Фото: istockphoto.com
А: Вы, конечно, не одиноки, пытаясь улучшить свой кредитный рейтинг или накопить на первоначальный взнос. В соответствии с Экспериан, почти треть потребителей в США имеют кредитный рейтинг 670 или меньше. Откладывать деньги на первоначальный взнос также сложнее, учитывая, что за последние 50 лет цены на жилье превышали доходы домохозяйств. Умный анализ недвижимости.
Попасть в дом, сдаваемый в аренду, может быть одним из способов запереть дом, который ты любишь при создании вашего кредита и капитала с ежемесячными платежами. Но прежде чем вы приступите к делу, давайте разберем, как работает арендная плата с выкупом, когда она может быть выгодна покупателям, а также условия соглашений об аренде с выкупом, которые вы захотите рассмотреть.
Читайте дальше, чтобы узнать, как сдать в аренду дом.
Аренда с выкупом — это договор, по которому покупатель соглашается сдать дом в аренду на определенный период времени, прежде чем он может приобрести недвижимость у арендодателя. Покупатель и продавец подписывают соглашение об аренде с выкупом, которое похоже на типичный договор аренды и включает такие условия, как срок аренды дома покупателем и стоимость аренды.
Типичные договоры об аренде с выкупом также включают такие детали, как Месячная плата пойдет на цену покупки дома, если арендатор имеет возможность отказаться от покупки дома, и на общую цену покупки.
СВЯЗАННЫЙ: Вот что означает рост цен на аренду для рынка жилья
Процесс не так прост, как кажется. На первый взгляд, аренда с выкупом работает, когда арендатор арендует дом у арендодателя до того, как у него появляется возможность купить недвижимость после истечения срока аренды. В некоторых, но не во всех, договорах аренды с выкупом процент от арендной платы арендатора идет на первоначальный взнос за дом. Это означает, что ежемесячные платежи арендатора, как правило, выше, чем по традиционному договору аренды, потому что они платят за дом в дополнение к арендной плате.
По истечении срока аренды арендатор может решить использовать деньги, накопленные в счет первоначального взноса, для покупки дома или, в зависимости от их соглашения об аренде с выкупом, решить переехать в другое место.
Фото: istockphoto.com
Прежде чем заключать договор аренды с выкупом, покупателям и продавцам важно рассмотреть, какой тип договора лучше всего соответствует их потребностям. Двумя основными типами договоров аренды с выкупом являются договор аренды или договор аренды с выкупом. Оба контракта излагают требования аренды, но имеют разные обязательства, когда дело доходит до покупки дома.
Договоры аренды дать арендаторам возможность выкупить дом в конце срока аренды. Если арендаторы заинтересованы в доме, но не уверены, что хотят его купить, вариант аренды соглашение дает им право купить дом или гибкость в передаче покупки после аренды вверх. Поскольку покупатели имеют больше свободы в этом типе соглашения, они обычно платят дополнительную плату, называемую платой за опцион.
Договор аренды-купли-продажи Указывает на то, что арендатор по договору обязан выкупить имущество в конце срока аренды. Договор аренды обычно включает установленную цену покупки дома, что означает, что покупатель привязан к цене. дома, могут ли они себе это позволить по истечении срока аренды и оценивается ли имущество по этому цена. Покупатели, которые изо всех сил пытаются получить одобрение на ипотеку, могут захотеть избежать этого типа соглашения, поскольку они будут обязаны по контракту приобрести недвижимость, даже если они все еще не могут получить заем.
Если покупатель хочет дом но им нужно некоторое время, чтобы накопить кредит или сбережения, прежде чем получить ипотечный кредит, они могут изучить доступные дома, сдаваемые в аренду, и их преимущества. Заключив договор аренды с правом собственности и последовательно внося ежемесячные платежи, покупатели могут улучшить свой кредитный рейтинг, что может помочь в получении одобрения на ипотеку или поиске более низкая процентная ставка. Если арендная плата включает часть, которая идет на первоначальный взнос, то покупатель также увеличивает капитал.
Кроме того, гибкость договора аренды может быть привлекательной для потенциальных покупателей, которые боятся раскаяния покупателя. Если покупатели решат, что им не нравятся обязанности, связанные с владением домом, или они не являются поклонниками района, в котором находится их дом, сдаваемый в аренду, они могут легко уйти, как только срок аренды истечет.
Хотя у сдаваемых в аренду домов есть свои преимущества, у них также есть свои недостатки для покупателей и продавцов. Что касается покупки, покупатели могут застрять с домом, который они не могут себе позволить, если они не могут претендовать на ипотеку и заключают договор купли-продажи. Установленная цена договора аренды с выкупом также может быть рискованной для покупателей, если стоимость недвижимости не соответствует покупной цене, указанной в договоре аренды с покупкой.
Для продавцов, фиксированная цена дома также может быть рискованной. Если стоимость дома увеличивается больше, чем согласованная покупная цена, продавец может потерять большую прибыль, если бы он совершил традиционную продажу.
В соглашении об аренде продавцам также не гарантируется продажа их дома, поскольку арендатор имеет возможность отказаться от покупки. Если арендодатель хочет быстро продать, это может быть неприятно и потребовать от него повторной выставления собственности на продажу, чтобы найти другого покупателя.
СВЯЗАННЫЙ: Части вашей собственности, которые вы можете (и не можете) сдавать в аренду арендаторам
Фото: istockphoto.com
Если покупатель настроен на конкретный дом, но не готов покупать, предложение соглашения об аренде с продавцом может помочь покупателю. получить дом не уступив его кому-то другому.
Покупатели также могут зафиксировать цену дома с договором аренды с правом собственности, поскольку цена покупки согласована. с продавцом либо при подписании контракта, либо в какой-то момент во время аренды с оценка. Это означает, что если рыночная цена дома поднимется выше, чем договорная покупная цена в конце аренда, покупатель может получить дом по более низкой цене, чем если бы он купил дом, не сдавая его в аренду. первый.
С другой стороны, фиксирование цены может работать и против покупателя. Если рыночная цена дома падает значительно ниже договорной покупной цены по окончании срока аренды, покупатель вынужден переплачивать за дом.
Плата за опцион — это дополнительные расходы, о которых покупатели могут забыть, и они могут повлиять на то, насколько доступной на самом деле является арендная плата с выкупом. Плата за опцион — это плата за возможность рассмотреть вопрос о покупке недвижимости в будущем, которая является обычной для договоров аренды. Плата за опцион варьируется и может быть предметом переговоров, но обычно составляет от 1 до 5 процентов от покупной цены.
Мартин Орефис, генеральный директор Аренда для собственных лабораторий, советует думать о плате за опцион как о более доступном первоначальном взносе. «Первоначальный взнос от 1 до 5 процентов намного лучше, чем большинство авансовых платежей», — говорит Орефис.
Тем не менее, Orefice предупреждает, что плата за опцион все еще может накапливаться, и арендаторы должны быть достаточно уверены в том, что они заинтересованы в покупке дома, прежде чем заключать соглашение об аренде с выкупом. «Тем, кто заинтересован в аренде дома с выкупом, возможно, придется вложить тысячи долларов только за возможность его потенциальной покупки. Никто не пойдет на такую сделку, не будучи уверенным в том, что хочет купить этот дом», — говорит Орефиче.
В зависимости от договора аренды ежемесячные расходы арендаторов также могут быть больше, чем арендные платежи. Продавцы может потребовать, чтобы арендаторы покрывали сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), налоги на имущество, а также некоторые или все расходы на ремонт и техническое обслуживание имущества. Все это расходы, о которых покупатели должны подумать при покупке дома, и они могут быть откровением, раскрывая дополнительные расходы, необходимые для содержания дома.
Когда потенциальный покупатель учится сдавать дом в аренду, важно понимать, что контракты будут различаться, а продолжительность аренды может быть решающим фактором как для покупателя, так и для продавец. Дженнифер Мертланд, Агент по недвижимости в Цинциннати и соучредитель Подкаст Бойцовского клуба недвижимости, говорит, что большинство договоров об аренде с выкупом требуют, чтобы покупатель арендовал недвижимость на срок от 1 до 3 лет.
Если арендатор беспокоится о том, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг или накопить деньги на первоначальный взнос, более длительная аренда может быть лучшим вариантом.
Фото: istockphoto.com
Как и в любом договоре, важно прочитать мелкий шрифт, прежде чем подписывать и брать на себя аренду дома. В договоре аренды с выкупом обязательно обратите внимание на следующие пункты:
Не бойтесь обращаться за советом к адвокат по недвижимости до заключения договора аренды с выкупом. Юрист может помочь согласовать пункты соглашения, чтобы убедиться, что сделка отвечает интересам покупателя.
СВЯЗАННЫЙ: 10 самых распространенных ошибок при покупке дома
Прежде чем запереть какой-либо дом, будь то традиционная покупка или сдача в аренду, покупатели должны тщательно изучить историю дома. Например, при традиционной покупке дома покупатели обычно просят об осмотре дома, чтобы понять, как недвижимость функции, есть ли какие-либо текущие серьезные проблемы, и какие проблемы могут быть у владельцев с имуществом в прошлое. Дом, сдаваемый в аренду, не должен быть исключением.
«Прежде чем соглашаться на цену покупки, попросите домашнего инспектора оценить имущество и попросить владельца покрыть расходы», — говорит Уэсли Уиллоуби, специалист по недвижимости из Бенчмарк Риэлти, ООО, в Нэшвилле.
В дополнение к осмотру дома арендаторы должны рассмотреть возможность проведения оценки дома, если оценка еще не была запланирована в контракте. Ан оценка оценит, сколько стоит дом, и даст рекомендации о том, какой может быть справедливая цена покупки.
Хотя соглашение об аренде с выкупом может быть вариантом для покупателей, которые еще не могут претендовать на традиционную ипотеку, выбрав правильный собственность и обсуждение условий соглашения так же императивны, как если бы сделка была традиционным домом покупка.