Pravdepodobne ma poznáte z televízie, kde som takmer 30 rokov moderoval rôzne relácie -Tento starý dom, Bob Vila je opäť doma, Bob Vilaa Obnovte Ameriku s Bobom Vilom. (Teraz môžete sledovať moje úplné televízne epizódy online!) Ale svoju kariéru som strávil tým, že som ľuďom pomáhal vylepšovať ich domovy a zlepšovať ich životy. Pred svojim životom vo vysielaní som začal s vlastnou rezidenčnou prestavbou a dizajnom. Predtým som slúžil ako dobrovoľník mierových zborov a staval domy a komunity v Paname. O stavbe domov som sa z prvej ruky dozvedel od svojho otca, ktorý nám ručne postavil rodinný dom. Napísal som 12 kníh o prestavbe vášho domu, kúpe domu snov a návšteve historických domov v celej Amerike. Je spravodlivé povedať, že budovy, najmä domy, sú mojou celoživotnou prácou. Za tie roky som podporil aj mnohé kauzy týkajúce sa bývania a architektonickej pamiatky. Aktívne sa zapájam do programu Habitat for Humanity a pomohol som im bleskovo postaviť dom v Yonkers v New Yorku, ktorý sme uviedli v televízii. Roky som pracoval s Národnou alianciou na ukončenie bezdomovectva, ktorá podporovala prácu mnohých organizácií v celej krajine. V posledných niekoľkých rokoch pomáham pri obnove domu a zbierok Ernesta Hemingwaya vo Finca Vigía neďaleko Havany na Kube. Toto miesto bolo jeho domovom od roku 1939 až do jeho smrti a nechal ho kubánskemu ľudu, aby bol vedený ako múzeum. Tento projekt mi umožnil niekoľkokrát navštíviť vlasť mojich rodičov. Teraz sa zaujímam o túto webovú stránku a o príležitosť podeliť sa s vami všetkými o svoje projekty, objavy, tipy, rady a skúsenosti. Vždy som veril, že trocha potu, vlastného kapitálu, pomôže k tomu, aby sa dom stal domovom, a presne to pomáha moja webová stránka majiteľom domov. Môžete sa so mnou spojiť na mojej vlastnej stránke a na
Twitter. Teším sa na rozhovor a na to, že vás spoznám.Foto: shutterstock.com
Dankmar Adler - architekt a partner veľkého Louisa Sullivana vo firme Adler a Sullivan - kedysi poznamenal, že radšej najme podvodníka, ktorý vie stavať, než aby si najal poctivého muž, ktorý nie. "Môžem strážiť gaunera," povedal Adler, "ale ak muž nepozná dobrú prácu, ako ho od neho dostanem?"
Nie som si istý, či súhlasím s odôvodnením Adlera. Viem však, že dobré zamestnanie je jednou z kľúčových životných zručností - a je veľmi dôležité, pokiaľ ide o prestavbu práce. Správny dodávateľ môže zaistiť hladký priebeh procesu s minimálnym narušením vášho života, zatiaľ čo nesprávny dodávateľ vás môže stáť peniaze, pokoj v duši a zanechá vo vás neuspokojivý výsledok.
Aj keď sa načasovanie líši, skôr alebo neskôr budete musieť nakupovať pre dodávateľa.
Alebo možno pre niekoľkých subdodávateľov. Vy alebo váš projektant môžete pozvať účasť staviteľov počas fáz plánovania alebo sa môžete rozhodnúť počkať, kým nebudú plány dokončené. Toto je úsudok, ktorý najlepšie urobíte spoločne s vašim dizajnérom. Ak pracujete na striktne obmedzenom rozpočte, predchádzajúca konzultácia s dodávateľom s cieľom získať odhady vám môže pomôcť zamerať sa na kontrolu nákladov. Na druhej strane, menej prekážok vo fáze návrhu môže viesť k kreatívnejším riešeniam vašej konkrétnej prestavby, ak to rozpočtové obmedzenia umožňujú.
Za predpokladu, že nadišiel čas nájsť dodávateľa... kto vykonáva vyhľadávanie?
Mnoho architektov vám rád urobí interferenciu. Zvládnu hľadanie, nábor a odhadovanie. Argument tohto prístupu znie takto: Ak to váš architekt urobí, ušetrí vám čas (ak mu na obchode záleží, nemusíte). Vie, na koho sa má obrátiť, ak chce získať ponuky na prácu. Možno bude schopný získať služby a pozornosť, akú by ste nedostali, pretože môže ponúknuť dodávateľom protislužbu pre budúce zamestnanie. Keďže jeho podnikanie pravidelne zahŕňa získavanie a kontrolu ponúk, mal by vedieť, čo má hľadať. Predtým vyjednával stavebné zmluvy a pravdepodobne strávil mnoho hodín riešením nezhôd - keďže sú nevyhnutné, jeho pomoc môže byť cenná. Cestou môže kontrolovať. Môže pomôcť rozhodnúť o nevyhnutných malých zmenách, ktoré sa vyskytnú v priebehu stavby. Môže slúžiť ako cenný nárazník medzi vami a dodávateľom.
Ak to znie ideálne, porozprávajte sa o tom so svojim architektom (alebo projektantom, aj keď nie všetci dizajnéri majú školenie a skúsenosti na vykonávanie všetkých týchto služieb). Pochopte však, že budete musieť svojmu architektovi zaplatiť značný dodatočný poplatok. Tieto doplnkové služby nie sú bezplatné.
Predpokladajme, že sa z finančných alebo iných dôvodov rozhodnete, že opraty nebudete odovzdávať svojim architekt, alternatívou je nechať dozor na generálnom dodávateľovi, s ktorým sa stretneme krátko. Alebo môžete byť svojim vlastným generálnym dodávateľom. Ďalšou možnosťou je najať stavbyvedúceho. Predtým, ako sa rozhodnete, ktorou cestou sa vydať, sa pozrime bližšie na ostatných hráčov v procese výstavby.
Foto: shutterstock.com
Najme sa generálny dodávateľ alebo GC, aby urobil súbor plánov a zmenil ich na budovu. Bude organizovať príchody a odchody robotníkov, objednávať materiály, kontrolovať vykonanú prácu a koordinovať neustále sa meniace naplánovať a zvládnuť veľa papierovania, ktoré bude zahŕňať účty za materiál, mzdy a vystavovanie faktúr vám, vlastník domu.
GC taktiež zabezpečí subdodávateľov-dodávateľov výkopových prác, inštalatérov, elektrikárov, stavbárov za sucha, obkladačov, pokrývačov a zakladateľov, čokoľvek a ktokoľvek bude potrebovať. Je zodpovednosťou GC zaistiť, aby podzástupcovia vykonávali svoju prácu včas a v prísnom súlade s plánmi.
Rovnako ako u architekta podpisujete zmluvu s generálnym dodávateľom, ktorá vás zaväzuje vykonať určité platby v určených bodoch počas stavby. GC na oplátku preberá zodpovednosť za celý proces stavby. GC vytvára zisk tým, že percentuálne označí náklady na prácu a materiál. Toto percento sa značne líši. Typický rozsah je 10 až 30 percent.
Tesár-Staviteľ vs. Stavebná firma
Mnoho GC začalo svoju kariéru v stavebníctve ako tesári, ale v určitom okamihu sa rozhodli, že chcú viesť svoje vlastné spoločnosti a prevzali celkovú zodpovednosť za manažment. Vo veľkej stavebnej firme je GC v skutočnosti skôr spoločnosťou než jednotlivcom a individuálny projektový manažér prevezme každodennú zodpovednosť za danú prácu. Projektový manažér môže, ale nemusí mať praktické skúsenosti s budovaním, ale má obchodné školenie. Nástroje obchodu GC sa stále častejšie skladajú z prenosného počítača a mobilného telefónu, a nie z kladiva a cirkulárky.
Stolár-staviteľ GC má pravdepodobne len jednu alebo dve práce súčasne, zatiaľ čo stavebná spoločnosť bude potrebovať viac a väčších miest na zaplatenie svojej réžie. Stolár-staviteľ môže mať doma pracovný stôl, ktorý funguje ako kancelária a dielňa v prerobenej garáži alebo suteréne. Stavebná spoločnosť bude mať kanceláriu s účtovníkom, mzdovou účtovníčkou a ďalším personálom; nákladné a rôzne vozidlá; sklad alebo iná budova, ktorá funguje ako základ operácií so zariadením, skladom materiálu a dielenským vybavením a celým radom ďalších doplnkov dobrého podnikania.
Veľký aj malý generálny dodávateľ majú určité výhody. S tesárom-staviteľom sa vám možno podarí vytvoriť flexibilnejší pracovný vzťah ako s väčšou spoločnosťou. Na druhej strane stavebná spoločnosť má pravdepodobne oveľa väčšiu kapacitu a môže vykonávať širší rozsah práce. Ak je váš projekt rozsiahly, môžete ťažiť z väčších posádok stavebnej spoločnosti.
Logika by mohla naznačovať, že menší dodávateľ vám bude schopný poskytnúť najlepšiu cenu, ale napriek dodatočným režijným nákladom vo väčšom koncerne existujú aj určité úspory z rozsahu. Vo všeobecnosti je však pravdepodobnosť, že ako malý jednorazový kupujúci stavebných služieb si s prestavbou lepšie poradíte s výrobcom stolárov. Je zvyknutý jednať s jednotlivými vlastníkmi, môže mať viac času a trpezlivosti na vaše špeciálne starosti a prácu si môže aj ceniť o niečo lacnejšie. Ak máte pochybnosti, požiadajte spoločnosti aj stavebných tesárov, aby sa uchádzali o vašu prácu.
Pri zamestnávaní menšieho generálneho dodávateľa určite, aké skúsenosti má vedúci. Ak je kandidát, ktorého uvažujete o prijatí do zamestnania, tesár, ktorý sa len rozvetvuje a pokúša sa byť tesárom-dodávateľom, pred rozhodnutím o zamestnaní si to dobre premyslite. Možno rýchlo zvládne svoje povolanie, ale pravdou je, že je to vlastne nová pracovná náplň, ktorá si vyžaduje menej stavebných schopností a väčší zmysel pre podnikanie. Ak je vaša práca na prestavbe skromná, prenájom nováčika GC môže byť pre vás výhodný, pretože veľa ľudí začínajúcich na novú kariéru je hrdých na úspechy, ktoré postupom času miznú. Uistite sa, že ste si istí, že má plánovacie, rozpočtové a ďalšie schopnosti na zvládnutie rozšírených povinností.
Subdodávatelia
Subdodávatelia dostávajú svoje meno podľa svojho vzťahu s generálnym dodávateľom. Keď si najmete GC, uzavrie zmluvu s jednotlivými subdodávateľmi na plnenie zadaných úloh za uvedené ceny.
V závislosti od povahy vašej prestavby môžete potrebovať niekoľko subdodávateľov alebo žiadneho. Medzi náhradné diely, ktoré môžu byť potrebné pre rezidenčný projekt, ktorý zahŕňa rozšírenie existujúceho základu, patria geodet, subdodávateľ zemných prác na hĺbenie. a príprava staveniska a dodávateľ základov pre päty a múry pivníc (hoci na stavbu múrov môže byť najatý iný subdielnik, murár), blok). Môžu byť potrební subdodávatelia elektrického, vodovodného a vzduchotechnického a vzduchotechnického (vykurovania, vetrania a klimatizácie) a v závislosti od toho, kto je váš generálny sekretár alebo tesár, môžu na vašom zariadení pracovať aj dodávatelia strešných krytín, sadrokartónu, náterov a upratovania. prácu.
Akékoľvek potreby vinylových podláh, dlaždíc a dosiek môže obvykle naplniť jeden dodávateľ, zatiaľ čo iný predá a nainštaluje váš koberec. Ak je potrebné vykonať terénne úpravy, možno budete potrebovať jednu alebo dokonca niekoľko ďalších podložiek na výsadbu stromov, prechádzky alebo terasy, stavbu múrov, osiatie trávnika a podobne. V závislosti od miestnych a štátnych požiadaviek bude musieť byť licencovaný aspoň elektrikár, inštalatér a geodet. Elektrické, vodovodné a iné inšpekcie by mali byť zodpovedné za zodpovedné osoby.
Ak máte úlohu generálneho dodávateľa, bude mať na starosti nábor, plánovanie, platby a dohľad nad náhradníkmi. Ak ste svojim vlastným VP, budete si ich najímať sami.
Foto: istockphoto.com
Rutina prijímania a generálny dodávateľ sa radikálne nelíši od prenájmu dizajnéra. Chcete najať niekoho s osvedčenými schopnosťami, s niekým, s kým môžete pracovať a niekoho so zdravým obchodným zmyslom pre plány a manažment. Ak tvoj architekt dohliada na vašu stavbu, stará sa o vás najímanie generálneho dodávateľa.
Ak ste sami a neviete, kde začať, požiadajte o radu priateľov alebo známych, ktorí si nechali postaviť domácnosť. Osobné referencie sú vždy najlepšie. Osobné pre vás, to znamená nie pre dodávateľa - niekedy ľudia odkazujú na obľúbeného synovca alebo syna a priateľa skôr z úcty k ich vzťahu, ako zo znalosti schopností danej osoby resp kvalifikácia. Pravdepodobne urobíte najlepšie najímanie miestneho dodávateľa so zavedenou firmou a povesťou.
Nechcete to urobiť sami?
Získajte bezplatné odhady bez viazanosti od licencovaných generálnych dodávateľov vo vašom okolí.
Ak odporúčateľ nechal vykonať prácu zhotoviteľa, požiadajte o posúdenie diela. Skončil dodávateľ za rozpočtovú cenu alebo v jej blízkosti? Ak nie, boli zmeny objednávky primerané? Boli práce dokončené podľa plánu? Vrátil sa dodávateľ ochotne k odstráneniu problémov? Použili by ho znova? Sú spokojní s hotovým výrobkom?
Ďalším zdrojom dodávateľov je váš miestny drevársky dvor. Nie sú to obchody s domácimi potrebami, kde klince predáva tucet, ale skutočné domy so stavebnými materiálmi, kde dodávatelia vykonávajú svoju hromadnú činnosť. Majitelia týchto miest vedia, kto sú spoľahliví dodávatelia. Vie, ktorí dodávatelia platia svoje účty včas, ktorých objednávky sú vždy zmätené a ktoré vždy vracajú tovar.
Stretnutie s dodávateľom
Keď identifikujete kandidátov, budete sa musieť s každým z nich stretnúť a porozprávať sa. Dodávateľ bude musieť vidieť plány a bude chcieť preskúmať stavbu, ktorá sa má prestavať. Iba po prezretí existujúceho domu alebo bytu a posúdení zmien, ktoré je potrebné vykonať, je možné pripraviť odhad.
SÚVISIACE: Otázky, ktoré je potrebné položiť dodávateľovi
Kontrola referencií
Keď ich stretnete, požiadajte každú GC o štyri alebo päť miestnych referencií. To je úplne rozumná požiadavka a žiadny seriózny dodávateľ by ich nemal váhať poskytnúť. Získanie mien a čísel je však len začiatok, potom musíte niekoľko hovorov.
Zavolajte predchádzajúcim klientom, identifikujte sa ako vlastník domu na trhu stavebných služieb a položte si kľúčové otázky: Dokončila predmetná GC prácu včas? Je dokončená práca uspokojivá? Ako veľmi sa cena počas cesty zmenila? Boli robotníci úhľadní alebo za sebou zanechali beznádejný neporiadok? Ak je to možné, opýtajte sa, či by ste sa na prácu nemohli pozrieť aj z prvej ruky. Iba tým, že ho sami skontrolujete, môžete posúdiť kvalitu a prijateľnosť diela dodávateľa. Ďalšie informácie o dodávateľovi môžete získať aj z osobného rozhovoru s klientmi. Lekcie, ktoré sa predchádzajúci zákazníci naučili, vám môžu byť nápomocné.
Nechcete to urobiť sami?
Získajte bezplatné odhady bez viazanosti od licencovaných generálnych dodávateľov vo vašom okolí.
Zavolajte miestnu pobočku Better Business Bureau a opýtajte sa, či sú podané nejaké sťažnosti na dodávateľov (dodávateľov), ktorých uvažujete o prijatí. Výzva na miestne stavebné oddelenie, ktorá sa pýta na ich profesionalitu a zdvorilosť, môže byť odhaľujúca. Opýtajte sa každého dodávateľa, kto je jeho hlavným dodávateľom materiálov, a potom ho zavolajte.
Rýchly hovor do miestnej úverovej kancelárie je tiež dobrý nápad. Opýtajte sa, ako dlho spoločnosť pôsobí. Ak odhalíte akékoľvek čakajúce obleky alebo záložné práva, odíďte. Nepotrebujete problémy, ktoré môžu nastať, keď je dodávateľ v súdnom spore, ako napríklad šerif, ktorý prichádza zabaviť nástroje dodávateľa - alebo vaše stavebné potreby. To sa stáva.
SÚVISIACE: Ako sa vyhnúť krivým dodávateľom
Ďalšími zdrojmi referencií sú banky a subdodávatelia. Opýtajte sa valného zhromaždenia, s kým sa stretol, a zavolajte mu tiež. Banky vám môžu povedať o svojej fiduciárnej zodpovednosti a subdodávateľom o tom, ako dobre je organizovaný.
Ešte jedno upozornenie: S príslušnými partnermi zaobchádzajte so svojimi dodávateľmi, subdodávateľmi a ostatnými ľuďmi, ktorých si najmete. Nie sú to vaši zamestnanci, sú to podnikatelia, od ktorých nakupujete služby. Mierna zdvorilosť a základná ohľaduplnosť budú odmenené. To platí aj pre mužov a ženy, ktorí pre nich pracujú.
Na druhej strane odolajte pokušeniu príliš sa spriateliť s ktorýmkoľvek zo svojich dodávateľov. Udržujte svoje vzťahy prísne profesionálne. Nie sú to vaši priatelia: opäť sú to ľudia, s ktorými máte obchodný vzťah. Pozvite ich na večeru s vami po dokončení práce. Do tej doby je vhodná priateľská, ale profesionálna vzdialenosť.
Foto: shutterstock.com
Byť generálnym dodávateľom nie je žiadnym tajomstvom, aj keď sú potrebné určité zručnosti v oblasti ľudí, financií a všeobecného dobrého rozumu. Pre niekoho, kto to nikdy neurobil, je potrebná ochota klásť otázky, z ktorých niektoré sa môžu zdať elementárne alebo dokonca hlúpe. A talent na riešenie problémov je určite užitočný. Neodporúčal by som, aby nováčik konal ako jeho vlastný dodávateľ, ak je práca veľká - povedzme, nový dom alebo veľký prírastok -, ale prestavba interiéru strednej veľkosti môže byť celkom zvládnuteľná.
Napriek tomu stále vzniká skutočná otázka: Nie je Môžem to urobiť?
To je Mám to urobiť?
Najlepším argumentom pre snahu byť vlastným dodávateľom je odmena. Dodávatelia predsa podnikajú s cieľom dosiahnuť zisk, takže pripočítanie 20 alebo 30 percent k nákladom na materiál a prácu ako zisku je úplne rozumné.
Ak ste svojim vlastným GC, nemusíte nikomu platiť toto percento.
Na druhej strane existujú argumenty proti tomu, aby ste boli vlastným dodávateľom. Ak napríklad nie ste spokojní s hotovým výrobkom, nemôžete sa sťažovať svojmu generálnemu riaditeľovi, že práca nie je dostatočne dobrá, a odmietnuť vykonať poslednú platbu. Rozprávali by ste sa sami so sebou, pretože ste generálnym dodávateľom.
To môže byť najväčší dôvod, prečo nebyť vlastným VC. Ak si najmete niekoho, kto prácu urobí za vás, a potom sa niečo pokazí, pravdepodobne to nebude váš problém, pretože GC sú platení za to, aby vyriešili problémy a vykonali prácu. Keď prijmete generálneho dodávateľa, platíte za jeho skúsenosti, kompetencie a schopnosti predvídať problémy a predovšetkým ochotu prevziať konečnú zodpovednosť za celá práca. A on získa povolenia, urobí plánovanie a bude riešiť spory medzi subdodávateľmi a dodávateľmi.
Ak sa teda rozhodnete vykonávať prácu GC, prežijete niekoľko bezsenných nocí. Ak by nastali veľké problémy, nebudete mať rovnakú jednoduchú pomoc, ako zavolať svojmu právnikovi a povedať mu: „Žaluj sakra. GC, je to jeho chyba. " Pôsobiť ako vlastný dodávateľ neznamená zapnúť si opasok s náradím a švihnúť kladivom deň.
Byť vlastným dodávateľom môže znamenať, že zvýšite pravdepodobnosť, že získate presne to, čo chcete. GC zarábajú peniaze tým, že každú úlohu vykonávajú jednoducho a efektívne, aby mohli prejsť na ďalšiu. Zmeny na ceste a odchýlky od bežných, ktoré predlžujú životnosť práce, môžu byť príčinou podráždenia a nespolupráce zo strany GC. Ak ste teda veľmi detailní a plánujete sa každému pozrieť cez rameno, môže mať zmysel, aby ste boli svojim vlastným GC.
Podľa prieskumu z roku 1996, ktorý uskutočnila agentúra Únia spotrebiteľov, zhruba polovica respondentov z čitateľov použila na dohľad nad ich renováciami GC. Miera spokojnosti bola zhruba rovnaká pre tých, ktorí to urobili, a pre tých, ktorí to neurobili. Priemerný čitateľ Consumer Reports je možno opatrnejší a bystrejší ako priemerný človek... ale možno aj vy.
Teraz sa porozprávajme o kľúčových prvkoch práce.
Nechcete to urobiť sami?
Získajte bezplatné odhady bez viazanosti od licencovaných generálnych dodávateľov vo vašom okolí.
Bude to vaša zodpovednosť a je to zásadné, pretože to sú dámy a páni, ktorí vám skutočne prerobia dom. Sú to tesári, inštalatéri, elektrikári a ďalší remeselníci, ktorí plány prekladajú do vašich obytných priestorov. Ako u každého manažéra, kľúčovou zručnosťou je nájsť správneho personálu.
Najdôležitejším hráčom bude pravdepodobne tvoj stolár. Je to osoba, ktorá bude formovať štruktúru, ktorá definuje priestory. Buduje rámec, ktorý bude maticou pre elektrické vedenie, potrubie, vetracie otvory, telefónne linky a izoláciu. Vráti sa po všetkom, čo bolo zhrubnuté, a pokryje to hotovými povrchmi. Stolár je kľúčovým hráčom a mal by byť najatý ako prvý.
Tesár bude vašim hlavným podriadeným, preto ho požiadajte o pomoc pri hľadaní elektrikára, inštalatéra alebo murára. A tu sa príliš netrápte nad kamarátstvom. Na väčšinu tesárov sa dá spoľahnúť, že odporučia ľudí, s ktorými radi spolupracujú, ale len málo odporučí subdodávateľov, ktorí nepoznajú svoju prácu. Vie, ktorí sú tí chlapi, ktorí kazia rozvrh a ktorí robia nedbalú prácu a robia problémy všetkým ostatným. Nechcú tieto bolesti hlavy viac ako vy.
Ak chcete nájsť stolárov alebo subdodávateľov, opýtajte sa priateľov a susedov. Zlaté stránky sú tiež dobrým zdrojom. Ďalšou možnosťou je navštíviť pracovné miesta v blízkych obytných oblastiach. Vstúpte rovno a požiadajte o hlavného tesára, dodávateľa vodovodných potrubí alebo elektrikára. Je veľmi pravdepodobné, že odídete s vizitkou, telefónnym číslom alebo prípadne schôdzkou. Môžete dokonca získať odhad svojej práce, ak máte so sebou plány a šéf má hodinu na zabitie.
Ďalším dobrým zdrojom náhradných dodávok sú dodávateľské domy. Opýtajte sa v klampiarskych, elektrických alebo kamenárskych obchodoch, ktoré sa zaoberajú obchodmi. Mali by ste dostať pár mien. Opýtajte sa ostatných zástupcov na mená obchodníkov, ktorých si vážia a s ktorými pracovali.
Prečítajte si referencie jednotlivých subdodávateľov (zákazníci, dodávatelia, banky a ďalšie). Získajte niekoľko odberov na odhad veľkých zákaziek a najmenej dvoch na malých (doplnenie existujúcej kúpeľne) rekonštrukcia je malá práca, inštalácia dvoch nových kúpeľov, práčovne a vírivky vo veľkom navyše je veľká jeden). Pred prijatím do zamestnania si urobte domácu úlohu s ľuďmi, ktorých prijímate.
Pokiaľ ide o obchodovanie s podriadenými, majte na pamäti, že väčšina z nich ponúka veľa pracovných miest a niektorí preberajú prakticky každú z nich. Zlou správou je, že ako jednorazový zákazník sa môžete dostať na koniec svojho zoznamu priorít, hlboko pod GC, ktorí budú v budúcnosti stavať mnoho domov, a preto môžu byť pokračujúcimi zákazníkmi pobočiek služieb.
Musíte sa zbaviť frustrácií a ťažkostí s plánovaním, ale na druhej strane neberiete svet úplne sami. Vaši podriadení budú tiež kľúčovými spojencami pri vykonávaní vašej práce. Sú tu nielen na to, aby vám postavili dom, ale aby vám s tým pomohli. Možno budete prekvapení, keď nájdete hrdosť, ktorú mnoho individuálnych operátorov v stavebníctve berie vo svojej práci. Skúste použiť túto hrdosť a ducha vo svoj prospech. Dobré plánovanie z vašej strany a neustála komunikácia s rôznymi pobočkami sú zásadné.
Mnoho štátov a obcí požaduje, aby generálni dodávatelia boli licencovaní a riadne poistení skôr, ako môžu legálne zavesiť šindľ a identifikovať sa ako GC. Neexistujú však žiadne také požiadavky, aby vlastník domu konal ako vlastný GC. Ak sa vám to potom, ako to urobíte sami, natoľko páči, že to chcete urobiť znova pre niekoho iného, potom môžete zistiť, aké sú požiadavky.
Keď budete vystupovať ako svoj vlastný GC, budete potrebovať pravidlá výrobcu týkajúce sa rizika alebo požiaru. Vo väčšine štátov sa ceny líšia spoločnosť od spoločnosti len málo, pretože sú zvyčajne prísne regulované, ale overte si u poisťovacieho agenta, ktorý sa zaoberá zásadami vášho majiteľa domu, aby zistil potrebné papiere a náklady. Budete chcieť zariadiť, aby poistenie bolo účinné v okamihu, keď dorazia stavebné materiály alebo prvý pracovník vstúpi na miesto, podľa toho, čo nastane skôr. Ak máte stavebný úver, banka pravdepodobne v čase uzatvorenia úveru bude trvať na tom, aby ste mali pri sebe platné poistné viazanie. Po dokončení práce môžete zásady znova zmeniť tak, aby zahŕňali štandardné pokrytie majiteľa domu.
Neberte rozhodnutie byť svojim vlastným generálnym dodávateľom na ľahkú váhu. Nedovoľte, aby vás možnosť ušetrenia značného množstva peňazí zaslepila pred potenciálom komplikácií a konfliktov. Môžete byť veľmi spokojní s tým, že ste celý proces zvládli sami, ale mali by ste si byť tiež istí, že áno čas, medziľudské schopnosti, organizačné schopnosti a obyčajná túžba udržať sa v kurze, aj keď sa trochu rozbehnete drsný. A bude - žiadny stavebný projekt nie je bez vzostupov a pádov, prekážok a frustrácií. Prirážka, ktorú GC pripočíta k skutočným nákladom na výstavbu, je pre mnohých ľudí férovou cenou, ktorú treba zaplatiť za riadenie procesu. Existuje potenciál pre úspory, ale musí tu byť aj investícia z vašej strany času a odhodlania. Budete musieť koordinovať činnosti pobočiek, vytvárať plány, platiť účty a vykonávať množstvo ďalších funkcií. Musíte však prevziať aj inú úlohu.
Ako GC ste osobou s nápisom „Buck-stop-here“ na stole. Rozhodnutia, veľké i malé, musíte urobiť vy. K dispozícii budú profesionáli, ktorí vám pomôžu odpovedať na otázky a poradiť, ale nakoniec je váš hlas autority.
Položte si preto otázku, či máte:
Foto: shutterstock.com
Aby ste si boli istí, že sa nevydávate na výlet priamo do väzenia pre dlžníkov, je vhodné poradiť sa s právnikom a pravdepodobne tiež nájsť iné vedenie. Títo poradcovia nebudú mať na sebe flanelové košele a pracovné topánky a možno ani nenavštívia váš domov, ale váš právny zástupca, účtovník a poisťovací agent môžu byť dôležitými hráčmi.
Právny zástupca pre nehnuteľnosti. Môžete sa na to hnevať, ale faktom je, že žijeme vo svete, kde je dobré právne poradenstvo nevyhnutné pre podnikanie. Aj keď by ste mohli na proces obnovy domu myslieť veselo, emocionálne, je tiež pravda, že nákup stavebných služieb znamená podpísanie série zmlúv. Podľa definície vstupujete do reťazca obchodných ponúk.
Čím väčšia je práca, tým viac potrebujete právnika, ktorý by sledoval vaše záujmy. Váš bankár, dodávateľ, architekt a každý z ďalších hráčov bude mať iné starosti. Na ich poradcov - a pravdepodobne ich budú mať, aj keď s nimi nebudete mať priamy kontakt - sa nedá spoľahnúť, že vás budú chrániť.
Aj keď si najmete GC alebo použijete architekta, ktorý dohliada na celý proces a nikdy nenavštívite stránku, budete potrebujú právne poradenstvo pri kontrole zmlúv a kontrole obmedzení zón a mnohých ďalších záležitostí. Môžete prísť nato, že skúsený realitný právnik vám môže pomôcť spôsobmi, o ktorých ste nikdy neuvažovali. Videl svojich klientov vo väčšine problémov, s ktorými ste sa nikdy predtým nestretli, takže jeho skúsenosti a rady môžu byť neoceniteľné, či už v vyjednanie správnej zmluvy na začiatku, vyriešenie nedorozumenia uprostred alebo riešenie sporu dlho po práci dokončené.
Ak máte nadviazaný vzťah s advokátom, uistite sa, že sa v realitnom práve dobre vyzná. Vykonáva primeraný objem realitného práva? Aj keď bol vašim spolubývajúcim na vysokej škole, pozrite sa na to, pretože realitné právo má svoje vlastné zložitosti a môže byť rovnako tajomné ako všetky ostatné oblasti práva. A chyby môžu byť veľmi drahé. Ak na vás nečaká vhodný právnik, skúste zavolať pár blízkych realitných kancelárií alebo hypotekárnych oddelení v miestnych bankách a požiadať ich o referencie. Ďalším potenciálnym zdrojom je miestna advokátska komora; požiadať o predsedu realitného výboru.
Iní profesionáli. Ak máte účtovníka, ktorý pripravuje vaše dane, získajte jeho názory a rady včas. Sadnite si s účtovníkom a prediskutujte svoj rozpočet, spôsob pôžičky, peňažný tok projektu (očakávate, ktoré účty v ktorom mesiaci, ktoré sú tento rok, ktoré budúci) a váš príjem. Môžu existovať daňové úľavy (niektoré úvery sú k dispozícii na obnovu starších budov), určité daňové výhody a ďalšie problémy, ktoré vám môžu ušetriť peniaze. Napriek tomu, že by vám vaši dodávatelia mali poskytnúť poistné potvrdenia popisujúce ich poistné krytie, mali by ste sa tiež poradiť so svojim poisťovacím maklérom. Pri vylepšovaní svojho domu možno budete chcieť zvýšiť pokrytie pridanej hodnoty nehnuteľnosti. Môžete tiež skontrolovať krytie zodpovednosti, aby ste sa uistili, že je adekvátne. Ak by niekto spadol a zlomil si nohu, mohli by ste byť- ako aj dodávateľ- žalovaní a budete chcieť primeranú poistnú ochranu. Staveniská majú veľa potenciálnych nebezpečenstiev a mali by ste minimalizovať svoje riziká, fyzické aj finančné.
Foto: Flickr
Ak máte k dispozícii peniaze na zaplatenie projektu prestavby, túto časť si nemusíte čítať. Väčšina ľudí si však potrebuje požičať peniaze na upísanie svojej práce.
Najlepšou možnosťou je zvyčajne hypotekárny úver. Dôvodom je, že úroky z hypotéky na bývanie sú daňovo uznateľné. Existuje niekoľko typov hypoték, ktoré môžu poskytnúť finančné prostriedky na projekt obnovy domu, ale každý závisí od toho, koľko vlastného kapitálu máte. Vlastnícky podiel na majetku je čistá hodnota vášho majetku po odpočítaní všetkého zadlženia, ktoré je voči nemu držané, od jeho hrubej hodnoty. Dovoľte mi preložiť.
Predpokladajme, že si chcete požičať 25 000 dolárov na vylepšenie svojho domu vo výške 100 000 dolárov. Ak bola vaša pôvodná záloha povedzme 25 percent z kúpnej ceny a vaša záloha na istina sa odvtedy rovná ďalším 25 percentám, zvyšných 50 percent vlastníte alebo polovicu svojho dom. To by znamenalo, že ste vynikajúcim kandidátom na túto pôžičku, pretože väčšina bánk požičia až 75 percent hodnoty existujúceho domu.
Existuje niekoľko spôsobov, ako môžete z tohto vlastného kapitálu čerpať. Dve hlavné sú prvá hypotéka a druhá hypotéka.
PRVÉ HYPOTÉKY
Pre renovátora domu je vyjednanie o novej prvej hypotéke jedným zo spôsobov upísania práce na prestavbe. V praxi to znamená, že v banke požiadate o úplne novú hypotéku. Ak banka úver schváli, časť výťažku sa použije na splatenie existujúcej hypotéky. Po odpočítaní záverečných nákladov a poplatkov vám všetko, čo zostane, zaplatí. Nová hypotéka má spravidla osobitný zmysel, keď je úroková sadzba, ktorú platíte, najmenej o jeden percentuálny bod vyššia ako sadzba, ktorú by ste platili za novú hypotéku.
DRUHÉ HYPOTÉKY
Druhá hypotéka je presne to, čo naznačuje jej názov: je to doplnková hypotéka k prvej hypotéke, ktorú nosíte. Držiteľ druhej hypotéky bude mať spravidla nárok na nehnuteľnosť v prípade, že neuhradíte svoje platby. V čase kúpy domu mohol predávajúci súhlasiť s držaním druhej hypotéky, ale pre majiteľa domu, ktorý plánuje rekonštrukciu, je najpravdepodobnejším zdrojom druhej hypotéky pôžičky inštitúcia.
UKONČENIE NÁKLADOV
Náklady sa v jednotlivých štátoch a v jednotlivých bankách líšia, ale môžu zahŕňať poplatky za právnika (možno vaše a bankové); poplatky za záznam; hypotéka, prevod alebo iné dane; body za pôžičku (poplatky vypočítané ako percentuálne body z požičanej sumy, čo znamená, že dva body za pôžičku 100 000 dolárov by predstavovali poplatok 2 000 dolárov); poistenie titulu; poplatky za podanie; poplatky za prihlášku; náklady na ocenenie; náklady na úverovú správu; a tak ďalej.
Pri tradičnej hypotéke všetky tieto výdavky obvykle znáša dlžník; majetkovou pôžičkou banka mnohé z nich platí. Keď požiadate o pôžičku, väčšina bánk bežne poskytne odhad celkových nákladov na zatvorenie. Ak nie je ponúkaný, požiadajte o členenie.
ĎALŠIE MOŽNOSTI
Okrem hypotéky existujú aj ďalšie možnosti pôžičky, ktoré by mohli vyhovovať vašim konkrétnym finančným okolnostiam.
Preddavky na kreditnú kartu
Ak bude mať vaša renovácia nízke náklady, možno by ste sa chceli vyhnúť papierovaniu a výdavkom na žiadosti o pôžičku a jednoducho čerpať hotovostný preddavok z jednej alebo viacerých kreditných kariet. Majte však na pamäti, že úrokové sadzby sú vo všeobecnosti dosť vysoké (často viac ako dvojnásobok hypoték).
Osobná pôžička
Osobná pôžička je relatívne jednoduchá transakcia. Podáte žiadosť u veriteľa, ten skontroluje váš kredit a zadlženie a žiadosť schváli alebo zamietne. Pôžička nie je zabezpečená vašim domovom a rozhodnutie o schválení (alebo zamietnutí) pôžičky sa robí na základe vášho úverového hodnotenia, príjmu a celkového hodnotenia vášho finančného zdravia. Sadzba bude spravidla oveľa vyššia ako pri hypotéke; termín kratší; a úrok nie je daňovo uznateľný. Vzhľadom na tieto nevýhody by mala byť osobná pôžička v zozname vašich možností.
Balónová hypotéka
Balónová hypotéka je hypotéka, pri ktorej je splatná veľká alebo „balónová“ zostávajúca istina k určitému dátumu. Platby sa vykonávajú priebežne, často iba na úrok, hoci v niektorých prípadoch sa vykonávajú aj platby istiny. Balónové hypotéky sú bežnejšie v realitných transakciách pre komerčné alebo viacrodinné byty. Ak však obnova vášho domova zahŕňa viac než len zväčšenie alebo prestavbu domu pre vašu rodinu - ak povedzme, vaše vylepšenie zahŕňa pridanie byt alebo komerčné kancelárske priestory, od ktorých očakávate, budú vytvárať príjem, a plánujete predať celý komplex do niekoľkých rokov - balónová hypotéka môže znamenať zmysel.
Stavebný úver
Aby bolo možné postaviť úplne nový dom, niekoľko bánk vydá štandardnú hypotéku. Namiesto toho banka poskytne stavebný úver, ktorý bude po dokončení domu a udelení osvedčenia o obsadenosti prerobený na tradičnejšiu prvú hypotéku.
Stavebný úver funguje takto. Keď banka schváli pôžičku, bude existovať konkrétny rozvrh vyplácania, v ktorom sa stanoví, že určité percento pôžičky plynie sú splatné po dokončení nového základu, viac po dokončení strechy, viac pri inštalácii okien atď. na. Postavíte si svoj dodatok a banka vám zaplatí podľa rozvrhu, keď uvidí, že sú splnené jeho striktnosti.
Pôžička na výstavbu nie je vo väčšine prípadov najlepšou cestou pre renovátora domov. Ak však radikálne prerábate dom a náklady na stavbu sú podstatne vyššie ako vlastný kapitál, ktorý máte v dome, môže byť najlepšia kombinovaná stavebná pôžička a hypotéka stratégie.
Družstevné záložne
Ak ste členom úverovej únie alebo máte nárok na členstvo v nej, môže to byť ďalší zdroj finančných prostriedkov. Väčšina úverových zväzov nie je ziskovými inštitúciami, ktoré slúžia svojim členom a pomáhajú tak šetriť a požičiavať si peniaze. Požiadajte úradníka alebo manažéra pôžičky v družstevnej záložni o sadzby, podmienky a ďalšie podrobnosti. Úverové zväzy často požičiavajú peniaze členom za veľmi výhodných podmienok a s menším počtom papierov, ako by si rovnaká transakcia vyžadovala v tradičnej banke. Úroky však nebudú daňovo uznateľné.
KTORÝ PÔŽIČKA JE SPRÁVNA Pôžička?
Správna pôžička je tá, ktorá najlepšie vyhovuje vašim konkrétnym finančným okolnostiam. Vo väčšine prípadov ide o tieto kľúčové faktory: Poskytuje to dostatok peňazí na vykonanie práce? a Môžeme si dovoliť mesačné platby?
Ak máte v týchto finančných záležitostiach malé skúsenosti, obráťte sa na radu profesionálov, ako je váš zástupca, účtovník alebo realitný maklér, ktorí sa zaoberali kúpou vášho domu. Pomôcť vám môže aj váš bankár.
Akonáhle príde čas požiadať o pôžičku, urobte to osobne. Ak je to možné, porozprávajte sa s osobou, ktorá pôžičky schvaľuje alebo ktorá ich preveruje, a pokúste sa pochopiť, ako nápomocný je. Zaistite, aby ste dostali všetky prílohy a pokyny, a aby ste jasne porozumeli procesom schválenia a platby.
Ďalší návrh? Potom, čo ste sa porozprávali so svojim bankárom a zistili, čo si myslíte, že je najlepšia stratégia, dajte sa do toho. Uskutočnite niekoľko ďalších rozhovorov, možno so svojím právnikom alebo blízkym priateľom, ktorého obchodnému talentu dôverujete. Požičať si peniaze znamená prevziať veľkú a často dlhodobú zodpovednosť a nemalo by sa to robiť náhodne
Foto: contractorandinspectorservices.com
Potrebujete zmluvy? Krátka odpoveď je áno
Zmluvy sú zásadnou súčasťou papierovej cesty, ktorá vám pomôže uistiť sa, že dostanete to, čo chcete. Táto cesta začína vašimi predbežnými kresbami a pokračuje k náčrtom návrhára a potom k pracovným výkresom. Odhady vedú k zmluvám a nakoniec budú na ceste zaevidované vaše zrušené šeky a osvedčenie o obsadenosti. Je to príbeh so začiatkom, stredom a záverom - a ak sa jeho časti vynechajú, koniec nemusí byť šťastný.
Zmluvy sú právne dokumenty, ktoré špecifikujú zodpovednosti strán. V zmluve budú definované práce, ktoré má vykonať každý dodávateľ, sumy, ktoré máte zaplatiť, a ďalšie podmienky. Dokumenty budú pravdepodobne vypracované na štandardných formulároch, ktoré vy, dodávateľ a možno aj váš zástupca vyjednáte a vykonáte.
Zmluvy by mali byť vždy písomné
Vo väčšine štátov nie je zmluva záväzná, ak nie je písomná. Je to len logické: Ak nie je porozumenie zapísané na začiatku, keď dôjde k hádke neskôr, ako zistíte, koho spomienka je správna? Získajte to na papieri.
Po podpísaní zmluvy sa už nikdy nemôžete pozrieť. Keďže však zmluva v právnom zmysle definuje vzťah, ktorý máte so svojim dodávateľom, pravdepodobne sa naň budete príležitostne odvolávať pri postupe práce a pri platbách. Ak dôjde k nezhodám, budete sa na ne odvolávať aj vy, pretože poskytuje rámec definujúci očakávania, platby a plány.
Slovo dodávateľ pochádza zrejme zo slova zmluva. Povedzme, že ste sa stretli s dodávateľom, popísali ste prácu, pripravil odhad a dohodli ste sa na ďalších podmienkach zmluvy. Výsledná zmluva zaväzuje zmluvného partnera (to ste vy) zaplatiť dodávateľovi za dohodnuté práce.
Obe strany by mali podpísať zmluvu a obe by mali byť viazané zmluvnými podmienkami uvedenými v dohode. Vo všeobecnosti to znamená, že dodávateľ bude povinný poskytnúť vám špecifikované materiály a vykonávať určité služby. Na druhej strane budete musieť za tieto tovary a prácu zaplatiť.
V zmluve by však mali byť čo najpodrobnejšie uvedené práce, ktoré sa majú vykonať. Ak by bol odhad vypracovaný na základe plánov a špecifikácií, mali by sa tiež stať súčasťou zmluvy. Ak bol odhad pripravený bez formálneho súboru špecifikácií, je najvyšší čas ho spresniť. Mal by byť uvedený materiál, ktorý sa má použiť, nielen množstvo, ale aj názvy značiek, modelové čísla a rozmery, hmotnosť a kvalita, farba a ďalšie podrobnosti. Mal by byť uvedený harmonogram prác, ceny a platobné podmienky.
Zmluvy na obnovu najčastejšie začínajú životnosť podľa odhadov. Ak pridávate palubu z kuchyne, dodávateľ sa môže jedného večera dostaviť k vám domov, prediskutovať s vami prácu, ktorú je potrebné vykonať, skontrolovať web a potom odísť do svojej kalkulačky a schránky. Pravdepodobne použije štandardný formulár zmluvy o odhade a môže vám pred očami napísať vaše meno, adresu, a popis práce, ktorú je potrebné vykonať, a použitých materiálov, a potom list podpíšte a odovzdajte vám ho za svoj ohľaduplnosť. Môže vás požiadať, aby ste sa hneď vtedy podpísali a taktiež vám poskytli časť ceny. Môže sľúbiť, že začne pracovať ráno. Môže to byť také jednoduché.
Chcete sa podpísať na bodkovanej čiare?
Použite svoj vlastný úsudok: Môže mať zmysel zamestnať ho, možno budete chcieť, aby sa to stalo hneď, možno ste s týmto chlapcom už predtým obchodovali a vedeli, že je dôveryhodný. Vo všeobecnosti však navrhujem, aby ste sa mali lepšie, keby ste si našli čas a rozhodnutie náležite zvážili.
Bez ohľadu na to, či je práca veľká alebo malá, cena nízka alebo ohromujúca, je potrebné položiť dodávateľovi a dodávateľovi základné otázky.
Vykonáva tento dodávateľ kvalitnú prácu? Jediný spôsob, ako to vedieť, je pozrieť sa na niektoré z jeho predchádzajúcich zamestnaní/referencií.
Je cena férová? Pokiaľ nemáte dva alebo viac porovnateľných odhadov, pravdepodobne nemôžete urobiť tento úsudok. Získanie najmenej troch je osvedčený postup.
Je pre vás tento kus papiera fér? Obzvlášť, ak je dokument dlhý a nabitý malým písmom, nechajte sa pozrieť na svojho právnika. (Ak sú náklady na práce, na ktoré sa zmluvne dohodli, malé, možno nebudete chcieť minúť čas a peniaze tým, že sa obrátite na svojho právnika. Nemusí to mať zmysel, ak budú odmeny advokáta vyššie ako cena dodávateľa. Jednou z bežných zásad je, aby si advokát skontroloval každú zmluvu, ktorá vás bude stáť viac, ako urobíte za týždeň.)
Rozumieš každému slovu? V mnohých štátoch zákon vyžaduje, aby boli zmluvy napísané jednoduchým jazykom, ale bez ohľadu na to, ako je to vo vašej oblasti, dbajte na to, aby ste porozumeli tomu, čo podpisujete. Nenechajte sa zmiasť komplikovanými rečami ako „doteraz“ a „bez ohľadu na to“, aby ste súhlasili s niečím, čo nemáte na mysli.
Obsahuje zmluva každý kus papiera, ktorý bol vložený medzi dvoch podpisovateľov zmluvy? To zahŕňa plány a špecifikácie, ktoré ste poskytli dodávateľovi, a odhad a všetky zmeny, ktoré vám poskytol na oplátku. Nezabudnite, že väčšina súdov obstojí iba v písomných vyhláseniach.
PLATOBNÉ PODMIENKY
Pred začiatkom práce by ste nikdy nemali zaplatiť viac ako zlomok všetkých nákladov na prácu. Posun o 10 alebo možno 15 percent z odhadovaných nákladov je rozumný. Vo všeobecnosti platí zásada, že peniaze by sa mali zmeniť na základe pokroku, nie rozprávania alebo papierovania.
Ak dodávateľ požaduje vopred neúmerne vysokú platbu, nájdite iného dodávateľa. Dobrý rozum tiež naznačuje, že najmenej 15 až 20 percent z celkovej sumy by malo byť zadržaných, kým nebude práca hotová a všetky platby v medzi tým by sa malo uskutočniť až po dokončení konkrétnych častí práce, aj keď s veľkým nákupom materiálu sa realizuje viac peňazí by mala prúdiť. Platenie účtov je váš najlepší spôsob kontroly kvality. Platíte vtedy, ak je práca vykonaná správne a nie predtým.
DRUHY ZMLUV
Zmluvy sa veľmi líšia. Tí, s ktorými sa dohodnete na pôžičkách s bankami, budú mať veľa jazykov popisujúcich finančné if, ands alebo buts. Pri bankových zmluvách nie je veľa vyjednávania, pretože je to pravdepodobne štandardná zmluva. So zmluvami staviteľa je každá dohoda iná a bude potrebné prediskutovať mnoho podrobností. Existuje tiež množstvo druhov dodávateľských zmlúv. Niektoré stanovujú celkovú cenu vopred, aby ste presne vedeli, aká bude konečná cena; iné sú flexibilnejšie. Neexistuje jeden správny prístup pre všetky práce, takže tu sú vaše možnosti.
Paušálna zmluva
Na jednoduchú prácu bez mnohých ozdôb (použitie materiálov vyrobených na zákazku, napr Vykonajte jednoduchý návrh), paušálna zmluva je často najlepšia pre vás aj pre dodávateľ. Váš dodávateľ sa pozrie na vaše plány, špecifikácie a pravdepodobne aj na existujúcu budovu. Potom vám dá cenu. Ak sa po predložení jeho odhadu nevykonajú žiadne zmeny, bude povinný túto cenu dodržať.
Paušálna zmluva je jednoduchá a stanovuje ešte pred začatím stavby, aké budú náklady. Ak sa však rozhodnete pre túto metódu, uistite sa, že získate tri alebo viac odhadov. Keď získate paušálny odhad, neuvidíte rozpis nákladov na materiál a prácu, takže je to nemožné z odhadu zistiť, či prirážka kontraktu k zisku a réžii je desať percent alebo päťdesiat percent. Ak máte niekoľko odhadov, máte základ pre porovnanie.
Aj keď sa to môže zdať ako ideálne usporiadanie, mnoho dodávateľov vykonávajúcich renovačné práce nesúhlasí s jednorazovou zmluvou. Existuje príliš veľa neznámych: Čo keď objavia štrukturálne problémy? Alebo máte problém nájsť nové materiály, ktoré by zodpovedali starým? Poškodenie hmyzom nie je často identifikované, kým sa neotvoria steny. Dodávatelia nechcú, aby ich zisky boli úplne zničené nepríjemným zistením, ktoré nemohli urobiť pred začatím práce.
Zmluvy o nákladoch alebo čase a materiáli. Tento spôsob platby znamená, že sa so svojim dodávateľom dohodnete na percentuálnom podiele - napríklad 10 alebo 20 percent - na jeho honorári. Potom bude účtovať svoje skutočné náklady na čas a materiál plus percento. Práca s materiálom, povedzme 50 000 dolárov, s dohodnutým honorárom 20 percent pre dodávateľa, by vás potom vyšla na 60 000 dolárov.
Najzrejmejšou nevýhodou takýchto zmlúv s dodatočnými nákladmi je, že čím viac dodávateľ utratí, tým viac zarobí. Neexistuje žiadny stimul pre udržanie nízkych nákladov, pretože keď je vopred stanovená cena, o ktorej vie, že s ňou musí žiť. Na druhej strane, pokiaľ ide o práce zahŕňajúce dodatočnú montáž staršieho domu alebo tam, kde nejaké nevyhnutne sú neznámy (možno ste ešte neurobili konečné rozhodnutia o materiáloch), len málo dodávateľov vám poskytne paušálnu čiastku cena. Nedokážu odhadnúť, čo nevedia.
Ak sa rozhodnete pre dohodu o čase a materiáli, uistite sa, že dvakrát starostlivo kontrolujete referencie svojho dodávateľa.
Naštvaná cena
Jeden zo spôsobov, ako stanoviť hornú hranicu, a zároveň zachovať flexibilitu usporiadania s výhodnými nákladmi, je prinútiť dodávateľa, aby súhlasil s vykonaním práce na základe toho, čo sa nazýva „cena narušená“. To znamená, že obaja súhlasíte s maximálnou cenou skôr, ako začne pracovať. Potom pokračuje na základe zvýšenia nákladov. Ak je cena pri dokončení práce nižšia ako cena narušená zmluvou, zaplatíte menej; ak je to viac, je to jeho problém a vy nezaplatíte viac, ako je cena.
Hodinová sadzba
Niektorí menší dodávatelia môžu požadovať prácu za hodinovú mzdu, a nie za fixný poplatok. Môžu si povedať, že vás to nakoniec asi vyjde lacnejšie.
Je to možné, ak je to nepravdepodobné. Odporúčame vám trvať na stanovení ceny vopred. Vďaka tomu nebudete mať po ceste žiadne prekvapenie. Okrem toho sa vyhnete tomu, že budete mať zamestnancov a ďalšie potrebné papiere.
Nakreslite
Niektorí dodávatelia, najmä menšie pobočky s obmedzeným prevádzkovým kapitálom, požiadajú o remízu. Aj keď je každé žrebovanie trochu iné, základnou myšlienkou je vyjednať spravodlivú platobnú bilanciu za vykonanú prácu. Dvaja z vás môžu prísť s odhadom celkových nákladov a harmonogramom prác a potom celkovú cenu vydeliť počtom týždňov potrebných na dokončenie. Dodávateľovi bude potom vyplatená tá časť ceny na konci každého týždňa. Tento prístup vyžaduje starostlivé monitorovanie v prípade oneskorenia. Je to spravodlivé iba vtedy, ak práca pokračuje dohodnutým tempom.
Takéto opatrenia sú spravodlivé pre obe strany, pokiaľ práca pokračuje podľa plánu. Uistite sa však, ak ide o práce, ktoré si vyžadujú kontrolu stavebného úradu väčšina peňazí splatných po dokončení rôznych etáp sa zaplatí až po vykonaní kontrol vyrobené. Za vykonanie kontrol by mal byť zodpovedný dodávateľ. V typickom prípade môže inštalatér požiadať o zaplatenie 50 alebo 60 percent z celkovej ceny po dokončení „hrubého hrubého zásahu“. To je dosť spravodlivé, pokiaľ práca prešla kontrolou. Budete musieť použiť svoj inštinkt a zdravý rozum o tom, akú časť danej práce sa robí (ak máte architekta) alebo vás bude viesť stavbyvedúci, mal by urobiť tieto rozhodnutia), ale ak je štvrtina hotová, neplatíte a tretí. Štvrtina je štvrtina je štvrtina.
Vynikajúca klauzula na dojednanie zmluvy je taká, ktorá uvádza, že v prípade dokončenia vašej práce meškanie na neprimeranú dobu, potom môžete použiť nezaplatený zostatok zmluvy na prenájom niekoho iného na dokončenie práca. Doložka musí špecifikovať, aký je očakávaný harmonogram (a tým definovať, čo je „primerané“), a tiež môže vyžadovať oznámenie (t. j., že musíte dodávateľovi oznámiť, že má niekoľko dní alebo týždeň na to, aby sa dal dohromady, resp inak). Poskytuje vám však možnosť v prípade, že sa ocitnete v manželstve s nedôveryhodným dodávateľom.
Doložky o likvidácii škôd
Z praktických dôvodov sú doložky o náhrade škody doložkami o sankciách (v skutočnosti v niektorých jurisdikciách nie sú tieto doložky vynútiteľné, pretože sa považujú za sankcie). Doložky o likvidácii škôd sa z času na čas dostanú do stavebných zákaziek, ale spravidla spôsobujú toľko problémov, koľko vyriešia. Ak sa dodávateľ bude zdržiavať a v jeho zmluve je ustanovenie o sankcii, môžete sa staviť, že z omeškania obviní niekoho iného. A kto má povedať, že sa mýli?
Trestné doložky sú častejšie úspešné iba pri vytváraní argumentov. Zadanie konkrétneho rozvrhu do zmluvy je dôležité a pravdepodobne rovnako cenné ako doložka o penalizácii.
Zmeňte objednávky
Zmeny nie sú súčasťou pôvodnej zmluvy, ale sú formálnymi dodatkami k tejto zmluve. Vydávajú sa, keď sa niečo na práci zmení: zmení sa materiál, zmení sa dizajn alebo sa vyskytne nejaká neočakávaná komplikácia.
Zmena príkazov nemusí byť komplikovaná, ale ak sa práca zmení, je potrebné vykonať zmeny. Sú kľúčovou súčasťou dokumentu, ktorý vytvárate, aby ste mohli ovládať svoj projekt.
Foto: shutterstock.com
Prekročenie nákladov je pri renovačných prácach určite bežné, existujú však kroky, ktoré môžete urobiť, aby ste sa pokúsili predvídať niektoré z nich.
Nasleduje dlhý, ale sotva vyčerpávajúci zoznam nákladov bežných pre projekty obnovy. Pravdepodobne nebudete musieť pre každú z nich pre svoju prácu pridávať riadkové položky, ale ak vidíte takú, o ktorej si myslíte, že sa stretnete a ktorá nie je uvedená vo vašom rozpočte, zistite prečo. Je to súčasť celkovej ceny dodávateľa? Alebo náhradník? Nepredpokladajte: Položte otázku a potom písomne vyjadrite. Prichádza …
PRÍPRAVA MIESTA
Potrebujete zabezpečiť odvoz stromov alebo vyčistenie inej vegetácie? Čo keby ste zbúrali existujúci hardscape (terasy, steny atď.). Budú potrebné opatrenia, aby sa zabránilo erózii pôdy počas a po výkope? Existujú krajinné prvky (ako dospelé stromy), ktoré vyžadujú ochranu?
VÝKOP
Vaše odhady by mali špecifikovať, čo sa má urobiť, čo môže zahŕňať vykopanie otvoru v nadácii, vyťahovanie nechcenej výplne, spätné plnenie po dokončení nadácie a konečné triedenie. Ak budú v základoch alebo okolo nich odtoky, môže ich nainštalovať váš dodávateľ výkopových prác, takže v odhade by sa mali objaviť odkazy na drvený kameň a drenážnu škridlu.
ZÁKLAD
Zistil dodávateľ nadácie pri obchádzaní základov, stien, podložiek, prístupu k prepážke a/alebo dosky? Existujú v plánoch a v odhade liate betónové chodníky? Ako je to s izoláciou základu? Ak to váš dizajnér uviedol, náklady by mali byť zahrnuté v cene. Ako je to s utesnením základu asfaltovým alebo iným tmelom? Je to zahrnuté v cene? Je potrebná iná drenáž alebo hydroizolácia?
RÁMOVANIE
Ak staviteľ pripravil svoj odhad na základe starostlivých špecifikácií, mal by odhad zahŕňať orámovanie stien, podláh a strechy určeným stupňom reziva. Zelené rezivo môže spôsobovať bolesti hlavy, ktoré sa počas schnutia zmenšuje. Hem-jedľa sušená v peci je normou, ale možno budete chcieť vyššiu kvalitu douglasky. V niektorých mestských oblastiach požiarne predpisy vyžadujú oceľové čapy. Vonkajšie steny by mali byť pokryté opláštením a strecha krytinou z preglejky, orientovanej drevotrieskovej dosky alebo pokrývačov. Ak konštrukcia vyžaduje laminátové alebo oceľové nosníky, oceľové stĺpy alebo krovy, skontrolujte, či ich staviteľ začlenil do svojho odhadu.
Krytina
Stavebník alebo subdodávateľ strešných krytín by mal špecifikovať materiály, ktoré sa majú použiť (asfaltový šindľ, céder, škridla alebo bridlica, podľa špecifikácií), ako aj lemovací a strešný papier. Najmä v domácnostiach v chladnejších oblastiach s hustými vrstvami izolácie je vetranie tiež dôležité. Sú uvedené strešné alebo podhľadové prieduchy?
VONKAJŠIA DOKONČENIE
Vonkajšok domu bude obalený vrstvou materiálu, možno stavebným papierom alebo obalom pre domácnosť. Je potrebné špecifikovať typ vlečky (šindľová doska, šindel, tehlová dyha, doska a latka) a materiál (možno borovica alebo céder), ako aj vzor. Ozdoba dverí a okna, rohové dosky, lišty pri odkvapoch (fasádne, podhľadové, vlysové alebo hrable) by mali byť v súlade so špecifikáciami alebo jasne popísané v odhade. V prípadoch, keď chcete, aby sa váš doplnok spojil s vašim pôvodným domom, vám a dodávateľovi môže dobre poslúžiť generál popis ako: „Vlečky a ostatné vonkajšie obklady budú vyrobené z materiálov a spôsobom, ktorý je v súlade s existujúcim exteriérom skončiť."
MURÁRSKO
Ak je na základni komín, krb, kameň alebo tehla, murár bude musieť poskytnúť odhad vám, generálnej rade alebo stavebnému vedúcemu. Mal by špecifikovať typ tehly alebo kameňa. Požiadajte o ukážku.
IZOLÁCIA
Špecifikácia by mala byť opäť vašim sprievodcom, ale bez ohľadu na to, či je vo vašom podnebí potrebná izolácia, aby sa teplo dostalo dovnútra alebo von, izolácia je rozumná investícia. Spolu s parozábranou pre vnútorné povrchy by mal byť špecifikovaný druh, hrúbka a faktor R izolácie stien, podláh a stropov.
ELEKTRICKÉ, vodovodné a vzduchotechnické zariadenia
Stavebný zákonník a úradník činný v trestnom konaní sú vašimi spojencami v otázkach bezpečnosti a zdravia. Hľadajte súlad so špecifikáciami (pýtajte sa na akékoľvek variácie). Zaistite, aby ste aspoň v katalógu, ale prednostne osobne, videli všetky určené zariadenia alebo spotrebiče. Overte čísla modelov, farby a veľkosti. Ak bude na obsluhu vášho dodatočného priestoru potrebná dodatočná kapacita na teplú vodu, vykurovanie alebo chladenie, urobte to odhady zahŕňajú ceny za teplovodný ohrievač, pec alebo kotol, komponenty klimatizácie alebo iné zariadenie?
OKNÁ A DVERE
Dvere a okná by mali byť vysoko funkčné, ale tiež významne prispievajú k vzhľadu a charakteru domu. Zaistite, aby vaše odhady popisovali dvere, ktoré sa vám páčia, a aby boli súčasťou dodávky aj kvalitné zámkové sady a odstraňovanie poveternostných vplyvov. Sú svojho druhu a kvality v súlade s tými, ktoré sú v existujúcom dome?
VNÚTORNÉ OBLOŽENIE, SCHODY A KABINETRIA
Mali by byť špecifikované obloženia okien a dverí, soklové lišty a ďalšie lišty, ako napríklad stoličky a koľajnice na obrazy, a rímsy. Skontrolujte veľkosti, triedy, výrobcov a čísla modelov skriniek; ak je mlynček vlastný, uistite sa, že špecifikácie obsahujú stupeň a typ použitého materiálu. Ak pridávate schodisko, vyžiadajte si ukážkové alebo katalógové popisy komponentov schodiska vrátane krokien, stĺpikov a zábradlia.
Kuchynské spotrebiče, hardvér a ďalšie materiály
Starostlivo si prečítajte špecifikácie, aby ste sa presvedčili, že presne viete, za čo platíte. Potvrďte, že to, čo očakávate, dostanete. Niekedy je najlepšie ich úplne vylúčiť zo zmluvy. Nakupujte sami a získajte výhodné ponuky, ale držte sa špecifikácií. Zmeny vo veľkostiach spotrebičov môžu napríklad spôsobiť chaos pri objednávkach skriniek.
OSTATNÉ NÁKLADY
Zahŕňa tento odhad odvoz odpadu a upratovanie? Čo hovoríte na maľovanie, interiér a exteriér? Prime plus dve vrstvy farby sú minimum; na nových drevených podlahách by mali byť povrchové úpravy najmenej dve, najlepšie tri alebo štyri vrstvy uretánu.
Počítali ste s takými výdavkami na úpravu terénu, akými sú vrchná vrstva pôdy, siatie, výsadba a úpravy terénu? Náklady na krajinu sú často prehliadané. To môže znamenať, že pekná renovácia má zvonku malý vizuálny vplyv, pretože jej nastavenie je spleťou buriny alebo nevýrazným trávnikom. Umožňujú vaše odhady aj skromné výsadby alebo prechádzky a múry zvýrazniť architektonické vlastnosti vášho domu?
Možno nebudete chcieť minúť o cent viac, ako sú sumy už uvedené vo vašich odhadoch, ale ak kúsky skladačky chýbajú, dokončená práca bude vyzerať tiež neúplne. Zažite ťažké rozhovory teraz a nie neskôr. Pred začatím práce máte oveľa viac pákového efektu, ako po jeho skončení a po vyplatení väčšiny alebo všetkých vašich peňazí.
Foto: andycore.com
Mnoho majiteľov domov mi za tie roky hovorilo, že najťažšie na zvládnutí stavebnej práce je urobiť všetky potrebné rozhodnutia. Existuje toľko, čo je možné vykonať pri akejkoľvek stavebnej práci, vrátane posúdenia návrhu, možností prenájmu, výberu materiálu a vyšetrovateľov.
"Cítil som sa ohromený," povedal mi nedávno jeden muž. "Náš návrhár ma vzal do obchodu s dlaždicami a na výber boli tisíce krásnych dlaždíc!"
Nikto za vás nemôže rozhodnúť, či použijete taliansku alebo mexickú dlažbu, alebo ktorý dodávateľ je ten pravý. Z možností, ktoré máte, budete musieť identifikovať príslušenstvo a povrchové úpravy, ktoré sa vám páčia. Často musíte tieto rozhodnutia urobiť rýchlo, inak budete brzdiť pokrok.
Keď stojíte tvárou v tvár ťažkým rozhodnutiam, zvážte niekoľko zásad, ktoré som za tie roky sformuloval, aby mi pomohli zostaviť ťažké rozhodnutia.
Nenechajte náklady byť vašim jediným kritériom. Aj keď sú rozpočtové úvahy často kľúčovými faktormi, nenechajte doláre dominovať. Zvlášť, ak je rozdiel v cene malý, myslite na ďalšie problémy, ako je kvalita, trvanlivosť a pohodlie. Minúť trochu viac môže z dlhodobého hľadiska znamenať veľa.
Nepracujte príliš dlho pri jednom rozhodnutí. Ako vám povie každý dobrý manažér, žiadne rozhodnutie by nemalo trvať dlhšie, než je potrebné na zhromaždenie príslušných informácií. Naučte sa teda to, čo potrebujete vedieť, počúvajte svojich poradcov a robte rozumné a rýchle rozhodnutia.
Nájdite si chvíľu na veľké telefonáty. Na druhej strane by ste si nemali dovoliť byť ozbrojení, najmä pokiaľ ide o veľké rozhodnutia. Všetci sme už počuli príbehy o nehnuteľnosti, ktorú bolo potrebné kúpiť alebo vtedy, keď bola preč, a takéto príbehy sú niekedy pravdivé. Neverte však tomu, ak vám niekto povie, že práca, ktorú pre vás bude vykonávať, má iba dnešnú cenovku. Často je to súčasť tvrdého predaja.
Namiesto toho, aby ste sa nechali prehovárať o dohode, ktorá pre vás nemusí byť správna, povedzte osobe, ktorá sa vám pokúša predať svoj tovar alebo služby, že dal svojmu starému otcovi sľub na smrteľnej posteli, že sa nikdy nerozhodnete o významnom nákupe, pokiaľ o tom neuvažujete cez noc. Je pravdepodobné, že získate deň navyše a budete sa s rozhodnutím cítiť pohodlnejšie.
Rozhodnutia nemusia byť navždy. Všetci občas hádame a nie je to zločin. Nebojte sa priznať, že ste urobili chybu, ale napravte to hneď, ako si to uvedomíte.
Uvažujme o tomto prípade: Pri pridávaní polovičného kúpeľa v prízemí si môj priateľ kúpil brusnicovú dlaždicu. Ukážka dlaždice, ktorú videla v obchode, bola nádherná. Ale keď dlaždica prišla, uvedomila si, že celá stena brusnicovej dlaždice bude silná. Dodávateľ môjho priateľa okamžite zavolal do obchodu s dlaždicami a rozhodol sa, že dlaždice môže vrátiť, ak zaplatí 35 -percentný poplatok za zarybnenie. Rozhodli sa urobiť zmenu. V spätnom pohľade bolo tých sto dolárov navyše malá cena, ktorú bolo treba dosiahnuť, aby získala to, čo chcela.
Dávajte si pozor na stanovovanie trendov. Pamätáte si na fóliové tapety v sedemdesiatych rokoch? Prichádzali a odchádzali ako nádcha. Moji klienti strávili veľkú časť svojho rozpočtu papierovaním obrovskej veľkej schodiskovej haly a predsiene. Účinok všetkého toho zrkadlového papiera bol dramatický, ale stálo to veľa peňazí. Bohužiaľ sa to ukázalo ako škodlivé aj neskôr, keď bol dom uvedený na trh. Predávajúci nielenže neboli schopní vrátiť náklady na nákladnú obnovu, ale niektorých kupujúcich fóliový papier skutočne odradil. Majte na pamäti, že jednou z nástrah špičkového dizajnu je, že môže ovplyvniť ďalší predaj.
Robte, čo chcete - ale robte to s oboma očami otvorenými a jedným okom do budúcnosti.
Foto: shutterstock.com
Keď mi v ušiach zazvonia stavebný hluk, naozaj mi začne prúdiť adrenalín. Ako pri prestavbe bolo získanie búracieho povolenia z mesta vždy ako Deň derby - zábava sa môže začať!
Výpočty, zmluvy, kresby a všetko to rozprávanie môže konečne ustúpiť činnosti stavby. V istom zmysle sa fáza výstavby vášho projektu oficiálne začína v okamihu, keď najete staviteľa na vykonanie práce. Keď sa plány šíria pred vami, môžete si predstaviť, aké budú hotové priestory.
Tento proces sa však zdá oveľa reálnejší, keď muži a ženy z posádky dorazia vo svojich dodávkach alebo pickupoch. V závislosti od zamestnania ich uvidíte kdekoľvek od jedného alebo dvoch pracovníkov po desiatky. Materiály sa môžu úhľadne zmestiť do kufra jedného auta alebo môžu vyžadovať opakované návštevy nákladných áut s plošinou. Dokončenie práce môže vyžadovať hodiny alebo dni, týždne alebo mesiace. Cena môže byť niekoľko stoviek alebo niekoľko stoviek tisíc dolárov. To všetko závisí od rozsahu práce
Ak si obliekate prídavok, na nový základ budete potrebovať dieru v zemi. Je možné, že bude potrebné vykonať demoláciu, aby sa odstránili časti konštrukcie, ktoré sa budú počas prestavby meniť. Potom, čo boli demolačné zvyšky odvezené, tesári a/alebo murári postavia múry. Na stenách sa bude dvíhať strecha a vy uvidíte, ako sa nový tvar vášho domova objaví v širokých rázoch a hrubých materiáloch.
Ak je vaša práca na prestavbe obmedzená na prácu v existujúcej budove, bude existovať menej krokov, možno, ale postup je veľmi rovnaký - nejaká demolácia, nejaká konštrukcia a priestory začnú vynoriť sa.
Keď je hrubá stavba dokončená, objemy domu budú približne také, aké uvidíte na konci procesu. Priestory nebudú vyzerať rovnako - kostra domu bude viditeľná, všade budú nástroje a materiály a len málo povrchov bude vyzerať dokončených. Pracovisko bude pripravené na príchod ďalšej skupiny pracovníkov, ponoriek, ktoré zmestia pracovné systémy do kostry, ako sú nervy a svaly a ďalšie tkanivá ľudského tela. To všetko bude potom skryté za omietkou, farbou a patinou dokončeného projektu.
Nerobte chybu, keď si budete myslieť, že keď ste najali všetkých správnych ľudí, môžete si sadnúť a nechať ich robiť svoju prácu. Vaše pozorné oko je nevyhnutnou prítomnosťou na stavbe. Nemusíte tam byť každú minútu a možno ani každý deň. Pravidelné návštevy sú však jediným spôsobom, ako môžete tento proces monitorovať. Aj keď vás štruktúra miesta zaujíma menej ako hotový výrobok, pamätajte že to, čo sa nachádza pod hladkou omietkou a ozdobnými lištami, bude mať vplyv na ich konečnú podobu vzhľad. Čím lepšie porozumiete procesu, tým viac dokážete predvídať problémy a efektívne komunikovať so svojim projektantom a dodávateľmi.