Foto: istockphoto.com
A: Môžeš! Vynaložiť tvrdú prácu a disciplínu na budovanie vlastného imania vo svojom dome je skvelý pocit a zároveň sa priblížiť k splateniu hypotéka je vzrušujúca, znamená to tiež, že máte prístup k fondu finančných prostriedkov, z ktorých si môžete požičať na financovanie renovácie za skvelú cenu. sadzba. Môžete ho použiť aj na financovanie výdavkov, ktoré nesúvisia s domácnosťou, ako je vysokoškolské vzdelanie dieťaťa, účty za lekársku starostlivosť a iné veľké výdavky. Prípadne môžete použiť vlastný kapitál ako druh núdzového fondu, namiesto toho, aby ste na tento účel nechali otvorenú kreditnú kartu. Ako funguje pôžička na bývanie? V podstate žiadate o úver, pričom ako hodnotu vášho kolaterálu použijete rozdiel medzi hodnotou vášho domu a sumou, ktorú ešte dlhujete na hypotéke, a požičiate si oproti nemu. Sadzby sú zvyčajne nižšie ako pri iných druhoch osobných pôžičiek a časom sa môžete splácať. Úver na bývanie je možné vyplatiť jednorazovo, pričom budete pravidelne splácať mesačné splátky, kým nesplatíte celý úver, alebo ho beriete ako vlastný kapitál. úverová linka, v ktorej si vezmete pôžičku, ale prostriedky čerpáte len vtedy a vtedy, keď ich potrebujete, pričom platíte peniaze, ktoré ste si skutočne vybrali bazén.
Foto: istockphoto.com
Keď si kúpite dom, v skutočnosti ho „nevlastníte“, kým nesplatíte hypotéku. Pravdepodobne ste zložili nejaké peniaze ako zálohu. Keď podpíšete svoje hypotekárne papiere a vezmete kľúč od svojho nového domu, vlastníte presne to percento domu, ktoré vlastníte odložiť – pokiaľ nesplácate hypotéku, v takom prípade si banka pravdepodobne vezme časť z toho ako spätné poplatky a pokuty. Ako však platíte hypotéku každý mesiac, percento vášho domu, za ktoré ste skutočne zaplatili, sa bude pomaly zvyšovať najprv a potom rýchlejšie, keď budete roky splácať hypotéku a začnete platiť viac istiny a menej úrok. Každá platba vám kúpi o niečo viac z vášho domova.
Reklama
Percento vášho domu, za ktoré ste dokončili platbu, sa nazýva vlastný kapitál. Ide o fond peňazí, z ktorých si pôžička na bývanie umožňuje požičať si. V minulosti sa tento druh pôžičky označoval ako „druhá hypotéka“, pretože pôžička na bývanie vám umožňuje požičať si peniaze časť vášho domu, ktorú vlastníte, zatiaľ čo zvyšok domu je stále vo vlastníctve veriteľa vášho „prvého“ alebo hlavného, hypotéku.
Vlastné imanie je ovplyvnené aj aktuálnou ocenenou hodnotou vášho domu. Ak poctivo splácate hypotéku 15 rokov, je možné, že hodnota vášho domu od jeho kúpy výrazne stúpla (alebo klesla). Odhadca vám môže povedať trhovú hodnotu vášho domu a táto hodnota je majetok, ktorý máte vo svojom dome. Povedzme napríklad, že ste si vzali hypotéku vo výške 200 000 USD na dom s hodnotou 225 000 USD. Platíte už niekoľko rokov a zostatok na vašej hypotéke je 150 000 USD. Na základe kúpnej ceny máte 75 000 USD: rozdiel medzi hodnotou 225 000 USD a 150 000 USD, ktoré ešte dlhujete. Ale možno je trh s nehnuteľnosťami vo vašej oblasti horúci a domy sú veľmi žiadané. Ak vám odhadca povie, že súčasná hodnota vášho domu vzrástla na 300 000 USD, vaše vlastné imanie je teraz 150 000 USD: rozdiel medzi aktuálnou hodnotou a tým, čo dlhujete.
Množstvo peňazí, ktoré si môžete požičať v rámci úveru na bývanie, je obmedzené množstvom vlastného kapitálu, ktorý ste si vybudovali vo svojom dome. Odhadovaná hodnota mínus suma, ktorú ešte dlžíte na svojej prvej hypotéke, je suma vlastného kapitálu, ktorý máte vo svojom dome: to je množstvo peňazí, z ktorých sa bude čerpať váš úver na bývanie.
Reklama
Foto: istockphoto.com
Na rozdiel od niektorých druhov pôžičiek sa peniaze požičané z vlastného kapitálu neobmedzujú na konkrétne účely a ani nebudete musieť účtovať, na čo ste ich minuli. Ak máte zálohu účtov po dlhej chorobe alebo dočasne zníženom príjme, peniaze môžete použiť na zaplatenie z vašich dlhov a vykonajte jednu mesačnú splátku (pravdepodobne s oveľa nižšou sadzbou) namiesto toho, aby ste sledovali veľké sumy stoh. Liečebné výdavky, svadobné náklady, školné a platby za izbu a stravu sú férová hra, rovnako ako platby dodávateľom, účty za dodávky a dočasné bývanie počas rekonštrukcie domu. Finančné prostriedky môžete dokonca použiť na zaplatenie dlho očakávanej dovolenky. Sadzby úverov na bývanie sú zvyčajne pomerne priaznivé v porovnaní s inými osobnými pôžičkami, pretože máte už úspešne splatili aspoň časť svojej hypotéky a máte dom ako taký kolaterál. Len si pamätajte, že pôžičku je stále potrebné splatiť – bez ohľadu na to, na čo ste peniaze minuli – a že ak ju nebudete môcť splatiť, prídete o svoj domov.
Pri kúpe domu sa kúpna cena skladá z dvoch zložiek: akontácia a hypotekárny úver. Časť ceny krytá každou z týchto častí sa líši v závislosti od úverového programu, prostredníctvom ktorého sa hypotéka získava, a od množstva dostupnej hotovosti, ktorú musíte zložiť. Každý mesiac, keď platíte hypotéku, peniaze idú niekoľkými smermi: Niektoré idú na viazaný účet, z ktorého vám vaša hypotekárna spoločnosť vypláca miestne dane z nehnuteľností a poistné na poistenie vlastníkov domov, niektoré idú na úrok, ktorý dlhujete na hypotéke, a niektoré idú na zostatok istiny pôžička. V prvých dňoch hypotéky je veľa majiteľov domov znepokojených tým, aké malé percento ich mesačnej splátky skutočne funguje na splatenie zostatku. Hypotéky sa amortizujú, čo znamená, že existuje vzorec, ktorý túto sumu rozdeľuje. Na začiatku doby splácania sa na úroky aplikuje oveľa väčšie percento zo splátky ako na istinu. Postupom času sa tento pomer začína posúvať tak, že na konci hypotéky sa splátka takmer výlučne vzťahuje na istinu. Je to preto, aby sa veriteľ ubezpečil, že dostane svoj podiel na riziku, ktoré na seba vzal pri pôžičke vám; ak si celú vašu splátku pripíšu na istinu a vy sa rozhodnete refinancovať alebo predčasne splatiť hypotéku, nezískajú z vás taký vysoký úrok. Amortizácia pôžičky tak, aby boli počiatočné platby vysoké úroky, chráni veriteľa.
Reklama
Bohužiaľ to tiež znamená, že vybudovanie vlastného imania bude chvíľu trvať. Okamžite máte vlastný kapitál vo výške hotovosti, ktorú zložíte ako zálohu. Za tieto peniaze ste si kúpili „kúsok“ vášho domova, ktorý banka nevlastní. Ale kapitál, ktorý si vytvoríte pravidelnými mesačnými platbami, môže nejaký čas trvať, kým sa nazbiera. Postupom času môžete vytvoriť vlastný kapitál rýchlejšie (a na konci hypotéky ušetriť nejaké peniaze na úrokoch) tak, že zaplatíte ďalšie peniaze na splátku hypotéky a požiadate o ich pripísanie na istinu. Nie všetky pôžičky umožňujú túto predčasnú alebo mimoriadnu platbu, ale keď máte po ruke trochu hotovosti navyše, môže byť užitočné, ak to váš veriteľ povolí.
Aby ste si mohli vziať pôžičku alebo úverovú linku, väčšina veriteľov bude vyžadovať, aby ste mali aspoň 15 až 20 percentuálny podiel vlastného kapitálu, čo znamená, že váš hypotekárny zostatok sa rovná alebo je nižší ako 80 až 85 percent odhadu vášho domu hodnotu. Ak nemáte aspoň toľko vlastného kapitálu, väčšina veriteľov má pocit, že dodatočný dlh vás zanechá nebezpečne nadmerne zadlžený, bez dostatočného kolaterál a že s poplatkami a nákladmi spojenými s uzavretím úveru môžete skončiť s veľmi malou skutočnou hotovosťou, ktorá je k dispozícii vo vašom účte pôžička.
Foto: istockphoto.com
Finanční experti radia, že váš celkový domáci dlh alebo suma, ktorú dlhujete na svojom dome, vrátane pôvodná hypotéka plus akýkoľvek úver vlastného imania alebo HELOC (úverová linka domáceho kapitálu), by sa nemali rovnať viac než 85 percent hodnoty vášho domova. Ak už uplynul nejaký čas, odkedy ste naposledy ohodnotili svoj dom, môže to byť dobrý prvý krok; hodnota vášho domu sa mohla zmeniť, keď ste boli zaneprázdnení budovaním vlastného imania, a možno budete príjemne prekvapení, koľko to stojí. Keď poznáte hodnotu, môžete číslo vynásobiť číslom 0,85, aby ste určili maximálnu výšku dlhu, ktorý vám väčšina bánk umožní vziať na dom. Odpočítajte sumu, ktorú ešte dlhujete na hypotéke alebo iných úveroch na bývanie, a dostanete sa k sume, o ktorú môžete požiadať prostredníctvom úveru na bývanie. Na internete je k dispozícii množstvo kalkulačiek vlastného imania, ktoré vám môžu poskytnúť približnú predstavu o tom, koľko vlastného kapitálu máte, ale na presné čísla budete potrebovať aktuálne ocenenie.
Reklama
Pozor však na automatické prevzatie maximálnej sumy, ktorú môžete: Váš dom je zárukou pre tento nový úver a pre vašu hypotéku. Využitie 85 percent tejto hodnoty do peňazí, ktoré budete musieť vrátiť, môže byť rizikom, keďže sadzby, hodnoty a financie sa môže rýchlo meniť s trhom. Maximalizácia hodnoty vášho domu pri pôžičke znamená, že posun na trhu s nehnuteľnosťami vám môže spôsobiť, že budete dlhovať viac, ako je váš domov. a jedno stratené zamestnanie by mohlo znamenať zmeškané platby, ktoré banke umožnia zabaviť váš dom a ponechať vám žiadny kapitál na všetky. Tento výpočet vám povie, čo si môžete požičať, ale je len na vás, aby ste zvážili svoje financie a úspory a rozhodli sa, čo si požičať.
Rovnako ako keď žiadate o hypotéku, musíte svojmu veriteľovi preukázať, že ste pre neho dobrým finančným rizikom. To znamená, že budete musieť dodržať takmer rovnaký proces, aký ste urobili pri vybavovaní svojej prvej hypotéky. Najprv budete chcieť skontrolovať svoje kreditné skóre a opraviť všetky chyby v správe. Vaše skóre FICO bude musieť byť aspoň 620, aby ste sa kvalifikovali na väčšinu pôžičiek na bývanie, a ešte vyššie, aby ste získali optimálne sadzby.
Po získaní úverovej správy si môžete vypočítať pomer dlhu k príjmu. Toto je množstvo peňazí, ktoré dlhujete na splátky dlhu každý mesiac, v porovnaní s množstvom peňazí, ktoré zarobíte každý mesiac. Percento, ktoré ide na splátky vášho dlhu, by nemalo byť vyššie ako 43 percent vášho príjmu. Ak je aktuálne percento vyššie ako 43, budete chcieť pracovať na splatení časti tohto dlhu skôr, ako požiadate o pôžičku na bývanie. Veritelia sa chcú uistiť, že sa nepredĺžite a nesplatíte peniaze, ktoré im dlhujete, pretože zabaviť dom, aby ste im nahradili stratu, je drahé. Uprednostnili by, aby ste pokračovali v pravidelných platbách s úrokom, takže sa budú chcieť uistiť, že si naozaj môžete dovoliť požičať.
Reklama
Aby ste mohli požiadať aj o úver na bývanie, budete musieť predložiť dokumentáciu o svojich príjmoch a majetku. Daňové formuláre, platobné útržky, bankové výpisy a vaše aktuálne dokumenty o hypotéke sú všetko primerané dokumenty, ktoré si môže váš veriteľ vyžiadať, aby vám mohol pohodlne požičať peniaze. Tieto dokumenty môžu tiež viesť k dostupnejšej úrokovej sadzbe vašej pôžičky, pretože veritelia môžu ponúknuť lepšie sadzby kvalifikovanejším dlžníkom, ktorí môžu zdokumentovať svoju finančnú situáciu.
Ako úver na bývanie, tak aj úverový rámec na bývanie, príp HELOC, sú požičané z fondu vlastného kapitálu, ktorý ste si vybudovali vo svojom dome. Ale medzi nimi je podstatný rozdiel. Pri pôžičke na bývanie žiadajú dlžníci konkrétnu sumu svojho vlastného imania ako pôžičku. Pôžička sa vypláca v jednej sume, ktorá sa vloží na bežný bankový účet dlžníka a použije sa podľa potreby. Platby začnú okamžite z celej požičanej sumy až do jej splatenia. Podmienky sa líšia, ale na výplatu je potrebný stanovený počet mesiacov a na konci obdobia sa občas vypláca väčšia balónová platba.
HELOC funguje trochu inak. Dlžník požaduje, aby mu bola daná k dispozícii určitá časť vlastného imania. Ak je žiadosť schválená, tieto peniaze majú k dispozícii, ale nie sú okamžite vyplatené sedí tam na účte, kým si dlžník časť z nich nevyberie a nefunguje ako úverová linka pôžička. Preto sa okamžite nevyžadujú žiadne skutočné platby, pretože kým sa neuskutoční výber, dlžník technicky nedostal žiadne prostriedky. Tieto účty budú mať špecifický limit, ako často a ako dlho môže dlžník vyberať peniaze, a môžu zahŕňať ročný udržiavací poplatok alebo transakčný poplatok pri výbere peňazí. Po vybratí peňazí dlžník začne platiť počas stanoveného časového obdobia, ale iba z peňazí, ktoré boli vybraté, a nie z celej sumy dostupného vlastného imania. Tieto pôžičky môžu byť celkom užitočné, keď budete potrebovať peniaze v rôznych bodoch počas dlhého časového obdobia. Napríklad, ak plánujete platiť za školné na vysokej škole pomocou HELOC, môžete požiadať o úverový limit v celkovej sume, ktorú budete na začiatku potrebovať. Keď je platba za každý semestr splatná, môžete si túto sumu vybrať z účtu a zaplatiť účet (zvyčajne s oveľa lepšou sadzbou ako pôžička na súkromné vzdelávanie) a potom začať splácať iba to čiastka. To vám umožňuje rozložiť splácanie postupne v priebehu času, namiesto toho, aby ste hneď od začiatku robili veľké platby z celkovej sumy.
Reklama
Foto: istockphoto.com
Pôžičky na bývanie majú veľa výhod: Sú ponúkané za nižšie sadzby ako iné osobné pôžičky jednoduchšie na zabezpečenie ako iné osobné pôžičky a zjednodušujú splácanie iného dlhu do jedného konsolidovaného čiastka. Existuje však niekoľko vecí, na ktoré si treba dať pozor, ktoré nemusia byť okamžite viditeľné.
Ak si beriete pôžičku na vylepšenie domu, je potrebné vziať do úvahy niekoľko ďalších vecí. Je vzrušujúce vylepšiť svoj domov a vybrať si nejaké špeciálne prvky, vďaka ktorým bude skutočne váš. Očakávate zvýšenie celkovej hodnoty domu v dôsledku vylepšení a upgradov, a to je takmer vždy prípad. Pri týchto výpočtoch je však kľúčové zvážiť priemernú hodnotu domov vo vašej oblasti. Verte tomu alebo nie, je možné „nadmerne vylepšiť“ svoj dom pre trh až do bodu, kedy je skutočná hodnota domu oveľa vyššia, než zaplatia kupujúci za bývanie vo vašej štvrti. V takom prípade sa vám investícia nevráti. Nemusí sa to zdať ako veľký problém, najmä ak sa zlepšujete s úmyslom zostať v hre domov niekoľko desaťročí a chcete, aby vyhovoval vášmu životnému štýlu a nie predstavám niekoho iného hodnotu. Môžete sa však ocitnúť v tiesni, ak sa vaše životné okolnosti zmenia a budete potrebovať nečakane predať svoj dom. Keď predávate dom s hypotékou a pôžičkou na bývanie, zvyčajne je splatenie hypotéky zahrnuté v predaji domu, a to môže byť aj prípad úveru na bývanie – pokiaľ z úveru na bývanie nedlhujete viac, ako bude predajná cena kryt. Veritelia kupujúcich neschvália hypotéky na viac, ako je hodnota domu na trhu, takže vy môže sa zaseknúť pri pokuse získať peniaze na splatenie úveru na bývanie, aby ste ho mohli predať dom. Dôkladne zvážte hodnotu svojho domu v pomere k tomu, aký dlh voči nemu máte, aby ste svoj domov príliš nevylepšili.
Reklama
Ďalšou úvahou sú poplatky a náklady, ktoré prichádzajú spolu s pôžičkami na bývanie a HELOC. Ak vybavujete svoj úver na bývanie prostredníctvom toho istého veriteľa, ktorý drží vašu bežnú hypotéku, niektoré poplatky sa môžu znížiť a niektoré banky ponúkajú spracovanie úveru na bývanie s nízkymi alebo žiadnymi poplatkami. S väčšinou pôžičiek na bývanie sa však zaobchádza rovnako ako so žiadosťou o hypotéku, pretože dom je kolaterál za úver a veriteľ sa musí uistiť, že môže tento kolaterál získať v prípade, že vy predvolená. Pravdepodobne od vás budú očakávať, že zaplatíte poplatok za prihlášku, poplatok za vyhľadávanie titulu a poplatok za hodnotenie a prípadne ďalšie poplatky za podanie, plus budete musieť zaplatiť poplatky za právnikov a iné rôzne náklady na uzavretie. Tie sa môžu skutočne rýchlo nahromadiť a najmä ak si plánujete vziať len malú pôžičku, môžu negovať hodnotu samotnej pôžičky.
Nakoniec je dôležité pamätať na to, že budete pridávať to, čo je v podstate a druhá hypotéka platba navyše k tej, ktorú už uskutočňujete. To môže byť úplne jednoduchšie ako sledovať a platiť hromadu menších účtov každý mesiac. Váš veriteľ vám zabráni požičiavať si viac, ako si myslí, že si budete môcť dovoliť. Ale tu je vec: Ak sa nečakane dostanete do ťažkých finančných časov a máte problémy s platením svojich účtov, meškáte váš balík menších účtov vás bude stáť pokuty a poplatky, zatiaľ čo opakované meškanie s dvomi hypotékami vás môže stáť vaše Domov. V stávke je veľa, keď si požičiavate veľa peňazí oproti svojmu domu. Chcete nakupovať, vybrať si veriteľa, ktorému dôverujete, a rozhodnúť sa, koľko si potrebujete požičať realizujte projekty, ktoré máte na mysli, a neberte si toľko, koľko môžete len preto, že vy môcť.
Reklama
Keď nájdete dôveryhodného veriteľa a rozhodnete sa, koľko si požičať, užite si prácu na vylepšení svojho domova projekt alebo zaplatenie vašej svadby a oslávte disciplínu, s akou ste si vo svojom dome vybudovali dostatok vlastného imania použiť!
Zverejnenie: BobVila.com sa zúčastňuje na programe Amazon Services LLC Associates Program, pridruženej inzercie program navrhnutý tak, aby poskytoval vydavateľom prostriedky na zarábanie poplatkov prepojením s Amazon.com a pridruženými spoločnosťami stránky.