Foto: istock.com
A: Povratne hipoteke so lahko v veliko pomoč upokojencem in starejšim odraslim, ki želijo ohraniti določeno kakovost življenja, ne da bi prihranke prehitro porabili. Ker pa je ta vrsta financiranja lahko zavajajoča, je lahko koristno, če je obrnjena hipoteka razložena na najbolj preprost način.
Kako točno deluje obratna hipoteka? V bistvu lastnik stanovanja najame posojilo na podlagi lastniškega kapitala, ki ga je zgradil v svoji nepremičnini. Imenuje se obratna hipoteka, ker posojilodajalec plačuje denar posojilojemalcu za čas trajanja posojila in ne obratno.
V pravih okoliščinah lahko obrnjene hipoteke nudijo dodatno finančno prožnost ljudem, ki so upokojeni in nimajo več stalnega dohodka. Vendar pa ta vrsta hipoteke ne bo ustrezala vsakemu lastniku stanovanja, zato je dobro, da se pred odločitvijo spomnite podrobnosti v zvezi z obrnjenimi hipotekami.
Lastniki stanovanj, ki kot možnost financiranja naletijo na obrnjeno hipoteko, se morda sprašujejo: "Kaj točno je obrnjena hipoteka?" Je posebna vrsta stanovanjskega posojila, ki naj bi starejšim odraslim pomagalo pri uporabi lastniškega kapitala za kritje stroškov – velikih ali majhnih – pozneje v življenju. Da bi izkoristili obrnjeno hipoteko, bodo morali posojilojemalci najprej zbrati znaten znesek lastniškega kapitala v svojem domu. Všeč mi je stanovanjska posojila ali kreditnih linij lastniškega kapitala (HELOC), obrnjene hipoteke omogočajo lastnikom stanovanj, da najamejo posojila na podlagi lastniškega kapitala ali lastniškega deleža, ki ga imajo v nepremičnini.
Oglaševanje
Številni starejši odrasli, ki so dolgo časa živeli v istem domu, bodo verjetno ustvarili precejšnjo količino lastniškega kapitala v svoji nepremičnini - morda bodo celo dokončno lastniki svoje hiše. Namesto da bi pustili, da ta lastniški kapital ostane neporabljen do dneva, ko prodajo svoj dom, ga lahko upravičeni lastniki stanovanj izkoristijo prek obrnjene hipoteke za plačilo kakršnih koli stroškov ali nakupov.
Posojilojemalci pa ne bodo mogli izplačati celotnega lastniškega deleža, zvezni predpisi pa lahko omejijo zneske posojila na določene meje, odvisno od vrste uporabljene obrnjene hipoteke. Posojilodajalci bodo pri določanju zneska posojila upoštevali tudi vrsto drugih dejavnikov, vključno z starost posojilojemalca, tržna vrednost nepremičnine, finančno stanje lastnika stanovanja in morebitni obstoječi dolgovi oz. zastavne pravice.
Foto: istock.com
Vsaka definicija obrnjene hipoteke se bo verjetno osredotočila na zamenjavo vlog, saj se nanaša na razmerje med posojilodajalci in posojilojemalci. Kot že omenjeno, povratne hipoteke spremenijo tipični vlogi teh dveh strank. Pri tradicionalni hipoteki posojilojemalec mesečno odplačuje posojilodajalcu, dokler ni odplačan neporavnani znesek posojila. Nasprotno pa bo posojilojemalec po sklenitvi obrnjene hipoteke prejel plačila od posojilodajalca – običajno v obliki mesečnega obroka ali pavšalnega depozita.
Tako kot pri vsakem posojilu bo treba preostanek sčasoma odplačati – skupaj z obrestmi – vendar bo to lahko čez nekaj let. V nekaterih primerih posojilojemalci nikoli ne odplačajo preostalega zneska povratne hipoteke.
Foto: istock.com
Posojilojemalci, ki vzamejo obrnjeno hipoteko, razen če sodelujejo z neprofitno organizacijo, lokalno vladno agencijo ali zasebnim posojilodajalcem bo verjetno uporabil hipoteko za konverzijo lastniškega kapitala (HECM), ki jo podpira zvezna vlada in zagotavlja hipoteka podjetje. Posojila HECM niso na voljo vsem lastnikom stanovanj; posojilojemalci bodo morali izpolnjevati določena merila, da bodo upravičeni do te vrste financiranja.
Oglaševanje
Na primer, samo lastniki stanovanj, stari 62 let ali več, so upravičeni do posojila HECM. Poleg tega so morali posojilojemalci v svojem domu zbrati precejšnjo količino lastniškega kapitala. Natančen znesek se lahko razlikuje, vendar bo običajno zadostoval 50-odstotni lastniški delež. Od posojilojemalcev se pogosto zahteva, da so na tekočem s svojimi finančnimi obveznostmi, povezanimi s stanovanji, vključno z davki na nepremičnine in premijami za zavarovanje lastnikov stanovanj.
Lastniki stanovanj, ki razmišljajo o posojilu HECM, se bodo morali najprej udeležiti finančnega svetovanja, kot to zahteva ameriško ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj. Ta seja je prilagojena finančnemu položaju vsakega gospodinjstva, da lastnikom stanovanj pomaga razumeti potencial negativne strani najema tovrstnega posojila in se nato bolj premišljeno odločite glede obrnjenih hipotek.
Kako delujejo povratne hipoteke po odobritvi posojila? Lastniki stanovanj lahko do svojih sredstev dostopajo na nekaj različnih načinov. Številni posojilojemalci izberejo časovni ali časovni načrt, pri čemer oba razdelita posojilna sredstva na enaka plačila, ki se izplačujejo vsak mesec za daljše časovno obdobje. Ti načrti so lahko dobra možnost, če želijo lastniki stanovanj uporabiti ta sredstva za plačilo rutinskih stroškov, kot so živila ali gospodinjski predmeti.
Druga možnost, o kateri lahko razmislite, je prejem celotnega zneska posojila naenkrat. Lastniki stanovanj bodo morda raje izbrali pavšalno plačilo, če imajo velike stroške, ki jih želijo pokriti - na primer obsežna prenova ali popravila doma. Posojilodajalci lahko tudi podaljšajo kreditno linijo z lastniškim kapitalom posojilojemalca. V tem scenariju lahko lastniki stanovanj vzamejo toliko denarja, kot želijo – kadar koli – do omejitve stanja.
Ko razmišljate o možnostih izplačil, upoštevajte, da lahko posojilodajalci zaračunajo različne povratne hipotekarne obrestne mere – vključno s fiksnimi ali spremenljivimi obrestmi – odvisno od tega, kako so sredstva na voljo. Verjetneje je, da bodo obrnjene hipoteke s ponavljajočimi se mesečnimi plačili nosile spremenljive obresti obrestne mere, ki se lahko dvignejo ali znižajo, tako da bolje odražajo trende hipotekarnih obrestnih mer skozi celotno življenjsko dobo posojilo.
Oglaševanje
Foto: istock.com
Ne glede na vrsto plačilnega načrta, ki ga izbere lastnik stanovanja, posojilodajalci HECM običajno ne bodo omejili, kako lahko lastnik stanovanja uporabi svoja sredstva povratne hipoteke. Če želi posojilojemalec ta denar porabiti za račune, obnovo doma, plačilo avtomobila ali druge stroške, lahko to stori. Nekatere vrste posojil – na primer posojila za prenovo stanovanj – lahko omejijo uporabo sredstev, zato bi lahko bila ta finančna prožnost privlačna za nekatere lastnike stanovanj.
Vendar druge vrste obrnjenih hipotek morda niso vedno tako ustrežljive. Zlasti enonamenske hipoteke, ki jih zagotavljajo neprofitne organizacije in lokalne oblasti namesto hipotekarnih družb—pogosto od posojilojemalcev zahtevajo, da navedejo namen posojila, preden ga bodo odobreno. Posojilojemalci imajo lahko še vedno več načinov za uporabo svojih sredstev s to vrsto obrnjene hipoteke, kot je zamenjava naprave, odplačevanje dolga ali plačilo neporavnanih davkov na nepremičnine – vendar bodo morali navesti ta namen spredaj.
Povratne hipoteke niso edina posojila, ki izkoriščajo lastniški kapital – HELOC in stanovanjska posojila delujejo s pretvorbo lastniškega kapitala tudi v denar – vendar je način njihove strukture precej edinstven. Za razliko od drugih vrst stanovanjskih posojil, pri katerih morajo posojilojemalci takoj začeti odplačevati preostanek, obrnjenih hipotek ni treba odplačati, dokler posojilojemalec obdrži lastništvo nepremičnine. To pomeni, da jim ne bo treba vrniti zneska posojila, dokler ne prodajo stanovanja ali prenesejo lastništva na drugo osebo.
V nekaterih primerih se bodo posojilojemalci odločili za zmanjšanje in izkupiček od prodaje svojega doma uporabili za poplačilo preostalega zneska povratne hipoteke. Lahko celo ostane dovolj za nakup novega doma. Drugi lastniki stanovanj morda nimajo namena nikoli odplačati posojila, ker ne nameravajo nikoli prodati svoje hiše. Če posojilo preživi posojilojemalca, ga od njega ne bo treba vrniti.
Oglaševanje
Foto: istock.com
Pri odgovoru na vprašanje "Kaj je povratna hipoteka?" treba je omeniti, da so ta posojila zavarovana posojila – z drugimi besedami, zavarovana so s premoženjem. Tako kot vsa zavarovana stanovanjska posojila se tudi pri povratnih hipotekah uporablja posojilojemalčeva lastnina kot zavarovanje. To res pomeni možnost izvršbe, vendar le, če posojilodajalec razveljavi posojilno pogodbo in zahteva celotno odplačilo neporavnanega zneska. Dokler posojilojemalec še naprej izpolnjuje pogoje hipotekarne pogodbe, kot je vzdrževanje nepremičnine, njena uporaba kot primarno prebivališče in obveščanje o drugih stanovanjskih stroških, kot so davki na nepremičnine, bi morali biti v dobrem stanju pri svojih posojilodajalec.
Čeprav bodo morali posojilojemalci še naprej plačevati davke na nepremičnine, ne bodo dolgovali davkov na svoje povratne hipotekarne sklade, ker se ta denar šteje za posojilo in ne za obdavčljivi dohodek. To je finančni premislek, ki ga je vredno upoštevati, saj bodo lastniki stanovanj morda morali plačati davke na druge pokojninske račune ali finančna sredstva, ki jih imajo v lasti.
Kljub vsem finančnim ugodnostim, ki jih lahko ponudi obrnjena hipoteka, bodo posojilojemalci verjetno morali plačati nekaj denarja vnaprej, da bodo lahko najeli enega od teh posojil. Po odobritvi obrnjene hipoteke lahko zapadejo začetni stroški, stroški storitev posojilodajalca in različni zaključni stroški. Odvisno od finančnega položaja osebe pa so ti stroški morda vredni izdatka za dostop do financiranja obrnjene hipoteke.
Poleg tega posojila HECM na začetku posojila zaračunajo zavarovalno premijo, ki temelji na odstotku celotnega zneska posojila. Posojilojemalci bodo morali vsako leto plačati tudi premijo za hipotekarno zavarovanje. Letna premija se odraža tudi kot odstotek zneska posojila, čeprav je manjši odstotek od začetne pristojbine. Posojilodajalci zaračunavajo obresti tudi za ta posojila, povratne hipotekarne obrestne mere pa so lahko višje od drugih vrst zavarovanega financiranja.
Oglaševanje
Drug dejavnik, ki ga morate upoštevati, je, da lahko nekateri posojilodajalci posojilojemalcem dovolijo, da financirajo nekatere od teh provizij in jih vključijo v svoj načrt odplačevanja. V tem primeru premije hipotekarnega zavarovanja, zaključni stroški in provizije posojilodajalca morda ne zapadejo v plačilo več let, dokler ni poplačan celoten znesek posojila. Glede na način, kako so strukturirane povratne hipoteke, je možno, da posojilojemalcem nikoli ne bo treba plačati teh provizij samim.
Foto: istock.com
Čeprav se posojilojemalci lahko izognejo vračilu obrnjene hipoteke, bo treba to posojilo na koncu odplačati. Če posojilojemalec umre in lastninska pravica preide na njegove dediče, bodo ti novi lastniki lastninske pravice odgovorni za kakršno koli neporavnano stanje. Družinski člani, ki podedujejo premoženje z obrnjeno hipoteko, bodo ugotovili, da bo treba ves preostali znesek posojila vrniti v celoti brez odlašanja.
Nekateri lastniki lastninskih naslovov bi lahko imeli na voljo sredstva za plačilo celotnega stanja posojila, vendar se bodo morda morali zateči družinski člani prodaja nepremičnine za poplačilo prvotne obrnjene hipoteke – kar pomeni, da bi lahko dediči izgubili del ali celotno dedovanje. Ena točka, ki jo je treba upoštevati pri posojilih HECM, je, da tudi če je dom prodan za manj kot neporavnani znesek bilance, lastnikom nepremičnin – ne glede na to, ali gre za prvotnega posojilojemalca ali njihove dediče – ne bo treba nadomestiti Razlika. Ker so te povratne hipoteke zavarovane zvezno, bo vlada pokrila kakršen koli preostali znesek posojila.
Lastniki stanovanj, ki najamejo posojila HECM, so običajno lahko mirni, saj vedo, da njihovo povratno hipoteko podpira zvezna vlada in da jih zagotavlja ugleden posojilodajalec. Posojilojemalci, ki dobijo financiranje prek zasebnega posojilodajalca, bodo morda morali biti bolj previdni. Kot je opozoril Urad za finančno zaščito potrošnikov, lahko prevaranti uporabite povratne hipoteke kot pretvezo, da bi goljufali lastnike stanovanj in se okoriščali z njihovimi financami.
Oglaševanje
Zlasti veterani in upokojeni pripadniki bi morali biti pozorni na vse posojilodajalce, ki oglašujejo povratne hipoteke, ki so zavarovane, financirane ali podprte s strani Ministrstva za veteranske zadeve (VA). VA na noben način ne ponuja obrnjenih hipotek in zasebni posojilodajalci, ki trdijo drugače, imajo lahko prikrite motive za izdajanje zavajajočih izjav lastnikom stanovanj.
Čeprav morda ni nujno, da gre za prevaro, lahko izvajalci agresivno spodbujajo obrnjene hipoteke kot način plačila dragih prenov stanovanj, s čimer pritiskajo na lastnike stanovanj, da vzamejo stanovanjsko posojilo. Pomembno je, da v celoti razumete posledice uporabe obrnjene hipoteke, preden sprejmete finančno odločitev, ki morda ni primerna za okoliščine lastnika stanovanja.
Foto: istock.com
Povratne hipoteke, hipotekarna posojila in HELOC so zelo specializirane oblike financiranja in nekatera hipotekarna podjetja jih morda ne podpirajo. Lastniki stanovanj, ki že leta ostanejo pri istem posojilodajalcu, bodo morda raje najeli posojilo s trenutno hipoteko vendar bodo morda morali razmisliti o drugih možnostih, če ta posojila niso na voljo in jih želijo vzeti prednost najboljša stanovanjska posojila ali obrnjene hipoteke.
Pravzaprav je nakupovanje obrnjene hipoteke lahko dobra ideja v vsaki situaciji, saj imajo posojilodajalci svoje zahteve glede upravičenosti in pogoje financiranja. Lastniki stanovanj lahko ugotovijo, da so upravičeni do večjega zneska posojila z ugodnejšimi pogoji, kot so nižja obrestna mera ali nižji vnaprejšnji stroški, če dobijo obrnjeno hipoteko pri določenem posojilodajalcu. Nakupovanje z najboljša podjetja za povratno hipoteko lahko lastnikom stanovanj pomaga najti prave možnosti financiranja, ki ustrezajo njihovim pokojninskim načrtom, preden zaprosijo za posojilo.
Oglaševanje
Razkritje: BobVila.com sodeluje v programu Amazon Services LLC Associates, pridruženem oglaševanju program, zasnovan tako, da založnikom zagotovi sredstva za zaslužek s povezovanjem na Amazon.com in pridruženimi strani.