Foto: istock.com
A: V prvom rade gratulujem! Kúpa domu je obrovským a vzrušujúcim míľnikom, no určite je to jedna z najstresujúcejších skúseností, ktorými si veľa ľudí prejde. Okrem hľadania domu, ktorý vyhovuje vašim potrebám, musíte tiež nájsť úver, ktorý bude splácať dom a bude vyhovovať vášmu rozpočtu. Počas procesu kúpy domu sa mnohí kupujúci pýtajú: „Aká je dobrá hypotekárna sadzba?“ A odpoveď nie je taká jednoduchá, ako by ste dúfali.
Dobrá hypotekárna sadzba bude skôr závisieť od rôznych faktorov vrátane aktuálnych trhových podmienok, kreditného skóre a príjmu dlžníka a umiestnenia domu. To, čo jeden dlžník považuje za dobrú úrokovú sadzbu hypotéky, sa pre iného dlžníka môže zdať príliš vysoké. A hľadanie lepších sadzieb hypoték môže viesť k ďalšiemu stresu, ktorý väčšina kupujúcich domov nepotrebuje. Existuje však niekoľko spôsobov, ako môžete identifikovať dobrú úrokovú sadzbu hypotéky, čo vám umožní rýchlo na ňu skočiť a uzamknúť ju skôr, ako sadzby stúpnu.
Pokiaľ ide o úrokové sadzby hypoték, slovo „dobré“ môže byť trochu zavádzajúce. Úrokové sadzby hypoték závisia od mnohých faktorov a môžu sa líšiť od jedného dlžníka k druhému. Sadzby hypoték sa môžu líšiť aj medzi jednotlivými typmi úverov; dobrá sadzba pre bežnú hypotéku sa môže líšiť od dobrej sadzby pre pôžičku krytú vládou. Je dôležité, aby si dlžníci preskúmali svoje možnosti s cieľom určiť, čo by považovali za dobrú úrokovú sadzbu; týmto spôsobom, keď budú hľadať úver na kúpu domu, budú presne vedieť, čo potrebujú.
Sadzby hypoték sa neustále menia a sadzby hypoték sa dnes môžu výrazne líšiť od sadzieb zajtra alebo budúci týždeň. Niekedy zostanú rovnaké niekoľko dní po sebe a inokedy sa zmenia niekoľkokrát počas toho istého dňa. Poskytovatelia úverov zakladajú svoje úrokové sadzby hypoték na množstve faktorov a volatilita trhu môže mať vplyv na to, ako veľmi a ako často sa úrokové sadzby hypoték menia. Pre dlžníkov je dobré sledovať aktuálne sadzby hypoték a zároveň mať na pamäti, že sa môžu často meniť. Dlžníci môžu tiež vyhľadať „predpoveď úrokových sadzieb hypoték na rok 2022“, aby získali predstavu o tom, aké sú sadzby predpovedá, že sa časom zmení (aj keď budú chcieť mať na pamäti, že prognózy hypotekárnych sadzieb nie sú zaručené).
Foto: istock.com
Pri skúmaní možností hypoték si dlžníci môžu všimnúť úrokové sadzby uvedené na webových stránkach veriteľov a predpokladať, že ide o sadzbu, ktorú by dostali u konkrétneho veriteľa. Toto sú však hlavné úrokové sadzby, ktoré veritelia vypočítavajú pomocou vzorky dlžníka, zvyčajne jedného vynikajúce úverové skóre a silná finančná história, čo znamená, že sadzba sa nebude vzťahovať na mnohých dlžníkov. Zatiaľ čo kontrola sadzieb na webových stránkach veriteľov je dobrý spôsob, ako získať predstavu o možnostiach pôžičiek, dlžníci budú chcieť vybrať niekoľko poskytovateľov pôžičiek, od ktorých získate cenové ponuky na základe ich skutočného kreditného skóre a financií situácie. To uľahčí kupujúcim domov získať predstavu o tom, ako by v skutočnosti vyzerali ich splátky hypotéky u jednotlivých poskytovateľov úverov. Dlžníci si môžu online vyhľadať výraz „hlavná úroková sadzba dnes“, aby zistili, ako by mohla vyzerať ideálna úroková sadzba pre rôznych poskytovateľov úverov.
Rovnako ako pri každom type úveru, hypotekárny veritelia s väčšou pravdepodobnosťou ponúknu dobrú hypotekárnu sadzbu dlžníkom, ktorí majú vysoké úverové skóre a nízky pomer dlhu k príjmu. Vo všeobecnosti sa dlžníci s kreditným skóre 670 alebo vyšším považujú za „dobré“ alebo „vynikajúce“ úvery, čo sa pravdepodobne premietne do lepších sadzieb hypoték. Podobne veritelia vnímajú dlžníkov s malým dlhom voči svojmu menu ako menej pravdepodobné, že nesplatia hypotéku a pravdepodobne im bude ponúknutá lepšia úroková sadzba. Pomer dlhu k príjmu (DTI) sa vypočítava vydelením mesačných splátok dlhu dlžníka jeho hrubým mesačným príjmom. Ak má dlžník DTI 43 percent alebo viac, je pravdepodobnejšie, že bude považovaný za rizikový na požičiavanie a pravdepodobne mu bude ponúknutá vyššia úroková sadzba ako dlžníkovi s nižším DTI. Dlžníci so spravodlivým úverom alebo vysokými úrovňami dlhu môžu pracovať na zlepšení svojich financií predtým, ako plánujú kúpiť dom, aby získať najlepšiu hypotéku pre nich.
Foto: istock.com
Existuje niekoľko faktorov, ktoré veritelia berú do úvahy okrem kreditného skóre a pomeru dlhu k príjmu, pokiaľ ide o určenie hypotekárnej sadzby dlžníka. Patria medzi ne zálohová platba a mesačný príjem dlžníka, doba trvania úveru a typ úrokovej sadzby a umiestnenie nehnuteľnosti.
Keď dlžník žiada o hypotéku, zvyčajne musí predložiť potvrdenie o príjme. To môže zahŕňať výplatné pásky alebo formuláre W-2 preukazujúce ich zamestnanie a plat, daňové formuláre alebo bankové výpisy pre samostatne zárobkovo činných dlžníkov. Veriteľ potom vypočíta DTI dlžníka na základe jeho aktuálneho dlhového zaťaženia. Ak je DTI dlžníka viac ako 43 percent, veriteľ môže ponúknuť oveľa vyššiu úrokovú sadzbu alebo dokonca zamietnuť žiadosť dlžníka o hypotéku.
Množstvo peňazí, ktoré môže dlžník zložiť, môže tiež ovplyvniť úrokovú sadzbu hypotéky na bývanie. Dlžník, ktorý pri zatvorení domu vloží značnú sumu peňazí, môže stratiť viac, ak by nesplácal hypotéku a veriteľ by bol nútený zabaviť dom. V očiach veriteľa vyššia akontácia zvyšuje pravdepodobnosť, že dlžník splatí pôžičku včas, čo môže viesť k lepšej úrokovej sadzbe hypotéky.
Ďalším faktorom v sadzbe hypotéky dlžníka je dĺžka hypotéky a typ úrokov, ktoré platí. Hypotéky sú zvyčajne na 15 alebo 30 rokov, hoci niektorí veritelia ponúkajú aj 20-ročné pôžičky. Vo všeobecnosti platí, že čím je kratšia doba pôžičky, tým nižšia je úroková sadzba, pretože veritelia považujú kratšie pôžičky za menej rizikové; je ťažké predpovedať príjem za tri desaťročia a o niečo jednoduchšie predpovedať príjem za polovičný čas. Hypotéka s pevnou sadzbou bude mať navyše zvyčajne vyššiu úrokovú sadzbu ako hypotéka s nastaviteľnou sadzbou alebo ARM – aspoň spočiatku. ARM majú tendenciu mať nižšiu úrokovú sadzbu počas stanoveného obdobia na začiatku pôžičky, potom sa sadzba bude meniť na ročnej báze v závislosti od trhu. To by mohlo znamenať, že dlžník bude po skončení úvodného obdobia platiť vyššiu úrokovú sadzbu, ale niektorí dlžníci myslia si, že riziko stojí za to, pretože sa vždy môžu pozrieť na sadzby refinancovania hypotéky pre pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou, ak ich sadzba ARM klesne hore. Mnohí dlžníci sa rozhodnú pre 30-ročné fixné hypotekárne sadzby oproti iným typom, ale to neznamená, že je to najlepšia voľba pre všetkých dlžníkov.
Napokon, poloha nehnuteľnosti môže tiež ovplyvniť výšku hypotéky dlžníka. Priemerné sadzby sa môžu líšiť od štátu k štátu a dokonca aj od mesta k mestu. Dlžník žijúci v Nevade môže zaplatiť vyššiu sadzbu ako dlžník žijúci napríklad v Michigane a niekto iný pri kúpe domu v New Yorku môže zistiť, že ceny sú oveľa vyššie, ako keby kupovali v Buffale, New York.
Federálny rezervný systém, tiež nazývaný Fed, je národnou centrálnou bankou. Má regulačnú moc nad väčšinou bánk v USA a existuje na to, aby pomohla finančnému systému krajiny zostať stabilným. Jedným z hlavných prípadov, keď ľudia počujú o Fede, je, keď zvyšuje alebo znižuje úrokové sadzby, a dlžníci môžu predpokladať, že toto sú sadzby, ktoré im budú ponúkať na hypotéke. Ale zatiaľ čo Fed ovplyvňuje, ako veritelia stanovujú úrokové sadzby, nestanovuje ich.
Namiesto toho sa veritelia obracajú na Fed so žiadosťou o usmernenie o dlhodobých úrokových sadzbách a používajú tieto informácie na určenie, aké hypotekárne sadzby ponúkajú dlžníkom. Vo všeobecnosti sa sadzby hypoték presne riadia úrokovými sadzbami centrálnej banky, takže dlžníci si môžu urobiť predstavu sadzbu, ktorú by mohli získať na svojej hypotéke, ak by sledovali, čo Fed robí s dlhodobým úrokom sadzby.
Aj keď vyjednávanie sadzby hypotéky nie je bežným javom, existuje niekoľko spôsobov, ako môžu dlžníci znížiť svoje sadzby – a jedným z nich je zaplatenie zľavových bodov na hypotéku. Proces sa môže líšiť od veriteľa k veriteľovi, ale vo všeobecnosti môže dlžník znížiť svoju hypotekárnu sadzbu o 0,25 percenta zaplatením paušálnej sumy vo výške 1 percenta z celkovej sumy úveru pri uzavretí.
Keďže kúpa domu už so sebou prináša množstvo výdavkov vrátane zálohy a nákladov na uzavretie, platenie zľavových bodov nemusí byť pre mnohých kupujúcich domov reálnou možnosťou. Pre tých, ktorí na to majú prostriedky, však zaplatenie diskontných bodov vopred znamená nižší úrok zaplatený počas trvania úveru, a preto to môže stáť za zváženie.
Pri vyberaní a klasický hypotekárny úver, dlžník musí zvyčajne zaplatiť jednorazovú sumu peňazí ako zálohu a kupujúci domov, ktorí zložia menej ako 20 percent, sú zvyčajne povinní zaplatiť poistenie hypotéky. Čo je poistenie hypotéky? Stručne povedané, je to spôsob, ako sa veritelia môžu chrániť pred majiteľmi domov, ktorí by mohli nesplácať hypotéku. Dlžníci, ktorí majú nízku akontáciu, sú vnímaní ako rizikovejší a poistenie hypotéky je jedným zo spôsobov veritelia môžu chrániť svoje záujmy a napriek tomu poskytnúť týmto dlžníkom pôžičku, aby im umožnili nákup domov. Dlžníci budú platiť poistenie hypotéky spolu s ďalšími nákladmi na bývanie, ako je primárna hypotéka, poistné za poistenie vlastníkov domu a dane z nehnuteľnosti.
Foto: istock.com
Poistenie hypoték stojí dlžníkov v priemere až 1 percento z hodnoty úveru na bývanie každý rok, kým nedosiahnu 20 percent vlastného imania vo svojom dome. Dlžníci, ktorí si vyberú hypotéku s vládou podporovanou federálnou správou bývania (FHA), budú povinní platiť poistné na hypotéku po celú dobu trvania úveru, alebo kým sa neprefinancujú na klasický úver. Dlžníci v tejto situácii môžu skúmať ako refinancovať hypotéku aby zistili, či je to pre nich životaschopná možnosť.
Poistenie hypotéky je bežný poplatok, ktorý je zahrnutý do niečoho, čo sa nazýva ročná percentuálna sadzba alebo RPMN. RPMN môže poskytnúť dlžníkom realistickejší odhad toho, čo budú platiť každý mesiac za hypotéku. Zatiaľ čo úroková sadzba je súčasťou toho, APR zohľadňuje aj ďalšie poplatky vrátane poistenia hypotéky, poplatkov veriteľa a zľavových bodov.
Na výpočet RPMN si veriteľ vezme všetky tieto poplatky a rozloží ich počas trvania úveru. To hovorí dlžníkom presne, čo by zaplatili, ak by si hypotéku ponechali počas celej doby trvania úveru. Je však dôležité si uvedomiť, že mnohí dlžníci buď predčasne splatia hypotéku, alebo predá svoj dom pred uplynutím doby splatnosti úveru a hypotéku splatia z výnosov z predaja; v každom z týchto prípadov by dlžník zaplatil celkovo menej, ako navrhuje RPMN.
Proces z ako získať hypotéku môže byť zdĺhavé, ale z dobrého dôvodu. Rovnako ako najatie dodávateľa pre projekt na zlepšenie domácnosti, proces výber hypotekárneho veriteľa bude musieť zahŕňať starostlivý výskum a zváženie. Domáci kupujúci budú chcieť získať cenové ponuky od niekoľkých z nich najlepší poskytovatelia hypotekárnych úverov aby mohli porovnať sadzby a podmienky a rozhodnúť sa, ktorá z nich najlepšie vyhovuje ich potrebám. Odporúča sa, aby dlžníci dostali cenové ponuky v ten istý deň od každého veriteľa na ich užšom zozname, aby sa uistili, že porovnávajú jablká s jablkami. Keďže sadzby hypoték môžu kolísať, získanie cenových ponúk v rôzne dni môže viesť k rôznym sadzbám hypoték – a to môže znamenať, že si dlžník vyberie veriteľa pre jeho nízku sadzbu, aj keď podmienky pôžičky nie sú presne také, aké sú hľadám.
Foto: istock.com
Čas medzi podaním žiadosti o hypotéku a uzavretím domu môže byť niekoľko týždňov alebo aj dlhší. Keďže úrokové sadzby hypoték pravidelne kolíšu, dlžníci sa môžu obávať, že nízka hypotekárna sadzba, ktorú im ich veriteľ ponúkol, sa môže zvýšiť ešte pred dokončením nákupu domu. Mnoho veriteľov však umožní dlžníkovi zablokovať si svoju hypotéku, takže je zaručené, že pri uzávierke dostane rovnakú sadzbu.
Nevýhodou blokovania úrokovej sadzby je, že ak sa hypotekárne sadzby znížia, dlžník z toho nebude mať prospech z nižšej sadzby a možno si budete musieť vybrať medzi opätovným spustením úverového procesu alebo prijatím vyššej sadzby sadzba. Niektorí veritelia však môžu ponúkať „float-down“ možnosť, ktorá umožní dlžníkovi získať nižšiu úrokovú sadzbu v prípade poklesu trhových sadzieb. S touto možnosťou môže byť spojený poplatok, ale ak je pokles úrokovej sadzby výrazný, môže to stáť za to.