Foto: istockphoto.com
Vitajte v Bob Vila’s Guide to House Flipping, séria venovaná tomu, aby vám ukázala najlepšie miesta na prevrátenie domu, kľúčové kroky pri výbere nehnuteľnosti, nevyhnutné vylepšenia a opravy a prekvapivé spôsoby, ako znížiť náklady, aby ste z prevracania domu vyťažili maximum predaja. Nájdete tu čerstvé poznatky zmiešané s Bobovými osvedčenými radami, našimi overenými nákupnými sprievodcami a vnútornými cestami k tým správnym profesionálom, aby ste sa dostali až do cieľa.
Každý počul, aké ľahké môže byť zarábanie peňazí prevracaním domov. Je to však o niečo zložitejšie, než len kúpiť prvý zvršok, ktorý uvidíte, natrieť náterom a vrátiť ho späť na trh. Úspešné prevrátenie domu zahŕňa identifikáciu vhodnej nehnuteľnosti a presný odhad toho, koľko bude stáť jej oprava a za koľko sa pravdepodobne predá, keď bude opravená.
Prevracanie domov nie je pre slabé povahy. Áno, peniaze sa dajú zarobiť, ak sa to urobí správne, ale potenciálni plutvoví sa môžu ocitnúť finančne pod vodou, ak si vyberú nesprávny dom alebo ho neopravia a rýchlo prerobia. Pred predložením ponuky na akýkoľvek problémový dom majte na pamäti nasledujúce.
Prevrátenie domu je proces nákupu domov, ktoré je potrebné aktualizovať alebo opraviť, rýchlo ich opraviť a potom ich so ziskom predať. Praktické domáce plutvy sú zvyčajne DIY typy, ktoré chcú vykonať modernizáciu sami užiť si väčší zisk, ale iné domáce plutvy sa nikdy nedotýkajú štetca – na opravu si najímajú profesionálov.
Relatívne novou praxou na scéne preklápania domov je mikropreklápanie, pri ktorom investor hľadá podhodnotené domy, ktoré vyžadujú veľmi málo práce. Investor domy kúpi, nechá ich vyčistiť a zveľadiť a potom ich predá. Mikropreklápanie je rýchly proces a aby bol investor úspešný, musí poznať trh a byť schopný dom rýchlo predať.
Vaše šance na úspešné prevrátenie domu sa zvýšia, keď k projektu pristúpite obchodne. Vyhnite sa impulzívnym nákupom. Nasledujúce kroky vám pomôžu naučiť sa prevracať domy a zároveň minimalizovať finančné riziko. Najlepším spôsobom, ako prevrátiť dom, je postupovať podľa osvedčených postupov investovania do nehnuteľností, ako sú tie, ktoré tu podrobne uvádzame.
Foto: istockphoto.com
Znalosť trhu s nehnuteľnosťami vo vašej oblasti je životne dôležitá pre ziskové prevrátenie domu. Najlepšie mestá na prevrátenie domov sa z roka na rok líšia na základe viacerých kritérií. Pri určovaní najlukratívnejších komunít na úspešné prevrátenie domu hľadajú finanční guru komunity, kde hodnota domov rastie a stredný príjem domácností je vysoký. Budú sa tiež pozerať na priemerný čas, počas ktorého je dom na trhu, kým sa predá (kratšie, tým lepšie) a zohľadnia percento majiteľov domov oproti nájomcom.
Nákup fixačného zvršku v jednej z týchto komunít však nezaručuje úspech. Je na konkrétnom kupujúcom, aby vykonal ďalší prieskum.
VIAC O ZAČANÍ:
➤ 5 dôležitých vecí, ktoré by ste mali vedieť pred prevrátením domu
➤ 10 najlepších miest v USA pre prevrátenie domov
Nerobte chybu a nemyslite si, že nemôžete prevrátiť domy len preto, že nemáte peniaze na kúpu domov. Ak je váš kredit dobrý a môžete veriteľovi preukázať, že dom, ktorý si vyberiete, má potenciál, často môžete dostať pôžičku kúpiť a opraviť.
Náklady na prevrátenie domu zahŕňajú kúpnu cenu plus náklady na opravy, poistenie na ochranu vašej investície, náklady na držbu, služby a dane z nehnuteľností. Zahŕňa aj dane z kapitálových výnosov, ktoré zaplatíte, keď predáte dom so ziskom. Pred nákupom skontrolujte všetky potenciálne náklady. Potenciálni veritelia budú chcieť vidieť váš finančný plán pre dom.
Pri určovaní, či môžete dosiahnuť zisk, zvážte pravidlo 70 percent prevrátenia domu. Pravidlo 70 percent je len všeobecným usmernením, ale môže pomôcť nováčikom v rozhodovaní, či je dom dobrým rizikom. Tu je návod, ako použiť pravidlo:
Ako všetky pravidlá, aj pravidlo 70 percent je len parameter. Na horúcom trhu, kde sa domy predávajú za plnú požadovanú cenu v priebehu niekoľkých dní od uvedenia na burzu, by ste pravdepodobne mohli posunúť pravidlo 70 percent až na 80 percent, alebo dokonca o niečo vyššie. Kľúčom je poznať trh a pochopiť riziká. Vždy je lepšie pomýliť sa na strane opatrnosti.
VIAC O FINANCOVANÍ FLIPu:
➤ Koľko stojí prevrátenie domu?
➤ Pravidlo 70 percent pri prevracaní domov, vysvetlené
➤ Ako prevrátiť dom bez peňazí
Foto: istockphoto.com
Môže byť lákavé vyskúšať si to sám pri prevrátení domu, ale môže sa to vrátiť. Je pochopiteľné, že chcete ušetriť peniaze a dosiahnuť výraznejší zisk tým, že sa pokúsite urobiť všetku prácu sami, ale pokiaľ nie ste profesionál v oblasti nehnuteľností a stavebníctva, je to riskantný nápad. Najímanie skúsených odborníkov bude pokrývať vaše základne a podstúpite menšie riziko. Toto je obzvlášť dôležité pre nové domáce plutvy bez skúseností s nehnuteľnosťami. Stále môžete byť úspešní pri prevracaní domov, ale nerobte chybu a nesnažte sa ísť sami.
Po uistení sa, že súčasný trh s bývaním je optimálny a vaše financovanie je na mieste, je stále potrebné zvážiť podstatnú časť rovnice „flip-house-hunting“ – kúpu ideálneho domu. Dom by mal byť a dobrá investícia, ale čo to znamená, keď príde na prevrátenie domu? Zvážte nasledujúce.
VIAC O VÝBERE SPRÁVNEHO DOMU:
➤ Nezabudnite na tento zásadný krok pri nákupe domu na prevrátenie
Foto: istockphoto.com
Kupujúci nebudú platiť navyše za svietidlá, ktoré si zamilujete, ani za vírivku pod zemou. Môžu sa tešiť z vašich vylepšení, ale vám nie mať z nich zisk. V skutočnosti by ste mohli stratiť peniaze. Dobrým pravidlom je robiť len nevyhnutné aktualizácie – tie, ktoré sú potrebné na to, aby sa dom okamžite stal obývateľným – a potom nechať nových majiteľov domov, aby si urobili svoje vlastné špeciálne vylepšenia.
Urobiť viac, ako je potrebné na predaj domu, je len jedna chyba pri prevrátení domu, ale je to veľká. Najzávažnejšou chybou je podcenenie nákladov na opravy. V každom prípade sa pomýľte na bezpečnej strane a nemíňajte navyše za tie osobné dotyky, o ktoré by sa ďalší kupujúci nemusel zaujímať.
VIAC O RENOVÁCIÁCH FLIP:
➤ 8 chýb, ktorým sa treba vyhnúť za každú cenu
➤ 10 tajných tajomstiev na zníženie nákladov na renováciu vášho Flip House
Čím skôr dom opravíte, tým skôr ho dostanete späť na trh a tým rýchlejšie získate zisk. Vo väčšine situácií je rýchla oprava domu vašou najlepšou stávkou na zarábanie peňazí. Ak si požičiavate peniaze na kúpu a opravu domu, čím dlhšie to trvá, tým väčší úrok budete musieť zaplatiť veriteľovi. Budete tiež musieť platiť dane z nehnuteľností za čas, keď vlastníte dom a účty za energie, takže rýchlosť môže ušetriť peniaze.
Projekt zvyčajne udržíte na správnej ceste lepšie, ak si na opravu najmete profesionálov. Ak sa však vyznáte v oblasti domácich majstrov, ako sú podlahy, môžete ušetriť peniaze položením nového koberca sami. Buďte úprimní a odolajte opravám, o ktorých nič neviete.
Foto: istockphoto.com
Predaj flip house možno rozdeliť do dvoch samostatných fáz – príprava domu na predaj a následná analýza, vyjednávanie a prijatie ponuky.
Ak ešte nemáte zoradeného potenciálneho kupca, zvyčajne je najlepšie uviesť dom do zoznamu realitným agentom, ktorý má prístup k komunitnej službe viacerých zoznamov (MLS). Mať dom na multi-liste je najlepší spôsob, ako osloviť potenciálnych kupcov. Pre väčšinu predajcov flip-house sa oplatí provízia zaplatená agentovi.
VIAC O ZISKU:
➤ 12 posledných krokov, ktoré môžu pomôcť predať domček Flip za viac peňazí
➤ Čo robiť, ak nemôžete (alebo nechcete) predať svoj Flip House
Medzi nákupom flip house a momentom, keď ukončíte jeho predaj, sa toho stane veľa. V závislosti od typu potrebných opráv by ste sa mohli pozerať na časový rámec od 8 týždňov do 6 mesiacov alebo dlhšie.
Nehnuteľnosti však nemajú žiadne prísne pravidlá, pretože každý dom je iný a každá situácia je iná. Ak máte všetky svoje kačice v rade pred kúpou domu, je menej pravdepodobné, že narazíte na prekvapenia, ako napr štrukturálne problémy ktoré spomaľujú proces opravy alebo minú peniaze pred opravou domu. Pamätajte, že prevrátenie domu je obchodné rozhodnutie, takže pri kúpe domu na prevrátenie používajte radšej logiku a tvrdé čísla než emócie, a budete o krok vpred.
Foto: istockphoto.com
Prevracanie domov je príťažlivé, pretože ponúka lákadlo na relatívne rýchle zarábanie veľkých peňazí. Nie je to však spoľahlivá investícia. Vyžaduje si to prieskum trhu s bývaním a zoradenie agentov, ktorí môžu pomôcť pri kúpe a predaji domu, ako aj dodávateľov, ktorí dokážu zvládnuť aktualizáciu a opravy.
Množstvo peňazí zarobených preklápaním domov sa v jednotlivých komunitách značne líši a závisí od viacerých faktorov. Domáce plutvy, ktoré opravia a prevrátia jeden dom ročne ako hobby, môžu zarobiť od 5 000 USD do 50 000 dolárov alebo viac, zatiaľ čo niekto, kto kúpi a prevráti veľa domov za rok, môže zarobiť viac ako $200,000. Výška zisku závisí aj od výberu správneho domu, najatia správnych dodávateľov a spolupráce so špičkovými realitnými maklérmi.
Ak chcete uspieť, flip house by sa mal kúpiť za cenu nižšiu, ako je reálna trhová hodnota, čo je bežné, keď dom potrebuje opravu a súčasný majiteľ si nechce brať čas ani za to platiť opravy. Musí sa tiež nachádzať v komunite so zdravým trhom s nehnuteľnosťami.
Prevracanie domov nemusí byť zložité, pokiaľ budete postupovať podľa osvedčených postupov a nesnažíte sa ísť sami. Trik na ziskové prevrátenie domu spočíva v tom, že sa vyhnete impulzívnej kúpe a odoláte nutkaniu aktualizovať dom spôsobom, ktorý vyhovuje vášmu osobnému vkusu a nie vkusu priemerného kupujúceho.