Foto: shutterstock.com
Byť generálnym dodávateľom nie je žiadnym tajomstvom, aj keď sú potrebné určité schopnosti v oblasti ľudí, financií a všeobecného dobrého rozumu. Pre niekoho, kto to nikdy neurobil, je potrebná ochota klásť otázky, z ktorých niektoré sa môžu zdať elementárne alebo dokonca hlúpe. A talent na riešenie problémov je určite užitočný. Neodporúčal by som, aby nováčik konal ako jeho vlastný dodávateľ, ak je práca veľká - povedzme, nový dom alebo veľký prírastok -, ale prestavba interiéru strednej veľkosti môže byť celkom zvládnuteľná.
Napriek tomu stále vzniká skutočná otázka: Nie je Môžem to urobiť?
To je Mám to urobiť?
Najlepším argumentom pre snahu byť vlastným dodávateľom je odmena. Dodávatelia predsa podnikajú s cieľom dosiahnuť zisk, takže pripočítanie 20 alebo 30 percent k nákladom na materiál a prácu ako zisku je úplne rozumné.
Ak ste svojim vlastným GC, nemusíte nikomu platiť toto percento.
Na druhej strane existujú argumenty proti tomu, aby ste boli vlastným dodávateľom. Ak napríklad nie ste spokojní s hotovým výrobkom, nemôžete sa sťažovať svojmu generálnemu riaditeľovi, že práca nie je dostatočne dobrá, a odmietnuť vykonať poslednú platbu. Rozprávali by ste sa sami so sebou, pretože ste generálnym dodávateľom.
To môže byť ten najväčší dôvod, prečo nebyť vlastným GC. Ak najmete niekoho, kto prácu urobí za vás, a potom sa niečo pokazí, pravdepodobne to nebude váš problém, pretože GC sú platení za to, aby vyriešili problémy a úlohu dokončili. Keď prijmete generálneho dodávateľa, platíte za jeho skúsenosti, kompetencie a schopnosti predvídať problémy a predovšetkým ochotu prevziať konečnú zodpovednosť za celá práca. A on získa povolenia, urobí plánovanie a bude riešiť spory medzi subdodávateľmi a dodávateľmi.
Ak sa teda rozhodnete vykonávať prácu GC, prežijete niekoľko bezsenných nocí. Ak by nastali veľké problémy, nebudete mať rovnakú jednoduchú pomoc, ako zavolať svojmu právnikovi a povedať mu: „Žaluj sakra. GC, je to jeho chyba. " Pôsobiť ako vlastný dodávateľ neznamená zapnúť si opasok s náradím a švihnúť kladivom deň.
Byť svojim vlastným dodávateľom môže znamenať, že zvýšite pravdepodobnosť, že získate presne to, čo chcete. GC zarábajú peniaze tým, že každú úlohu vykonávajú jednoducho a efektívne, aby mohli prejsť na ďalšiu. Zmeny na ceste a odchýlky od bežných, ktoré predlžujú životnosť práce, môžu byť príčinou podráždenia a nespolupráce zo strany GC. Ak ste teda veľmi detailní a plánujete sa každému pozrieť cez rameno, môže mať zmysel, aby ste boli svojim vlastným GC.
Podľa prieskumu z roku 1996, ktorý uskutočnila agentúra Únia spotrebiteľov, zhruba polovica respondentov z čitateľov použila na dohľad nad ich renováciami GC. Miera spokojnosti bola zhruba rovnaká pre tých, ktorí to urobili, a pre tých, ktorí to neurobili. Priemerný čitateľ Consumer Reports je možno opatrnejší a bystrejší ako priemerný človek... ale možno aj vy.
Teraz sa porozprávajme o kľúčových prvkoch práce.
Nechcete to urobiť sami?
Získajte bezplatné odhady bez viazanosti od licencovaných generálnych dodávateľov vo vašom okolí.
Bude to vaša zodpovednosť a je to zásadné, pretože to sú dámy a páni, ktorí vám skutočne prerobia dom. Sú to tesári, inštalatéri, elektrikári a ďalší remeselníci, ktorí plány prekladajú do vašich obytných priestorov. Ako u každého manažéra, kľúčovou zručnosťou je nájsť správneho personálu.
Najdôležitejším hráčom bude pravdepodobne tvoj stolár. Je to človek, ktorý bude formovať štruktúru, ktorá definuje priestory. Buduje rámec, ktorý bude maticou pre elektrické vedenie, potrubie, vetracie otvory, telefónne linky a izoláciu. Vráti sa po všetkom, čo bolo zhrubnuté, a pokryje to hotovými povrchmi. Tesár je kľúčovým hráčom a mal by byť najatý ako prvý.
Tesár bude vašim hlavným podriadeným, preto ho požiadajte o pomoc pri hľadaní elektrikára, inštalatéra alebo murára. A tu sa príliš netrápte nad kamarátstvom. Na väčšinu tesárov sa dá spoľahnúť, že odporučia ľudí, s ktorými radi spolupracujú, ale len málo odporučí subdodávateľov, ktorí nepoznajú svoju prácu. Vie, ktorí sú tí chlapi, ktorí kazia rozvrh a ktorí robia nedbalú prácu a robia problémy všetkým ostatným. Nechcú tieto bolesti hlavy viac ako vy.
Ak chcete nájsť tesárov alebo subdodávateľov, opýtajte sa priateľov a susedov. Zlaté stránky sú tiež dobrým zdrojom. Ďalšou možnosťou je navštíviť pracovné miesta v blízkych obytných oblastiach. Vstúpte rovno a požiadajte o hlavného tesára, dodávateľa vodovodných potrubí alebo elektrikára. Je veľmi pravdepodobné, že odídete s vizitkou, telefónnym číslom alebo prípadne schôdzkou. Môžete dokonca získať odhad svojej práce, ak máte so sebou plány a šéf má hodinu na zabitie.
Ďalším dobrým zdrojom náhradných dodávok sú dodávateľské domy. Opýtajte sa v klampiarskych, elektrických alebo kamenárskych obchodoch, ktoré sa zaoberajú obchodmi. Mali by ste dostať pár mien. Opýtajte sa ostatných zástupcov na mená obchodníkov, ktorých si vážia a s ktorými pracovali.
Prečítajte si referencie jednotlivých subdodávateľov (zákazníci, dodávatelia, banky a ďalšie). Získajte niekoľko odberov na odhad veľkých zákaziek a najmenej dvoch na malých (doplnenie existujúcej kúpeľne) rekonštrukcia je malá práca, inštalácia dvoch nových kúpeľov, práčovne a vírivky vo veľkom navyše je veľká jeden). Pred prijatím do zamestnania si urobte domácu úlohu s ľuďmi, ktorých prijímate.
Pokiaľ ide o obchodovanie s podriadenými, majte na pamäti, že väčšina z nich ponúka veľa pracovných miest a niektorí preberajú prakticky každú z nich. Zlou správou je, že ako jednorazový zákazník sa môžete dostať na koniec svojho zoznamu priorít, hlboko pod GC, ktorí budú v budúcnosti stavať mnoho domov, a preto môžu byť pokračujúcimi zákazníkmi pobočiek služieb.
Musíte sa zbaviť frustrácií a ťažkostí s plánovaním, ale na druhej strane neberiete svet úplne sami. Vaši podriadení budú tiež kľúčovými spojencami pri vykonávaní vašej práce. Sú tu nielen na to, aby vám postavili dom, ale aby vám s tým pomohli. Možno budete prekvapení, keď nájdete hrdosť, ktorú mnoho individuálnych operátorov v stavebníctve berie vo svojej práci. Skúste použiť túto hrdosť a ducha vo svoj prospech. Dobré plánovanie z vašej strany a neustála komunikácia s rôznymi pobočkami sú zásadné.
Mnoho štátov a obcí požaduje, aby generálni dodávatelia boli licencovaní a riadne poistení skôr, ako môžu legálne zavesiť šindľ a identifikovať sa ako GC. Neexistujú však žiadne také požiadavky, aby vlastník domu konal ako vlastný GC. Ak sa vám to potom páči tak veľmi, že to chcete urobiť znova pre niekoho iného, potom môžete zistiť, aké sú požiadavky.
Keď budete vystupovať ako svoj vlastný GC, budete potrebovať pravidlá výrobcu týkajúce sa rizika alebo požiaru. Vo väčšine štátov sa ceny líšia spoločnosť od spoločnosti len málo, pretože sú zvyčajne prísne regulované, ale overte si u poisťovacieho agenta, ktorý sa zaoberá zásadami vášho majiteľa domu, aby zistil potrebné papiere a náklady. Budete chcieť zariadiť, aby poistenie bolo účinné v okamihu, keď dorazia stavebné materiály alebo prvý pracovník vstúpi na miesto, podľa toho, čo nastane skôr. Ak máte stavebný úver, banka pravdepodobne v čase uzatvorenia úveru bude trvať na tom, aby ste mali pri sebe platné poistné viazanie. Po dokončení práce môžete zásady znova zmeniť tak, aby zahŕňali štandardné pokrytie majiteľa domu.
Neberte rozhodnutie byť svojim vlastným generálnym dodávateľom na ľahkú váhu. Nedovoľte, aby vás možnosť ušetrenia značného množstva peňazí zaslepila pred potenciálom komplikácií a konfliktov. Môžete byť veľmi spokojní s tým, že ste celý proces zvládli sami, ale mali by ste si byť tiež istí, že áno čas, medziľudské schopnosti, organizačné schopnosti a obyčajná túžba udržať sa v kurze, aj keď sa trochu rozbehnete drsný. A bude - žiadny stavebný projekt nie je bez vzostupov a pádov, prekážok a frustrácií. Prirážka, ktorú GC pripočíta k skutočným nákladom na výstavbu, je pre mnohých ľudí férovou cenou, ktorú treba zaplatiť za riadenie procesu. Existuje potenciál pre úspory, ale musí tu byť aj investícia z vašej strany času a odhodlania. Budete musieť koordinovať činnosti pobočiek, vytvárať plány, platiť účty a vykonávať množstvo ďalších funkcií. Musíte však prevziať aj inú úlohu.
Ako GC ste osobou s nápisom „Buck-stop-here“ na stole. Rozhodnutia, veľké i malé, musíte urobiť vy. K dispozícii budú profesionáli, ktorí vám pomôžu odpovedať na otázky a poradiť, ale nakoniec je váš hlas autority.
Položte si preto otázku, či máte:
Foto: shutterstock.com
Aby ste si boli istí, že sa nevydávate na výlet priamo do väzenia pre dlžníkov, je vhodné poradiť sa s právnikom a pravdepodobne tiež nájsť iné vedenie. Títo poradcovia nebudú mať na sebe flanelové košele a pracovné topánky a možno ani nenavštívia váš domov, ale váš právny zástupca, účtovník a poisťovací agent môžu byť dôležitými hráčmi.
Advokát realitnej kancelárie. Môžete sa na to hnevať, ale faktom je, že žijeme vo svete, kde je dobré právne poradenstvo nevyhnutné pre podnikanie. Aj keď by ste mohli uvažovať o procese obnovy domu vrelými, emocionálnymi pojmami, je tiež pravda, že nákup stavebných služieb znamená podpísanie série zmlúv. Podľa definície vstupujete do reťazca obchodných ponúk.
Čím väčšia je práca, tým viac potrebujete právnika, ktorý by sledoval vaše záujmy. Váš bankár, dodávateľ, architekt a každý z ďalších hráčov bude mať iné starosti. S ich poradcami - a pravdepodobne ich budú mať, aj keď s nimi priamo nebudete v kontakte - sa nedá počítať, že by vás chránili.
Aj keď si najmete GC alebo použijete architekta, ktorý dohliada na celý proces a nikdy nenavštívite stránku, budete potrebujú právne poradenstvo pri kontrole zmlúv a kontrole obmedzení zón a mnohých ďalších záležitostí. Môžete prísť nato, že skúsený realitný právnik vám môže pomôcť spôsobmi, o ktorých ste nikdy neuvažovali. Videl svojich klientov vo väčšine problémov, s ktorými ste sa nikdy predtým nestretli, takže jeho skúsenosti a rady môžu byť neoceniteľné, či už v vyjednanie správnej zmluvy na začiatku, vyriešenie nedorozumenia uprostred alebo riešenie sporu dlho po práci dokončené.
Ak máte nadviazaný vzťah s advokátom, uistite sa, že sa v realitnom práve dobre vyzná. Vykonáva primeraný objem realitného práva? Aj keď bol vašim spolubývajúcim na vysokej škole, pozrite sa na to, pretože právo nehnuteľností má svoje vlastné zložitosti a môže byť rovnako tajomné ako všetky ostatné oblasti práva. A chyby môžu byť veľmi drahé. Ak na vás nečaká vhodný právnik, skúste zavolať pár blízkych realitných kancelárií alebo hypotekárnych oddelení v miestnych bankách a požiadať ich o referencie. Ďalším potenciálnym zdrojom je miestna advokátska komora; požiadať o predsedu realitného výboru.
Iní profesionáli. Ak máte účtovníka, ktorý pripravuje vaše dane, získajte jeho názory a rady včas. Sadnite si s účtovníkom a prediskutujte svoj rozpočet, spôsob pôžičky, peňažný tok projektu (očakávate, ktoré účty v ktorom mesiaci, ktoré sú tento rok, ktoré budúci) a váš príjem. Môžu existovať daňové úľavy (niektoré úvery sú k dispozícii na obnovu starších budov), určité daňové výhody a ďalšie problémy, ktoré vám môžu ušetriť peniaze. Napriek tomu, že by vám vaši dodávatelia mali poskytnúť poistné potvrdenia popisujúce ich poistné krytie, mali by ste sa tiež poradiť so svojim poisťovacím maklérom. Pri vylepšovaní svojho domu možno budete chcieť zvýšiť pokrytie pridanej hodnoty nehnuteľnosti. Môžete tiež skontrolovať krytie zodpovednosti, aby ste sa uistili, že je adekvátne. Ak by niekto spadol a zlomil si nohu, môžete byť vy- rovnako ako dodávateľ- žalovaní a budete chcieť primeranú poistnú ochranu. Staveniská majú veľa potenciálnych nebezpečenstiev a mali by ste minimalizovať svoje riziká, fyzické aj finančné.
Foto: Flickr
Ak máte k dispozícii peniaze na zaplatenie projektu prestavby, túto časť si nemusíte čítať. Väčšina ľudí si však potrebuje požičať peniaze na upísanie svojej práce.
Najlepšou možnosťou je zvyčajne hypotekárny úver. Dôvodom je, že úroky z hypotéky na bývanie sú daňovo uznateľné. Existuje niekoľko typov hypoték, ktoré môžu poskytnúť finančné prostriedky na projekt obnovy domu, ale každý závisí od toho, koľko vlastného kapitálu máte. Vlastnícky podiel na majetku je čistá hodnota vášho majetku po odpočítaní všetkého zadlženia, ktoré je voči nemu držané, od jeho hrubej hodnoty. Dovoľte mi preložiť.
Predpokladajme, že si chcete požičať 25 000 dolárov na vylepšenie svojho domu vo výške 100 000 dolárov. Ak bola vaša pôvodná záloha povedzme 25 percent z kúpnej ceny a vaša záloha na istina sa odvtedy rovná ďalším 25 percentám, zvyšných 50 percent vlastníte alebo polovicu svojho dom. To by znamenalo, že ste vynikajúcim kandidátom na túto pôžičku, pretože väčšina bánk požičia až 75 percent hodnoty existujúceho domu.
Existuje niekoľko spôsobov, ako môžete z tohto vlastného kapitálu čerpať. Dve hlavné sú prvá hypotéka a druhá hypotéka.
PRVÉ HYPOTÉKY
Pre renovátora domu je vyjednanie o novej prvej hypotéke jedným zo spôsobov upísania práce na prestavbe. V praxi to znamená, že v banke požiadate o úplne novú hypotéku. Ak banka úver schváli, časť výťažku sa použije na splatenie existujúcej hypotéky. Po odpočítaní záverečných nákladov a poplatkov vám všetko, čo zostane, zaplatí. Nová hypotéka má spravidla osobitný zmysel, keď je úroková sadzba, ktorú platíte, najmenej o jeden percentuálny bod vyššia ako sadzba, ktorú by ste platili za novú hypotéku.
DRUHÉ HYPOTÉKY
Druhá hypotéka je presne to, čo naznačuje jej názov: je to doplnková hypotéka k prvej hypotéke, ktorú nosíte. Držiteľ druhej hypotéky bude mať spravidla nárok na nehnuteľnosť v prípade, že neuhradíte svoje platby. V čase kúpy domu mohol predávajúci súhlasiť s držaním druhej hypotéky, ale pre majiteľa domu, ktorý plánuje rekonštrukciu, je najpravdepodobnejším zdrojom druhej hypotéky pôžičky inštitúcia.
UKONČENIE NÁKLADOV
Náklady sa v jednotlivých štátoch a v jednotlivých bankách líšia, ale môžu zahŕňať poplatky za právnika (možno vaše a bankové); poplatky za záznam; hypotéka, prevod alebo iné dane; body za pôžičku (poplatky vypočítané ako percentuálne body z požičanej sumy, čo znamená, že dva body za pôžičku 100 000 dolárov by predstavovali poplatok 2 000 dolárov); poistenie titulu; poplatky za podanie; poplatky za prihlášku; náklady na ocenenie; náklady na úverovú správu; a tak ďalej.
Pri tradičnej hypotéke všetky tieto výdavky obvykle znáša dlžník; majetkovou pôžičkou banka mnohé z nich platí. Keď požiadate o pôžičku, väčšina bánk bežne poskytne odhad celkových nákladov na zatvorenie. Ak nie je ponúkaný, požiadajte o členenie.
ĎALŠIE MOŽNOSTI
Okrem hypotéky existujú aj ďalšie možnosti pôžičky, ktoré by mohli vyhovovať vašim konkrétnym finančným okolnostiam.
Preddavky na kreditnú kartu
Ak bude mať vaša renovácia nízke náklady, možno by ste sa chceli vyhnúť papierovaniu a výdavkom na žiadosti o pôžičku a jednoducho čerpať hotovostný preddavok z jednej alebo viacerých kreditných kariet. Majte však na pamäti, že úrokové sadzby sú vo všeobecnosti dosť vysoké (často viac ako dvojnásobok hypoték).
Osobná pôžička
Osobná pôžička je relatívne jednoduchá transakcia. Podáte žiadosť u veriteľa, ten skontroluje váš kredit a zadlženie a žiadosť schváli alebo zamietne. Pôžička nie je zabezpečená vašim domovom a rozhodnutie o schválení (alebo zamietnutí) pôžičky sa robí na základe vášho úverového hodnotenia, príjmu a celkového hodnotenia vášho finančného zdravia. Sadzba bude spravidla oveľa vyššia ako pri hypotéke; termín kratší; a úrok nie je daňovo uznateľný. Vzhľadom na tieto nevýhody by mala byť osobná pôžička v zozname vašich možností.
Balónová hypotéka
Balónová hypotéka je hypotéka, pri ktorej je splatná veľká alebo „balónová“ zostávajúca istina k určitému dátumu. Platby sa uskutočňujú priebežne, často iba na úrok, hoci v niektorých prípadoch sa vykonávajú aj platby istiny. Balónové hypotéky sú bežnejšie v realitných transakciách pre komerčné alebo viacrodinné byty. Ak však obnova vášho domova zahŕňa viac než len zväčšenie alebo prestavbu domu pre vašu rodinu - ak povedzme, vaše vylepšenie zahŕňa pridanie byt alebo komerčné kancelárske priestory, od ktorých očakávate, budú vytvárať príjem, a plánujete predať celý komplex do niekoľkých rokov - balónová hypotéka môže znamenať zmysel.
Stavebný úver
Aby bolo možné postaviť úplne nový dom, niekoľko bánk vydá štandardnú hypotéku. Namiesto toho banka poskytne stavebný úver, ktorý bude po dokončení domu a udelení osvedčenia o obsadenosti prerobený na tradičnejšiu prvú hypotéku.
Stavebný úver funguje takto. Keď banka schváli pôžičku, bude existovať konkrétny rozvrh vyplácania, v ktorom sa stanoví, že určité percento pôžičky plynie sú splatné po dokončení nového základu, viac po dokončení strechy, viac pri inštalácii okien atď. na. Postavíte si svoj dodatok a banka vám zaplatí podľa rozvrhu, keď uvidí, že sú splnené jeho striktnosti.
Pôžička na výstavbu nie je vo väčšine prípadov najlepšou cestou pre renovátora domov. Ak však radikálne prerábate dom a náklady na stavbu sú podstatne vyššie než vlastný kapitál, ktorý máte v dome, môže byť najlepšia kombinovaná stavebná pôžička a hypotéka stratégie.
Družstevné záložne
Ak ste členom úverovej únie alebo máte nárok na členstvo v nej, môže to byť ďalší zdroj finančných prostriedkov. Väčšina úverových zväzov nie je ziskových inštitúcií, ktoré slúžia svojim členom a pomáhajú tak šetriť a požičiavať si peniaze. Požiadajte úradníka alebo manažéra pôžičky v družstevnej záložni o sadzby, podmienky a ďalšie podrobnosti. Úverové zväzy často požičiavajú peniaze členom za veľmi výhodných podmienok a s menším počtom papierov, ako by si rovnaká transakcia vyžadovala v tradičnej banke. Úroky však nebudú daňovo uznateľné.
KTORÝ PÔŽIČKA JE SPRÁVNA Pôžička?
Správna pôžička je tá, ktorá najlepšie vyhovuje vašim konkrétnym finančným okolnostiam. Vo väčšine prípadov ide o tieto kľúčové faktory: Poskytuje to dostatok peňazí na vykonanie práce? a Môžeme si dovoliť mesačné platby?
Ak máte v týchto finančných záležitostiach malé skúsenosti, obráťte sa na radu profesionálov, ako je váš zástupca, účtovník alebo realitný maklér, ktorí sa zaoberali kúpou vášho domu. Pomôcť vám môže aj váš bankár.
Akonáhle príde čas požiadať o pôžičku, urobte to osobne. Ak je to možné, porozprávajte sa s osobou, ktorá pôžičky schvaľuje alebo ktorá ich preveruje, a pokúste sa pochopiť, ako nápomocný je. Zaistite, aby ste dostali všetky prílohy a pokyny, a aby ste jasne porozumeli procesom schválenia a platby.
Ďalší návrh? Potom, čo ste sa porozprávali so svojim bankárom a zistili, čo si myslíte, že je najlepšia stratégia, dajte sa do toho. Uskutočnite niekoľko ďalších rozhovorov, možno so svojím právnikom alebo blízkym priateľom, ktorého obchodnému talentu dôverujete. Požičať si peniaze znamená prevziať veľkú a často dlhodobú zodpovednosť a nemalo by sa to robiť náhodne
Foto: contractorandinspectorservices.com
Potrebujete zmluvy? Krátka odpoveď je áno
Zmluvy sú zásadnou súčasťou papierovej cesty, ktorá vám pomôže uistiť sa, že dostanete to, čo chcete. Táto cesta začína vašimi predbežnými kresbami a pokračuje k náčrtom návrhára a potom k pracovným výkresom. Odhady vedú k zmluvám a nakoniec budú na ceste zaevidované vaše zrušené šeky a osvedčenie o obsadenosti. Je to príbeh so začiatkom, stredom a záverom - a ak sa jeho časti vynechajú, koniec nemusí byť šťastný.
Zmluvy sú právne dokumenty, ktoré špecifikujú zodpovednosti strán. V zmluve budú definované práce, ktoré má vykonať každý dodávateľ, sumy, ktoré máte zaplatiť, a ďalšie podmienky. Dokumenty budú pravdepodobne vypracované na štandardných formulároch, ktoré vy, dodávateľ a možno aj váš zástupca vyjednáte a vykonáte.
Zmluvy by mali byť vždy písomné
Vo väčšine štátov nie je zmluva záväzná, ak nie je písomná. Je to len logické: Ak nie je porozumenie zapísané na začiatku, keď dôjde k hádke neskôr, ako zistíte, koho spomienka je správna? Získajte to na papieri.
Po podpísaní zmluvy sa už nikdy nemôžete pozrieť. Keďže však zmluva v právnom zmysle definuje vzťah, ktorý máte so svojim dodávateľom, pravdepodobne sa naň budete príležitostne odvolávať pri postupe práce a pri platbách. Ak dôjde k nezhodám, budete sa na ne odvolávať aj vy, pretože poskytuje rámec definujúci očakávania, platby a plány.
Slovo dodávateľ pochádza zrejme zo slova zmluva. Povedzme, že ste sa stretli s dodávateľom, popísali ste prácu, pripravil odhad a dohodli ste sa na ďalších podmienkach zmluvy. Výsledná zmluva zaväzuje zmluvného partnera (to ste vy) zaplatiť dodávateľovi za dohodnuté práce.
Obe strany by mali podpísať zmluvu a obe by mali byť viazané zmluvnými podmienkami uvedenými v dohode. Vo všeobecnosti to znamená, že dodávateľ bude povinný poskytnúť vám špecifikované materiály a vykonávať určité služby. Na druhej strane budete musieť za tieto tovary a prácu zaplatiť.
V zmluve by však mali byť čo najpodrobnejšie uvedené práce, ktoré sa majú vykonať. Ak by bol odhad vypracovaný na základe plánov a špecifikácií, mali by sa tiež stať súčasťou zmluvy. Ak bol odhad pripravený bez formálneho súboru špecifikácií, je najvyšší čas ho spresniť. Mal by byť uvedený materiál, ktorý sa má použiť, nielen množstvo, ale aj názvy značiek, modelové čísla a rozmery, hmotnosť a kvalita, farba a ďalšie podrobnosti. Mal by byť uvedený harmonogram prác, ceny a platobné podmienky.
Zmluvy na obnovu najčastejšie začínajú životnosť podľa odhadov. Ak pridávate palubu z kuchyne, dodávateľ sa môže jedného večera dostaviť k vám domov, prediskutovať s vami prácu, ktorú je potrebné vykonať, skontrolovať web a potom odísť do svojej kalkulačky a schránky. Pravdepodobne použije štandardný formulár zmluvy o odhade a môže vám pred očami napísať vaše meno, adresu, a popis práce, ktorú je potrebné vykonať, a použitých materiálov, a potom list podpíšte a odovzdajte vám ho za svoj ohľaduplnosť. Môže vás požiadať, aby ste sa hneď vtedy podpísali a taktiež vám poskytli časť ceny. Môže sľúbiť, že začne pracovať ráno. Môže to byť také jednoduché.
Chcete sa podpísať na bodkovanej čiare?
Použite svoj vlastný úsudok: Môže mať zmysel zamestnať ho, možno budete chcieť, aby sa to stalo hneď, možno ste s týmto chlapcom už predtým obchodovali a vedeli, že je dôveryhodný. Vo všeobecnosti však navrhujem, aby ste sa mali lepšie, keby ste si našli čas a rozhodnutie náležite zvážili.
Bez ohľadu na to, či je práca veľká alebo malá, cena nízka alebo ohromujúca, je potrebné položiť dodávateľovi a dodávateľovi základné otázky.
Vykonáva tento dodávateľ kvalitnú prácu? Jediný spôsob, ako to vedieť, je pozrieť sa na niektoré z jeho predchádzajúcich zamestnaní/referencií.
Je cena férová? Pokiaľ nemáte dva alebo viac porovnateľných odhadov, pravdepodobne nemôžete urobiť tento úsudok. Získanie najmenej troch je osvedčený postup.
Je pre vás tento kus papiera fér? Obzvlášť, ak je dokument dlhý a nabitý malým písmom, nechajte sa pozrieť na svojho právnika. (Ak sú náklady na práce, na ktoré sa zmluvne dohodli, malé, možno nebudete chcieť minúť čas a peniaze tým, že sa obrátite na svojho právnika. Nemusí to mať zmysel, ak budú odmeny advokáta vyššie ako cena dodávateľa. Jednou z bežných zásad je, aby si advokát skontroloval každú zmluvu, ktorá vás bude stáť viac, ako urobíte za týždeň.)
Rozumieš každému slovu? V mnohých štátoch zákon vyžaduje, aby boli zmluvy napísané jednoduchým jazykom, ale bez ohľadu na to, ako je to vo vašej oblasti, dbajte na to, aby ste porozumeli tomu, čo podpisujete. Nenechajte sa zmiasť komplikovanými rečami ako „doteraz“ a „bez ohľadu na to“, aby ste súhlasili s niečím, čo nemáte na mysli.
Obsahuje zmluva každý kus papiera, ktorý bol vložený medzi dvoch podpisovateľov zmluvy? To zahŕňa plány a špecifikácie, ktoré ste poskytli dodávateľovi, a odhad a všetky zmeny, ktoré vám poskytol na oplátku. Nezabudnite, že väčšina súdov obstojí iba v písomných vyhláseniach.
PLATOBNÉ PODMIENKY
Pred začiatkom práce by ste nikdy nemali zaplatiť viac ako zlomok všetkých nákladov na prácu. Posun o 10 alebo možno 15 percent z odhadovaných nákladov je rozumný. Vo všeobecnosti platí zásada, že peniaze by sa mali zmeniť na základe pokroku, nie rozprávania alebo papierovania.
Ak dodávateľ požaduje vopred neúmerne vysokú platbu, nájdite iného dodávateľa. Dobrý rozum tiež naznačuje, že najmenej 15 až 20 percent z celkovej sumy by malo byť zadržaných, kým nebude práca hotová a všetky platby v medzi tým by sa malo uskutočniť až po dokončení konkrétnych častí práce, aj keď s veľkým nákupom materiálu sa realizuje viac peňazí by mala prúdiť. Platenie účtov je váš najlepší spôsob kontroly kvality. Platíte vtedy, ak je práca vykonaná správne a nie predtým.
DRUHY ZMLUV
Zmluvy sa veľmi líšia. Tí, s ktorými sa dohodnete na pôžičkách s bankami, budú mať veľa jazykov popisujúcich finančné if, ands alebo buts. Pri bankových zmluvách nie je veľa vyjednávania, pretože je to pravdepodobne štandardná zmluva. So zmluvami staviteľa je každá dohoda iná a bude potrebné prediskutovať mnoho podrobností. Existuje tiež množstvo druhov dodávateľských zmlúv. Niektoré stanovujú celkovú cenu vopred, aby ste presne vedeli, aká bude konečná cena; iné sú flexibilnejšie. Neexistuje jeden správny prístup pre všetky práce, takže tu sú vaše možnosti.
Paušálna zmluva
Na jednoduchú prácu bez mnohých ozdôb (použitie materiálov vyrobených na zákazku, napr Vykonajte jednoduchý návrh), paušálna zmluva je často najlepšia pre vás aj pre dodávateľ. Váš dodávateľ sa pozrie na vaše plány, špecifikácie a pravdepodobne aj na existujúcu budovu. Potom vám dá cenu. Ak sa po predložení jeho odhadu nevykonajú žiadne zmeny, bude povinný túto cenu dodržať.
Paušálna zmluva je jednoduchá a stanovuje, aké budú náklady pred začatím stavby. Ak sa však rozhodnete pre túto metódu, uistite sa, že získate tri alebo viac odhadov. Keď získate paušálny odhad, neuvidíte rozpis nákladov na materiál a prácu, takže je to nemožné z odhadu zistiť, či prirážka kontraktu k zisku a réžii je desať percent alebo päťdesiat percent. Ak máte niekoľko odhadov, máte základ pre porovnanie.
Aj keď sa to môže zdať ako ideálne riešenie, mnoho dodávateľov vykonávajúcich renovačné práce nesúhlasí s jednorazovou zmluvou. Existuje príliš veľa neznámych: Čo keď objavia štrukturálne problémy? Alebo máte problém nájsť nové materiály, ktoré by zodpovedali starým? Poškodenie hmyzom nie je často identifikované, kým sa neotvoria steny. Dodávatelia nechcú, aby ich zisky boli úplne zničené nepríjemným zistením, ktoré nemohli urobiť pred začatím práce.
Zmluvy o nákladoch alebo čase a materiáli. Tento spôsob platby znamená, že sa so svojim dodávateľom dohodnete na percentuálnom podiele - napríklad 10 alebo 20 percent - na jeho honorári. Potom bude účtovať svoje skutočné náklady na čas a materiál plus percento. Práca s materiálom, povedzme 50 000 dolárov, s dohodnutým honorárom 20 percent pre dodávateľa, vás potom vyjde na 60 000 dolárov.
Najzrejmejšou nevýhodou takýchto zmlúv s dodatočnými nákladmi je, že čím viac dodávateľ utratí, tým viac zarobí. Neexistuje žiadny stimul pre udržanie nízkych nákladov, pretože keď je vopred stanovená cena, o ktorej vie, že s ňou musí žiť. Na druhej strane, pokiaľ ide o práce zahŕňajúce dodatočnú montáž staršieho domu alebo tam, kde nejaké nevyhnutne sú neznámy (možno ste ešte neurobili svoje konečné rozhodnutia o materiáloch), niekoľko dodávateľov vám poskytne paušálnu čiastku cena. Nedokážu odhadnúť, čo nevedia.
Ak sa rozhodnete pre dohodu o čase a materiáli, uistite sa, že dvakrát starostlivo kontrolujete referencie svojho dodávateľa.
Naštvaná cena
Jeden zo spôsobov, ako stanoviť hornú hranicu a zároveň zachovať flexibilitu usporiadania, v ktorom sa zvyšuje cena, je prinútiť dodávateľa, aby súhlasil s vykonaním práce na základe toho, čo sa nazýva „cena narušená“. To znamená, že obaja súhlasíte s maximálnou cenou skôr, ako začne pracovať. Potom pokračuje na základe zvýšenia nákladov. Ak je cena pri dokončení práce nižšia ako cena narušená zmluvou, zaplatíte menej; ak je to viac, je to jeho problém a vy nezaplatíte viac, ako je cena.
Hodinová sadzba
Niektorí menší dodávatelia môžu požadovať prácu za hodinovú mzdu, a nie za fixný poplatok. Môžu si povedať, že nakoniec vás to asi vyjde lacnejšie.
Je to možné, ak je to nepravdepodobné. Odporúčame vám trvať na stanovení ceny vopred. Vďaka tomu nebudete mať po ceste žiadne prekvapenie. Navyše sa vyhnete tomu, že budete mať zamestnancov a ďalšie potrebné papiere.
Nakreslite
Niektorí dodávatelia, najmä menšie pobočky s obmedzeným pracovným kapitálom, požiadajú o remízu. Aj keď je každé žrebovanie trochu iné, základnou myšlienkou je vyjednať spravodlivú platobnú bilanciu za vykonanú prácu. Dvaja z vás môžu prísť s odhadom celkových nákladov a harmonogramom prác a potom celkovú cenu vydeliť počtom týždňov potrebných na dokončenie. Dodávateľovi bude potom vyplatená tá časť ceny na konci každého týždňa. Tento prístup vyžaduje starostlivé monitorovanie v prípade oneskorenia. Je to spravodlivé iba vtedy, ak práca pokračuje dohodnutým tempom.
Takéto opatrenia sú spravodlivé pre obe strany, pokiaľ práca pokračuje podľa plánu. Uistite sa však, ak ide o práce, ktoré si vyžadujú kontrolu stavebného úradu väčšina peňazí splatných po dokončení rôznych etáp sa zaplatí až po vykonaní kontrol vyrobené. Za vykonanie kontrol by mal byť zodpovedný dodávateľ. V typickom prípade môže inštalatér požiadať o zaplatenie 50 alebo 60 percent z celkovej ceny po dokončení „hrubého hrubého zásahu“. Je to dosť spravodlivé, pokiaľ práca prešla kontrolou. Budete musieť použiť svoj inštinkt a zdravý rozum o tom, akú časť danej práce sa robí (ak máte architekta) alebo by vás mal viesť stavbyvedúci, mal by urobiť tieto rozhodnutia), ale ak je štvrtina hotová, neplatíte a tretí. Štvrtina je štvrtina je štvrtina.
Vynikajúca klauzula na dojednanie zmluvy je taká, ktorá uvádza, že v prípade dokončenia vašej práce meškanie na neprimeranú dobu, potom môžete použiť nezaplatený zostatok zmluvy na prenájom niekoho iného na dokončenie práca. Doložka musí špecifikovať, aký je očakávaný rozvrh (a tým definovať, čo je „primerané“), a tiež môže vyžadovať oznámenie (t. j., že musíte dodávateľovi oznámiť, že má niekoľko dní alebo týždeň na to, aby sa dal dohromady, resp inak). Poskytuje vám však možnosť v prípade, že sa ocitnete v manželstve s nedôveryhodným dodávateľom.
Doložky o likvidácii škôd
Z praktických dôvodov sú doložky o náhrade škody doložkami o sankciách (v skutočnosti v niektorých jurisdikciách nie sú tieto doložky vynútiteľné, pretože sa považujú za sankcie). Doložky o likvidácii škôd sa z času na čas dostanú do stavebných zákaziek, ale spravidla spôsobujú toľko problémov, koľko vyriešia. Ak sa dodávateľ oneskorí a v jeho zmluve je klauzula o sankcii, môžete sa staviť, že z omeškania obviní niekoho iného. A kto má povedať, že sa mýli?
Trestné doložky sú častejšie úspešné iba pri vytváraní argumentov. Zadanie konkrétneho rozvrhu do zmluvy je dôležité a pravdepodobne rovnako cenné ako doložka o penalizácii.
Zmeňte objednávky
Zmeny nie sú súčasťou pôvodnej zmluvy, ale sú formálnymi dodatkami k tejto zmluve. Vydávajú sa, keď sa niečo na práci zmení: zmení sa materiál, zmení sa dizajn alebo sa vyskytne nejaká neočakávaná komplikácia.
Zmena objednávky nemusí byť zložitá, ale ak sa práca zmení, je potrebné vykonať zmeny. Sú kľúčovou súčasťou dokumentu, ktorý vytvárate, aby ste mohli ovládať svoj projekt.
Foto: shutterstock.com
Prekročenie nákladov je pri renovačných prácach určite bežné, existujú však kroky, ktoré môžete urobiť, aby ste sa pokúsili predvídať niektoré z nich.
Nasleduje dlhý, ale sotva vyčerpávajúci zoznam bežných nákladov na projekty obnovy. Pravdepodobne nebudete musieť pre každú z nich pre svoju prácu pridávať riadkové položky, ale ak vidíte takú, o ktorej si myslíte, že sa stretnete a ktorá nie je uvedená vo vašom rozpočte, zistite prečo. Je to súčasť celkovej ceny dodávateľa? Alebo náhradník? Nepredpokladajte: Položte otázku a potom písomne vyjadrite. Prichádza …
PRÍPRAVA MIESTA
Potrebujete zabezpečiť odstránenie stromov alebo vyčistenie inej vegetácie? Čo keby ste zbúrali existujúci hardscape (terasy, steny atď.). Budú potrebné opatrenia, aby sa zabránilo erózii pôdy počas a po výkope? Existujú krajinné prvky (ako dospelé stromy), ktoré vyžadujú ochranu?
VÝKOP
Vaše odhady by mali špecifikovať, čo sa má urobiť, čo môže zahŕňať kopanie základovej jamy, vyťahovanie nechcenej výplne, spätné plnenie po dokončení nadácie a konečné triedenie. Ak budú v základoch alebo okolo nich odtoky, môže ich nainštalovať váš dodávateľ výkopových prác, takže v odhade by sa mali objaviť odkazy na drvený kameň a drenážnu škridlu.
ZÁKLAD
Zistil dodávateľ nadácie pri obchádzaní základov, stien, podložiek, prístupu k prepážke a/alebo dosky? Existujú v plánoch a v odhade liate betónové chodníky? Ako je to s izoláciou základu? Ak to váš dizajnér uviedol, náklady by mali byť zahrnuté v cene. Ako je to s utesnením základu asfaltovým alebo iným tmelom? Je to zahrnuté v cene? Je potrebná iná drenáž alebo hydroizolácia?
RÁMOVANIE
Ak staviteľ pripravil svoj odhad na základe starostlivých špecifikácií, mal by odhad zahŕňať orámovanie stien, podláh a strechy určeným stupňom reziva. Zelené rezivo môže spôsobovať bolesti hlavy, ktoré sa počas schnutia zmenšuje. Hem-jedľa sušená v peci je normou, ale možno budete chcieť vyššiu kvalitu douglasky. V niektorých mestských oblastiach požiarne predpisy vyžadujú oceľové čapy. Vonkajšie steny by mali byť pokryté opláštením a strecha krytinou z preglejky, orientovanej drevotrieskovej dosky alebo pokrývačov. Ak konštrukcia vyžaduje laminátové alebo oceľové nosníky, oceľové stĺpy alebo krovy, skontrolujte, či ich staviteľ začlenil do svojho odhadu.
Krytina
Stavebník alebo subdodávateľ strešných krytín by mal špecifikovať materiály, ktoré sa majú použiť (asfaltový šindľ, céder, škridla alebo bridlica, podľa špecifikácií), ako aj lemovací a strešný papier. Najmä v domácnostiach v chladnejších oblastiach s hustými vrstvami izolácie je vetranie tiež dôležité. Sú uvedené strešné alebo podhľadové prieduchy?
VONKAJŠIA DOKONČENIE
Vonkajšok domu bude obalený vrstvou materiálu, možno stavebným papierom alebo obalom pre domácnosť. Je potrebné špecifikovať typ vlečky (šindľová doska, šindel, tehlová dyha, doska a latka) a materiál (možno borovica alebo céder), ako aj vzor. Ozdoba dverí a okna, rohové dosky, lišty pri odkvapoch (fasádne, podhľadové, vlysové alebo hrable) by mali byť v súlade so špecifikáciami alebo jasne popísané v odhade. V prípadoch, keď chcete, aby sa váš doplnok spojil s vašim pôvodným domom, vám a dodávateľovi môže dobre poslúžiť generál popis ako: „Vlečky a ostatné vonkajšie obklady budú vyrobené z materiálov a spôsobom, ktorý je v súlade s existujúcim exteriérom skončiť."
MURÁRSTVO
Ak je na základni komín, krb, kameň alebo tehla, murár bude musieť poskytnúť odhad vám, generálnej rade alebo stavebnému vedúcemu. Mal by špecifikovať typ tehly alebo kameňa. Požiadajte o ukážku.
IZOLÁCIA
Špecifikácia by mala byť opäť vašim sprievodcom, ale bez ohľadu na to, či je vo vašom podnebí potrebná izolácia, aby sa teplo dostalo dovnútra alebo von, izolácia je rozumná investícia. Spolu s parozábranou pre vnútorné povrchy by mal byť špecifikovaný druh, hrúbka a faktor R izolácie stien, podláh a stropov.
ELEKTRICKÉ, vodovodné a vzduchotechnické zariadenia
Stavebný zákonník a úradník činný v trestnom konaní sú vašimi spojencami v otázkach bezpečnosti a zdravia. Hľadajte súlad so špecifikáciami (pýtajte sa na akékoľvek variácie). Zaistite, aby ste aspoň v katalógu, ale prednostne osobne, videli všetky určené zariadenia alebo spotrebiče. Overte čísla modelov, farby a veľkosti. Ak bude na obsluhu vášho dodatočného priestoru potrebná dodatočná kapacita na teplú vodu, vykurovanie alebo chladenie, urobte to odhady zahŕňajú ceny za teplovodný ohrievač, pec alebo kotol, komponenty klimatizácie alebo iné zariadenie?
OKNÁ A DVERE
Dvere a okná by mali byť vysoko funkčné, ale tiež výrazne prispievajú k vzhľadu a charakteru domu. Zaistite, aby vaše odhady popisovali dvere, ktoré sa vám páčia, a aby boli súčasťou dodávky aj kvalitné zámkové sady a odstraňovanie poveternostných vplyvov. Sú svojho druhu a kvality v súlade s tými, ktoré sú v existujúcom dome?
VNÚTORNÉ OBLOŽENIE, SCHODY A KABINETRIA
Mali by byť špecifikované obloženia okien a dverí, soklové lišty a ďalšie lišty, ako napríklad stoličky a zábradlia na obrazy a rímsy. Skontrolujte veľkosti, triedy, výrobcov a čísla modelov skriniek; ak je mlynček vlastný, uistite sa, že špecifikácie obsahujú stupeň a typ použitého materiálu. Ak pridávate schodisko, vyžiadajte si ukážkové alebo katalógové popisy komponentov schodiska vrátane krokien, stĺpikov a zábradlia.
Kuchynské spotrebiče, hardvér a ďalšie materiály
Starostlivo si prečítajte špecifikácie, aby ste sa presvedčili, že presne viete, za čo platíte. Potvrďte, že to, čo očakávate, dostanete. Niekedy je najlepšie ich úplne vylúčiť zo zmluvy. Nakupujte sami a získajte výhodné ponuky, ale držte sa špecifikácií. Zmeny vo veľkostiach spotrebičov môžu napríklad spôsobiť chaos pri objednávkach skriniek.
OSTATNÉ NÁKLADY
Zahŕňa tento odhad odvoz odpadu a upratovanie? Čo hovoríte na maľovanie, interiér a exteriér? Prime plus dve vrstvy farby sú minimum; na nových drevených podlahách by mali byť povrchové úpravy najmenej dve, najlepšie tri alebo štyri vrstvy uretánu.
Počítali ste s takými výdavkami na úpravu terénu, akými sú vrchná vrstva pôdy, siatie, výsadba a úpravy terénu? Náklady na krajinu sú často prehliadané. To môže znamenať, že pekná renovácia má zvonku malý vizuálny vplyv, pretože jej nastavenie je spleťou buriny alebo nevýrazným trávnikom. Umožňujú vaše odhady aj skromné výsadby alebo prechádzky a múry zvýrazniť architektonické vlastnosti vášho domu?
Možno nebudete chcieť minúť o cent viac, ako sú sumy už uvedené vo vašich odhadoch, ale ak kúsky skladačky chýbajú, dokončená práca bude vyzerať tiež neúplne. Zažite ťažké rozhovory teraz a nie neskôr. Pred začatím práce máte oveľa viac pákového efektu, ako po jeho skončení a po vyplatení väčšiny alebo všetkých vašich peňazí.
Foto: andycore.com
Mnoho majiteľov domov mi za tie roky hovorilo, že najťažšie na zvládnutí stavebnej práce je urobiť všetky potrebné rozhodnutia. Existuje toľko, čo je možné vykonať pri akejkoľvek stavebnej práci, vrátane posúdenia návrhu, možností prenájmu, výberu materiálu a vyšetrovateľov.
"Cítil som sa ohromený," povedal mi nedávno jeden muž. "Náš návrhár ma vzal do obchodu s dlaždicami a na výber boli tisíce krásnych dlaždíc!"
Nikto za vás nemôže rozhodnúť, či použijete taliansku alebo mexickú dlažbu, alebo ktorý dodávateľ je ten pravý. Z možností, ktoré máte k dispozícii, budete musieť identifikovať príslušenstvo a povrchové úpravy, ktoré sa vám páčia. Často musíte tieto rozhodnutia urobiť rýchlo, inak budete brzdiť pokrok.
Keď stojíte tvárou v tvár ťažkým rozhodnutiam, zvážte niekoľko zásad, ktoré som za tie roky sformuloval, aby mi pomohli zostaviť ťažké rozhodnutia.
Nenechajte náklady byť vašim jediným kritériom. Aj keď sú rozpočtové úvahy často kľúčovými faktormi, nenechajte doláre dominovať. Zvlášť, ak je rozdiel v cene malý, myslite na ďalšie problémy, ako je kvalita, trvanlivosť a pohodlie. Minúť trochu viac môže z dlhodobého hľadiska znamenať veľa.
Nepracujte príliš dlho pri jednom rozhodnutí. Ako vám povie každý dobrý manažér, žiadne rozhodnutie by nemalo trvať dlhšie, než je potrebné na zhromaždenie príslušných informácií. Naučte sa teda to, čo potrebujete vedieť, počúvajte svojich poradcov a robte rozumné a rýchle rozhodnutia.
Nájdite si chvíľu na veľké telefonáty. Na druhej strane by ste si nemali dovoliť byť ozbrojení, najmä pokiaľ ide o veľké rozhodnutia. Všetci sme už počuli príbehy o nehnuteľnosti, ktorú bolo potrebné kúpiť alebo vtedy, keď bola preč, a takéto príbehy sú niekedy pravdivé. Neverte však tomu, ak vám niekto povie, že práca, ktorú pre vás bude vykonávať, má iba dnešnú cenovku. Často je to súčasť tvrdého predaja.
Namiesto toho, aby ste sa nechali prehovárať o dohode, ktorá pre vás nemusí byť správna, povedzte osobe, ktorá sa vám pokúša predať svoj tovar alebo služby, že dal svojmu starému otcovi sľub na smrteľnej posteli, že sa nikdy nerozhodnete o významnom nákupe, pokiaľ o tom neuvažujete cez noc. Je pravdepodobné, že získate deň navyše a budete sa s rozhodnutím cítiť pohodlnejšie.
Rozhodnutia nemusia byť navždy. Všetci občas hádame a nie je to zločin. Nebojte sa priznať, že ste urobili chybu, ale napravte to hneď, ako si to uvedomíte.
Uvažujme o tomto prípade: Pri pridávaní polovičného kúpeľa v prízemí si môj priateľ kúpil brusnicovú dlaždicu. Ukážka dlaždice, ktorú videla v obchode, bola nádherná. Ale keď dlaždica dorazila, uvedomila si, že celá stena brusnicovej dlaždice bude silná. Dodávateľ môjho priateľa okamžite zavolal do obchodu s dlaždicami a rozhodol sa, že dlaždice môže vrátiť, ak zaplatí 35 -percentný poplatok za zarybnenie. Rozhodli sa urobiť zmenu. V spätnom pohľade bolo tých sto dolárov navyše malá cena, ktorú bolo treba dosiahnuť, aby získala to, čo chcela.
Dávajte si pozor na stanovovanie trendov. Pamätáte si na fóliové tapety v sedemdesiatych rokoch? Prichádzali a odchádzali ako obyčajná nádcha. Moji klienti strávili veľkú časť svojho rozpočtu papierovaním rozsiahlej veľkej schodiskovej haly a predsiene. Účinok všetkého toho zrkadlového papiera bol dramatický, ale stálo to veľa peňazí. Bohužiaľ sa to ukázalo ako škodlivé aj neskôr, keď bol dom uvedený na trh. Predávajúci nielenže neboli schopní vrátiť náklady na nákladnú obnovu, ale niektorých kupujúcich fóliový papier skutočne odradil. Majte na pamäti, že jednou z nástrah špičkového dizajnu je, že môže ovplyvniť ďalší predaj.
Robte, čo chcete - ale robte to s oboma očami otvorenými a jedným okom do budúcnosti.
Foto: shutterstock.com
Keď mi v ušiach zazvonia stavebný hluk, naozaj mi začne prúdiť adrenalín. Ako pri prestavbe bolo získanie búracieho povolenia z mesta vždy ako Deň derby - zábava sa môže začať!
Výpočty, zmluvy, kresby a všetko to rozprávanie môže konečne ustúpiť činnosti stavby. V istom zmysle sa fáza výstavby vášho projektu oficiálne začína v okamihu, keď na prácu najete staviteľa. Keď sa plány šíria pred vami, môžete si predstaviť, aké budú hotové priestory.
Tento proces sa však zdá oveľa reálnejší, keď muži a ženy z posádky dorazia vo svojich dodávkach alebo pickupoch. V závislosti od zamestnania ich uvidíte kdekoľvek od jedného alebo dvoch pracovníkov po desiatky. Materiály sa môžu úhľadne zmestiť do kufra jedného auta alebo môžu vyžadovať opakované návštevy valníkov. Dokončenie práce môže vyžadovať hodiny alebo dni, týždne alebo mesiace. Cena môže byť niekoľko stoviek alebo niekoľko stoviek tisíc dolárov. To všetko závisí od rozsahu práce
Ak si obliekate prídavok, budete potrebovať dieru v zemi pre nový základ. Možno je potrebné vykonať demoláciu, aby sa odstránili časti konštrukcie, ktoré sa budú počas prestavby meniť. Potom, čo boli demolačné zvyšky odvezené, tesári a/alebo murári postavia múry. Na stenách sa bude dvíhať strecha a vy uvidíte, ako sa nový tvar vášho domova objaví v širokých rázoch a hrubých materiáloch.
Ak je vaša práca na prestavbe obmedzená na prácu v existujúcej budove, bude existovať menej krokov, možno, ale postup je veľmi rovnaký - nejaká demolácia, nejaká konštrukcia a priestory začnú vynoriť sa.
Keď je hrubá stavba dokončená, objemy domu budú približne také, aké uvidíte na konci procesu. Priestory nebudú vyzerať rovnako - kostra domu bude viditeľná, všade budú nástroje a materiály a len málo povrchov bude vyzerať dokončených. Pracovisko bude pripravené na príchod ďalšej skupiny pracovníkov, ponoriek, ktoré zmestia pracovné systémy do kostry, ako sú nervy a svaly a ďalšie tkanivá ľudského tela. To všetko bude potom skryté za omietkou, farbou a patinou dokončeného projektu.
Nerobte chybu, keď si budete myslieť, že keď ste najali všetkých správnych ľudí, môžete si sadnúť a nechať ich robiť svoju prácu. Vaše pozorné oko je nevyhnutnou prítomnosťou na stavbe. Nemusíte tam byť každú minútu a možno ani každý deň. Pravidelné návštevy sú však jediným spôsobom, ako môžete tento proces monitorovať. Pamätajte si, aj keď vás štruktúra miesta zaujíma menej ako hotový výrobok že to, čo sa nachádza pod hladkou omietkou a ozdobnými lištami, bude mať vplyv na ich konečnú podobu vzhľad. Čím lepšie porozumiete procesu, tým viac dokážete predvídať problémy a efektívne komunikovať so svojim projektantom a dodávateľmi.
Ak váš dizajnér uviedol všetky príslušenstvo, spotrebiče a stavebný materiál potrebný na prácu, možno nebudete musieť kupovať. Ak máte v práci generálneho dodávateľa, môže sa postarať o objednanie a dodanie tovaru. Napriek tomu vo väčšine zamestnaní majiteľ domu, podľa voľby alebo okolností, skončí nakupovaním. Možno je cieľom ušetriť peniaze; možno je to preto, aby sa ubezpečil, že jeden alebo iný produkt je podľa vášho vkusu. Na druhej strane, ak vystupujete ako vlastný generálny dodávateľ, budete musieť zabezpečiť nákup a zaplatenie širokého sortimentu materiálov.
Bez ohľadu na to, či kupujete svietidlo alebo nákladné drevo, mali by ste mať na pamäti tieto skutočnosti:
Zľavy
Keď začnete nakupovať, opýtajte sa každého dodávateľa - drevorubača, obchodu s elektrickými potrebami a domu s vodovodnými batériami - či dajú zľavu stavebníkovi. Ako prerábateľ ste de facto staviteľ, takže by ste sa mali aj tak správať a využívať výhody. Vaši dodávatelia sa pravdepodobne nebudú sťažovať (koniec koncov, nežiadate nič viac ako mnohí z nich ostatní zákazníci), aj keď je vašim projektom relatívne malá renovácia, nebuďte prekvapení, ak odpoviete nie je.
Niektorí dodávatelia majú mesačné minimá, aby získali nárok na zľavy od staviteľa (zvyčajne tisíc dolárov alebo viac v drevárni). Niektorí dodávatelia majú škálu s hlbšími zľavami pre dodávateľov, ktorí vykonávajú veľký objem obchodov. Ak vám dodávateľ povie, že podmienky preferovaných staviteľov nemáte k dispozícii, opýtajte sa, prečo nie a aké sú požadované kvalifikácie. Zľavy sa veľmi líšia, ale 10 -percentná zľava na rezivo a mlyn je bežná, zatiaľ čo pri svietidlách sú úspory často oveľa vyššie. Položiť otázku.
Doručenie
Mnoho dodávateľov dodá bezplatne. Uistite sa, že preukážete, že áno, a ak nie, aké budú poplatky. Ak je poplatok za doručenie, porozhliadnite sa a zistite, či ho účtujú aj iní dodávatelia.
Dávajte si pozor na „doručovanie na chodník“. Známy koncept pre obyvateľov bytov, znamená to, že je váš nový chladnička bude doručená iba po chodník - aj keď je vaša kuchyňa na treťom poschodí. To môže (alebo nemusí) byť pre vás prijateľné, ale ak je to tak, budete potrebovať vedieť, kedy príde nákladné auto, a zariadiť, aby pracovná sila doviezla tovar dovnútra.
Rozvrh
Pri objednávaní materiálov sa často poraďte so svojim generálnym riaditeľom alebo zástupcami o rozvrhu. Je zbytočné hromadiť materiál na pracovisku a čakať na použitie, pretože čím skôr ho získate, tým skôr zaň zaplatíte. Stohy tovaru môžu byť pre zlodejov tiež veľmi lákavé - v žargóne podnikania majú tendenciu „odísť“. Na druhej strane si musíte byť istí, že zásoby sú k dispozícii vtedy, keď sú potrebné, aby si prácu udržali harmonogram. Ak materiály nie sú na mieste, keď je to potrebné, práca sa rýchlo zastaví.
Pri skúmaní možností sa opýtajte dodávateľov na dostupnosť. Zistite, kedy si musíte objednať špeciálnu dlaždicu a okno nepárnej veľkosti, aby boli k dispozícii. Skrine a vykurovacie zariadenia si s najväčšou pravdepodobnosťou vyžiadajú najdlhší čas objednávky a ich absencia môže prácu opäť spomaliť.
Platobné podmienky
Za tovar môžete zaplatiť už pri nákupe. Väčšina dodávateľov použije miestny šek alebo kreditnú kartu. Možno však budete chcieť otvoriť účet. Ak je to tak, dodávateľ skontroluje váš kredit (pravdepodobne sa vás opýta, ktorá banka vám požičala peniaze a ďalšie úverové referencie). Keď sa zistí, že ste hodným úverovým rizikom, väčšina dodávateľov potom ponúkne najmenej tridsaťdňové obdobie v ktorom budete platiť, to znamená, že za tovar, ktorý dorazí tento mesiac k vám domov, nebude potrebné zaplatiť až do Ďalšie. To môže byť užitočné pri riadení toku hotovosti počas renovácie. Zistite presne, aké sú podmienky jednotlivých dodávateľov, pretože niektorí dodávatelia ponúkajú pri rýchlych platbách aj zľavu 1V2 alebo 2 percentá.
Foto: shutterstock.com
Koľko neporiadku znesiete?
Chcete žiť na pracovisku? Chcete, aby vám v kancelárii každé ráno kýchli piliny a sadrový prach na modrom obleku?
Demolácia je hlasná, prašná práca a ochutnávka vecí, ktoré prídu. V najlepšom prípade je neporiadok problémom a možno zistíte, že je toho príliš na život. Ak ste to ešte neurobili, nie je neskoro ísť počas stavby žiť niekam inam. Zamyslite sa nad tým takto: Viete, ako sa zdá, že čierne oblečenie vždy priťahuje vlákna alebo lupiny? Ako sa potom budete cítiť, ak sa na ňom zanechá celý váš život? Vlákno bude v skutočnosti pilinami a sadrovým prachom, ale verte mi, bude všadeprítomné. Ak máte možnosť, bývajte niekde inde. Aspoň sa poraďte so svojim dodávateľom, keď v tomto procese nebude fungovať sanita, strecha bude otvorený alebo iný základný komfort nedostupný pre obyvateľov a zariadi, aby bol niekde inde potom. Ak plánujete zostať v dome, musíte počítať s príchodom robotníkov v skorú hodinu. Niektorí môžu tiež chcieť pracovať do večera. Život domu bude narušený. Pripravte seba a svoju rodinu.
Aký veľký je váš projekt prestavby?
Ak vaša prestavba nebude trvať dlhšie ako jeden alebo dva dni - napríklad prerobenie kuchynských skriniek alebo pridanie terasy alebo terasy -, potom je presťahovanie sa z domu pravdepodobne zbytočné. Na druhej strane, ak chystáte veľký prírastok alebo ak vám veľké inštalatérske práce vyradia z prevádzky kúpeľňu, mali by ste sa dohodnúť, že budete určitý čas žiť niekde inde.
Aké otázky kvality života sú pre vás dôležité?
Ide o dôležitý problém kvality života. Neodmietajte predstavu vysťahovania sa ako príliš nákladnú. Neustupujte v živote s neporiadkom, hlukom a neporiadkom bez toho, aby ste alternatívam patrične venovali pozornosť.
Pozrite sa na to takto: Projekt predĺženej obnovy domu je obrovským narušením života domácnosti. Nie, nie je tam taký stres, ako je vážna choroba, smrť v rodine alebo strata zamestnania, ale patrí medzi najstresujúcejšie okolnosti, s ktorými sa môže vzťah alebo rodina stretnúť. Každodenné vzorce a plány budú mimo okna. Finančné starosti sú nevyhnutné. Zvlášť u malých detí môžu existovať značné obavy o bezpečnosť. Pokoj a pohoda vášho domova, sladkého domova, bude rozbité.
Možnosti, kde bývať počas prestavby
Teraz máte niekoľko možností. Pobyt s priateľmi alebo rodinou je lacný. Vybrať si izbu (alebo izby) v neďalekom hoteli je nákladnejšou alternatívou. V prípade veľkej práce, ktorá bude trvať mesiac alebo viac, môže mať zmysel prenajatie alebo podnájom bytu alebo domu v okolí.
Čo keby ste išli na dovolenku, kým budú práce hotové? Poznám ľudí, ktorí to urobili a prišli domov, aby dokončili prácu, uľavilo sa mu, že tento proces nemusia prežiť. Ale poznám aj ďalších, ktorí sa vrátili k práci, ktorá nebola dokonalá, a ľutujú, že tam neboli, aby dohliadali na stavbu. Neodchádzajte po dobu stavby, pokiaľ vám nie je príjemné prenechať dohľad výlučne na vášho projektanta, dodávateľa alebo stavbyvedúceho.
Ak trváte na tom, aby ste sa usmievali, urobte si láskavosť. Vypracujte si aspoň záložný plán, ktorý vám umožní na niekoľko dní uniknúť. Možno je to jednoducho záležitosť segregácie malej sumy na zaplatenie niekoľko dní v moteli, keď frustrácia vrcholí. Porozprávajte sa so starým priateľom, ktorého ste sľúbili navštíviť - cez víkend si oddýchnete od akcie.
Keď sa so svojim dodávateľom porozprávate o stavebnom procese, opýtajte sa ho, čo si myslí. Ak sa dozviete, že dom skutočne nebude nejaký čas obývateľný, pridajte do rozpočtu ďalšiu riadkovú položku na alternatívne bývanie. Od toho môže závisieť vaše manželstvo alebo vzťah, dokonca aj vaše duševné zdravie.
Na vonkajšiu stranu stien bude pravdepodobne nanesená vrstva materiálu odpudzujúceho vodu, najmä v chladnejších klimatických podmienkach. Považujte svoj prírastok za darčekový balíček a rovnako ako kravata alebo detská hračka musí byť vhodne zabalený. V prípade budovy však materiálom nebude farebný papier. Bude to jeden z niekoľkých produktov označovaných ako spomaľovače prenikania vzduchu.
V minulosti boli papiere impregnované asfaltom (dechtovým papierom) alebo kolofóniou nanášané na exteriér domov, potom, čo pokračovalo opláštenie, ale skôr než sa vykonala vlečka. Nedávno tieto papiere predstihli patentované výrobky ako Typar a Tyvek. Nové domové zábaly sú špičkové listy olefínových vlákien, ktoré sú zošité na mieste. Táto šikovná extra koža umožňuje únik vlhkosti zo steny dutiny, ale zároveň zabraňuje voľnému pohybu vetra do steny.
Domový obal by mal pokrývať všetky povrchy stien. Pri oknách a dverách by sa mali sklopiť klapky. Dôležitým krokom, ktorý sa niekedy vynecháva, je aplikácia špeciálne vyrobenej švovej pásky na spoje medzi listami fólie a okolo okien a dverí. Bez neho obal nebude tvoriť úplnú vzduchovú bariéru.
OKNÁ A DVERE
Okná a dvere sú navyše kľúčovými jednotiacimi funkciami. Je pravdepodobné, že vy a váš dizajnér použijete dvere a okná, ktoré sa zhodujú alebo aspoň podobajú na tie v existujúcom dome. Pri výbere nových okien je však potrebné zvážiť niekoľko problémov. Medzi nimi sú tieto:
Okná drevené alebo obložené. Okná vo väčšine starších domov sú vyrobené z dreva (aj keď kovové obložkové okná si tiež získali niekoľko popularity). Na druhej strane mnohé nové okná majú vonkajšie povrchy potiahnuté hliníkom alebo potiahnuté vinylom. Výhodou vinylu a hliníka je, že nevyžadujú lakovanie; nevýhodou je, že nevyzerajú ako drevo, a preto nemusia zodpovedať existujúcim oknám.
Energetická efektívnosť je ďalším problémom a základným pravidlom je, že čím viac vrstiev skla, tým väčšia je izolačná hodnota okien. Vaše základné okno s jednou tabuľkou má faktor R približne jeden; tepelné sklo (dve tabule) zdvojnásobuje faktor R; ak sa pridá povlak Low-E [E is for emissivitrf (povlak, ktorý pomáha odrážať teplo späť, podobne ako zrkadlo odrážajúce obraz), získate ďalšie R alebo tak; to isté platí, ak je argón uzavretý medzi tabuľami vo vzdušnom priestore, pretože to obmedzuje prenos tepla a chladu. Typická izolovaná kolíková stena dva na štyri má koeficient R asi desať, takže vidíte, ako môže okenný priestor predstavovať významné straty tepla alebo chladenia.
Okenný priemysel používa inú mernú jednotku, hodnotu U. Hodnota II v skutočnosti meria stratené teplo- je to inverzná hodnota R. Dve hodnoty R sa rovnajú polovici U; Nižšie hodnoty U majú vyššiu izolačnú hodnotu.
To všetko znamená, že ako obvykle sa pri rozhodovaní o tom, ktoré okná použiť, odporúča odborná pomoc a nejaké nákupy v okolí. To isté platí aj pre dvere, aj keď možnosti nie sú také prekvapujúce. Vo všeobecnosti odporúčam pokúsiť sa zladiť existujúce okná a dvere, pokiaľ nebudete stavať nové priestory, ktoré majú kontrastovať s pôvodným domom. Majte tiež na pamäti, že v vykurovacích oblastiach krajiny sa tesné a dobre izolované dvere a okná takmer vždy vyplatia počas niekoľkých rokov na úspore energie.
VEČKOVANIE A OBRATENIE
Rovnako ako pre okná a dvere, vašou vedúcou zásadou by mala byť existujúca povrchová úprava domu. Ale v tejto fáze sa vy a váš architekt/ dizajnér spolu s vreckovou dlho rozhodnete, aké budú materiály. Ak je vašim stavebným projektom prestavba alebo doplnok k existujúcemu domu, pravdepodobne ste si vybrali rovnaký alebo kompatibilný materiál k tomu, čo už existuje.
KRBY A KOMÍN
Pokiaľ by váš projekt zahŕňal nový krb alebo komín, murári budú počas veľkej časti rámovania pracovať. V závislosti od zložitosti murovacej hmoty môže trvať niekoľko dní alebo týždňov, kým sa komín dostane na svoju cestu, samozrejme, od základne na úrovni zeme von cez strechu.