Foto: depositphotos.com
A: Mnogi lastniki stanovanj se sprašujejo, kaj je druga hipoteka? ko želijo prenoviti svoje domove. Morda so za to slišali od prijateljev ali družine ali pa je njihova banka priporočila, da vzamejo drugo hipoteko, da bi pridobili dodatna sredstva. Najem druge hipoteke se lahko zdi zastrašujoč, vendar je druga hipoteka običajen način, da lastniki stanovanj pridobiti kapital iz svojega doma.
Preden dobi drugo hipoteko, bodo lastniki stanovanj želeli dobro razumeti svoje možnosti za dostop do lastniškega kapitala. Poleg upoštevanja dolžine posojila in obrestne mere bodo lastniki stanovanj morda želeli uporabiti kalkulator druge hipoteke, da bodo v celoti razumeli stroške in koristi novega posojila. Lastniki stanovanj, ki se sprašujejo, kako dobiti drugo hipoteko, lahko izvedo več o tej vrsti posojila in ugotovijo, ali bo zadostilo njihovim finančnim potrebam.
Kako deluje druga hipoteka? Znan tudi kot junior-lien, druga hipoteka je posojilo, ki ga lahko lastniki stanovanj uporabijo za dostop do lastniškega kapitala v svojih domovih. Lastniki stanovanj lahko ta lastniški kapital uporabijo kot dodatno denarno sredstvo za financiranje različnih potreb, od odplačevanja dolgov do prenove doma. Da bi izkoristili lastniški kapital, lastniki stanovanj uporabijo vrednost svojega doma kot zavarovanje za najem drugega posojila za hišo.
Razlog, da se ta vrsta posojila imenuje druga hipoteka, je zaradi vrstnega reda, v katerem se dolgovi dobijo se plača, če mora lastnik stanovanja prodati dom, da pokrije svoj dolg – ali če posojilodajalec zaseže domov. Lastnik stanovanja ali posojilodajalec bo uporabil izkupiček od prodaje za poplačilo prvotna hipoteka najprej kupil dom, nato drugo hipoteko. Če stanovanje nima dovolj vrednosti za plačilo obeh posojil, drugi hipotekarni posojilodajalec morda ne bo dobil povrnjenega celotnega zneska, zaradi česar je posojilo bolj tvegano.
Na primer, lastnik stanovanja ima lahko dve hipoteki in dolguje 200.000 $ za prvo in 100.000 $ za drugo. Sčasoma ne morejo več plačevati in dom se proda za 250.000 dolarjev. Posojilodajalec druge hipoteke lahko prejme samo 50.000 $ od skupnih 100.000 $, ker se izkupiček od prodaje najprej nameni prvotni hipoteki.
Obstajata dve glavni vrsti drugih hipotek: posojilo za lastniški kapital in kreditna linija za lastniški kapital (HELOC). Obe vrsti druge hipoteke lastnikom stanovanj omogočata uporabo svojih domov kot zavarovanja za pridobitev sredstev iz lastniškega kapitala. Lastniki stanovanj lahko običajno dobijo katero koli vrsto lastniškega financiranja stanovanj prek enega od najboljši hipotekarni posojilodajalci ali banke na njihovem območju.
vendar stanovanjska posojila in HELOC se razlikujejo drug od drugega. Posojila za lastniški kapital so bolj podobna tradicionalnim hipotekam, pri katerih posojilojemalec plačuje določen znesek vsak mesec za dogovorjeno obdobje ali rok. HELOC pa je revolving kreditna linija, ki je podobna kreditni kartici. Lastniki stanovanj lahko dobijo odobritev za HELOC z določeno mejo in si nato izposodijo do te meje ter jo vrnejo, kolikorkrat želijo, dokler se posojilo ne izteče.
Ko večina ljudi govori o drugi hipoteki, mislijo na a stanovanjsko posojilo, saj je to običajen način za lastnike stanovanj, da dobijo kapital iz svojih domov z enim velikim plačilom. Ta vrsta posojila je zelo podobna prvi hipoteki na hišo. Ta vrsta posojila je zelo podobna prvi hipoteki na hišo, saj lastnik stanovanja ponudi svoj dom kot zavarovanje v zameno za sredstva hipotekarnega posojilodajalca. Točen znesek razpoložljivega denarja je odvisen od nekaj dejavnikov, povezanih s posojilojemalcem in nepremičnino.
Lastniki stanovanj morajo običajno izpolnjevati zahteve glede kreditne sposobnosti in dohodka, da dobijo drugo posojilo. Posojilodajalci pogosto od lastnikov stanovanj zahtevajo, da predložijo plačilne liste in druge finančne dokumente, ki prikazujejo njihov dohodek. Lastniki stanovanj bodo morda morali prikazati tudi svoje trenutno razmerje med dolgom in dohodkom, ki se izračuna tako, da se njihova mesečna plačila dolga delijo z njihovim bruto mesečnim dohodkom. To posojilodajalcu pomaga ugotoviti, ali ima posojilojemalec vsak mesec dovolj denarnega toka za plačilo drugega posojila.
Lastnik stanovanja se lahko tudi vpraša, kakšne so zahteve glede hipoteke na drugi dom, da bi bil upravičen do posojila za drugo hipoteko. Na splošno morajo biti domovi ocenjeni na določeno vrednost, da so upravičeni do posojila za lastniški kapital, saj ocena vpliva na lastniški kapital lastnika stanovanja. Na primer, če lastnik stanovanja dolguje 200.000 USD za svojo prvo hipoteko in želi vzeti drugo, dom pa je ocenjen samo na 210.000 USD, lastnik morda ne bo upravičen do posojila za lastniški kapital. S samo 10.000 USD lastniškega kapitala v domu stroški in tveganje posojila za lastniški kapital morda ne bodo smiselni za lastnika stanovanja ali posojilodajalca.
Foto: depositphotos.com
HELOC je druga vrsta druge hipoteke, ki uporablja lastniški kapital doma za zagotavljanje sredstev lastniku stanovanja. Za razliko od stanovanjskega posojila je HELOC vrsta revolving kredita. To pomeni, da deluje bolj kot kreditna kartica, ki je zavarovana z lastnino lastnika stanovanja. Namesto odobritve pavšalnega zneska hipotekarni posojilodajalec odobri kreditni limit za kreditno linijo. Lastniki stanovanj si lahko iz računa HELOC izposodijo, kolikor želijo, do kreditnega limita. Če lastnik stanovanja vrne denar, ki si ga je izposodil – in obresti –, si lahko ponovno izposodi do kreditnega limita.
Vendar HELOC niso neomejeni viri domačih lastniških skladov za lastnike stanovanj. Tako kot pri stanovanjskem posojilu morajo posojilojemalci običajno izpolnjevati zahteve glede dohodka in kredita, da se kvalificirajo. Poleg tega imajo HELOC določena obdobja, ko lahko lastniki stanovanj dostopajo do svoje kreditne linije, znana kot obdobja črpanja, in lastniki stanovanj lahko v tem času uporabljajo samo sredstva v svojem HELOC. Mnogi HELOC se začnejo z začetnim obdobjem črpanja, na primer prvih 10 let po odobritvi. Ko se obdobje črpanja izteče, posojilojemalec ne more vzeti več denarja od HELOC in ga mora vrniti v celoti, vključno z vsemi natečenimi obrestmi.
Ker HELOC niso tradicionalna posojila, morajo lastniki stanovanj vrniti le tisto, kar so si izposodili. To pomeni, da bi lahko lastnik stanovanja dobil HELOC s kreditno omejitvijo 50.000 USD in si med obdobjem žrebanja izposodil samo 20.000 USD. Lastnik stanovanja bo nato moral vrniti samo izposojenih 20.000 $ plus morebitne obresti ali provizije, namesto celotnih 50.000 $, za katere je bilo odobreno izposojanje.
Dostava sredstev ni edina razlika med stanovanjskim posojilom in HELOC. Večino časa, najboljša stanovanjska posojila imajo fiksno obrestno mero. To pomeni, da lastniki stanovanj plačujejo fiksno mesečno plačilo - podobno kot njihova prva hipoteka. Po drugi strani pa imajo HELOC običajno spremenljive obrestne mere.
Če lastnik stanovanja izbere stanovanjsko posojilo, mu bo njegov hipotekarni posojilodajalec ponudil določeno obrestno mero. Izbrali bodo tudi dolžino svoje druge hipoteke, kar je obdobje, v katerem bodo posojilodajalcu odplačali s predvidljivim mesečnim plačilom. Z določenim plačilom vsak mesec lahko lastniki stanovanj lažje načrtujejo svoj mesečni dohodek.
Spremenljiva obrestna mera pri HELOC pa lahko sčasoma niha. Posojilodajalci za določitev trenutne obrestne mere za HELOC uporabljajo tako imenovano glavno tržno obrestno mero. Prvo obrestno mero izračunajo posamezne banke ali posojilodajalci. To je osnovna obrestna mera, ki jo finančne institucije uporabljajo za določanje obrestnih mer za posojila in kreditne linije. Številne banke uporabljajo podatke Federal Reserve za določanje svoje glavne obrestne mere. Da bi upoštevali spreminjajoče se obrestne mere, veliko posojilodajalcev ponuja začetno fiksno obrestno mero za posojilojemalce HELOC. Na primer, posojilodajalec lahko določi obrestne mere HELOC na 5 odstotkov za prvih 5 let obdobja žrebanja. Po začetni 5-letni fiksni obrestni meri se lahko obrestna mera HELOC dvigne ali zniža, odvisno od trenutne glavne obrestne mere.
Manj običajna vrsta posojila, mehka druga hipoteka (imenovana tudi tiha druga hipoteka), se nanaša na posojilo, ki ga kupci stanovanj najamejo za kritje stroškov nakupa stanovanja. Najpogostejši razlog za uporabo ugodne druge hipoteke je kritje večjega predplačila za dom. Tihe druge hipoteke pogosto podpira zvezna vlada kot način za pomoč ljudem brez znatnih prihrankov pri vstopu na nepremičninsko lestvico. En tak primer je Good Neighbor Next Door Ministrstva za stanovanja in urbani razvoj Združenih držav Amerike (HUD). (GNND), ki je zasnovan tako, da pomaga upravičenim učiteljem in reševalcem pri nakupu stanovanja po znižani ceni. cena.
Mehko drugo hipoteko lahko financira tudi zasebni posojilodajalec. V tem primeru morajo posojilojemalci o posojilu obvestiti svojega glavnega ponudnika hipoteke. Če tega ne storite, se šteje za obliko hipotekarne goljufije. Če glavni posojilodajalec ugotovi, da ima posojilojemalec mehko drugo hipoteko, ki je ni razkril, lahko posojilojemalec izgubi dom ali se sooči s pregonom.
Foto: istock.com
Refinanciranje stanovanjske hipoteke je postopek najetja povsem novega posojila za poplačilo obstoječe hipoteke lastnika stanovanja. Lastniki stanovanj se običajno odločijo za refinanciranje, da lahko izkoristijo boljše hipotekarne pogoje, kot je nižja obrestna mera. Mnogi lastniki stanovanj ugotovijo, da lahko z refinanciranjem znižajo mesečno plačilo hipoteke. Nekateri lastniki stanovanj celo uporabijo refinanciranje z gotovino, da dobijo novo hipoteko in dostopajo do lastniškega kapitala v svojem domu tako, da prejmejo pavšalno plačilo, ko zaključijo refinanciranje.
Če pa so obrestne mere visoke ali refinanciranje ni ugodno, lahko lastniki stanovanj namesto refinanciranja razmislijo o drugi hipoteki. Uporaba druge hipoteke jim omogoča uporabo lastniških skladov doma, ne da bi izgubili ugodne pogoje iz prve hipoteke. Posojila za lastniški kapital in HELOC so lahko tudi boljša izbira kot refinanciranje za lastnike stanovanj, če je njihova primarna hipoteka skoraj odplačana.
Na primer, lastnik stanovanja ima lahko nizko obrestno mero za svojo primarno hipoteko. Trenutne obrestne mere so lahko višje od prvotne obrestne mere, kar pomeni, da bi jih lahko refinanciranje njihovega doma sčasoma stalo več kot nadaljnje odplačevanje hipoteke po trenutni obrestni meri. Če vzamejo drugo hipoteko, lahko dostopajo do dela lastniškega kapitala, hkrati pa ohranijo nizko mesečno plačilo primarne hipoteke. Za drugo hipoteko bodo verjetno plačali višjo obrestno mero, vendar bi dolgoročno verjetno plačali manj obresti, kot bi, če bi refinancirali po višji obrestni meri. Lastniki stanovanj lahko iščejo »druga hipoteka vs. refinance«, če želite izvedeti več o razlikah med tema dvema vrstama posojil.
Pomembna točka, ki si jo morajo lastniki stanovanj zapomniti, ko raziskujejo možnosti druge hipoteke, je realnost drugega plačila hipoteke vsak mesec. Večina lastnikov stanovanj, ki vzamejo drugo hipoteko, mora poleg plačila primarne hipoteke plačati še drugo. To še posebej velja, če lastnik stanovanja najame stanovanjsko posojilo, pri katerem so plačila fiksna glede na dolžino posojila.
Lastniki stanovanj, ki želijo vzeti drugo hipoteko, bodo želeli skrbno razmisliti o svojem finančnem položaju, kar jim bo pomagalo pri odločitvi, ali je pridobitev druge hipoteke cenovno dostopna. Nekateri lastniki stanovanj lahko ugotovijo, da drugo plačilo vsak mesec preveč obremeni njihov proračun. Prevelika obremenitev proračuna lastnika stanovanja lahko povzroči zamujena plačila ali nezmožnost plačila drugih računov, kot so posojila za avto ali zdravstveno zavarovanje.
Priporočljivo je, da lastniki stanovanj razumejo stroške druge hipoteke, preden skočijo v eno. Od hipotekarnega posojilodajalca lahko na primer zahtevajo razčlenitev ocenjenih mesečnih stroškov svoje nove hipoteke. Lastniki stanovanj lahko nato primerjajo svoje obstoječe mesečne stroške s stroški nove druge hipoteke. Primerjava trenutnih stroškov s potencialnimi stroški lahko pomaga lastnikom stanovanj ostati realen glede svoje zmožnosti, da si privoščijo drugo hipoteko.
Hipotekarni posojilodajalci lastnikom stanovanj običajno ne dovolijo, da si najamejo posojilo proti celotnemu kapitalu, ki ga imajo v svojih domovih. Namesto tega uporabljajo kombinirano omejitev razmerja med posojilom in vrednostjo (CLTV), da določijo, koliko kapitala si lahko lastnik stanovanja izposodi. Razmerje CLTV je, koliko si lastnik stanovanja želi izposoditi, deljeno z vrednostjo njihovega doma. Kombinirano razmerje vključuje preostalo stanje na glavni hipoteki lastnika stanovanja in predlagano stanje na drugi hipoteki. Natančen znesek se razlikuje glede na posojilodajalca, vendar je običajno, da posojilodajalci omejijo izposojo na 85 odstotkov ali manj lastniškega kapitala lastnika stanovanja.
Na primer, lastnik stanovanja lahko dolguje 200.000 $ za dom, vreden 500.000 $, kar pomeni, da ima 300.000 $ lastniškega kapitala. Njihov posojilodajalec pa ima lahko omejitev razmerja CLTV na 80 odstotkov. V tem primeru lastnik stanovanja ne bo mogel najeti stanovanjskega posojila ali HELOC za vseh 300.000 $, ki jih ima v lastniškem kapitalu. To pomeni, da si lahko izposodijo do 240.000 $ ali 80 odstotkov lastniškega kapitala.
To tudi pomeni, da bodo lastniki stanovanj želeli v svojem domu ustvariti znaten kapital, preden zaprosijo za drugo hipoteko. Za lastnika stanovanja stroški najema majhne druge hipoteke morda niso vredni tveganja izgube doma ali stroškov drugega mesečnega plačila.
Foto: depositphotos.com
Za mnoge lastnike stanovanj je postopek pridobitve druge hipoteke podoben postopku pridobitve prve hipoteke. Nakupovanje druge hipoteke pa običajno ne vključuje tudi stresa nakupovanja nove hiše. Izjema je, ko želi lastnik stanovanja kupiti novo hišo, preden se njegov prvotni dom proda. Lahko uporabijo drugo hipoteko in uporabijo kapital v svojem obstoječem domu za nakup naslednjega. Potem odplačajo drugo hipoteko, ko prodajo prvi dom.
Da bi izpolnili pogoje za drugo hipoteko, bodo morali lastniki stanovanj izpolnjevati stroge zahteve svojega hipotekarnega posojilodajalca. Na primer, večina hipotekarnih posojilodajalcev zahteva minimalno kreditno oceno 620. Lastniki stanovanj, ki želijo vzeti večjo drugo hipoteko, bodo morda morali izpolniti še strožje kreditne zahteve.
Posojilodajalci upoštevajo tudi razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) lastnika stanovanja. Razmerje DTI pove posojilodajalcu, koliko dolga ima lastnik stanovanja v primerjavi s tem, koliko denarja zasluži. Posojilodajalci izračunajo razmerje DTI tako, da vlagateljeve mesečne dolžniške obveznosti delijo z njihovimi mesečnimi prihodki. Na primer, lastnik stanovanja, ki ustvari 5000 dolarjev mesečnega dohodka in dolguje 1500 dolarjev mesečnega dolga, ima razmerje DTI 30 odstotkov. Običajno posojilodajalci radi vidijo razmerja DTI pod 43 odstotki za drugo hipoteko.
Drugi hipotekarni posojilodajalci na splošno prevzamejo večje tveganje, če so drugi zastavni lastnik nepremičnine. Da bi upoštevali to večje tveganje, hipotekarni posojilodajalci pogosto zaračunavajo višje obrestne mere za drugo hipoteko, kot bi za prvotno hipoteko. Te dodatne obresti pomagajo zmanjšati tveganje za posojilodajalca, saj mu pomagajo povrniti stroške posojila v obdobju odplačevanja. Če si lastnik stanovanja ne more privoščiti svojih plačil in mu posojilodajalec zapleni dom, je drugi posojilodajalec še vedno prejel del stanja posojila.
Na splošno višje razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) pomeni višjo obrestno mero za lastnika stanovanja, ki upošteva dodatno tveganje. Na primer, če ima lastnik stanovanja 200.000 USD lastniškega kapitala in želi najeti stanovanjsko posojilo, bo morda plačal višje obresti. stopnja, če najamejo posojilo s 75-odstotnim razmerjem LTV (150.000 USD posojila) v primerjavi s posojilom s 50-odstotnim razmerjem LTV (100.000 USD). posojilo).
Priporočljivo je, da lastniki stanovanj poiščejo najboljše obrestne mere za drugo hipoteko, ki so jim na voljo. S pogovorom s tremi do petimi hipotekarnimi posojilodajalci lahko lastniki stanovanj dobijo najnižjo obrestno mero za drugo hipoteko. Poleg tega bodo lastniki stanovanj želeli razmisliti o stroških obresti stanovanjskega posojila v primerjavi s HELOC. Fiksna obrestna mera posojila za lastniški kapital je lahko na primer višja od začetne obrestne mere HELOC. Vendar je obrestna mera HELOC spremenljiva in se lahko potencialno poveča.
Dodajanje druge hipoteke pomeni, da lastnik stanovanja uporablja svojo hišo kot zavarovanje. Hkrati potencialno dodajajo drugo mesečno plačilo hipoteke svojim mesečnim stroškom dolga. Na primer, morda imajo primarno hipoteko, plačilo avtomobilskega posojila in dolg na kreditni kartici. To bi lahko preobremenilo proračun lastnika stanovanja in povzročilo zamudo pri plačilu.
Lastnikom stanovanj, ki zamudijo plačilo hipoteke, lahko posojilodajalci zasežejo domove z zasegom. Posojilodajalec nato proda hišo, da bi pomagal pokriti preostali znesek primarne in sekundarne hipoteke lastnika stanovanja. Na splošno je priporočljivo, da se lastniki stanovanj pogovorijo z usposobljenim finančnim svetovalcem, odvetnikom ali drugim zaupanja vrednim svetovalcem, preden vzamejo drugo hipoteko.
Kot pri vsakem posojilu ali finančnem produktu so tudi drugi stroški povezani z najemom druge hipoteke. Večina lastnikov stanovanj meni, da so vrste stroškov podobne tistim, ki so potrebni za najem primarne hipoteke. Na primer, domovi morajo imeti nedavno opravljeno oceno, da so upravičeni do druge hipoteke, katere stroške običajno krije lastnik stanovanja.
Če se seštejejo, lahko zaključni stroški in izdatki za izdajo posojila skupaj znašajo več tisoč dolarjev poleg stroškov posojila. Tudi če posojilodajalec obljublja, da ne bo stroškov zaprtja, se stroški na splošno prenesejo na lastnika stanovanja prek višjih obrestnih mer ali provizij. Lastniki stanovanj lahko najdejo provizije za predčasno plačilo zapisane v svojih pogodbah o drugi hipoteki. Nekateri posojilodajalci zaračunavajo kazni za predčasno odplačilo, ko posojilojemalec dodatno plača znesek svojega posojila.
Foto: istock.com
Lastniki stanovanj, ki uporabljajo svojo drugo hipoteko za določene namene, bi lahko videli davčne ugodnosti. Na splošno te ugodnosti vključujejo davčno olajšavo za plačane obresti na drugo hipoteko. Vendar pa morajo lastniki stanovanj svoja posojilna sredstva uporabiti za posebne projekte, da so upravičeni do odbitka. Ti vključujejo nakup ali gradnjo novega doma ali bistvene izboljšave obstoječega doma.
Davčna zakonodaja v zvezi z odbitkom davka na hipotekarne obresti je zapletena. Lastniki stanovanj se bodo želeli pogovoriti s svojim davčnim strokovnjakom, da bi razumeli davčne posledice morebitne druge hipoteke. Zaupanja vreden davčni odvetnik ali računovodja lahko lastnikom stanovanj pomaga ugotoviti, ali so upravičeni do davčnih ugodnosti.
Nekatere vrste posojil omejujejo, kako lahko posojilojemalci uporabljajo izkupiček posojila. Na primer, avtomobilsko posojilo se na splošno lahko uporabi le za financiranje novega ali rabljenega vozila. Obstajajo lahko celo dodatne omejitve glede vrste vozila, ki ga posojilojemalec lahko kupi.
Ena od prednosti druge hipoteke je, da lastnikom stanovanj omogoča dostop do velikih količin denarja brez omejitev glede njegove porabe. Lastnik stanovanja lahko uporabi sredstva druge hipoteke za plačilo prenove doma, konsolidacijo dražjega dolga na kreditni kartici ali celo plačilo šolanja svojih otrok na kolidžu. Vendar ni priporočljivo, da lastniki stanovanj vzamejo drugo hipoteko, ne da bi prej upoštevali morebitne stroške. Če lastnik stanovanja ne more plačati, lahko zaradi tega izgubi svoj dom.
Medtem ko so obrestne mere za drugo hipoteko običajno višje od obrestnih mer za primarno hipoteko, so obrestne mere za drugo hipoteko običajno nižje od obrestnih mer za osebna posojila ali kreditne kartice. Če želi lastnik stanovanja pokriti veliko število stroškov, bi lahko bila druga hipoteka bolj dostopna kot druge vrste financiranja, zlasti možnosti z visokimi obrestmi, kot so kreditne kartice.
Lastnik stanovanja z velikim zneskom dolga na kreditni kartici lahko na primer plačuje dvomestne obresti. Potencialno bi lahko konsolidirali svoj dolg po kreditni kartici z uporabo sredstev iz druge hipoteke za poplačilo dolga po kreditni kartici. Čeprav še vedno dolgujejo denar, bo obrestna mera za novo posojilo verjetno veliko nižja, kot je bila za kreditne kartice, kar jim dolgoročno prihrani denar.