Nakup hiše je največja finančna transakcija, ki jo večina nas kdaj naredi, ljudje pa lahko desetletja pozneje doživijo tako pozitivne kot negativne rezultate. Najpomembnejši dejavnik, ki določa, ali je bil nakup uspešen, je vrednost doma. Konec koncev je to, ali je bila cena 100.000 USD ali 1.000.000 USD, preveč plačati za nepremičnino.
Seveda gre pri nakupu hiše veliko čustev. Kraj imaš lahko tako rad, čutiš, da ga moraš imeti za vsako ceno. Toda nekaj let v hipoteko, če vaša sanjska hiša ni prerasla v napihnjeno ceno, ki ste jo plačali, postane recept za obžalovanje kupca. Ne samo, da je hiša vredna enako - ali manj -, kot ste jo plačali, ampak zamudite finančne ugodnosti, ki jih prinaša dom lastniški kapital, kot je odprava dodatnih stroškov hipotekarnega zavarovanja in možnost uporabe lastnega kapitala za finančni vzvod kredit. Zato nadaljujte z branjem, če želite izvedeti najboljše nasvete, s katerimi boste zagotovili pravičen posel na nepremičninskem trgu in se izognili preplačilu za hišo.
istockphoto.com
Ne skrbite za nakup hiše, preden temeljito pregledate svoje finančno stanje, da vidite, kaj si lahko privoščite. Kakšen je vaš mesečni proračun za stanovanja? Kakšno je vaše razmerje med dolgom in dohodkom? Koliko denarja imate pri roki za polog? Najboljše ponudbe so na voljo tistim, ki znižajo vsaj 20 odstotkov. Za odobritev hipoteke mora biti nižji od 43 odstotkov, vendar nižji, tem bolje. Kakšen je vaš kreditni rezultat? Za tradicionalno hipoteko mora biti vsaj 620, bolje pa je višje.
Posojilodajalci in drugi finančni strokovnjaki uporabljajo pravilo 28/36 odstotkov, da strankam pomagajo določiti, koliko si lahko privoščijo za porabo za hišo. Za stanovanja ne bi smeli porabiti več kot 28 odstotkov bruto dohodka, največ 36 odstotkov pa naj bi šlo za celotni dolg gospodinjstva. Če torej vaš dohodek znaša 4000 USD na mesec, vaše plačilo za hišo (vključno z davki in zavarovanjem) ne sme presegati 1.120 USD na mesec ali 28 odstotkov. Skupni dolg gospodinjstev, vključno s stanovanjskimi in drugimi mesečnimi obveznostmi, kot so kreditne kartice in študentska posojila, ne sme presegati 36 odstotkov ali 1.440 USD.
istockphoto.com
Pridobitev prave hipoteke vam lahko v času trajanja posojila prihrani na desetine tisoč dolarjev. Denar, ki ga izposodite, je glavnica, cena, ki jo plačate za izposojo glavnice, pa so obresti. V času trajanja hipoteke plačujete veliko več obresti kot znesek glavnice, ki ste ga prvič izposodili. Dva dejavnika, ki vplivata na to, koliko obresti plačate, sta obrestna mera in dolžina (znana tudi kot rok) posojila. Z višjimi stopnjami in daljšimi pogoji plačujete več, z nižjimi in krajšimi pogoji pa plačujete manj.
Preprosto iskanje spletnih hipotekarnih posojilodajalcev ponuja odličen vpogled v različne vrste hipotekarnih posojil. Hipoteke s fiksno obrestno mero zaračunavajo enak odstotek neporavnane glavnice skozi celotno življenjsko dobo posojila. Hipotekarne obrestne mere (ARM) se spreminjajo navzgor in navzdol s tržnimi nihanji. Pogoji se gibljejo od 15 do 30 let. Najbolj priljubljena hipoteka je 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero, ker prihaja z manjšim mesečnim plačilom, vendar je višja kot pri 15-letni hipoteki. Najnižje obrestne mere in najnižje skupne obresti so 15-letne hipoteke s fiksno obrestno mero.
istockphoto.com
Ko spoznate trenutno stanje hipotekarnega trga, si vzemite čas, da ga predhodno odobri ugledni posojilodajalec-in ne mešajte predkvalifikacije s predhodno odobritvijo. Predkvalifikacija je zgolj ocena zneska, do katerega ste lahko upravičeni, na podlagi finančnih informacij, ki jih posredujete posojilodajalcu. V vnaprejšnji odobritvi je naveden poseben znesek, za katerega ste bili odobreni, postopek pridobivanja pa vključuje preverjanje finančnih podatkov, ki jih posredujete, in kreditni pregled.
Pridobitev predhodne odobritve zagotavlja, da bo institucija prevzela hipoteko za določen znesek, ko boste pripravljeni ponuditi. Pridobitev predhodne odobritve lahko traja nekaj mesecev, odvisno od vašega finančnega položaja, institucije, s katero delate, in od tega, kako zaposlen je trg.
Povezano: 9 razlogov, zakaj ne morete dobiti hipoteke
istockphoto.com
Ko bo čas za hišni lov, sestavite močno ekipo, ki vam bo pomagala. Poleg zaupanja vrednega posojilodajalca je druga ključna strokovna storitev, ki jo morate opraviti, zastopnik kupca, ki vam bo pomagal najti prave nepremičnine na pravih lokacijah po pravih cenah. Zastopnik z licenco ima dostop do najnovejših nepremičninskih oglasov, še preden se pojavijo na spletnih mestih, kot so Zillow, Trulia in Realtor. Usklajujejo predstavitve in vas strokovno vodijo skozi postopek nakupa. Kupčev agent vam bo pomagal doseči pošteno vrednost, saj razume dinamiko lokalnega trga nepremičnin. In kar je najboljše, ključne storitve zastopnika kupca vas ne stanejo nič. Njihov honorar izvira iz provizije agenta, ki jo prodajalec plača ob zaključku.
istockphoto.com
Tesno sodelujte s svojim agentom in poiščite nepremičnine, ki najbolje ustrezajo vašim osebnim merilom. Zato vnaprej določite svoje potrebe in želje. Kaj absolutno potrebujete v novem domu? Kaj bi radi imeli, a bi lahko živeli brez, če bi morali? Če na primer ne želite bazena, se ne trudite gledati hiše z višjo ceno, ki ga imajo.
istockphoto.com
Cene stanovanj se razlikujejo od enega dela okrožja, mesta ali metroja do drugega. Vsaka soseska je nepremičninska mikroklima. Merite poštene cene s primerjavami v soseski. Cene kotiranja so v določeni meri pomembne, vendar so dejanske prodajne cene bolj pomembne. Za oceno poštene vrednosti uporabite nedavno prodajo treh do štirih primerljivih stanovanj - komp. Poglobite se, da primerjate podrobnosti teh hiš s hišo, ki jo želite kupiti. Pri tem vam lahko pomaga vaš agent.
Povezano: 10 taktij pogajanj o nepremičninah, ki se lahko resnično obrnejo
istockphoto.com
Preden ponudite ponudbo, se pozanimajte o prodajalcu in okolici. Ugotovite, kaj sproži prodajo tega doma - še posebej, če je prodajalec motiviran za hitro prodajo. Če se mora prodajalec preprosto preseliti v službo, se ne dvignejo rdeče zastavice, če pa se družina preseli v boljši šolski okoliš, je to lahko problem. Ali prihaja do nenadnega priliva ali odhoda prebivalcev? Zakaj? Preživite čas za spoznavanje pristojbin HOA, nerešenih stanovanjskih in cestnih projektov, stopnje kriminala, šole kakovost, davčne stopnje in druga vprašanja kakovosti življenja in življenjskih stroškov, ki bodo vplivala na vaše življenje, če se preselite tam. Začnite s preverjanjem uradne spletne strani lokalne občine, Moving.com, GreatSchools.orgin spletnih mestih skupnosti, kot so NextDoor.com.
istockphoto.com
Z vsemi informacijami, ki so vam na voljo, po posvetovanju s svojim zastopnikom ponudite pošteno ponudbo. Izogibajte se skušnjavi, da bi se sprijaznili, saj drugi morda dražijo za isto hišo in izgubili boste. Upoštevajte izklicno ceno, dolžino časa na trgu ter znano stanje in značilnosti doma.
Če je dom pred kratkim prišel na trg po podobni ceni kot nedavna prodaja komp, je to morda poštena cena. Toda dom, ki je na trgu veliko dlje od komp, brez nedavne prilagoditve cen, bi lahko šel po nižji ceni od zahtevane. Če je to vaš sanjski dom in je trg zelo vroč, je morda vredno ponuditi nekaj več.
istockphoto.com
Pripravite se na odhod, če se ponudbe zvišajo. Dražbene vojne pogosto sprožijo nizke ponudbe in konkurenčni stanovanjski trgi. Če vas vpijejo, je enostavno pasti v past preplačila preprosto zato, ker želite zmagati. Razumeti trg in biti pripravljen ponuditi vrhunsko ponudbo vnaprej, če je konkurenca močna.
Povezano: 10 stvari, ki jih morate vedeti, preden kupite zaprt dom
istockphoto.com
Namesto da ponudite višjo ceno, tekmujte na trgu prodajalcev tako, da ponudbo izstopate na druge načine. Ključna bo vaša finančna priprava in poznavanje prodajalčevih potreb. Ponudite več resnega denarja (običajno od enega do treh odstotkov »varščine«, predložene s ponudbo, ki predstavlja dobro vera) ali hitrejše zapiranje (če ste za hipoteko vnaprej odobreni, boste morda lahko zaprli vsaj teden dni prej kot drugi potencial kupec). Prodajalcu lahko dovolite tudi, da zasede nepremičnino še en mesec po zaprtju, če družina potrebuje več časa za iskanje prenočišča. Poiščite načine, da se vam prodaja zdi najbolj priročna možnost.
istockphoto.com
Ko prodajalec sprejme ponudbo, posojilodajalec kupca naroči oceno nepremičnine, preden se odpove posojilu. Če je ocena nižja od ponudbe, bi to lahko pomenilo kršitev dogovora. Potencial ocenjevanja, vključen v ponudbo, lahko nadaljuje pogovor. Določa, da mora biti posojilojemalčeva ocena v roku od pet do deset odstotkov pod prodajno ceno. Nepredvideni stroški ocenjevanja bi sprožili krog pogajanj med prodajalcem in kupcem, ki temelji na pošteni tržni oceni posojilodajalca.
istockphoto.com
Zadnji ključni član vaše ekipe za nakup stanovanj je dober hišni inšpektor. Ta strokovnjak bo pregledal vse vidike fizične strukture in sistemov doma ter zagotovil jasno, jedrnato poročilo o ugotovitvah (začnite iskanje po enem tukaj). V ponudbo vključite nepredvidene stroške hišnega pregleda. Taka nepredvidena situacija bi vas oprostila pogodbe brez kazni, če bi inšpekcijski pregled odkril pomembne napake na domu. Pri zaključku lahko zahtevate dobropis za manj pomembne ugotovitve, nato pa po vselitvi uskladite popravila z lastnim izvajalcem.
istockphoto.com