Foto: istockphoto.com
Ak sledujete aktuálne udalosti, pravdepodobne ste zachytili rozruch okolo vírusu Video TikTok v ktorej realitný maklér obvinil obchodný model iBuyer, že je využívaný na manipuláciu cien nehnuteľností.
V podstate tvrdil, že spoločnosti ako Redfin a Opendoor – a ešte pred pár týždňami, Zillow—kupujú domy a predávajú ich za oveľa viac, čo vedie k celkovým vyšším cenám bývania.
Je to zaujímavá teória – v skutočnosti alarmujúca teória, ak práve hľadáte domov – ale je to pravda? Ponoríme sa do sveta iBuyers, aby sme vám pomohli pochopiť, ako fungujú, a preskúmame tvrdenia o ich vplyve na trh s bývaním.
„iBuyer, tiež známy ako okamžitý kupujúci, je spoločnosť, ktorá nakupuje domy priamo od vlastníkov,“ vysvetľuje Tyler Forte, generálny riaditeľ spoločnosti Felix Homes v Nashville, Tennessee. A existuje dôvod, prečo sú známi ako okamžití kupujúci. Forte hovorí, že môžu robiť hotovostné ponuky a zvyčajne sa môžu uzavrieť už za 14 dní.
„Akonáhle iBuyer vlastní dom, zvyčajne sa rozhodnú urobiť menšie domáce vylepšenia, ako napríklad dať domu nový náter alebo výmena starého koberca." A po dokončení týchto aktualizácií, hovorí, znovu zaradia domov a predajú ho za vyššiu cenu zisk.
Ako teda určujú cenu? „Spoločnosť iBuyer vezme vaše údaje o nehnuteľnostiach a porovná ich s nehnuteľnosťami susedných domov,“ vysvetľuje Brady Bridges, realitný maklér v Reside Real Estate vo Fort Worth, Texas. Ale nemýľte si to s a domáca plutva nákup opustených domov, ktoré sa chystajú zapadnúť. iBuyers majú tendenciu uprednostňovať novšie domy v dobrom stave, ktoré sa nachádzajú v požadovaných štvrtiach.
Reklama
SÚVISIACE: Uvádzate svoj dom na trh? Najprv urobte týchto 10 opráv
Foto: istockphoto.com
Jednou z výhod, ktoré predstavuje iBuyer, je pohodlie, ktoré ponúkajú predajcom. "Majiteľ sa môže vyhnúť predstaveniu, čo je jedna z najnepríjemnejších častí tradičného procesu zaraďovania," hovorí Forte. Nie je potrebné čistiť a inscenovať doma nájdite si miesto, kam ísť, kým sa domov zobrazuje.
A podľa Bridgesa neexistuje žiadny zákon vyžadujúci a domová prehliadka pri predaji iBuyerovi v porovnaní s povinnou domovou prehliadkou v bežnom predajnom systéme. "To vám pomôže ušetriť veľa peňazí, práce a času," hovorí. „Ale pri vzájomnom porozumení a domová prehliadkamožno sa uskutočnia iba v prípade, ak má vaša spoločnosť iBuyer záujem.“ Ak kontrola odhalí nejaké problémy, nebudete ich musieť opraviť, hoci ponuka bude odrážať odhadované náklady na opravu.
Okrem toho je ťažké konkurovať rýchlym hotovostným ponukám od spoločnosti iBuyer, ako je Opendoor. V porovnaní s bežným procesom predaja, ktorý môže trvať mesiace, je ponuka od iBuyera očividne príťažlivá, najmä pre predajcov, ktorí chcete zatvoriť rýchlejšie, alebo sa treba rýchlo presťahovať.
Foto: istockphoto.com
Tento rýchly proces však nie je bez nevýhod. Podľa Forte mnohí iBuyeri inzerujú, že kupujú domy za trhové ceny, ale nie vždy to tak je. „Podľa mojich skúseností iBuyers kúpia domy za 5 až 7 percent pod cenu, ktorú by priniesol trh,“ vysvetľuje. "Väčšina iBuyers si potom bude účtovať dodatočný servisný poplatok v rozmedzí od 5 do 7 percent."
Jeho názor zdieľa Kristen Jones, maklér/majiteľ v RE/MAX v okolí Atlanty, ktorý hovorí, že iBuyers majú tendenciu robiť ponuky pod trhovou hodnotou a potom si účtujú poplatky, ktoré sú porovnateľné – ak nie vyššie – ako provízia zaplatená realitnému maklérovi. Ponuka môže byť tiež znížená, aby pokryla všetky opravy po kontrole iBuyer. „Ale v tomto bode sú predajcovia často príliš ďaleko v procese, aby obrátili smer. Možno našli dom na kúpu, príp začal baliť“ vysvetľuje Jones. V tejto chvíli cítia, že je príliš neskoro vrátiť sa späť.
Reklama
“Zásobovací reťazec problémy spolu s nedostatkom pracovnej sily zvyšujú náklady na nákup, renováciu a opätovný predaj nehnuteľností, čo všetko zvyšuje náklady na Obchodný model iBuyer.“ Takže môže byť výhodné predať iBuyerovi, ale Jones varuje, že cena môže byť o tisíce dolárov vyššia ako pri tradičnom predaji proces.
Diskutovali sme o tom, ako iBuyers ovplyvňujú predajcov, ale ako tento obchodný model ovplyvňuje kupujúcich?
Pri práci s iBuyers je pohodlie tiež výhodou pre tých, ktorí chcú kúpiť dom. „Napríklad pri kúpe domu obývaného vlastníkmi musíte naplánovať prehliadku ktorý musí schváliť majiteľ,“ hovorí Tyler. A ak tento čas nie je prijateľný, majiteľ vašu žiadosť odmietne. Ale Tyler hovorí, že dom iBuyer je vždy prázdny, takže ho možno kedykoľvek ukázať.
Je to pohodlné aj v iných smeroch. „Od detailov nehnuteľnosti cez ponuku až po zatvorenie, všetko sa robí online počas obdobia kúpy domu cez iBuyers,“ vysvetľuje Bridges. "Neexistujú pre vás žiadne náklady na lokomotívu ani prácu a vďaka použitiu digitálnej technológie je možné preskočiť mnohé kroky procesu nákupu." Mnoho kupujúcich môže oceniť nedostatok interakcie tvárou v tvár.
Na druhej strane nie všetci kupujúci považujú spoluprácu s realitným maklérom za stresujúcu alebo časovo náročnú. „Dobrý realitný maklér úzko spolupracuje so svojimi klientmi, aby sa uistil, že ich potreby a ciele sú splnené včas,“ hovorí Heath Clendenning, agent Highland Premier v Los Angeles.
Tiež iBuyers môže spôsobiť problémy kupujúcim, najmä v a trh predajcu. "Hlavnou nevýhodou pre kupujúcich na trhu je, že prichádzajú o príležitosť kúpiť si dom, pretože nemôžu konkurovať týmto okamžitým predajcom/všetkým kupujúcim v hotovosti," hovorí Jones. iBuyers si tiež môžu kúpiť viacero domov naraz, čo obmedzuje ponuku – a núti kupujúcich, aby k nim prišli. Aj kupujúci si môžu nastaviť svoje vlastné ceny. Tým sa eliminuje proces vyjednávania ktorý sa zvyčajne odohráva medzi bežnými predávajúcimi a kupujúcimi.
Reklama
SÚVISIACE: 11 základných upratovacích prác, ktoré je potrebné dokončiť predtým, ako ukážete svoj dom
Foto: istockphoto.com
Naozaj teda robí model iBuyer prievan na trhu? Bridges si to myslí. „iBuying momentálne zažíva boom takmer v každom väčšom regióne a snaží sa zostať na trhu dlho,“ hovorí s tým, že jednoduchosť a priama hotovosť priťahujú viac predajcov ako predpovedal. "A v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov môžeme čeliť krátkodobému vylúčeniu súčasného systému uzatvárania obchodov."
V skutočnosti Bridges hovorí, že si už všimol veľa realitných tímov v niekoľkých oblastiach, ktoré sú teraz hybridné alebo úplne prešli na iBuyers. Predpovedá, že existuje viac realitných maklérov a tímov, ktoré chcú nasledovať.
Clendenning však verí, že ľudské interakcie, ako sú rokovania, hodnoteniaa pokyny sú zatiaľ potrebné. „Realitní makléri spolupracujú so svojimi klientmi, aby pochopili ich ciele a potreby a urobili všetko pre to, aby ich splnili,“ hovorí. "Stále existuje veľa premenných a situácií, ktoré softvér a algoritmy nedokážu vyriešiť."
Forte verí, že iBuyers majú vplyv, ale nie nevyhnutne očakávaný. "V mnohých prípadoch iBuyers predávajú domy za 10 percent plus v porovnaní s cenou, za ktorú ich kúpili," hovorí. "Domy, ktoré iBuyers re-listujú však majú tendenciu sedieť na trhu dlhšie." Dost isty, Zillow ruší svoju vlastnú službu iBuying, Zillow Offers, kvôli „nepredvídateľnosti pri predpovedaní domova ceny.”
Reklama
Zverejnenie: BobVila.com sa zúčastňuje na programe Amazon Services LLC Associates Program, pridruženej inzercie program navrhnutý tak, aby poskytoval vydavateľom prostriedky na zarábanie poplatkov prepojením s Amazon.com a pridruženými spoločnosťami stránky.