A: Agentul dvs. imobiliar este înțelept să vă încurajeze să includeți asigurarea ipotecară în planul dvs. de buget - nu pentru că veți absolut nevoie, dar pentru că nu veți ști sigur până când nu vă completați bugetul și nu vă dați seama ce fel de împrumut veți avea lua. Dar nu vă supărați și nu luați-o personal - cerințele de asigurare ipotecară nu se bazează exclusiv pe creditul dvs. și, în unele cazuri, cerințele nu sunt deloc legate de credit. Dar ce este asigurarea ipotecară?
În timp ce termenul „asigurare ipotecară” seamănă foarte mult cu alte tipuri de polițe pe care le puteți deține, cum ar fi asigurarea pentru proprietari, asigurarea de sănătate sau asigurarea auto, este nu chiar la fel
. Aceste politici au scopul de a vă proteja financiar în cazul în care vă confruntați cu un furt sau un dezastru, vă îmbolnăviți sau vă implicați într-un accident de mașină. Aceștia rambursează asiguratului cheltuielile aferente cauzate de evenimentele acoperite. Asigurarea ipotecară nu protejează împrumutatul; îl protejează pe creditor. Creditorii de împrumuturi pentru locuințe determină care debitori sunt cel mai puțin probabil să nu plătească plățile ipotecare, dar există întotdeauna un risc pentru creditor că se va întâmpla ceva și compania ipotecară va rămâne cu un mare datorii nerecuperabile. Prin urmare, dacă un avans nu atinge standardul creditorului sau dacă împrumutatul alege anumite tipuri de împrumuturi, împrumutatul poate fi obligat să plătească asigurare ipotecară, care oferă protecție ipotecară pentru creditor. Pe măsură ce aflați despre asigurarea ipotecară, veți vedea două acronime: PMI, care înseamnă asigurare privată ipotecară, și MIP, care înseamnă prima de asigurare ipotecară. Funcționează similare, dar sunt destul de diferite în ceea ce privește modul în care sunt incluse în împrumuturile pentru locuințe.Publicitate
Majoritatea oamenilor au auzit la un moment dat că trebuie să aibă un avans de 20% și un credit perfect pentru a cumpăra o casă. Deși s-ar putea să fi fost așa odată, prețurile locuințelor contemporane fac ca aceste standarde să fie dificil, dacă nu imposibil, de atins pentru mulți cumpărători. Ca urmare, majoritatea creditorilor și-au redus cerințele pentru împrumuturi în general, iar guvernele federale, de stat și locale au implementat programe pentru a ajuta cumpărătorii care sunt mai puțin calificați ajung într-o casă mai devreme — ratele mai mari de proprietate sunt bune pentru economie, iar guvernul dorește să încurajeze oamenii să Cumpără. Totuși, chiar dacă un creditor dorește să ofere un împrumut unui cumpărător care se apropie, dar nu îndeplinește standardele creditorului, compania de creditare își asumă un risc enorm. Solicitarea debitorilor să achiziționeze o asigurare ipotecară are două scopuri: îi ajută pe cumpărătorii care probabil își vor putea face plățile la timp să cumpere o casă (chiar dacă creditul lor nu este ideal sau avansul lor este scăzut) și acoperă împrumutătorul în cazul în care un împrumutat nu este în plată, asigurându-l pentru soldul împrumutului neplătit.
Există unele programe locale care oferă împrumuturi debitorilor cu avans reduse care nu necesită asigurare ipotecară. Aceste programe sunt adesea administrate prin intermediul băncilor locale și impun debitorilor să fie rezidenți actuali ai localității sau statului în care este oferit programul. Acestea merită analizate dacă sunt disponibile, deoarece banii pe care împrumutatul îi poate economisi pe asigurarea ipotecară pot reduce timpul necesar pentru achitarea ipotecii. Cu toate acestea, este important ca cumpărătorii să analizeze îndeaproape toate condițiile împrumutului și să se asigure că nu plătesc o rată a dobânzii mai mare pe durata împrumutului, ceea ce ar putea anula orice economii.
Publicitate
Unele întrebări despre asigurarea ipotecară nu pot primi răspuns până când împrumutatul nu stabilește ce fel de împrumut ipotecar va alege. Dacă se califică pentru a ipoteca convențională, au un credit mare și au un avans de 20 la sută din costul casei, ei ar putea să aleagă un credit ipotecar care nu implică deloc asigurare ipotecară. Mulți debitori au credite grozave, dar nu au reușit să economisească un avans de 20%, ceea ce este de înțeles – chiriile mari, datoria la împrumuturi pentru studenți și alte cheltuieli pot îngreuna economisirea. Acei debitori trebuie să demonstreze că își vor putea face plățile lunare și că vor avea în continuare o pernă confortabilă; în acest caz, li se poate oferi un împrumut convențional cu avertismentul că achiziționează PMI sau asigurare privată ipotecară.
Pentru debitorii cu scoruri de credit mai mici, venituri generale mai mici sau avansuri foarte mici, un împrumut FHA poate fi alegerea potrivită. Împrumuturile FHA sunt oferite de către creditori în cooperare cu Autoritatea Federală pentru Locuințe, care garantează împrumuturile astfel încât riscul general pentru creditor să fie redus. Pentru a compensa costul acestui program, debitorii FHA trebuie să plătească un MIP sau o primă de asigurare ipotecară.
„Zona de siguranță” pentru creditori este atunci când raportul împrumut-valoare (LTV) este de 80% sau mai mic - cu alte cuvinte, atunci când suma de bani datorată este mai mică de 80% din valoarea totală a casei. Dacă împrumutatul are un scor de credit care îndeplinește cerințele împrumutătorului, poate alege adesea un jos plată între 5 și 19,99 la sută, atâta timp cât sunt dispuși să cumpere credit ipotecar privat asigurare. PMI se ridică, de obicei, la undeva între 1 și 3% din prețul de achiziție al casei, iar costul va fi adăugat la plata ipotecară lunară în fiecare lună până când LTV este mai mic de 80 la sută. În acel moment, împrumutătorului i se cere să anuleze automat asigurarea PMI, ca parte a Legii privind protecția proprietarilor. Acest act prevede că, odată ce plata în avans plus suma principalului împrumutului pe care a plătit-o debitorul este egal cu 22% din valoarea casei. prețul de cumpărare, creditorul trebuie să anuleze automat asigurarea, astfel încât împrumutatul să nu plătească pentru asigurarea pe care nu trebuie să o facă avea. Un avantaj suplimentar al Legii privind protecția proprietarilor este că anularea PMI este legată de prețul de cumpărare al casei și nu de valoarea actuală, deci chiar dacă prețurile locuințelor au crescut și valoarea reală de piață a locuinței a crescut, anularea PMI se va face în funcție de ceea ce a plătit cumpărătorul. Împrumutații pot fi proactivi și pot solicita ca PMI să fie anulat atunci când au capitalul propriu ajunge la 20 la sută, dar se va anula automat la 22 la sută ca un sistem de siguranță.
Publicitate
Există patru tipuri de PMI. Primul, și cel mai frecvent utilizat, este PMI plătit de împrumutat. Aceasta este forma standard în care împrumutatul plătește în fiecare lună până când ajunge la 22% capital propriu, moment în care anularea PMI are loc automat. Unii creditori vor permite anularea mai devreme în anumite circumstanțe; dacă valoarea locuinței s-a schimbat semnificativ, împrumutatul poate să o evalueze și să solicite împrumutătorului să elibereze mai devreme obligația PMI. În caz contrar, singura modalitate de a anula PMI înainte de a ajunge la capitalul propriu necesar este refinanțarea, dar aveți grijă să vă asigurați că costul refinanțării nu este mai mare decât costurile PMI.
Foto: depositphotos.comCumpărătorii care au numerar suplimentar la semnarea documentelor ipotecare ar putea fi interesați de asigurarea ipotecară cu primă unică. Această opțiune permite împrumutatului să plătească în avans întreaga primă PMI într-o singură plată, mai degrabă decât să o distribuie peste plățile lunare. Aceasta este o formă de asigurare mai puțin obișnuită, deoarece motivul pentru care majoritatea cumpărătorilor au nevoie de asigurare este că nu au suficient avans pentru a o evita. În unele cazuri, totuși, debitorii pot transfera costul plății forfetare în ipoteca în sine, astfel încât să nu fie nevoiți să vină cu bani suplimentari. Avantajul acestui tip de PMI este că reduce plățile lunare, dar dezavantajul este semnificativ - dacă împrumutatul refinantează sau are nevoie să vândă casa, plata în avans nu este rambursabilă, astfel încât împrumutatul va pierde bani în tranzacţie.
Și mai puțin obișnuită este asigurarea ipotecară plătită de creditor. Aceasta sună ca o afacere grozavă - asigurarea ipotecară pe care creditorul o plătește pare cea mai bună! În realitate, creditorul va plăti costul primelor PMI în schimbul unei rate mai mari a dobânzii pe durata împrumutului. Deoarece rata dobânzii este unul dintre termenii împrumutului, nu un cost suplimentar, asigurarea ipotecară plătită de creditor nu poate fi anulată atunci când împrumutatul atinge 20% capital propriu; împrumutatul este blocat cu dobânda mai mare până când împrumutul este achitat sau refinanță. Deoarece plățile lunare vor fi mai mici fără costul PMI adăugat, cumpărătorii își pot permite să împrumute mai mult, iar dacă își pot planifica refinanțarea în câțiva ani, aceasta poate fi o opțiune de economisire a banilor.
Publicitate
Asigurarea ipotecară split-premium este cel mai puțin frecvent tip de PMI, dar poate fi utilă în anumite situații. Dacă raportul datorie-venit al împrumutatului este mare, împrumutătorul va analiza îndeaproape plățile lunare totale pentru a vedea ce procent din venitul său lunar va merge către plata datoriilor. Creșterea creditului ipotecar cu câteva sute de dolari pe lună cu PMI plătit de debitor poate duce la refuzul creditorului să împrumute destui bani pentru a cumpăra casa. Asigurarea ipotecară cu primă fracționată este un sistem comun în care împrumutatul plătește o parte din asigurarea ipotecară în avans - o sumă mai mică decât ar plăti cu PMI cu primă unică. dar suficient pentru a compensa cuantumul primelor lunare, menținând costurile inițiale mai mici decât ar fi cu asigurarea ipotecară cu primă unică, dar reducând plățile lunare.
împrumuturi FHA au un set diferit de cerințe față de alte programe de împrumut, inclusiv un alt tip de asigurare ipotecară. Programul de împrumuturi FHA a fost conceput pentru a ajuta împrumutații cu avansuri mici - până la 3,5% pentru debitori cu scoruri de credit mai mari de 580 și până la 10% pentru debitorii cu scoruri de credit între 500 și 579. Creditorii ipotecari tradiționali necesită de obicei un scor de credit de cel puțin 620, așa că acest program este extrem de util pentru cumpărătorii cu istoric de credit redus sau credit care este reparat. FHA garantează împrumutul, astfel încât creditorul are un risc mai mic, dar în schimb, debitorii trebuie să plătească MIP.
Foto: depositphotos.comMIP este similar cu PMI, dar există câteva diferențe critice. În primul rând, la fel ca PMI cu prima divizată, MIP este plătit în două părți: Împrumutații vor plăti o taxă în avans la închiderea împrumutului și apoi vor plăti o primă mai mică în fiecare lună pe lângă împrumutul obișnuit plată. Dacă un împrumutat se luptă să vină cu plata la închidere, va avea opțiunea de a transfera acea plată în suma împrumutului, dar apoi va plăti dobândă pentru aceasta. Totuși, cea mai semnificativă diferență dintre MIP și PMI este că MIP nu poate fi anulat. Asigurarea nu este condiționată de cantitatea de capital pe care o are un împrumutat în casă, de scorul său de credit sau de valoarea acasă — pur și simplu, este un cost pe care împrumutatul îl plătește pentru a compensa riscul pe care l-au luat creditorul și FHA la extinderea împrumut. Singura modalitate de a anula MIP este refinanțarea împrumutului. Dacă ați avut anterior un împrumut FHA, aceasta este o schimbare; înainte de 2013, asigurarea ipotecară pentru împrumuturile FHA putea fi anulată când capitalul propriu atingea 20%, la fel ca PMI. Schimbarea a făcut mai ușor pentru debitorii FHA să-și permită plățile lunare, reducându-le cu plata în avans, dar a blocat plățile lunare pe toată durata împrumutului.
Publicitate
Nu toate programele de credit ipotecar necesită asigurare ipotecară. Unele programe locale și de stat au programe destinate cumpărătorilor care altfel nu și-ar putea permite să cumpere o casă într-un mod care nu include asigurarea ipotecară. Împrumuturile VA și USDA, care sunt programe federale administrate prin Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA și Departamentul Agriculturii din SUA, au cerințe foarte specifice și nu includ asigurarea ipotecară.
Împrumuturile VA sunt destinate membrilor activi sau pensionari din serviciul militar și familiilor acestora. The conditiile imprumuturilor să abordeze problemele care sunt unice pentru membrii serviciului militar, cum ar fi nevoia frecventă de a schimba locația, uneori fără finalizarea vânzării casei anterioare și anii de câștig și economii la care militarii au renunțat în interesul serviciu public. Adesea, nu este necesară nicio plată în avans și pot fi acordate dobânzi favorabile. VA sprijină împrumuturile pentru a reduce riscul pentru creditor. Deși împrumuturile VA nu necesită asigurare ipotecară, ele necesită ceea ce se numește „comision de finanțare”, care este plătită la închiderea ipotecii. Taxa de finanțare poate fi inclusă în suma ipotecară, ceea ce poate crește costurile totale, dar avantajul de a nu avea nevoie de un avans poate face ca costul general puțin mai mare să merite.
Foto: depositphotos.comîmprumuturi USDA sunt orientate către cumpărători cu venituri medii și mai mici care sunt dispuși să cumpere o casă în zone rurale sau mai puțin dezvoltate. Scopul împrumuturilor este dublu: USDA a dorit să crească ratele de proprietate în aceste zone pentru a revitaliza orașele și prin eliminarea obstacolelor comune Proprietatea de locuințe, cum ar fi plata în avans mare și cerințele ridicate pentru scorul de credit, și-a dat seama că ar putea atrage cumpărătorii care îndeplineau acele condiții să le amplifice și să le îmbunătățească. zone rurale. Drept urmare, împrumuturile USDA prezintă un risc destul de ridicat pentru creditori; debitorii au venituri mai mici, fac avans redus sau deloc, pot avea credit discutabil, iar programul necesită rate mai mici ale dobânzii și perioade lungi de rambursare. Deoarece USDA garantează împrumuturile, creditorii sunt dispuși să participe la program. Nu este necesară asigurarea ipotecară, dar similar împrumuturilor VA, împrumuturile USDA necesită o taxă de finanțare. Este mic – prima inițială la momentul închiderii este de 1% din suma împrumutului, iar apoi finanțarea anuală comisionul, care va fi plătit în fiecare an prin plata ipotecară lunară, este de 0,35 la sută din împrumutul rămas echilibru. Taxa inițială poate fi, de asemenea, inclusă în suma împrumutului.
Publicitate
Există o mulțime de variabile, dar cât este de fapt asigurarea ipotecară? Este o idee bună ca cumpărătorii să încerce să rezolve acest lucru în timp ce își determină bugetul pentru o casă, deoarece poate face o mare diferență în plata lunară și înțelegerea costurilor îi pot ajuta pe împrumutați să ia decizii cu privire la cât de multă locuință pot cumpăra și cât doresc să ofere drept avans plată.
În cazul unui împrumut FHA, costul MIP se va baza în întregime pe valoarea împrumutului. Plata în avans va fi de 1,75 la sută din valoarea împrumutului. Plățile lunare vor fi determinate de suma de bani împrumutată și de durata termenului de rambursare, dar această sumă va fi inclusă în documentele de închidere și nu se va modifica pe parcursul rambursării termen.
Foto: depositphotos.comPMI este determinat cu un calcul mai complex. Valoarea împrumutului este în continuare factorul de bază; în general, costurile PMI vor scădea între 0,22% și 2,25% din totalul creditului. În cazul în care debitorul aterizează în acest interval, se va baza pe scorul său de credit și pe raportul LTV. Pentru a estima costul asigurării, împrumutatul trebuie să determine valoarea proprietății (nu costul - valoarea, care este determinată dintr-o evaluare). Împrumutatul trebuie să stabilească care va fi avansul și să scadă din suma pe care intenționează să o ofere pentru casă; aceasta este suma împrumutului. Iată unde se complică: împrumutatul va trebui să-și dea seama de LTV, lucru pe care îl poate face împărțind suma împrumutului la valoarea casei din evaluare. Apoi vor înmulți acest număr cu 100 pentru a găsi LTV-ul. Dacă numărul este de 80 la sută sau mai mic, nu va fi necesar niciun PMI.
Publicitate
Dacă numărul este mai mare de 80 la sută, împrumutatul va trebui să consulte graficul procentual PMI al creditorului sau ratele PMI. Majoritatea creditorilor le au la dispoziție pentru a le revizui debitorilor. Împrumutatul poate cere, de asemenea, creditorului său un procent estimat pe baza scorului său de credit și a sumei aproximative a împrumutului. Acest procent înmulțit cu suma totală a împrumutului va fi prima anuală PMI. Împrumutatul poate împărți apoi la 12 pentru a vedea care va fi plata lunară.
Dacă împrumutatul nu are acces la procentul său, poate folosi numerele de la capătul superior și inferior al intervalului pentru a-și calcula propriul interval; pot efectua aceste calcule folosind numerele procentuale de 0,22 și 2,25 pentru a vedea posibilitățile ridicate și scăzute. Pe baza LTV-ului și a cunoștințelor debitorului cu privire la scorul său de credit, aceștia pot evalua în ce interval s-ar putea situa.
Calcularea costului asigurării ipotecare poate ajuta împrumutații să facă alegeri mai bune cu privire la cât își pot permite să cheltuiască pentru o casă, deoarece bugetarea unui credit ipotecar nu este doar despre împrumutul în sine; totalul plăților lunare va determina cât de confortabil va putea împrumutatul să se descurce în noua casă și se conectează direct la probabilitatea lor de neplată. Plata lunară va consta dintr-o parte din principalul împrumutului, plata dobânzii, asigurarea proprietarilor de locuințe -deoarece creditorii solicită, în general, debitorilor să aibă asigurare pentru proprietari pentru a-și proteja garanția, iar majoritatea creditorilor preferă ca debitorii să plătească asigurarea pentru proprietari ca parte a plata lor ipotecară lunară, pe care creditorul o va folosi apoi pentru a plăti prima de asigurare a proprietarilor de locuințe – și PMI sau MIP. În plus, debitorii ar trebui să ia în considerare costurile aproximative ale utilităților, hrana, îmbrăcămintea și alte produse de necesitate, împreună cu alte plăți ale datoriilor. Luarea în considerare a tuturor costurilor lunare îi poate ajuta să-și dea seama cât de mult își pot permite să cheltuiască. Ghicitul poate duce la mari dificultăți după cumpărarea casei.
Publicitate
Odată ce împrumutatul a făcut calculele pentru a estima costul asigurării ipotecare și pentru a vedea care va fi plata ipotecarului (inclusiv dobânda și costul cea mai bună asigurare pentru proprietari), pot începe să caute o casă pe care o iubesc, care să se încadreze în bugetul lor.
Dezvăluire: BobVila.com participă la Amazon Services LLC Associates Program, o publicitate afiliată program conceput pentru a oferi editorilor un mijloc de a câștiga taxe prin conectarea la Amazon.com și afiliații site-uri.