Foto: istockphoto.com
A: Aceasta este o întrebare grozavă și cu siguranță nu ești primul care a întâlnit-o. Cumpărătorii de locuințe, în special cei care cumpără pentru prima dată, descoperă rapid că achiziționarea unei case este o combinație complexă de emoție și finanțe, iar când puneți aceste lucruri împreună, răspunsurile nu sunt întotdeauna ceea ce doriți fi. Pentru majoritatea cumpărătorilor de case, întrebarea nu este atât „câtă casă îmi pot permite”, cât este „cât ipotecă îmi pot permite”, deoarece foarte puțini cumpărători de locuințe pot achiziționa o casă cu numerar, așa că ipoteca va fi primul factor determinant în casa pe care o puteți permite. Procesul de evaluare a situației financiare pentru a crea o imagine realistă a cât de mult vă puteți permite să cheltuiți pentru o casă va necesita aflați puțin mai multe despre proces, precum și o evaluare sinceră a ceea ce puteți cheltui în timp ce lăsați suficientă pernă pentru a vă trăi viaţă.
Foto: istockphoto.com
Mulți cumpărători de locuințe încearcă să ghicească cât de mult își pot permite pentru o plată lunară a casei folosind o plată existentă a chiriei sau un calculator online prea simplu pentru credit ipotecar. Sunt locuri decente pentru a începe, dar cheltuielile lunare sunt mai complicate decât atât. Există patru componente care vor determina o imagine financiară completă. Venitul este primul și cel mai evident element. Suma de numerar care vine în fiecare lună este punctul de plecare pentru orice calcul, deoarece este numărul finit; În afară de a intra într-un fel de credit secundar (ceea ce nu este recomandabil), suma de bani care intră este suma de bani disponibilă pentru a acoperi toate cheltuielile în fiecare lună. Următoarea componentă de luat în considerare sunt economiile sau rezervele de numerar. Această sumă poate fi utilizată pentru a reduce valoarea creditului ipotecar prin creșterea avansului asupra locuinței sau pentru a reține ca fond de urgenta pentru reparatii sau plăți ipotecare în cazul pierderii locului de muncă. Datoria este, de asemenea, important de luat în considerare, deoarece cumpărătorul va trebui în continuare să facă plăți pentru lucruri precum împrumuturi pentru studenți sau împrumuturi auto în plus față de împrumutul ipotecar, iar creditorii pot fi precauți să acorde împrumuturi cumpărătorilor care au multe creanţă. În cele din urmă, sănătatea creditului cumpărătorului va juca un rol în câți bani este dispus să ofere un creditor pentru achiziția unei locuințe; în general, cumpărătorilor cu credit slab le va fi mai greu să găsească un împrumut și pot avea o rată a dobânzii mult mai mare decât cumpărătorii cu credit bun sau excelent.
Publicitate
A cumpăra o casă este scump, dar la fel este și a trăi într-una. Proprietarii de case trebuie să poată să-și furnizeze casele, să le întrețină și să le repare și să plătească pentru utilități și asigurări. Dar trebuie să aibă, de asemenea, suficienți bani pentru mâncare, îmbrăcăminte, plăți pentru mașini, cheltuieli de îngrijire a sănătății, cheltuieli de îngrijire a copiilor și multe altele. Cerința obișnuită este ca plata lunară a unui credit ipotecar, care include o parte din principalul împrumutului, dobânda, impozitele și asigurarea (uneori denumită PITI) trebuie să fie mai mică de 28 la sută din venitul brut al împrumutatului. De aceea, majoritatea creditorilor nu vor aproba credite ipotecare care vor avea ca rezultat plăți care vor depăși această sumă și de ce este atât de important ca un cumpărător de locuințe să estimeze cu exactitate care vor fi cheltuielile sale. Este mai bine să alegeți o casă în care să puteți locui mai ușor decât o casă care s-ar putea să se potrivească cu o imagine preconcepută a „casa de vis”, dar care va necesita o luptă constantă pentru a-l permite și a le întreține.
Foto: istockphoto.com
Majoritatea oamenilor nu au suficienți bani în economii pentru a cumpăra o casă definitiv. Chiar și cumpărătorii de locuințe care vând o casă în care au o mulțime de capitaluri proprii, de obicei, nu au suficiente pentru a cumpăra o casă în totalitate în numerar, cu excepția cazului în care își reduc semnificativ dimensiunea. Din acest motiv, majoritatea cumpărătorilor de case aleg un creditor de împrumut la domiciliu și a lua un credit ipotecar pentru a le ajuta să-și cumpere casa. Aceasta înseamnă că cantitatea de locuință pe care o pot cumpăra majoritatea oamenilor depinde de evaluarea creditorului cu privire la situația financiară a împrumutatului și de câți bani este pregătit să ofere creditorul ca urmare. În plus, un creditor va lua în considerare valoarea casei, de obicei printr-o evaluare. Acest lucru ajută la determinarea dacă prețul casei se compară cu alte proprietăți din vecinătate, ceea ce este important pentru că creditorul trebuie să își protejeze cheltuielile financiare în cazul în care împrumutatul nu este în plată și casa trebuie vândută pentru a recupera creditul creditorului. pierderi.
Publicitate
Cum decid creditorii care cereri de împrumut sunt riscuri bune și care nu? În primul rând, creditorii încep prin a evalua împrumutatul. Ei vor examina cu atenție venitul brut și scorul de credit al împrumutatului, ceea ce va oferi o imagine a modului în care mulți bani cu care împrumutatul trebuie să lucreze în fiecare lună și cât de bine și-a gestionat împrumutatul banii în trecut. Un scor bun de credit (de obicei 620 sau mai bun) le spune creditorilor convenționali că un împrumutat și-a gestionat în mod responsabil datoriile și obligațiile. Acest lucru nu înseamnă că raportul de credit trebuie să fie fără cusur. Mulți debitori au mici probleme în istoria lor de credit, dar dacă scorul general este solid, sunt mai probabile pentru a obține un împrumut și există mai multe programe în vigoare pentru a ajuta cumpărătorii ale căror probleme de credit sunt mai semnificative.
În continuare, împrumutătorul va examina pe cel al împrumutatului raportul datorie-venit (DTI), care este totalul tuturor plăților lunare ale datoriilor unui împrumutat împărțit la venitul brut lunar al acestuia. Această formulă include doar datorii, cum ar fi împrumuturile personale, împrumuturile pentru studenți și cardurile de credit. În general, creditorii doresc să vadă un DTI mai mic de 45 la sută, iar calcularea acestui număr va ajuta creditorul să decidă cât de mult își poate permite împrumutatul să plătească confortabil în fiecare lună. Ei vor examina orice datorii, cum ar fi garanțiile asupra veniturilor sau proprietăților și active suplimentare care ar putea adăuga venituri, dacă este necesar. În cele din urmă, creditorul va lua suma pe care consideră că o poate împrumuta în siguranță, pe baza criteriilor de mai sus, și luați în considerare cât costă proprietatea dorită și cât poate oferi împrumutatul ca jos plată. Suma împrumutului și avansul împreună vor reprezenta costul maxim al casei pe care un cumpărător își poate permite să o achiziționeze.
Publicitate
Acest lucru nu înseamnă că împrumutătorul va oferi întotdeauna maximul pe care un împrumutat l-ar putea plăti. Sunt luate în considerare informațiile de pe un raport de credit; dacă un împrumutat s-a luptat să țină pasul cu plățile datoriilor în trecut, un creditor ar putea oferi mai puțin decât maximul. Ratele dobânzilor vor fi ajustate în mod similar. Ratele dobânzilor se bazează pe o rată principală de piață, dar cât de mult alege creditorul să crească rata pentru un împrumutatul individual este direct legat de încrederea creditorului că împrumutatul își va face cu succes plăți la timp. Cu cât încrederea lor este mai mare, cu atât rata este mai mică. Împrumutaților pe care creditorii îi consideră cu risc mai mare li se vor atribui rate mai mari pentru a proteja investiția creditorului.
Foto: istockphoto.com
Ipotecile nu sunt unice pentru toate. Creditele ipotecare convenționale, la care se gândesc majoritatea oamenilor atunci când aud cuvântul, sunt destinate cumpărătorilor bine calificați, cu credit bun sau mare. Datorită acestui credit extraordinar, debitorii ipotecari convenționali pot reduce doar 3% din prețul casei și li se oferă totuși un rata scăzută a dobânzii — dar acești împrumutați vor trebui probabil să plătească pentru asigurarea ipotecară privată (PMI) până când vor atinge capitalul propriu de 20% marcă. Debitorii convenționali își pot valorifica creditul bun și pot pune mai puțini bani în schimbul plăților PMI în primii câțiva ani, permițându-le potențial să aleagă o casă mai scumpă. Pe de altă parte, dacă debitorii convenționali au fondurile necesare pentru a efectua un avans mai mare, ei pot reduce plățile lor lunare în ansamblu și plasează mai mult din plățile lor lunare către principalul împrumutului în loc de către PMI.
Alte programe de împrumut oferă debitorilor calificați avansuri și mai mici. Împrumuturile FHA fac posibil ca împrumutații cu mai puțini numerar disponibil pentru un avans și/sau scoruri de credit mai mici să cumpere o casă. Aceste împrumuturi sunt garantate de guvernul federal, care le permite creditorilor să ofere credite ipotecare debitorilor care prezintă o probabilitate mai mare de neplată cu un risc mai mic pentru creditor. Aceste împrumuturi permit împrumutaților cu scoruri de credit de până la 580 să plătească doar 3,5% ca avans și împrumutații cu scoruri de credit de până la 500 pot în continuare să obțină un împrumut ipotecar dacă sunt capabili să pună jos 10 la sută. Împrumutații FHA vor plăti o primă suplimentară de asigurare ipotecară (MIP) pe toată durata împrumutului lor, dar pot lua împrumutul, care probabil ar fi inaccesibil în caz contrar. Avansul mic permite împrumutaților FHA să aleagă o casă chiar dacă nu au numerar pentru a face o casă mare. avans, dar vor trebui să ia în considerare plățile MIP care vor face parte din luna lor cost.
Publicitate
Departamentul Afacerilor Veteranilor din Statele Unite (VA) oferă credite ipotecare fără avans, nu asigurare ipotecară, și rate ale dobânzilor foarte mici pentru membrii militari în serviciul activ și pensionari și familiile acestora. Aceste împrumuturi sprijină militarii care trebuie să se mute frecvent și nu au avut ocazia să economisească mult în timpul anilor de serviciu public, astfel încât costurile ipotecii (altele decât ipoteca în sine) sunt foarte mari redus. Din această cauză, debitorii care se califică pentru împrumuturi VA își pot permite uneori să aleagă o casă care costă puțin mai mult decât și-ar putea permite altfel; cu renunțarea la avans și cu ratele dobânzilor scăzute, aceștia pot împrumuta o sumă mai mare.
În cele din urmă, pentru a ajuta cumpărătorii cu venituri mici până la moderate să cumpere locuințe și pentru a crește populația comunităților rurale, Statele Unite ale Americii Departamentul Agriculturii (USDA) oferă sprijin federal pentru credite ipotecare pentru debitorii calificați din comunitățile rurale desemnate fără nicio reducere. plată. Dacă un cumpărător cu venituri mai mici dorește și poate să se mute într-o zonă rurală care este inclusă în acest program, absența o plată în avans și acceptarea unor niveluri de venit mai scăzute pot face posibilă deținerea de locuințe atunci când altfel nu ar fi avut-o fost. Programul de împrumut USDA face posibilă împrumutul pentru cumpărători care probabil nu s-ar fi calificat pentru un credit ipotecar în altă parte.
Mulți cumpărători pentru prima dată sunt surprinși să afle că plata lunară a creditului ipotecar este alcătuită din mult mai mult decât principalul împrumutului și dobânda. Există și alți factori de luat în considerare atunci când calculați plățile ipotecare lunare. Aproape toți creditorii solicită ca debitorii lor să aibă o asigurare pentru proprietari, care protejează atât debitorul, cât și creditorul: Dacă o casă arde sau este deteriorat într-o furtună și împrumutatul nu își poate permite reparațiile, este probabil să nu plătească împrumutul, iar creditorul nu va avea o casă de vânzare pentru a-și compensa pierderi. Asigurarea pentru proprietari reduce foarte mult probabilitatea ca acest lucru să se întâmple, astfel încât creditorii colectează o parte din prima anuală de asigurare în fiecare plată lunară și păstrați-o într-un cont numit cont escrow. Când factura de asigurare a proprietarilor de locuințe ajunge la scadență, creditorul o plătește din acel cont, asigurându-se că factura este plătită la timp și continuând acoperirea. Același concept se aplică impozitelor locale pe proprietate; dacă un proprietar de locuință nu plătește impozitele pe proprietate și locuința este confiscată, creditorul nu va avea nicio cale de atac. Împrumutații vor plăti o parte din impozitul estimat în contul de escrow în fiecare lună, iar creditorul va plăti factura fiscală. În funcție de tipul de credit ipotecar și de mărimea avansului, debitorii pot plăti credit ipotecar prime de asigurare sau plăți de asigurare ipotecară privată în fiecare lună pentru o parte sau toată ipoteca lor termen de rambursare.
Publicitate
Aceste numere se pot aduna rapid. Ratele de asigurare pentru proprietari și plățile fiscale vor varia în funcție de locația dvs.; un agent imobiliar local sau un birou al evaluatorului fiscal ar trebui să poată oferi cumpărătorilor o estimare bună a acestor costuri. Ratele de asigurare ipotecară se bazează pe un procent din suma totală a împrumutului. A Calculator de accesibilitate ipotecară, sau un „calculator pentru câtă casă îmi permit”, poate ajuta cumpărătorii să vadă ce costuri se vor adăuga la plata lunară, apoi să țină cont de acest lucru atunci când decid cât de mult își pot permite să împrumute.
Foto: istockphoto.com
Este o matematică simplă: mai multe camere au nevoie de mai multă mobilier, vopsea și decor, mai mult combustibil pentru încălzire și răcire, mai multă electricitate și mai multă muncă. Există mai multe piese de întreținut și reparat, iar toată vopsea și mobilierul vor avea nevoie de împrospătare și înlocuire periodică. Casele mai mari sunt pur și simplu mai scumpe de deținut. Atunci când iau în considerare cât de multă casă își pot permite, este important ca cumpărătorii să ia în considerare costurile pe termen lung, nu doar cheltuiala inițială de numerar și plata lunară necesară. În funcție de circumstanțe, ar putea fi o alegere mai bună să alegeți o casă mai mică, care este puțin mai luxoasă sau într-un cartier mai bun decât o casă mare care nu oferă mult peste dimensiunea sa. Casa mai mică poate fi mai ușor de gestionat pe termen lung.
Majoritatea agenților imobiliari le vor recomanda cumpărătorilor pre aprobat pentru un credit ipotecar înainte de a începe serios să cumpere o casă. De ce? Răspunde la întrebarea „la câtă ipotecă mă pot califica?” destul de definitiv. Preaprobarea înseamnă că un creditor a examinat toate documentele cumpărătorului și a aprobat condiționat împrumutul. Atâta timp cât nu se schimbă nimic, creditorul este pregătit să emită un credit ipotecar pentru o anumită sumă, cu anumiți termeni. Acest lucru nu este obligatoriu din partea cumpărătorului, dar îi oferă cumpărătorului o anumită certitudine că va avea un împrumut ipotecar și îi permite cumpărătorilor să includă aceste informații în ofertele pe care le fac pentru casele pe care ar dori să le cumpere, ceea ce poate fi un stimulent excelent pentru vânzător să accepte oferi. În plus, preaprobarea face ca numerele să fie reale. Cumpărătorul poate vedea exact cât de mult este aprobat să împrumute, să facă niște calcule și apoi să decidă un buget dur și rapid pentru cumpărături.
Publicitate
Doar pentru că un creditor este pregătit să ofere un împrumut într-o anumită sumă nu înseamnă debitor ar trebui să aleagă să cheltuiască toți banii disponibili. Aceasta este una dintre cele mai dificile părți ale achiziției unei case. Pentru unii cumpărători, scrisoarea de preaprobare pare un cec pe care pur și simplu îl pot cheltui, dar de fapt este momentul să se gândească bine și să elaboreze un buget realist. Odată ce un cumpărător are scrisoarea de preaprobare, acesta poate construi o estimare foarte realistă a plăților lunare. Ei își pot totaliza venitul lunar și își pot înregistra folosind suma maximă a împrumutului și să vadă ce a mai rămas. Un calculator online de venit lunar poate ajuta, în general, să contabilizeze toate aceste cheltuieli. Dacă acest număr nu este suficient de mare pentru a economisi pentru situații de urgență și pentru a acoperi unele cheltuieli neașteptate (deoarece proprietatea vine cu cheltuieli neașteptate), ajustați cifrele, reducând suma împrumutului până când perna financiară în fiecare lună este confortabil. Asta este cât de multă casă îți poți permite cu adevărat.
Publicitate
Dezvăluire: BobVila.com participă la Programul Asociaților Amazon Services LLC, o publicitate afiliată program conceput pentru a oferi editorilor un mijloc de a câștiga taxe prin conectarea la Amazon.com și afiliații site-uri.