", diz Matthew Barnett, inspetor residencial licenciado e proprietário do Brooklyn, em Nova York Inspetores de construção precisos. Um membro da ASHI, Barnett diz que controlar um problema de molde pode custar algo em torno de algumas centenas dólares a $ 20.000 - $ 30.000 ou mais para reparar e substituir pisos inteiros e paredes feitas de gesso ou drywall.
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“Em casas abandonadas com sistemas de ar forçado, sujeira e detritos e até mesmo pequenos animais se acumulam nos dutos”, diz Barnett, “e se a umidade estiver ao redor de caldeiras ou fornalhas por longos períodos de tempo, os trocadores de calor podem corroer e você precisará substituí-los completamente. ” Isso pode custar entre US $ 3.000 e US $ 5.000, diz ele, dependendo do tipo de sistema que você vai necessidade. “Alguns serviços públicos não acenderão a luz piloto dos sistemas de gás se os filtros estiverem sujos para a segurança contra incêndios,” acrescenta Andrea Johnson, uma corretora de imóveis licenciada com sede em Portland, Oregon, membro fundador e sócia do Parceiros REO dos EUA. Isso significa que você precisará assumir as despesas de limpeza para testar se eles estão funcionando.
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“Quando os proprietários simplesmente desistem e param de cuidar de sua casa, haverá muitos problemas de manutenção, como a necessidade de limpar o calhas, limpar detritos do telhado, cortar a vegetação alta e calafetar / selar ladrilhos em chuveiros e banheiras ”, diz Gifford, que acrescenta que em certas áreas problemáticas, não é incomum descobrir que aparelhos, unidades de condensação e acessórios de teto foram removidos completamente. De acordo com Barnett, "reparos baratos, como o uso de fita adesiva ou massa de encanador em um tubo com vazamento ou não profissional fiação de um ventilador ”também pode levar a problemas mais profundos, como mofo ou riscos de incêndio, que podem exigir reparos caros no linha.
“Temos a tendência de ver de tudo - telhados ruins, problemas estruturais, danos causados pela água e outros itens de reparo de alto custo”, diz Gifford. “Em climas áridos, como o Texas, as fundações das casas precisam ser regadas ou podem rachar e arruinar a casa”, acrescenta Johnson. Para uma casa com piscina, Barnett recomenda entrar em contato com um serviço de piscina para ter certeza de que a tubulação subterrânea e o equipamento não estão rachados ou entupidos. “Uma inspeção normal da casa cobrirá as condições gerais de bombeamento e filtragem, a área do pátio, pedras de cobertura e skimmers, mas um serviço de piscina pode tentar colocar o sistema em funcionamento para ver se há algum dano significativo ao equipamento ”, ele diz. Se houver um problema, o proprietário pode dar-lhe crédito para que volte a funcionar corretamente.
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Especialmente para casas com mais de 20 anos, Johnson sugere investir em uma inspeção de esgoto. “As linhas podem ser rompidas pelas raízes das árvores”, diz ela, “ou podem não estar devidamente conectadas aos sistemas públicos”. As linhas também podem estar apodrecidas, obstruídas ou danificadas. Uma empresa de encanamento pode passar uma câmera de vídeo pela linha para determinar sua condição.
“Muitos municípios têm regulamentação sobre a manutenção de propriedades”, diz Herb. “Se um banco possui uma propriedade, geralmente mantém um cronograma de corte de grama, mas se não o fizer, o a prefeitura pode penhorar a propriedade se tiver que fazer a manutenção do gramado ”, afirma. “Qualquer número de outras garantias pode ter sido colocado na propriedade por empreiteiros não pagos, serviços públicos, associações de proprietários e semelhantes”, diz Johnson. Antes de fechar uma propriedade, você precisará certificar-se de que todos os ônus sejam minuciosamente investigados por você e um oficial de titulação e reparados antes que o título possa ser transferido do proprietário anterior para você.
“Muitas casas estão em um sistema de chave mestra”, diz Johson. “Isso significa que inúmeros corretores, empreiteiros, avaliadores e outras pessoas podem ter essa chave.” Se você comprar uma casa hipotecada, ela aconselha proteger você e sua propriedade instalando imediatamente novas fechaduras com novas chaves antes de você se mudar.
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