Foto: istockphoto.com
Nakup doma, še posebej prvega doma, je vznemirljiv in naporen proces. Ko večina kupcev prvič začne raziskovati domove na trgu, se lahko zdijo stroški stanovanj kot pretvarjene številke – za večino ljudi je njihov dom najdražji nakup, ki ga bodo kdaj naredili. V nekem trenutku med iskanjem pravega mesta vas bo nepremičninski agent vprašal, koliko si lahko privoščite porabi, kar sproža pomembno vprašanje: kako natančno ugotovite, koliko vam bo banka posodila za nakup doma?
Obstaja več načinov za ta izračun - nekateri so zelo zapleteni, nekateri nejasni in posplošeni. Eden najpreprostejših in najbolj zanesljivih načinov za določitev velikosti hipoteke, do katere boste upravičeni, je, da preprosto vprašate potencialne posojilodajalce. Banke in hipotekarni posojilodajalci lahko z izkušnjami pri merjenju finančnega zdravja svojih strank si oglejte svoj dohodek, dolgove in kreditno zgodovino in vam povejte največji znesek, za katerega menijo, da si ga lahko privoščite izposoditi. Ta postopek se imenuje predhodna odobritev ali predkvalifikacija. Če posojilodajalca prosite za te podatke, vas ne zavezuje, da si izposodite pri tej instituciji; nasprotno, priporočamo, da sledite temu postopku za več posojilodajalcev, da boste lahko kupili najboljši hipotekarni izdelek in najboljšo obrestno mero, ki jo lahko najdete. Iskanje predhodne odobritve ali predkvalifikacije vam lahko da prednost pri pogajanjih, ko najdete pravo hišo, saj kupec z dokument v roki, ki pravi, da je posojilodajalec pripravljen dati hipoteko, je v veliko močnejšem položaju kot kupec, ki še ni uporabljeno.
Foto: istockphoto.com
Tako predhodna odobritev kot predkvalifikacija vam bosta dali predstavo o tem, koliko si lahko privoščite, da porabite za dom, in pismo posojilodajalca bo vašim ponudbam za stanovanja dalo nekoliko več zaupanja v primerjavi s tistimi, ki nimajo njim.
Oglas
Potencialni kupec prejme predhodno odobritev hipoteke, ko predloži dokazilo o zaposlitvi in dohodku ter da dovoljenje za popoln pregled kreditne sposobnosti. Predhodna odobritev je dana, ko posojilodajalec ugotovi, da je potencialni kupec dober kandidat in bo verjetno dobil posojilo za vnaprej odobreni znesek. Posojilodajalec je kupca preveril in ugotovil, da predstavljajo dobro tveganje, zato je pripravljen stati za njimi. Pisma pred odobritvijo imajo v nepremičninskem svetu veliko težo, saj prodajalci vedo, da je posojilodajalec že prebrskal finančno zgodovino tega kupca in ni našel težav.
Predkvalifikacija je podobna predhodni odobritvi, vendar temelji izključno na informacijah, ki jih zagotovi potencialni kupec, ki so lahko manj točne. Za predkvalificiranje za stanovanjsko posojilo boste izpolnili obrazce, v katerih boste navedli svoj dohodek, dolgove in ocenjeno posojilo rezultat, vendar vam ne bo treba predložiti preverjanja kreditne sposobnosti ali predložiti dokumentacije o kateri koli informaciji, ki jo imate zagotoviti. Posledično je več prostora za premikanje okoli obrestne mere in ker posojilodajalec ne bo mogel dejansko voditi kredita čeka in vloge za posojilo, je možno, da programi in spodbude izginejo pred uradnim preverjanjem kreditne sposobnosti in prijavo se izvajajo. Predkvalifikacija vam bo pomagala razumeti, koliko si lahko privoščite, vendar ne bo imela toliko vpliva na prodajalca, če boste dali ponudbo.
Ko najdete dom, ki ga želite ponuditi za nakup, ne boste želeli izgubljati časa za pridobitev ponudbe. Toda to lahko pomeni, da se takoj odločite, koliko si res lahko privoščite, kar lahko povzroči preplačilo ali uvrstitev ste v neprijetnem položaju, da se ne morete pogajati, če se od vas zahteva nekoliko več kot od vas ponujen. Predhodna odobritev pomeni, da je vsaj ena banka pregledala vaše finance, opravila vaš kredit in ugotovila, da vam lahko posodi določen znesek denarja, ki bi vam skupaj z vašimi prihranki moral dati zelo natančno predstavo o najvišjem znesku, ki ga lahko porabiti. Potem se lahko prilagodite in veste, koliko si lahko privoščite ponuditi dokaj hitro. To vam lahko pomaga pridobiti svojo ponudbo pred drugimi, prodajalci pa bodo vašo ponudbo, podprto s predhodno odobritvijo, vzeli resno.
Oglas
Poleg tega vam iskanje predhodne odobritve omogoča nakupovanje. Pokličite posojilodajalce, da jih vprašate o njihovih obrestnih merah, je dober način, da dobite občutek, za katere posojilodajalci imajo običajno višje ali nižje obrestne mere, vendar so dejanske obrestne mere tesno povezane z vaše razmerje med kreditom in dolgom in dohodkom, tako da dokler ne zagotovite teh informacij in posojilodajalec ne preveri vašega kredita, ugibajo, kakšna bo vaša stopnja na koncu biti. Če zaprosite za predhodno odobritev pri treh ali štirih bankah, boste prejeli natančne stopnje in ocene vašega največjega posojilo, tako da boste lahko izbrali najboljšega posojilodajalca za vaše dejansko posojilo in ponudili samozavest.
Foto: istockphoto.com
Veliko tega, kar mora vedeti vaš posojilodajalec, da vam ponudi predhodno odobritev, lahko najdete v preverjanju kreditne sposobnosti. Zato je pomembno, da veste, kaj je v vašem kreditnem poročilu, preden povabite posojilodajalca, da pogleda, in v idealnem primeru bi to storili dobro, preden nameravate kupiti, tako da boste imeli nekaj časa, da popravite svoj rezultat, če potrebno. Vaše kreditno poročilo prikazuje dolžino vaše kreditne zgodovine, tako da če poskušate počistiti svojo zgodovino, preden kupite hišo, je dobro, da pustite dolgoletne račune odprte. Poročilo bo prikazalo zadnjih 7 let vaših kreditnih računov, vključno z začetnim in najvišjim zneskom dobroimetje na vsakem računu, znesek dobroimetja, ki ste ga uporabili, in zgodovino pravočasnih, prepoznih ali zgrešenih plačila. Vsebuje tudi vašo zgodovino naslovov, zgodovino delovnih mest in morebitne zastavne pravice, stečaje ali neplačane račune.
Ker sistem poročanja ni popoln, boste želeli preveriti napake ali netočna poročila. Upoštevajte vse, kar se vam ne zdi pravilno, in se pritožite na postavko pri kreditnih uradih in po potrebi zagotovite dokumentacijo. Nato preverite sama kreditna ocena, matematični izračun, ki združuje vašo kreditno zgodovino, dolžino in uporabo, ki se pogosto imenuje vaša ocena FICO. Večina posojilodajalcev zahteva oceno 620 ali več za tradicionalno posojilo, medtem ko posojila FHA lahko dovolijo nekoliko nižjo oceno v zameno za višje polog. Če vaš rezultat ni tam, kjer bi si želeli, ga lahko izboljšate – odprete kreditno kartico, jo uporabite in plačate vsak mesec, če nimate dovolj skupnega kredita ali odplačate nekaj posojil ali kartic, nato pa ponovno preverite rezultat 6 mesecev kasneje.
Oglas
Posojilodajalci ne želijo posojati preveč denarja posojilojemalcem, katerih obstoječi dolgovi so preveliki v primerjavi z njihovimi prihodki. Posojilojemalci s prekomerno obremenitvijo imajo večjo verjetnost, da ne bodo plačali, zato je to smiselno s stališča banke. Da ugotoviš, kaj si razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) je izračunati svoj skupni bruto mesečni dohodek (pred davki) in nato sešteti svoje mesečne dolžniške obveznosti. Številne banke in spletna mesta finančnih storitev ponujajo kalkulatorje, ki vam pomagajo vključiti prave informacije. "Čarobna številka" je 43 odstotkov: vaša skupna plačila dolga ne smejo biti večja od 43 odstotkov vašega bruto mesečnega dohodka. Nižje kot je vaše razmerje med dolgom in dohodkom, večja bo vera vašega posojilodajalca v vašo sposobnost odplačevanja posojila in pogosto boste nagrajeni z nižjo obrestno mero.
Poleg informacij o vaši kreditni zgodovini in razmerju med dolgom in dohodkom bodo vaši posojilodajalci zahtevali precejšnjo količino dokumentacije o preostalih vaših financah. Vzeti si boste morali čas, da jih izkopljete iz škatle z datotekami ali jih poiščete na spletu za svoje brezpapirne račune. Prva stvar, ki jo bo vaš posojilodajalec zahteval, je najmanj 2 leti zvezne vloge dohodnine, vključno z vašimi izjavami W-2. To je zato, da lahko pregledajo vašo zgodovino dohodkov in se prepričajo, da ni nepojasnjenih in nenadnih sprememb, ter da se prepričajo, da na vaš dohodek ni skritih plačnih zapor. Za podporo davčnih obrazcev se pričakuje, da boste zagotovili plačilne liste in vsaj 2-mesečne bančne izpiske. Od vas bodo zahtevali vozniško dovoljenje, številko socialnega zavarovanja ali kartico ter dokazilo o kakršnem koli dodatnem premoženju, ki prispeva k vašemu splošnemu finančnemu stanju.
Oglas
Ko zbirate te dokumente, se je treba spomniti, da namen zagotavljanja teh informacij ni, da bi posojilodajalec lahko presodil vas in vaše navade. Medtem ko posojilodajalci vodijo podjetje in želijo posoditi denar ljudem, ki ga lahko odplačajo z obrestmi, tako da lahko dobijo, imajo pri srcu vaše najboljše interese; svojih posojilojemalcev nočejo naložiti več dolgov, kot jih lahko odplačajo. Posojilodajalci vedo, da so kupci lahko čustveni glede njihovih ponudb, ko najdejo »popolno hišo« ali precenijo, kako malo so lahko živijo naprej v zameno za hišo, ki si jo resnično želijo – vsak teden se ukvarjajo z zasegami posojilojemalcev, ki so jih dali napake. Želijo, da bi lahko plačevali, ker tako služijo denar, zato je njihov pregled vaših navad in zgodovine namenjen dobremu izidu za oba.
Foto: istockphoto.com
Stanovanjska posojila niso enaka za vse. Pravzaprav obstaja presenetljivo veliko vrst posojil in pravo za vas bo odvisno od vaše kreditne ocene, razmerja med dolgom in dohodkom, koliko imate prihranili za predplačilo, vrsto doma, ki ga nameravate kupiti, in ali ste pripravljeni plačevati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) za nekaj let, dokler ne ustvarite več lastniškega kapitala v vašem domu (PMI ščiti posojilodajalca in je potreben pri nekaterih vrstah posojil, ko je kupčev predplačilo manj kot 20 odstotkov nakupa stanovanja cena). Različni posojilodajalci bodo ponujali različne izdelke, zato je odlična ideja, da se z nekaj posojilodajalci pogovorite o možnostih, ki jih imajo. Še posebej, če imate posebne okoliščine – ste veteran, ki se lahko kvalificira za posojilo, zavarovano z VA, kupujete dom na podeželju ali izpolnjujete pogoje za določene kategorije stanovanjska posojila z nizkimi dohodki – želeli boste nakupovati in poiskati več posojilodajalcev, s katerimi se lahko pogovarjate neposredno, ki so se z vami pripravljeni pogovoriti o svojih posojilnih ponudbah, da vam pomagajo pri iskanju posojilnega produkta ki ustreza. Ko boste razumeli programe, ki so na voljo za vaše posebne okoliščine, boste lahko preverili pri drugih posojilodajalcih in posebej poiskali banke, ki ponujajo te programe.
Oglas
Eno opozorilo: več poizvedb v vašem kreditnem poročilu lahko negativno vpliva na vašo kreditno oceno. Ko začnete kupovati za predhodno odobritev, vsa poizvedovanja v 45 dneh druga od druge ne bodo vplivala na vaš rezultat, saj je kreditnim uradom očitno, da so vse poizvedbe povezano z istim postopkom in da boste na koncu dobili samo eno posojilo – tovrstno raziskovanje nima enakega učinka kot prijava za pet kreditnih kartic v istem tednu. Kljub temu boste želeli narediti domačo nalogo in vedeti, pri katerih posojilodajalcih boste želeli zaprositi za predhodno odobritev, tako da lahko vse poizvedbe pošljete v 45 dneh od prve poizvedbe.
Kdaj morate zaprositi za predhodno odobritev hipoteke? Začeti bi morali zbirati svoje dokumente, ocenjevati razmerje med dolgom in dohodkom in preiskati svoje kreditno oceno čim prej, da boste imeli čas, da popravite morebitne napake in povečate svoj kredit, če potrebno. Preden podate ponudbo, boste želeli imeti v roki pismo o predhodni odobritvi. Vendar ne želite prejeti svojega pisma, preden ste pripravljeni začeti resno iskati hiše za nakup: pisma pred odobritvijo imajo datum poteka. Ker se kreditni in dohodkovni status lahko hitro spremenita, je večina pisem o predhodni odobritvi veljavna 60 do 90 dni po izdaji. Če do takrat še niste našli hiše, lahko običajno zahtevate podaljšanje, tako da zagotovite posodobljeno kreditno potrdilo in preverjanje dohodka. Svoje dokumente zberite zgodaj, vendar počakajte, da boste skoraj pripravljeni začeti resno nakupovati hišo, da zahtevate predhodno odobritev.
Ko oddate svoje dokumente, bodo potencialni posojilodajalci ocenili vašo finančno sliko in vam izdali eno od treh stvari: predhodno odobritev pismo, predstavljeno na uradnem pisemskem papirju, vključno z zneskom posojila, ki ste ga prejeli, popolno zavrnitvijo ali odobritvijo s pogoji. Če je bila vaša zahteva zavrnjena, bo posojilodajalec običajno pojasnil, zakaj in kaj morate storiti, da izboljšate svoje možnosti; to ne pomeni, da nikoli ne boste mogli kupiti stanovanja, vendar pomeni, da boste morali delati na kreditu, preden poskusite znova. Za predhodno odobritev s pogoji lahko posojilodajalec zahteva, da odplačate nekaj dolgov, da izboljšate razmerje med dolgom in dohodkom ali zagotovite dodatno dokumentacijo o premoženju. Dve ključni stvari, ki se ju je treba zavedati: številka v dolarju na vašem pismu pred odobritvijo ne pomeni, da morate vzeti tako veliko posojilo, in tudi ni zagotovilo, da vam bodo ta znesek posodili. Obstaja nekaj premislekov, ki ne pridejo v poštev, dokler ne izberete hiše, na primer razmerje med vrednostjo hiše in zneskom posojila. Predhodna odobritev pomeni, da lahko začnete resno nakupovati za svoj novi dom.
Oglas
Nakup stanovanja je velik proces, poln korakov, ki so prvim kupcem tuji. Levo in desno so pravila, pogoji in zahteve. Predhodna odobritev stanovanjskega posojila vam omogoča, da upočasnite, pozorno preučite svoje finance in vidite, kaj banka meni, da si lahko privoščite – in se nato odločite, kaj želite porabiti. Ti dve številki morda nista enaki; če je vaš kredit zelo dober, vam lahko banka odobri presenetljivo veliko število, ki si ga ne želite izposojati, kar je v redu. Postopek predhodne odobritve vam lahko da priložnost, da ocenite, koliko želite porabiti, koliko ste pripravljeni porabiti za točno pravo hišo, in razvijete jasnejšo sliko o tem, kako bo ta znesek vplival na vaše finance iz meseca v mesec, da boste lahko nakupovali z zaupanjem, da ne boste ponudili več, kot si lahko privoščite.
Oglas
Razkritje: BobVila.com sodeluje v programu Amazon Services LLC Associates, pridruženem oglaševanju program, zasnovan tako, da založnikom zagotovi sredstva, da zaslužijo honorar s povezovanjem na Amazon.com in povezanimi strani.