Foto: istockphoto.com
Nakup hiše je eden največjih mejnikov v življenju vsakogar – to je zagotovo ena najdražjih naložb, ki jih lahko nekdo naredi. Kot taki bodo kupci stanovanj želeli pristopiti k vsakemu nakupu nepremičnine z obilico priprav. Čeprav je morda zabavno prečesati hišne sezname, preveriti odprte hiše in si predstavljati življenje v domu z negovano zelenico, velikem dvorišču in moderni kuhinji, je pomembno, da se bodoči kupci osredotočijo na to, da najprej uredijo svoje financiranje in predvsem.
Za mnoge ljudi je največja ovira pri nakupu hiše pridobitev hipoteke. Ker večina ljudi nima sredstev, da bi takoj kupila hišo, stanovanjska posojila omogočajo več ljudem, da postanejo lastniki stanovanj. Zavarovanje hipoteke je ključni korak na poti nakupa stanovanja, vendar mnogi tisti, ki kupujejo stanovanje prvič, morda ne vedo, kako dobiti hipoteko. Postopek odobritve posojila se lahko zdi zastrašujoč, vendar je lahko s pravo pripravo dejansko precej neboleč. Z upoštevanjem teh 10 korakov lahko kupci stanovanj dobijo hipotekarno posojilo brez nepotrebnih zamud ali zapletov.
Ni nenavadno, da ljudje počakajo, dokler ne želijo oddati ponudbe za hišo, da začnejo razmišljati o financiranju, vendar je morda že prepozno, če je temu tako. Prodajalci običajno želijo vedeti, ali ima kupec posojilo, preden se strinjajo s ponudbo. To še posebej velja na konkurenčnih nepremičninskih trgih, kjer lahko prodajalci prejmejo več ponudb in si lahko privoščijo, da so zelo izbirčni pri izbiri kupca. Pogosto je priporočljivo pridobiti pismo o predhodni odobritvi hipotekarnega posojilodajalca, preden začnete postopek iskanja hiše, da lahko kupci stanovanj oddajo ponudbo s položaja moči.
Oglaševanje
Bodoči kupci stanovanj se morajo pripraviti tudi na temeljite finančne ocene, ki jih pogosto vključuje postopek predhodne odobritve posojila in prevzema posojila. Za pridobitev predhodne odobritve za hipoteko bo potrebna vsaj kreditna poizvedba, posojilodajalci pa lahko zahtevajo tudi plačilne liste, bančne izpiske ali nedavne davčne napovedi, da dobite boljši vpogled v finančno stanje prosilca in sposobnost upravljanja dolga, preden zagotovite predhodno odobritev pismo.
Na koncu so spodaj opisani koraki za pridobitev hipotekarnega posojila osredotočeni na postopek, ki se nanaša na nakup hiše. Lastniki stanovanj, ki želijo refinancirati svojo obstoječo hipoteko, lahko še vedno uporabljajo številne od teh korakov kot vodilo, saj priporočila, ki se osredotočajo na izbiro posojilodajalca, vlogo za posojilo in sklepanje pogodb, so pomembna tudi za refinanciranje a hipoteka.
Foto: istockphoto.com
Prvi korak, ki ga kupci stanovanj želijo narediti, ko se pripravljajo na hipoteko, je določitev realističnega hišnega proračuna. Eden od razlogov, zakaj je tako pomembno pridobiti predhodno odobritev, preden iščete nov dom, je ta, da lahko posojilojemalci vidijo znesek posojila, do katerega izpolnjujejo pogoje – in s podaljšanjem, koliko doma si lahko privoščijo. Te informacije kupcem stanovanj pomagajo zožiti iskanje in določiti prava pričakovanja za nakup nepremičnine.
Preden gredo skozi postopek predhodne odobritve, lahko posojilojemalci dobijo boljši občutek o tem, koliko bi lahko prejeli, če uporabijo kalkulatorje cenovne dostopnosti doma, da ocenijo svojo kupno moč. Ta spletna orodja lahko pokažejo, kakšno financiranje je možno, vendar se bo moral vsak kupec stanovanja sam odločiti, koliko je pripravljen zapraviti za nov dom.
Več jih je stroške nakupa hiše, vključno z vnaprejšnjimi stroški in ponavljajočimi se stroški. V večini primerov bodo morali kupci zagotoviti predplačilo za novo hišo, kar je lahko velik znesek denarja, ki ga imajo pri roki. Kupci stanovanj bodo morali pri oddaji ponudbe za hišo položiti tudi denar, plačati pregled in cenitev doma ter pokriti poljubno število zaključnih stroškov.
Oglaševanje
Ko bo posojilo financirano, bodo lastniki stanovanj morali predvideti proračun za svoja mesečna hipotekarna plačila, ki vključuje znesek glavnice posojila, obresti, davke na nepremičnine in zavarovalne premije lastnikov stanovanj. Morda je treba upoštevati tudi druge mesečne stanovanjske stroške, kot so premije zasebnega hipotekarnega zavarovanja in pristojbine združenja lastnikov stanovanj. Preden razmislite o tem, kako vzeti hipoteko, je pomembno, da pogledate stroške lastništva stanovanja z vseh zornih kotov, da ustvarite hišni proračun, ki natančno odraža vse povezane stroške.
Posojilodajalci pogosto ponujajo široko paleto možnosti financiranja za različne potrebe, zato ni čudno da se nekateri ljudje počutijo preobremenjene, preden sploh začnejo načeti temo, kako dobiti hipoteko posojila. Veliko ljudi se odloči za standardno 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero, ki lahko zaradi dolgega roka posojila ponudi relativno nizka mesečna plačila. Lastniki stanovanj se lahko kvalificirajo tudi za 15-letno hipoteko, vendar bodo njihova mesečna plačila bistveno višja, ker bo treba posojilo odplačati v polovičnem času.
Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero (ARM) so tudi možne možnosti, ki jih je treba upoštevati. Ta stanovanjska posojila se začnejo z obdobjem fiksne obrestne mere, ki pogosto traja 5 ali 7 let, preden se obrestna mera prilagodi v rednih intervalih – 6 ali 12 mesecev je najpogostejša prilagoditvena obdobja. Lastniki stanovanj bodo morda želeli raziskati tudi posojila, ki jih podpira država, kot so posojila VA ali FHA, ki lahko ponujajo nižje obrestne mere, prilagodljive zahteve glede predplačila in druge privlačne funkcije.
Poleg odločitve o vrsti posojila bodo kupci stanovanj morda želeli razmisliti tudi o tem, kakšne hipotekarne pogoje želijo. Kupci, ki so ustvarili strog proračun za svoje mesečne stanovanjske stroške, bodo želeli pogledati, kako hipotekarne obrestne mere, premije zasebnega hipotekarnega zavarovanja in drugi stanovanjski stroški lahko vplivajo na njihovo hipoteko plačila.
Oglaševanje
Na tej stopnji je pomembno razmisliti tudi o drugih pogojih hipoteke, kot so nepredvideni stroški. Na primer, kupec stanovanja, ki mora najprej prodati svoj trenutni dom, da lahko uporabi izkupiček od te prodaje do novega nakupa bodo morda zainteresirani za dodajanje nepredvidene prodaje kateri koli ponudbi narediti. S tem nepredvidenim primerom bi lahko odstopili od posla, če ne bi mogli najti kupca za svoj trenutni dom. Čeprav taki nepredvideni dogodki niso vedno potrebni ali celo priporočljivi, so glede na okoliščine lahko koristni v določenih situacijah, vendar lahko naredijo nakupno ponudbo manj privlačno za prodajalca v zelo konkurenčnem okolju trgu.
Foto: istockphoto.com
Ko pride čas, da bodoči kupec stanovanja zaprosi za hipoteko ali prejme predhodno odobritev zanjo, bo posojilodajalčeva ekipa za prevzem hipoteke opravila natančen pregled posojilojemalčevih financ, kreditne zgodovine in evidenc o zaposlitvi, da se oceni njihova sposobnost odplačevanja posojila in upravljanja dolg. Čeprav predkvalifikacija ne vključuje tako stroge ocene, bodo posojilodajalci vseeno želeli zbrati nekaj osebnih in finančnih informacije, da bi bolje razumeli denarno situacijo kupca stanovanja in koliko denarja bi lahko prejel, ko bi pridobil stanovanjsko posojilo.
Da bi se izognili kakršnim koli zamudam v postopku predhodne odobritve, je običajno najbolje imeti te informacije pri roki vnaprej, da lahko posojilodajalci čim prej izdajo pismo o predhodni odobritvi. V mnogih primerih bodo posojilodajalci zahtevali nekaj dokazil o dohodku, ki lahko vključujejo plačilne liste, bančne izpiske ali najnovejše davčne napovedi posojilojemalca. Če ima kupec druge vire dohodka ali sredstev, ki jih namerava uporabiti za financiranje nakupa, bodo posojilodajalci verjetno želeli preveriti tudi ta sredstva. Ta dokumentacija lahko vključuje hipotekarne izjave o trenutno lastniškem domu ali posredniške izjave, ki potrjujejo delnice ali obveznice, ki jih ima kupec.
Oglaševanje
Tisti, ki prvič kupujejo stanovanje in iščejo pomoč pri svojih starših ali sorodnikih pri plačilu predplačila za novo hišo, bodo morda morali načrtovati tudi vnaprej. Hipotekarni posojilodajalci so običajno zadovoljni s to prakso, vendar bodo želeli potrditi vir teh sredstev. Darilno pismo, ki ga napiše oseba, ki pomaga plačati nakup stanovanja, bi moralo zadostovati. Posojilodajalci morda ne zahtevajo darilnega pisma, preden odobrijo predhodno odobritev, vendar je dobro, da ga imajo pri roki, če posojilojemalec uporablja sredstva tretje osebe.
Ko kupci stanovanj vedo, kaj iščejo pri stanovanjskem posojilu, je čas, da začnejo nakupovati izberite hipotekarnega posojilodajalca. Hipotekarna podjetja lahko ponujajo drugačne vrste posojil in pogoje financiranja kot njihovi konkurenti. Zvezna stanovanjska uprava na primer ne odobri vseh posojilodajalcev, zato ti posojilodajalci ne morejo zagotoviti stanovanjskih posojil FHA.
Ko razmišljate o tem, kako dobiti hipoteko na hišo, je pomembno upoštevati, da jo ima vsak posojilodajalec lasten prag tveganja, tako da ima lahko vsak ločene kvalifikacije za posojilo in zahteve glede upravičenosti. Nekateri posojilodajalci so morda pripravljeni ponuditi višje zneske posojila ali nižje obrestne mere kot druge hipoteke podjetja in posojilojemalci se lahko kvalificirajo za določeno vrsto stanovanjskega posojila pri enem posojilodajalcu, pri drugem pa ne.
Številne kupce stanovanj skrbi, da bo nakupovanje hipoteke – ali kakršnega koli posojila – negativno vplivalo na njihovo kreditno oceno, ker predhodna odobritev pogosto zahteva preverjanje kreditne sposobnosti. Več kreditnih poizvedb v kratkem času lahko vpliva na kreditne ocene, vendar kreditni uradi lahko prepoznajte tudi, kdaj nekdo preprosto išče hipoteko, namesto da bi želel vzeti več posojila. V teh primerih je lahko vpliv na kreditno oceno posojilojemalca minimalen. Kljub temu bodo kupci stanovanj morda želeli zožiti iskanje na posojilodajalce, ki ponujajo posojilne pogoje, ki jih iščejo, preden zaprosijo za predhodno odobritev.
Oglaševanje
Preden najamejo nepremičninskega agenta ali načrtujejo razstavitev hiše, bodo kupci stanovanj želeli narediti nekaj predhodnih korakov, da uredijo svoje financiranje. Imeti pismo o predhodni odobritvi bo okrepilo vsako ponudbo, ki jo dajo, saj prodajalcem pokaže, da je kupec resen in da ne bi smel imeti težav s pridobitvijo stanovanjskega posojila za financiranje nakupa. Časi obdelave pisem o predhodni odobritvi se lahko razlikujejo glede na posojilodajalca, in čeprav imajo nekatera hipotekarna podjetja zelo hitro časi preobrata, bi lahko čakanje do zadnje minute, da prejmete pismo o predhodni odobritvi, ogrozilo siceršnjo konkurenčnost ponudba.
Obenem se morajo kupci stanovanj zavedati, da pisma o predhodni odobritvi potečejo po določenem časovnem obdobju - običajno 60 do 90 dni po tem, ko so bila izdana. Čas je v zvezi s tem zelo pomemben; predolgo čakanje na predhodno odobritev bi lahko povzročilo zamudo pri ponudbi, medtem ko bi prejeta predhodna odobritev preveč vnaprej lahko pomenila, da pismo ni več veljavno, ko kupec najde hišo za nakup.
Foto: istockphoto.com
Ko pride čas za oddajo ponudbe za hišo, bodo morali kupci stanovanj običajno sodelovati z nepremičninskim posrednikom, da sestavijo kupoprodajno pogodbo, ki opisuje pogoje predlagane transakcije. Te kupoprodajne pogodbe pogosto zagotavljajo nekaj informacij o kupčevi finančni ureditvi in morebitnih nepredvidenih okoliščinah, ki jih je treba izpolniti, preden se transakcija lahko nadaljuje. Pogosto je dobro, da nepremičninski odvetnik pregleda kupoprodajno pogodbo, preden jo pošlje prodajalcu. V nasprotnem primeru bi lahko kupec nehote izpustil ključne pogoje iz pogodbe ali vključil prodajne pogoje, ki niso v njegovem najboljšem interesu.
Oglaševanje
Če to zahteva državna zakonodaja, bo transakcija prešla v fazo pregleda odvetnika, potem ko se obe strani strinjata s pogojnimi pogoji, določenimi v kupoprodajni pogodbi. Ta postopek običajno traja približno en teden, vendar se natančen čas verjetno razlikuje glede na državo – nekatere države morda sploh ne zahtevajo pregleda odvetnika. V tem času se bodo odvetniki obeh strank pogajali o pogojih pogodbe, vključno z morebitnimi prodajalčevimi koncesijami ali krediti, danimi kupcu. V ta namen bo kupec dolžan načrtovati pregled doma, da preveri morebitne težave, ki bi upravičile kredit. V državah, ki ne zahtevajo pregleda odvetnika, ta pogajanja vodijo nepremičninski posredniki, ki zastopajo kupca in prodajalca.
Če obe strani zaideta v slepo ulico, imata možnost odstopiti od sporazuma. Odvisno od pogojev kupoprodajne pogodbe lahko kupci povrnejo določene stroške, ki so jih plačali do te točke, kot je zaloga, vendar bodo morda morali ta denar v nekaterih primerih tudi zaseči okoliščine. Na primer, če se kupec zmrazi in se odloči, da ne bo nadaljeval z nakupom, čeprav s samo hišo ni težav, morda ne bo dobil vrnjenega zasluženega denarja.
Ko so predhodni pogoji dogovorjeni in se obe strani dogovorita o kakšnih – če sploh – koncesijah prodajalca bo ustvarjen, obstaja še en pomemben nepredviden dogodek, ki ga je treba obravnavati: hipoteka nepredvidenih primerov. Ta nepredvideni dogodek daje kupcu določeno količino časa – običajno 30 do 60 dni – da zagotovi financiranje svojega nakupa. Kupci stanovanj niso nujno dolžni uporabiti istega posojilodajalca, ki je predložil njihovo pismo o predhodni odobritvi, vendar s tako v kratkem času za pridobitev stanovanjskega posojila bo morda težko začeti iskati hipotekarno podjetje stopnja.
Oglaševanje
Potem ko posojilodajalcu predložijo vlogo za hipoteko v obdelavo, bodo morali posojilojemalci predložiti dokumentacijo za potrditev svojih dohodkov, premoženja in statusa zaposlitve. Nekateri od teh materialov so bili morda že predloženi ob predhodni odobritvi posojila, vendar lahko posojilodajalec zahteva novejše plačilne liste, bančne izpiske in druge finančne dokumente. Posojilodajalec se lahko obrne tudi na delodajalca posojilojemalca, da preveri njegov zaposlitveni status.
Preden se posojilo lahko pogojno odobri, bo posojilodajalec želel načrtovati cenitev nepremičnine, da bi ugotovil njeno pošteno tržno vrednost. Ker dom služi kot zavarovanje hipoteke, želijo posojilodajalci biti prepričani, da bodo lahko povrnili vse izgube v primeru neplačila. Če je ocenjena vrednost stanovanja nižja od zneska posojila, bo posojilodajalec verjetno zavrnil vlogo ali vztrajal, da se kupec s prodajalcem ponovno pogaja o pogojih nakupa. Ob predpostavki, da bo ocena potrdila, da nakupna cena natančno odraža resnično vrednost stanovanja, bo posojilodajalec resno začel postopek prevzema zavarovanja.
Foto: istockphoto.com
Datumi zaključka so pogosto 30 ali 60 dni od datuma podpisa pogodbe. Ta časovni okvir daje zavarovalcem mesec ali dva, da pregledajo finančno stanje kupca stanovanja, preverite njihov dohodek in premoženje ter preverite morebitne opozorilne znake, zaradi katerih so lahko tvegani posojilojemalec. Po vrtincu dejavnosti, ki vključuje izbiro posojilodajalca, iskanje hiše, izdelavo ponudbe in pogajanja o nakupnih pogojih s prodajalcem, kupcu stanovanja med prevzemom zavarovanja ni treba storiti veliko postopek. Tedni lahko minejo brez kakršnega koli obvestila od njihovega posojilojemalca, medtem ko zavarovalci brskajo po finančnih evidencah kupca.
Oglaševanje
Tudi na tej stopnji postopka pa je morda še vedno nekaj potrebne dokumentacije, ki jo je treba poslati ekipi za prevzem zavarovanja. Kupci stanovanj morajo biti pripravljeni predložiti morebitne dodatne bančne izpiske, davčne obrazce ali podatke o računu skupaj s ponudbo zavarovanja lastnikov stanovanj, ki dokazuje, da bodo lahko izpolnili posojilodajalčevo zavarovanje nevarnosti zahteva.
Medtem ko je sklepanje pogodb v polnem teku, se morajo posojilojemalci izogibati vsem, kar bi lahko negativno vplivalo na njihove finance ali kredit. Izguba glavnega vira dohodka v tem trenutku bi lahko ogrozila celotno hipoteko, zato je ohranjanje stalne zaposlitve ključnega pomena. Kupci stanovanj se morajo tudi izogibati dodatnemu zadolževanju, medtem ko je njihova hipoteka v obdelavi. Če najamete avtomobilsko posojilo, odprete novo kreditno kartico ali zaprosite za osebno posojilo, lahko vse skupaj dvigne rdeče zastave pri posojilodajalčevih zavarovalnicah.
Če je skupina za sklepanje zavarovanj zadovoljna s posojilojemalčevimi kvalifikacijami za posojilo, se bo status hipoteke spremenil iz »pogojno odobritev« v »počisti za zapiranje«. To pomeni, da lahko posojilodajalec nadaljuje s financiranjem posojila, tako da lahko kupec zaključi s svojim novim hiša. Ko se bliža datum zaključka, bo hipotekarna družba kupcu poslala zaključno razkritje (CD). Ta dokument opisuje pogoje posojila, vključno z vsemi stroški in provizijami, ki jih mora plačati posojilojemalec.
Če si vzamete nekaj časa za pregled zgoščenke, lahko kupci nepremičnin opazijo morebitne pomisleke v zvezi s svojo hipotekarno pogodbo, preden se odpravijo na zaključno mizo. Posojilojemalci lahko preverijo zaključne stroške, obrestne mere in mesečna plačila, opisane na CD-ju, da preverijo, ali je vse v skladu z njihovimi pričakovanji in proračunom. Če obstajajo kakršna koli neskladja ali pomisleki, je najbolje, da jih opozorite čim prej, namesto da čakate do zaključnega datuma, da jih izrazite.
Oglaševanje
Ko pride dan zaprtja, bo kupec lahko še zadnjič pregledal nepremičnino in preveril morebitne težave, ki so ostale neopažene med pregledom doma. Če kupec opazi kakršne koli težave, ki jih je treba odpraviti, se lahko skuša v zadnjem trenutku s prodajalcem dogovoriti o nekaterih koncesijah, ko se srečata za zaključno mizo. Obe stranki in njuni predstavniki se običajno sestanejo v izbranem lastniškem podjetju, da se pogovorijo o hipoteki papirologijo in potrdite pogoje nakupa – v nekaterih primerih se kupec in prodajalec morda sploh nikoli ne srečata iz oči v oči, čeprav.
Razen če ni očitnih težav s papirologijo ali večjih težav z nepremičnino, ki jih je treba rešiti, bi moral biti zaključek hipoteke dokaj preprost postopek. Agent za sklepanje pogodb ali odvetnik kupca se bo sprehodil skozi vsak del hipotekarne pogodbe, razložil pogoje financiranja in odgovoril na morebitna vprašanja posojilojemalca. Vsi preostali stroški zaprtja bodo prav tako zapadli v plačilo. Ko so vsi dokumenti podpisani in so vse stranke zadovoljne s pogoji, se posojilodajalec bo financiral posojilo, dokončal hipoteko in omogočil kupcu, da dokonča svoj dom nakup.
Hipoteke so bistvena finančna sredstva, ki ljudem po vsej državi pomagajo postati lastniki stanovanj. Kljub zelo pomembni vlogi, ki jo ima financiranje pri nakupu hiše, veliko ljudi ne ve, kako dobiti hipoteko. Zavarovanje stanovanjskega posojila pa ni tako zastrašujoče, kot se morda zdi na prvi pogled. Razumevanje posojilodajalčevih zahtev glede upravičenosti in iskanje hipoteke, ki ustreza kupčevemu proračunu, bosta kupcem stanovanj pomagala, da se izognejo nepotrebnemu stresu. Večinoma je odgovornost posojilojemalca med hipotekarnim postopkom v veliki meri preusmerjena na zagotavljanje kakršnega koli dokumenti, potrebni za preverjanje njihovih financ, in vzdržanje kakršnih koli finančnih odločitev, ki bi lahko ogrozile njihovo hipoteko stanje.
Oglaševanje
Najboljši hipotekarni posojilodajalci se bodo pripravljeni sprehoditi skozi vsak korak na poti in odgovoriti na vsa vprašanja posojilojemalcev, da bi olajšali njihove skrbi. Posojilodajalci bodo morda lahko sodelovali tudi s prosilci, ki imajo slabo kreditno sposobnost ali kako drugače ne morejo izpolniti običajnih zahtev glede upravičenosti do posojila in ponujajo alternativne možnosti financiranja, ki pomagajo uresničiti sanje o lastništvu stanovanja.
Oglaševanje
Razkritje: BobVila.com sodeluje v programu Amazon Services LLC Associates, pridruženem oglaševanju program, zasnovan tako, da založnikom zagotovi sredstva za zaslužek s povezovanjem na Amazon.com in pridruženimi strani.