![8 základných nástrojov a materiálov pre zakladanie semien v interiéri](/f/322d3fdd5652ee640733cf98ec83708f.jpg?width=100&height=100)
Foto: istock.com
A: Reverzné hypotéky môžu byť skvelou pomocou pre dôchodcov a starších ľudí, ktorí si chcú zachovať určitú kvalitu života bez toho, aby svoje úspory míňali príliš rýchlo. Keďže však tento typ financovania môže byť mätúci, môže byť užitočné nechať si spätnú hypotéku vysvetliť čo najjednoduchšie.
Ako presne funguje reverzná hypotéka? Majiteľ domu si v podstate berie úver na základe vlastného imania, ktoré si vybudoval vo svojom vlastnom majetku. Nazýva sa to reverzná hypotéka, pretože veriteľ platí peniaze dlžníkovi počas trvania úveru, a nie naopak.
Za správnych okolností môžu reverzné hypotéky ponúknuť dodatočnú finančnú flexibilitu ľuďom, ktorí sú na dôchodku a už nezarábajú stabilný príjem. Tento typ hypotéky však nebude perfektne vyhovovať každému majiteľovi domu, preto je dobré si pred rozhodnutím oprášiť jemnejšie body týkajúce sa reverzných hypoték.
Majitelia domov, ktorí sa stretávajú s reverznými hypotékami ako možnosťou financovania, sa môžu pýtať: „Čo je to vlastne reverzná hypotéka?“ Je to a konkrétny typ úveru na bývanie, ktorého cieľom je pomôcť starším dospelým využiť svoj vlastný kapitál na pokrytie výdavkov – veľkých alebo malých – neskôr v živote. Aby mohli dlžníci využiť výhody reverznej hypotéky, musia mať vo svojom dome najskôr naakumulované značné množstvo vlastného imania. Páči sa mi to domáce kapitálové pôžičky alebo domáce kapitálové úverové linky (HELOC), reverzné hypotéky umožňujú majiteľom domov brať si pôžičky na základe vlastného imania – alebo majetkového podielu –, ktorý majú v nehnuteľnosti.
Reklama
Mnohí starší dospelí, ktorí žili v tom istom dome dlhú dobu, si pravdepodobne vybudovali značné množstvo vlastného imania – môžu dokonca vlastniť svoj dom úplne. Oprávnení vlastníci domov ho môžu namiesto toho, aby ho nechali nevyužitý až do dňa, keď predajú svoj dom, využiť reverznú hypotéku na zaplatenie akýchkoľvek výdavkov alebo nákupov.
Dlžníci však nebudú môcť vyplatiť celý svoj kapitálový podiel a federálne predpisy môžu obmedziť výšku úveru na určité limity v závislosti od typu použitej reverznej hypotéky. Veritelia budú pri určovaní výšky úveru brať do úvahy aj množstvo ďalších faktorov, vrátane vek dlžníka, trhovú hodnotu nehnuteľnosti, finančnú situáciu majiteľa domu a akékoľvek existujúce dlhy alebo záložné práva.
Foto: istock.com
Akákoľvek definícia reverznej hypotéky sa pravdepodobne zameria na obrátenie úlohy, pretože sa týka vzťahu medzi veriteľmi a dlžníkmi. Ako už bolo uvedené, reverzné hypotéky prevracajú typické úlohy týchto dvoch strán. Pri tradičnej hypotéke platí dlžník mesačné platby veriteľovi až do splatenia nesplateného zostatku úveru. Naopak, po uzavretí reverznej hypotéky dostane dlžník platby od veriteľa – zvyčajne buď vo forme mesačnej splátky alebo jednorazového vkladu.
Ako pri každej pôžičke, zostatok bude musieť byť nakoniec splatený – plus úrok – ale to môže trvať roky. V niektorých prípadoch dlžníci nikdy nesplatia zostatok na svojej reverznej hypotéke.
Foto: istock.com
Pokiaľ nepracujú s neziskovou organizáciou, miestnou vládnou agentúrou alebo súkromným veriteľom, dlžníci, ktorí si berú reverznú hypotéku bude pravdepodobne využívať hypotéku na konverziu vlastného kapitálu (HECM), ktorá je podporovaná federálnou vládou a poskytovaná hypotékou spoločnosti. Pôžičky HECM nie sú dostupné pre všetkých majiteľov domov; dlžníci budú musieť splniť určité kritériá, aby sa kvalifikovali na tento typ financovania.
Reklama
Napríklad len majitelia domov vo veku 62 rokov a viac majú nárok na pôžičku HECM. Okrem toho musia mať dlžníci vo svojom dome naakumulované značné množstvo vlastného imania. Presná suma sa môže líšiť, ale zvyčajne postačí 50-percentný podiel. Od dlžníkov sa často vyžaduje, aby mali aktuálne informácie o svojich finančných záväzkoch súvisiacich s bývaním, vrátane daní z nehnuteľností a poistného za poistenie vlastníkov domov.
Majitelia domov, ktorí zvažujú pôžičku HECM, sa budú musieť najskôr zúčastniť finančného poradenstva, ako to vyžaduje Ministerstvo bývania a rozvoja miest USA. Táto relácia je prispôsobená finančnej situácii každej domácnosti, aby pomohla majiteľom domov pochopiť potenciál nevýhody čerpania tohto druhu úveru a potom urobte informovanejšie rozhodnutie týkajúce sa reverzných hypoték.
Ako fungujú reverzné hypotéky po schválení úveru? Majitelia domov sa môžu dostať k svojim finančným prostriedkom niekoľkými rôznymi spôsobmi. Mnoho dlžníkov si vyberá držbu alebo termínovaný plán, pričom oba rozdeľujú úverové prostriedky na rovnaké platby, ktoré sa vyplácajú každý mesiac počas dlhšieho časového obdobia. Tieto plány by mohli byť dobrou voľbou, ak majitelia domov chcú použiť tieto prostriedky na zaplatenie bežných výdavkov, ako sú potraviny alebo domáce potreby.
Ďalšou možnosťou, ktorú treba zvážiť, je získať celú sumu úveru naraz. Majitelia domov môžu uprednostniť paušálnu platbu, ak majú veľké výdavky, ktoré chcú pokryť – napríklad rozsiahle rekonštrukcie alebo opravy domu. Veritelia môžu tiež rozšíriť úverovú linku pomocou vlastného kapitálu dlžníka. V tomto scenári si majitelia domov môžu vybrať toľko peňazí, koľko chcú – kedykoľvek chcú – až do limitu zostatku.
Pri zvažovaní možností vyplatenia si všimnite, že veritelia môžu účtovať rôzne reverzné hypotekárne sadzby – vrátane fixného alebo variabilného úroku – v závislosti od toho, ako sú prostriedky sprístupnené. Reverzné hypotéky s opakujúcimi sa mesačnými splátkami môžu mať s väčšou pravdepodobnosťou variabilný úrok sadzby, ktoré môžu stúpať alebo klesať, takže lepšie odzrkadľujú trendy hypotekárnych sadzieb počas životnosti úver.
Reklama
Foto: istock.com
Bez ohľadu na to, aký typ platobného plánu si majiteľ domu vyberie, veritelia HECM zvyčajne neobmedzia, ako môže majiteľ domu použiť svoje reverzné hypotekárne prostriedky. Ak chce dlžník minúť tieto peniaze na účty, renováciu domu, platby za auto alebo iné výdavky, môže tak urobiť. Niektoré typy pôžičiek – napríklad pôžičky na renováciu domov – môžu obmedziť spôsob využívania finančných prostriedkov, takže táto finančná flexibilita môže byť pre niektorých majiteľov domov príťažlivá.
Iné typy reverzných hypoték však nemusia byť vždy také ústretové. Najmä jednoúčelové hypotéky, ktoré poskytujú neziskové organizácie a samosprávy skôr než hypotekárne spoločnosti – často požadujú od dlžníkov, aby uviedli účel pôžičky skôr, ako bude schválené. Dlžníci môžu mať stále niekoľko spôsobov, ako použiť svoje finančné prostriedky s týmto druhom reverznej hypotéky - ako je napríklad výmena spotrebiče, splácanie dlhu alebo zaplatenie nezaplatených daní z nehnuteľností – ale tento účel budú musieť uviesť vpredu.
Reverzné hypotéky nie sú jediné pôžičky, ktoré využívajú vlastný kapitál – HELOC a domáce kapitálové pôžičky fungujú prevodom vlastného imania na hotovosť – ale spôsob, akým sú štruktúrované, je celkom jedinečný. Na rozdiel od iných typov úverov na bývanie, ktoré vyžadujú, aby dlžníci začali okamžite splácať zostatok, reverzné hypotéky nie je potrebné splácať, pokiaľ si dlžník ponechá vlastníctvo nehnuteľnosti. To znamená, že nebudú musieť splatiť sumu úveru, kým nepredá dom alebo neprevedie vlastníctvo na inú stranu.
V niektorých prípadoch sa dlžníci rozhodnú znížiť stav a použiť výnosy z predaja svojho domu na splatenie zostatku na svojej reverznej hypotéke. Dokonca môže zostať dosť na pokrytie kúpy nového domu. Iní majitelia domov nemusia mať v úmysle splatiť úver, pretože neplánujú svoj dom niekedy predať. Ak pôžička prežije dlžníka, potom sa od neho nebude vyžadovať, aby ho splatil.
Reklama
Foto: istock.com
Pri odpovedi na otázku „Čo je to spätná hypotéka? stojí za zmienku, že tieto pôžičky sú zabezpečené pôžičky – inými slovami, sú kryté kolaterálom. Rovnako ako všetky zabezpečené úvery na bývanie, aj reverzné hypotéky používajú ako kolaterál majetok dlžníka. To umožňuje zabavenie, ale iba v prípade, že veriteľ zruší úverovú zmluvu a požaduje úplné splatenie nesplateného zostatku. Pokiaľ dlžník naďalej spĺňa podmienky záložnej zmluvy, ako je údržba nehnuteľnosti, jej užívanie ako a primárne bydlisko a mať prehľad o ostatných nákladoch na bývanie, ako sú dane z nehnuteľností, mali by byť v dobrom stave veriteľa.
Hoci dlžníci budú musieť naďalej platiť dane z nehnuteľností, nebudú dlžiť dane zo svojich reverzných hypotekárnych fondov, pretože tieto peniaze sa považujú skôr za pôžičku než za zdaniteľný príjem. To je finančná úvaha, ktorá stojí za to vziať do úvahy, pretože majitelia domov môžu musieť platiť dane z iných dôchodkových účtov alebo finančných aktív, ktoré vlastnia.
Dokonca aj so všetkými finančnými výhodami, ktoré môže ponúknuť reverzná hypotéka, dlžníci budú pravdepodobne musieť zaplatiť nejaké peniaze vopred, aby si mohli vziať jeden z týchto úverov. Po schválení reverznej hypotéky môžu byť splatné počiatočné poplatky, poplatky za služby veriteľa a rôzne náklady na uzavretie. V závislosti od finančnej situácie osoby však tieto náklady môžu stáť za to, aby ste získali prístup k reverznému hypotekárnemu financovaniu.
Pôžičky HECM si navyše na začiatku pôžičky účtujú poistné, ktoré sa odvíja od percenta z celkovej sumy pôžičky. Dlžníci budú musieť každý rok zaplatiť aj poistné na hypotéku. Ročné poistné sa tiež odráža ako percento z výšky úveru, aj keď menšie percento ako počiatočný poplatok. Veritelia účtujú úroky aj z týchto úverov a reverzné hypotekárne sadzby môžu byť vyššie ako iné typy zabezpečeného financovania.
Reklama
Ďalším faktorom, ktorý treba mať na pamäti, je, že niektorí veritelia môžu povoliť dlžníkom financovať niektoré z týchto poplatkov a začleniť ich do svojho plánu splácania. V takom prípade môžu byť poistné za poistenie hypotéky, náklady na uzavretie a poplatky veriteľovi splatné až niekoľko rokov, kým nebude splatená celá suma úveru. Vzhľadom na spôsob, akým sú reverzné hypotéky štruktúrované, je možné, že dlžníci nikdy nebudú musieť platiť tieto poplatky sami.
Foto: istock.com
Aj keď sa dlžníci môžu vyhnúť splateniu svojej reverznej hypotéky, tento úver bude potrebné nakoniec splatiť. Ak dlžník zomrie a vlastnícke právo k nehnuteľnosti prejde na jeho dedičov, títo noví vlastníci budú zodpovední za akýkoľvek nevyrovnaný zostatok. Rodinní príslušníci, ktorí zdedia nehnuteľnosť so spätnou hypotékou, zistia, že celú zostávajúcu sumu úveru bude potrebné bezodkladne splatiť v plnej výške.
Niektorí vlastníci titulu by mohli mať k dispozícii finančné prostriedky na zaplatenie celého zostatku úveru, no možno sa budú musieť uchýliť členovia rodiny predajom nehnuteľnosti na splatenie pôvodnej reverznej hypotéky – to znamená, že dedičia by mohli prísť o časť alebo celú svoju časť dedičstvo. Jeden bod, ktorý je potrebné zvážiť pri pôžičkách HECM, je, že aj keď sa dom predáva za menej, ako je nesplatený zostatok, majitelia nehnuteľností – či už ide o pôvodného dlžníka alebo ich dedičov – nebudú musieť dopĺňať rozdiel. Pretože tieto reverzné hypotéky sú federálne poistené, vláda pokryje akúkoľvek sumu, ktorá zostane na úvere.
Majitelia domov, ktorí si berú pôžičky HECM, môžu byť zvyčajne pokojní s vedomím, že ich reverzná hypotéka je podporovaná federálnou vládou a poskytovaná renomovaným veriteľom. Dlžníci, ktorí získajú financovanie prostredníctvom súkromného veriteľa, však možno budú musieť byť opatrní. Ako poznamenal Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľov, podvodníci môžu využiť reverzné hypotéky ako zámienka na oklamanie majiteľov domov a zneužitie ich financií.
Reklama
Najmä veteráni a dôchodcovia by mali byť v strehu pred každým veriteľom, ktorý inzeruje spätné hypotéky, ktoré sú poistené, financované alebo podporované Ministerstvom pre záležitosti veteránov (VA). VA žiadnym spôsobom neponúka reverzné hypotéky a súkromní veritelia, ktorí tvrdia opak, môžu mať postranné motívy na vydávanie zavádzajúcich vyhlásení vlastníkom domov.
Aj keď to nemusí nevyhnutne predstavovať podvod, dodávatelia môžu agresívne presadzovať reverzné hypotéky ako spôsob, ako zaplatiť za drahé renovácie domov, čím nútia majiteľov domov, aby si vzali úver na bývanie. Je dôležité plne pochopiť dôsledky použitia reverznej hypotéky predtým, ako urobíte finančné rozhodnutie, ktoré nemusí byť vhodné pre okolnosti majiteľa domu.
Foto: istock.com
Reverzné hypotéky, pôžičky na bývanie a HELOC sú vysoko špecializované formy financovania a niektoré hypotekárne spoločnosti ich nemusia podporovať. Majitelia domov, ktorí zostali roky u toho istého veriteľa, si možno radšej zoberú úver so svojou súčasnou hypotékou spoločnosť, ale možno budú musieť zvážiť preskúmanie iných možností, ak tieto pôžičky nie sú dostupné a chcú si ich vziať výhoda z najlepšie pôžičky na bývanie alebo reverzné hypotéky.
V skutočnosti môže byť nákup reverznej hypotéky dobrý nápad v každej situácii, pretože veritelia majú svoje vlastné požiadavky na spôsobilosť a podmienky financovania. Majitelia domov môžu zistiť, že majú nárok na vyššiu sumu úveru s výhodnejšími podmienkami – ako je nižšia úroková sadzba alebo nižšie počiatočné náklady – získaním reverznej hypotéky od konkrétneho veriteľa. Nakupovanie s najlepšie reverzné hypotekárne spoločnosti môže pomôcť majiteľom domov nájsť správne možnosti financovania, ktoré budú vyhovovať ich dôchodkovým plánom pred podaním žiadosti o úver.
Reklama
Zverejnenie: BobVila.com sa zúčastňuje na programe Amazon Services LLC Associates Program, pridruženej inzercie program určený na poskytovanie prostriedkov pre vydavateľov na zarábanie poplatkov prepojením s Amazon.com a pridruženými spoločnosťami stránky.