Foto: shutterstock.com
Biti generalni izvajalec ni skrivnost, čeprav so potrebne nekatere spretnosti z ljudmi, finance in splošna zdrava pamet. Za nekoga, ki tega še nikoli ni storil, je potrebna pripravljenost postavljati vprašanja, od katerih se nekatera morda zdijo elementarna ali celo neumna. Spretnost pri reševanju težav je vsekakor v pomoč. Novinec ne bi priporočal, da bi deloval kot lastni izvajalec, če je delo veliko - recimo nova hiša ali velik dodatek - vendar je lahko prenovo notranjosti zmerne velikosti precej obvladljivo.
Toda to še vedno postavlja pravo vprašanje: ni Ali lahko to storim?
Je Ali naj to storim?
Najboljši argument, da poskušate biti lastni izvajalec, je izplačilo. Navsezadnje izvajalci poslujejo z dobičkom, zato je dodajanje 20 ali 30 odstotkov k stroškom materiala in dela kot dobiček povsem razumno.
Če ste lastni podjetnik, vam ni treba nikomur plačati tega odstotka.
Po drugi strani pa obstajajo argumenti proti temu, da bi bili sami svoj izvajalec. Na primer, če niste zadovoljni s končnim izdelkom, se ne morete pritožiti svojemu generalnemu direktorju, da delo ni dovolj dobro, in zavrniti plačilo zadnjega plačila. Pogovarjali bi se sami s seboj, ker ste glavni izvajalec.
To je morda največji razlog, da ne postaneš svoj GC. Če najamete nekoga, ki bo delo opravil namesto vas, potem pa gre kaj narobe, verjetno to ne bo vaš problem, ker so GC plačani za reševanje težav in opravljanje dela. Ko najemate generalnega izvajalca, plačujete za njegove izkušnje, usposobljenost in sposobnost predvideti težave in bolj kot karkoli že zaradi njegove pripravljenosti prevzeti končno odgovornost za celotno delo. Dobil bo dovoljenja, naredil razpored in obravnaval spore med naročniki in dobavitelji.
Če se torej odločite za delo GC, boste imeli nekaj neprespanih noči. Če se pojavijo večje težave, ne boste imeli enakega načina, da pokličete svojega odvetnika in mu rečete: "Toži prekleto GC, on je kriv. " Delovati kot lastni izvajalec ne pomeni, da zapognete pas orodja in zavrtite kladivo dan.
Če ste lastni izvajalec, lahko pomeni, da povečate verjetnost, da boste dobili točno tisto, kar želite. GC zaslužijo z enostavnim in učinkovitim opravljanjem vsakega dela, da lahko nadaljujejo z naslednjim. Spremembe na poti in odstopanja od običajnih, zaradi katerih delo traja dlje, so lahko vzrok za draženje in nekooperativnost GC. Če se torej zavedate podrobnosti in nameravate vseeno gledati čez ramo vsem, je morda smiselno, da ste sami svoj GC.
Po raziskavi iz leta 1996, ki jo je izvedla Zveza potrošnikov, približno polovica anketiranih bralcev je uporabila GC za nadzor nad svojimi prenovami. Stopnja zadovoljstva je bila približno enaka za tiste, ki so to storili, in za tiste, ki niso. Morda je povprečen bralec poročil potrošnikov bolj previden in pameten kot povprečen človek... morda pa ste tudi vi.
Zdaj pa se pogovorimo o ključnih elementih dela.
Ne želite tega narediti sami?
Pridobite brezplačne ocene brez zavez od pooblaščenih splošnih izvajalcev v vaši bližini.
To bo vaša odgovornost, in to ključnega pomena, saj so to gospe in gospodje, ki vam bodo dejansko prenovili hišo. So mizarji, vodovodarji, električarji in drugi trgovci, ki načrte prevedejo v vaše bivalne prostore. Kot pri vsakem managerju je ključna veščina iskanje pravega osebja.
Najpomembnejši igralec bo verjetno vaš mizar. On je oseba, ki bo oblikovala strukturo, ki opredeljuje prostore. Zgradi okvir, ki bo matrika za električne napeljave, cevovode, zračnike, telefonske linije in izolacijo. Vrnil se bo po vsem, kar je bilo hrapavo, in ga pokril s končnimi površinami. Mizar je ključni igralec in ga je treba najprej najeti.
Mizar bo vaša glavna podmornica, zato ga prosite za pomoč pri iskanju električarja, vodovodarja ali zidarja. In ne skrbite preveč o kronizmu tukaj. Na večino mizarjev je mogoče računati, da bodo priporočili ljudi, s katerimi radi delajo, le redki pa bodo priporočili naročnike, ki ne poznajo svojega dela. Vedo, kateri fantje pokvarijo urnik in ki neumno delajo in vsem drugim delajo težave. Nočejo teh glavobolov bolj kot vi.
Če želite poiskati mizarje ali podizvajalce, vprašajte prijatelje in sosede. Rumene strani so tudi dober vir. Druga možnost je, da obiščete delovna mesta v bližnjih stanovanjskih območjih. Vstopite naravnost in povprašajte za glavnega mizarja, vodovodarja ali električarja. Velike so možnosti, da boste prišli z vizitko, telefonsko številko ali morda na sestanek. Morda boste celo dobili oceno svojega dela, če imate načrte s seboj in ima šef eno uro za umor.
Drug dober vir podmornic so hiše za oskrbo. Vprašajte v vodovodnih, električnih ali ploščarskih trgovinah, ki se ukvarjajo s posli. Morali bi dobiti nekaj imen. Vprašajte druge naročnike za imena trgovcev, ki jih spoštujejo in s katerimi so sodelovali.
Preverite reference vsakega podrejenega (stranke, dobavitelji, banke in drugi). Pridobite več naročnikov, da ocenite velika dela in vsaj dva majhna (zamenjava obstoječe kopalnice Medtem ko je prenova majhno delo, je vodovod dve novi kopeli, pralnica in masažna kad v velikem dodatku velika ena). Naredite domačo nalogo o ljudeh, ki jih najemate, preden jih najamete.
Ko govorimo o podplatih, ne pozabite, da jih večina ponuja veliko zaposlitev, nekateri pa prevzamejo skoraj vsako, ki jim jo ponudijo. Slaba novica je, da boste kot enkratna stranka morda dobili mesto na dnu seznama prioritet, precej pod GC -ji, ki bodo v prihodnosti gradili številne hiše, zato bodo morda stalni odjemalci storitve.
Za frustracije in razporejanje težav se morate jekljati, po drugi strani pa sveta ne prevzamete sami. Vaši naročniki bodo tudi ključni zavezniki pri opravljanju vašega dela. Ne samo, da vam zgradijo hišo, ampak vam pomagajo pri tem. Morda boste presenečeni, da boste pri svojem delu uživali številni posamezni upravljavci v gradbeništvu. Poskusite ta ponos in duh izkoristiti v svojo korist. Dobro načrtovanje in stalna komunikacija z različnimi podmornicami sta bistvena.
Mnoge države in občine zahtevajo, da imajo generalni izvajalci licenco in ustrezno zavarovanje, preden lahko zakonito obesiti skodle, ki se identificirajo kot GC. Vendar takšne zahteve za lastnika stanovanja, ki deluje kot njegov lastnik, ne obstajajo GC. Če vam je po tem, ko to storite sami, tako všeč, da to želite ponoviti za nekoga drugega, lahko ugotovite, kakšne so zahteve.
Ko nastopate kot lastni GC, boste potrebovali gradbeno politiko tveganja ali požar. V večini držav se cene od podjetja do podjetja nekoliko razlikujejo, ker so običajno strogo regulirane, vendar se posvetujte z zavarovalnim zastopnikom, ki vodi polico vašega lastnika, da ugotovite, kakšno dokumentacijo potrebujete in stroški. Poskrbeti morate, da bo zavarovanje učinkovano v trenutku prihoda gradbenega materiala ali prvega delavca, ki stopi na spletno mesto, kar je prej. Če imate posojilo za gradnjo, bo banka verjetno vztrajala, da imate v času, ko posojilo zaprete, pri roki veljavno zavarovalno obveznico. Ko je delo končano, lahko nato znova spremenite pravilnik na standardno pokritost lastnika stanovanja.
Ne odločajte se rahlo za svojega lastnega izvajalca. Ne pustite, da vas možnost prihranka znatnega denarja zaslepi zaradi možnosti zapletov in konfliktov. Morda boste zelo zadovoljni, če ste sami vodili celoten proces, vendar morate biti prepričani, da ste čas, medosebne veščine, organizacijske sposobnosti in zgolj želja, da bi ostali na poti, tudi ko gre malo grobo. In bo - noben gradbeni projekt ni brez vzponov in padcev, zamud in frustracij. Za marsikoga je dodatek GC k dejanskim stroškom gradnje poštena cena za upravljanje procesa. Obstaja možnost prihranka, vendar morate vložiti tudi čas in predanost. Usklajevati morate dejavnosti podnapisnikov, določiti urnike, plačati račune in opravljati številne druge funkcije. Vendar pa morate prevzeti še eno vlogo.
Kot GC ste oseba z znakom »buck-stop-here« na mizi. Odločitve, velike in majhne, morate sprejeti sami. V bližini bodo strokovnjaki, ki vam bodo pomagali odgovarjati na vprašanja in svetovati, vendar je vaš glas avtoritete.
Zato se vprašajte, ali imate:
Foto: shutterstock.com
Če želite biti prepričani, da se ne boste odpravili naravnost v zapor dolžnikov, je dobro, da se posvetujete z odvetnikom in verjetno poiščete tudi druga navodila. Ti svetovalci ne bodo nosili flanelskih srajc in delovnih čevljev in morda niti ne bodo obiskali vašega doma, toda vaš odvetnik, računovodja in zavarovalniški zastopnik so lahko pomembni igralci.
Odvetnik za nepremičnine. Morda vam bo to zamerilo, a dejstvo je, da živimo v svetu, kjer je dober pravni svetovalec bistven za poslovanje. Čeprav bi o prenovi doma radi razmišljali v toplih, čustvenih izrazih, je res tudi, da je z nakupom gradbenih storitev treba podpisati vrsto pogodb. Po definiciji sklepate niz poslovnih poslov.
Večje kot je delo, bolj potrebujete odvetnika, ki bo skrbel za vaše interese. Vaš bankir, izvajalec, arhitekt in vsi drugi igralci bodo imeli različne pomisleke. Na njihove svetovalce - in verjetno jih bodo imeli, tudi če nimate neposrednega stika z njimi - ni mogoče računati, da vas bodo zaščitili.
Tudi če najamete GC ali uporabite arhitekta za nadzor celotnega procesa in nikoli ne obiščete spletnega mesta, boste potrebujejo pravna navodila za pregled pogodb in preverjanje omejitev glede območja ter številne druge zadeve. Morda boste ugotovili, da vam lahko izkušen nepremičninski odvetnik pomaga na načine, o katerih niste nikoli razmišljali. Svoje stranke je videl skozi večino težav, s katerimi se še niste srečali, zato so njegove izkušnje in nasveti lahko neprecenljivi, pa naj bo pogajanja o pravi pogodbi na začetku, reševanje nesporazuma na sredini ali reševanje spora dolgo po tem, ko je delo zaključeno.
Če imate vzpostavljen odnos z odvetnikom, se prepričajte, da dobro pozna nepremičninsko pravo. Ali opravlja razumno količino nepremičninskega prava? Tudi če je bil vaš sostanovalec na fakulteti, preverite, ker ima nepremičninsko pravo svoje zapletenosti in je lahko enako skrivnostno kot katero koli drugo področje prava. In napake so lahko zelo drage. Če na vaš klic ne čaka ustrezen odvetnik, poskusite poklicati nekaj bližnjih nepremičninskih agencij ali hipotekarnih oddelkov pri lokalnih bankah in jih vprašati za reference. Lokalna odvetniška zbornica je še en potencialni vir; vprašajte za predsednika odbora za nepremičnine.
Drugi strokovnjaki. Če imate računovodjo, ki pripravlja vaše davke, prej pridobite njegovo mnenje in navodila. Sedite k računovodji in se pogovorite o svojem proračunu, posojilnih aranžmajih, denarnem toku projekta (pričakujete, kateri računi v katerem mesecu, kateri v tem letu, kateri v naslednjem) in vaših prihodkih. Morda obstajajo davčni olajšave (nekateri krediti so na voljo za sanacijo starejših stavb), nekatere davčne ugodnosti in druga vprašanja, s katerimi bi lahko prihranili denar. Čeprav bi vam morali izvajalci predložiti zavarovalna potrdila, ki opisujejo njihovo zavarovalno kritje, se posvetujte tudi s svojim zavarovalnim posrednikom. Ko izboljšate svojo hišo, boste morda želeli povečati pokritost za dodano vrednost nepremičnine. Morda boste želeli preveriti tudi kritje odgovornosti, da se prepričate, ali je ustrezno. Če bi kdo padel in si zlomil nogo, bi vas- pa tudi izvajalca- lahko tožili in želeli boste ustrezno zavarovalno zaščito. Gradbišča imajo veliko potencialnih nevarnosti, zato morate zmanjšati tveganja, tako fizična kot finančna.
Foto: Flickr
Če imate pri roki denar za plačilo svojega projekta prenove, vam tega razdelka ni treba prebrati. Večina ljudi pa si mora za zavarovanje svojega dela izposoditi denar.
Najboljša možnost je običajno hipotekarno posojilo. To je zato, ker so obresti od hipoteke za dom davčno priznane. Obstaja več vrst hipotek, ki lahko zagotovijo sredstva za projekt prenove doma, vendar je vsaka odvisna od tega, koliko lastniškega kapitala imate. Lastniški kapital je čista vrednost vašega premoženja, potem ko je bila od bruto vrednosti odšteta vsa zadolženost, ki ga imate. Dovolite mi prevod.
Recimo, da si želite izposoditi 25.000 USD, da izboljšate svoj dom v vrednosti 100.000 USD. Če je bilo vaše prvotno vplačilo, recimo, 25 odstotkov kupnine, plačilo pa v višini od takrat znaša še 25 odstotkov, vi imate preostalih 50 odstotkov ali polovico svojega hiša. To bi pomenilo, da ste odličen kandidat za to posojilo, saj bo večina bank posojila do 75 odstotkov vrednosti obstoječe hiše.
Na ta kapital lahko črpate na več načinov. Dve glavni hipoteki sta prva hipoteka in druga hipoteka.
PRVE HIPOTEKE
Za hišnega obnovitelja je pogajanje o novi prvi hipoteki eden od načinov zavarovanja prenovitvenega dela. V praksi to pomeni, da boste pri banki zaprosili za popolnoma novo hipoteko. Če banka odobri posojilo, se bodo nekateri prihodki porabili za poplačilo obstoječe hipoteke. Po odbitku zaključnih stroškov in pristojbin boste plačali vse, kar vam ostane. Običajno je nova hipoteka še posebej smiselna, kadar je obrestna mera, ki jo plačujete, vsaj za eno odstotno točko višja od obrestne mere, ki bi jo plačali za novo hipoteko.
DRUGE hipoteke
Druga hipoteka je točno to, kar pove njeno ime: gre za dodatno hipoteko k prvi hipoteki, ki jo nosite. Običajno bo imetnik druge hipoteke zahteval premoženje, če ne boste plačali. V času, ko je bila hiša na začetku kupljena, se je prodajalec morda strinjal, da bo imel drugo hipoteko, vendar za lastnika stanovanja, ki načrtuje prenovo, je najverjetnejši vir druge hipoteke posojanje ustanovo.
ZAKLJUČNI STROŠKI
Stroški se razlikujejo od države do države in od banke do banke, vendar lahko vključujejo stroške odvetnika (po možnosti vaše in bančne); snemalne takse; hipotekarni, transferni ali drugi davki; točke posojila (provizije, izračunane kot odstotne točke izposojenega zneska, kar pomeni, da bi dve točki posojila v višini 100.000 USD predstavljali provizijo 2.000 USD); lastninsko zavarovanje; pristojbine za vložitev; pristojbine za prijavo; stroški ocenjevanja; stroški kreditnega poročila; in tako naprej.
Pri tradicionalni hipoteki vse te stroške običajno nosi posojilojemalec; z lastniškim posojilom banka veliko plača. Ko zaprosite za posojilo, večina bank redno predloži oceno skupnih stroškov zapiranja. Vprašajte za razčlenitev, če ni na voljo.
DRUGE MOŽNOSTI
Poleg hipotekarnih posojil obstajajo še druge možnosti posojila, ki bi ustrezale vašim posebnim finančnim okoliščinam.
Predplačila s kreditno kartico
Če bo vaša prenova skromna, se boste morda želeli izogniti dokumentaciji in stroškom zahtevkov za posojila ter preprosto dvigniti denarni predujem z ene ali več svojih kreditnih kartic. Ne pozabite pa, da so obrestne mere na splošno precej visoke (pogosto več kot dvakratne hipotekarne hipoteke).
Osebno posojilo
Osebno posojilo je relativno preprosta transakcija. Vložite vlogo pri posojilodajalcu, on preveri vašo kreditno sposobnost in zadolženost, on pa vlogo odobri ali zavrne. Posojilo ni zavarovano z vašim domom, odločitev o odobritvi (ali zavrnitvi) posojila pa je sprejeta na podlagi vaše bonitetne ocene, dohodka in splošne ocene vašega finančnega stanja. Obrestna mera bo običajno precej višja kot pri hipoteki; izraz krajši; obresti pa niso davčno priznane. Glede na te pomanjkljivosti bi moralo biti osebno posojilo na vašem seznamu možnosti.
Hipoteka z balonom
Hipoteka z balonom je tista, pri kateri veliko ali "balonsko" plačilo preostale glavnice zapadne na določen datum. Plačila se izvajajo na poti, pogosto samo za obresti, čeprav se v nekaterih primerih izvedejo tudi simbolična plačila glavnice. Hipoteke z baloni so pogostejše pri nepremičninskih poslih za komercialna ali večstanovanjska stanovanja. Če pa prenova vašega doma ne vključuje zgolj povečanja ali prenove vašega doma za vašo družino - če recimo vaše izboljšanje vključuje dodatek stanovanje ali poslovni poslovni prostor, za katerega pričakujete, da bo prinesel dohodek, in nameravate v nekaj letih prodati celoten kompleks - balonska hipoteka lahko povzroči smisel.
Gradbeno posojilo
Nekaj bank bo za izgradnjo popolnoma nove hiše izdalo standardno hipoteko. Namesto tega bo banka odobrila gradbeno posojilo, ki se bo po dokončanju hiše in izdanem uporabnem listu spremenilo v bolj tradicionalno prvo hipoteko.
Gradbeno posojilo deluje tako. Ko banka odobri posojilo, bo določen poseben časovni razpored izplačil, ki določa, da določen odstotek prihodkov od posojila zapadejo po dokončanju novega temelja, več po zaključku strehe, več ob namestitvi oken itd. naprej. Sestavite svoj dodatek in banka vam plača po urniku, ko vidi, da so njegove omejitve izpolnjene.
V večini primerov posojilo za gradnjo ni najboljša pot za obnovitelja hiše. Če pa radikalno prenavljate hišo in so stroški gradnje bistveno višji kot lastniški kapital, ki ga imate v hiši, je morda najboljše kombinirano posojilo za gradnjo in hipoteka strategijo.
Kreditne zadruge
Če ste član kreditne unije ali ste upravičeni do nje, je to lahko drug vir sredstev. Večina kreditnih zadrug ni neprofitnih institucij, ki obstajajo, da služijo svojim članom, tako da pomagajo varčevati in izposojati denar. Povprašajte posojilojemalca ali upravitelja kreditne unije o obrestnih merah, pogojih in drugih podrobnostih. Pogosto kreditne zadruge članom posojajo denar po zelo ugodnih pogojih in z manj papirji, kot bi enaka transakcija zahtevala pri tradicionalni banki. Obresti pa ne bodo davčno priznane.
KATERO POSOJILO JE PRAVO?
Pravo posojilo je tisto, ki najbolj ustreza vašim finančnim okoliščinam. V večini primerov so ključne odločitve naslednje: Ali to zagotavlja dovolj denarja za opravljanje dela? in Ali si lahko privoščimo mesečno plačilo?
Če imate malo izkušenj s temi finančnimi zadevami, se posvetujte s strokovnjaki, kot so vaš odvetnik, računovodja ali nepremičninski posrednik, ki je upravljal nakup vaše hiše. Pomaga vam lahko tudi vaš bankir.
Ko pride čas za prošnjo za posojilo, to storite osebno. Če je mogoče, se pogovorite z osebo, ki odobri posojila ali jih pregleda, in poskusite razumeti, kako naklonjen je. Poskrbite, da boste prejeli vse priloge in navodila ter jasno razumeli postopke odobritve in plačila.
Še predlog? Ko se pogovorite s svojim bankirjem in ugotovite, kaj mislite, da je najboljša strategija, zaspite. Opravite še nekaj dodatnih pogovorov, morda s svojim odvetnikom ali bližnjim prijateljem, ki mu zaupate. Izposojanje denarja pomeni prevzemanje velikih in pogosto dolgoročnih odgovornosti in ga ne bi smeli početi naključno
Foto: contractorandinspectorservices.com
Ali potrebujete pogodbe? Da je kratek odgovor
Pogodbe so ključni del papirne poti, ki vam bo zagotovila, da boste dobili tisto, kar želite. Ta pot se začne z vašimi predhodnimi risbami in se premakne na skice oblikovalca in nato na delovne risbe. Ocene vodijo k pogodbam in na koncu bodo pot popravili z odpovedanimi čeki in potrdilom o zasedenosti. To je zgodba z začetkom, sredino in zaključkom - in če so njeni deli izpuščeni, konec morda ne bo srečen.
Pogodbe so pravni dokumenti, ki določajo odgovornosti strank. Pogodba določa dela, ki jih mora opraviti vsak izvajalec, zneske, ki jih morate plačati, in druge pogoje. Dokumenti bodo verjetno sestavljeni na standardnih obrazcih, o katerih se boste vi, izvajalec in morda vaš odvetnik pogajali in jih izvedli.
Pogodbe morajo biti vedno v pisni obliki
V večini držav pogodba ni zavezujoča, če ni v pisni obliki. Logično je le: če razumevanje ni zapisano na začetku, ko se kasneje pojavi prepir, kako veste, čigav spomin se drži? Daj na papir.
Pogodbe po podpisu ne smete nikoli več pogledati. Ker pa pogodba v pravnem smislu opredeljuje vaš odnos z izvajalcem, se boste verjetno nanjo občasno sklicevali, ko bo delo napredovalo in ko boste plačevali. Če pride do nesoglasij, se boste nanj tudi sklicevali, saj zagotavlja okvir, ki opredeljuje pričakovanja, plačila in urnike.
Očitno beseda izvajalec izhaja iz besede pogodba. Recimo, da ste se sestali z izvajalcem, opisali delo, pripravil je oceno in ste se strinjali z drugimi pogoji pogodbe. Pogodba, ki izhaja iz pogodbe, zavezuje naročnika (to ste vi), da izvajalcu plača dogovorjeno delo.
Pogodbenici bi morali podpisati pogodbo, obe pa bi morali biti zavezani pogojem, določenim v sporazumu. Na splošno to pomeni, da bo izvajalec dolžan zagotoviti določene materiale in za vas opraviti določene storitve. Za to blago in delo boste morali plačati.
Pogodba pa mora čim bolj podrobno določiti delo, ki ga je treba opraviti. Če je bila ocena pripravljena na podlagi načrtov in specifikacij, bi morale tudi te postati del pogodbe. Če je bila ocena pripravljena brez uradnega niza specifikacij, je zdaj čas, da jo določimo. Navesti je treba materiale, ne samo količino, temveč tudi imena blagovnih znamk in številke modelov ter mere in težo ter kakovost in barvo ter druge podrobnosti. Določiti je treba urnik dela, cene in pogoje plačila.
Najpogosteje se pogodbe o obnovi začnejo ocenjevati. Če dodajate krov iz svoje kuhinje, lahko izvajalec nekega večera pride na vaš dom, se z vami pogovori o opravljenem delu, pregleda mesto in se nato upokoji v svojem kalkulatorju in odložišču. Verjetno bo uporabil standardni obrazec za oceno pogodbe in morda tik pred očmi zapiše vaše ime, naslov, a opis dela, ki ga je treba opraviti, in materiale, ki jih je treba uporabiti, nato pa podpišite list in vam ga predajte upoštevanje. Morda vas bo prosil, da se podpišete in v tem primeru tudi vnaprej znesete del cene. Morda bo obljubil, da bo zjutraj začel z delom. Lahko je tako preprosto.
Ali se želite podpisati s črtkano črto?
Uporabite svojo presojo: morda bi ga bilo smiselno najeti, morda bi to želeli takoj, morda ste s tem sodelavcem že poslovali in veste, da je vreden zaupanja. Na splošno pa predlagam, da bi bilo morda bolje, če si vzamete čas in odločitev ustrezno premislite.
Ne glede na to, ali je delo veliko ali majhno, cena skromna ali osupljiva, obstajajo osnovna vprašanja za izvajalca in o izvajalcu.
Ali ta izvajalec opravlja kakovostna dela? Edini način, da veste, je, da preverite nekaj njegovih prejšnjih delovnih mest/referenc.
Je cena poštena? Če nimate dveh ali več primerljivih ocen, te sodbe verjetno ne morete sprejeti. Dobiti vsaj tri je dobra praksa.
Je ta kos papirja pravičen do vas? Še posebej, če je dokument dolg in z drobnimi odtisi, poiščite svojega odvetnika. (Če so stroški dela, za katerega je pogodba majhna, morda ne boste želeli porabiti časa in denarja, da bi svojega odvetnika pregledali. Morda ni smiselno, če bodo odvetniški stroški višji od cene izvajalca. Eno običajno pravilo je, da odvetnik pregleda vsako pogodbo, ki vas bo stala več kot tisto, kar naredite v enem tednu.)
Ali razumete vsako besedo? V mnogih državah zakon zahteva, da so pogodbe napisane v preprostem jeziku, vendar ne glede na primer na vašem območju, bodite pozorni, da razumete, kaj podpisujete. Naj vas ne zavedejo zapleteni izrazi, kot sta "do sedaj" in "kljub temu", da se strinjate z nečim, kar ne mislite.
Ali pogodba vključuje vsak kos papirja, ki je šel med dva podpisnika pogodbe? To vključuje načrte in specifikacije, ki ste jih dali izvajalcu, oceno in vse spremembe, ki vam jih je dal v zameno. Ne pozabite, da bodo večino sodišč preizkusili le pisni zastopniki.
PLAČILNI POGOJI
Nikoli ne smete plačati več kot del celotnih stroškov dela pred začetkom dela. Napredovanje 10 ali morda 15 odstotkov ocenjenih stroškov je smiselno. Na splošno velja načelo, po katerem bi morali denar zamenjati na podlagi napredka, ne na podlagi pogovorov ali papirologije.
Če izvajalec vnaprej zahteva nesorazmerno veliko plačilo, poiščite drugega izvajalca. Dober razum tudi nakazuje, da je treba vsaj 15 do 20 odstotkov celotnega zneska zadržati, dokler delo ni opravljeno, vsa plačila pa v vmes bi bilo treba opraviti šele po zaključku določenih delov dela, čeprav večji nakup materiala prinaša več denarja naj teče. Plačevanje računov je vaš najboljši način za nadzor kakovosti. Plačate, ko je delo opravljeno pravilno in ne prej.
VRSTE POGODB
Pogodbe se zelo razlikujejo. Tisti, s katerimi se strinjate pri bankah za posojila, bodo imeli veliko besed, ki opisujejo finančne če, ali ali ali. Z bančnimi pogodbami se ni treba veliko pogajati, saj bo verjetno standardna pogodba. Z gradbenimi pogodbami je vsak posel drugačen in o njem bo treba razpravljati o številnih podrobnostih. Obstajajo tudi številne vrste pogodb za izvajalce. Nekateri vnaprej določijo skupno ceno, tako da natančno veste, kakšna bo končna cena; drugi so bolj prilagodljivi. Za vsa delovna mesta ni pravega pristopa, zato so tukaj vaše možnosti.
Pavšalna pogodba
Za preprosto delo brez veliko dodatkov (uporaba materialov po naročilu, npr. izvedite preprosto zasnovo), je pavšalna pogodba pogosto najboljša, tako za vas kot za pogodbenik. Vaš izvajalec bo pogledal vaše načrte, specifikacije in verjetno tudi obstoječo stavbo. Potem vam bo dal ceno. Če se po predložitvi njegove ocene ne spremenijo, se bo moral držati te cene.
Pavšalna pogodba je preprosta in pred začetkom gradnje določi, kakšni bodo stroški. Če pa se odločite za to metodo, dobite tri ali več ocen. Ko dobite pavšalno oceno, ne boste videli razčlenitve materialov in stroškov dela, zato je to nemogoče iz ocene ugotoviti, ali je kontractojev pribitek za dobiček in režijske stroške deset odstotkov ali petdeset odstotkov. Če imate več ocen, imate podlago za primerjavo.
Čeprav se to morda zdi idealna ureditev, se številni izvajalci, ki opravljajo obnovitvena dela, ne strinjajo s pavšalno pogodbo. Neznank je preveč: Kaj pa, če odkrijejo strukturne težave? Ali imate težave pri iskanju novih materialov, ki bi ustrezali starim? Poškodbe žuželk se pogosto ne odkrijejo, dokler se stene ne odprejo. Izvajalci ne želijo, da bi njihov dobiček v celoti oslabel neprijetno odkritje, ki ga ne bi mogli narediti pred začetkom dela.
Pogodbe z dodatnimi stroški ali časom in materialom. Ta način plačila pomeni, da se boste z izvajalcem dogovorili za odstotek - recimo 10 ali 20 odstotkov - za njegovo plačilo. Nato bo zaračunal svoje dejanske stroške za čas in material ter odstotek. Delo z materiali, ki stanejo, recimo, 50.000 USD, z dogovorjeno pristojbino 20 odstotkov za izvajalca, bi vas torej stalo 60.000 USD.
Najbolj očitna pomanjkljivost takšnih pogodb o povečanju stroškov je, da več kot izvajalec porabi, več zasluži. Zanj ni nobene spodbude, da bi ohranil nizke stroške, saj obstaja, ko se vnaprej določi cena, za katero ve, da mora živeti. Po drugi strani pa, ko gre za delovna mesta, ki vključujejo prenovo starejše hiše ali kjer jih je nujno neznanih (morda vaše končne odločitve o materialih še niso bile sprejete), vam bo nekaj izvajalcev dalo pavšalni znesek cena. Ne morejo oceniti, česa ne vedo.
Če se odločite za dogovor o času in materialih, dvakrat natančno preglejte reference svojega izvajalca.
Razburjena cena
Eden od načinov za določitev zgornje meje, obenem pa ohranitev prožnosti aranžmaja z dodatnimi stroški, je, da se izvajalec strinja, da bo delo opravil na podlagi, kar je znano kot "vznemirjena cena". To pomeni, da se oba strinjate z najvišjo ceno, preden začne z delom. Nato nadaljuje s stroški plus. Po končanem delu plačate manj, če je cena nižja od vznemirjene cene v pogodbi; če je več, je to njegov problem in ne plačate nič več kot razburjena cena.
Urna postavka
Nekateri manjši izvajalci lahko zahtevajo, da delajo za urne postavke namesto za fiksno plačilo. Morda bodo rekli, da bo na koncu za vas verjetno ceneje.
No, to je mogoče, če je malo verjetno. Priporočljivo je, da vztrajate pri določanju cene vnaprej. Tako na cesti ne boste imeli presenečenj. Poleg tega se izogibate zaposlovanju in dodatni dokumentaciji.
Žrebanje
Nekateri izvajalci, zlasti manjši naročniki z omejenim obratnim kapitalom, bodo zahtevali dogovor o žrebanju. Čeprav je vsak žreb nekoliko drugačen, je osnovna ideja pogajanja o pošteni plačilni bilanci za opravljeno delo. Morda bosta pripravila oceno celotnih stroškov in razpored dela, nato pa skupno ceno razdelite na število tednov, potrebnih za dokončanje. Izvajalec bi nato ta del cene plačal ob koncu vsakega tedna. Ta pristop zahteva skrbno spremljanje v primeru zamud. Pošteno je le, dokler delo napreduje v dogovorjenem tempu.
Takšni dogovori so pošteni za obe strani, dokler delo poteka po načrtih. Prepričajte se, da v primeru delovnih mest, ki zahtevajo pregled gradbenega oddelka, da večina denarja, ki zapade po zaključku različnih faz, se izplača šele po opravljenih inšpekcijskih pregledih narejeno. Za izvajanje inšpekcijskih pregledov bi moral biti odgovoren izvajalec. V tipičnem primeru lahko vodovodar zahteva, da se mu po dokončanju »grobega vplačila« plača 50 ali 60 odstotkov celotne cene. To je pošteno, če je delo opravljeno inšpekcijsko. Morali boste uporabiti svoje instinkte in razbor o tem, kakšen del določenega dela je opravljen (če imate arhitekta ali vodja gradnje, ki vas vodi, bi moral sprejeti te odločitve), če pa je četrtina popolna, ne plačajte a tretji. Četrtina je četrtina je četrtina.
Odlična klavzula za pogajanje o pogodbi je tista, ki navaja, da če bi bilo vaše delo dokončano z zamudo v nerazumnem času, lahko nato z neplačanim saldom pogodbe najamete nekoga drugega, da dokonča delovno mesto. Klavzula mora določiti, kaj je pričakovani urnik (s tem opredeliti, kaj je »razumno«), lahko pa tudi zahteva obvestilo (tj. da morate izvajalcu svetovati, da ima nekaj dni ali teden dni časa, da svoje dejanje pripravi oz drugače). Ponuja pa vam možnost, če se poročite z nezaupljivim izvajalcem.
Klavzule o odpravljeni škodi
Za praktične namene so odpravljene odškodninske klavzule kazenske klavzule (pravzaprav v nekaterih jurisdikcijah te določbe niso izvršljive, saj veljajo za kazni). Klavzule o odškodninski škodi sicer občasno vstopijo v gradbene pogodbe, praviloma pa ustvarijo toliko težav, kot jih rešijo. Če bo izvajalec zamujal in je v pogodbi kazenska klavzula, lahko stavite, da bo za zamude kriv nekdo drug. In kdo bo rekel, da se moti?
Kazenske klavzule pogosteje uspejo le ustvariti argumente. Vključitev posebnega urnika v pogodbo je pomembna in verjetno enako dragocena kot kazenska klavzula.
Spremenite naročila
Naročila o spremembah niso del prvotne pogodbe, ampak so formalne spremembe tega sporazuma. Izdajo se, ko se kaj na delovnem mestu spremeni: zamenjajo materiali, spremenijo zasnovo ali se pojavi kakšen nepričakovan zaplet.
Naročila za spremembo ne smejo biti zapletena, če pa se delo spremeni, je treba narediti ukaze za spremembo. So ključni del papirne sledi, ki jo ustvarjate za nadzor svojega projekta.
Foto: shutterstock.com
Prekoračitev stroškov je zagotovo pogosta pri obnovitvenih delih, vendar lahko ukrepate, da poskusite nekatere od njih predvideti.
Spodaj je dolg, a komaj izčrpen seznam stroškov, ki so skupni projektom prenove. Verjetno vam za vsako od teh postavk ne bo treba dodati vrstice vrstice, če pa vidite eno, za katero mislite, da jo boste naleteli, in je ni v vašem proračunu, ugotovite, zakaj. Je to del skupne cene izvajalca? Ali podmornice? Ne domnevajte: postavite vprašanje, nato pa predstavitev zapišite v pisni obliki. Tukaj gre …
PRIPRAVA MESTA
Ali se morate dogovoriti za odstranjevanje dreves ali čiščenje druge vegetacije? Kako pa je z rušenjem obstoječih trdnih okolic (terase, stene itd.). Ali bodo potrebni previdnostni ukrepi za preprečevanje erozije tal med izkopom in po njem? Ali obstajajo krajinske značilnosti (na primer zrela drevesa), ki potrebujejo zaščito?
IZKOP
Vaše ocene bi morale natančno opredeliti, kaj je treba storiti, kar lahko vključuje kopanje temeljne luknje, odvzem nezaželene zasipe, ponovno polnjenje po končanem temeljenju in končno razvrščanje. Če bodo v temelju ali okoli njega odtoki, jih bo lahko izvedel vaš izvajalec izkopa, zato se morajo v oceni pojaviti sklicevanja na drobljen kamen in odtočne ploščice.
TEMELJ
Ali je izvajalec temeljev ugotovil, da je postavil temelje, stene, podloge, dostop do pregrad in/ali ploščo? Ali so v načrtih in predračunu vgrajeni betonski prehodi? Kaj pa izolacija temeljev? Če je vaš oblikovalec to določil, morajo biti stroški vključeni v ceno. Kaj pa tesnjenje temeljev z asfaltno ali drugo tesnilno maso? Je to vključeno v ceno? Ali je potrebna druga drenaža ali hidroizolacija?
OKVIRANJE
Če je graditelj svojo oceno pripravil na podlagi natančnih specifikacij, mora ocena zajemati okvirjanje sten, tal in strehe z določeno vrsto lesa. Zeleni les lahko povzroči glavobole, ki se med sušenjem krčijo. Jelovica, posušena v peči, je norma, vendar boste morda želeli višjo kakovost jelke Douglas. V nekaterih mestnih območjih požarni predpisi zahtevajo jeklene čepe. Zunanje stene morajo biti pokrite z oblogami, streha pa s podstrešjem iz vezanega lesa, orientirane plošče ali strešnikov. Če načrt zahteva laminat ali jeklene tramove, jeklene stebre ali strešne nosilce, se prepričajte, da jih je graditelj vključil v svojo oceno.
KROVENJE
Graditelj ali podizvajalec strešnih kritin mora določiti uporabljene materiale (asfaltna skodla, cedra, ploščice ali skrilavec, glede na specifikacije), pa tudi utripajoči in strešni papir. Zlasti v domovih v hladnejših regijah z gosto plastjo izolacije je pomembno tudi prezračevanje. Ali so določeni odprtine za streho ali sofit?
ZUNANJI KONČANJ
Zunanjost hiše bo ovijala plast materiala, morda gradbeni papir ali hišni ovoj. Določiti je treba vrsto obloge (obloge, skodle, opečni furnir, desko in letev) ter material (morda bor ali cedro), pa tudi vzorec. Obloge vrat in oken, vogalne deske, obloge na strehi (fascije, soffit, friz ali grablje) morajo biti v skladu s specifikacijami ali jasno opisane v oceni. V primerih, ko želite, da se vaš dodatek zlije z vašo prvotno hišo, vas in izvajalca lahko dobro usluži general opis, kot je: »Obloga in druge zunanje obloge bodo izdelane iz materialov in na način, ki je skladen z obstoječo zunanjostjo končati. "
ZIDARSTVO
Če je na temelju dimnik, kamin, kamen ali opeka, bo zidar predložil oceno vam, GC ali vodji gradnje. Določiti mora vrsto opeke ali kamna. Prosite za ogled vzorca.
IZOLACIJA
Spet bi morale biti specifikacije vaše vodilo, vendar je izolacija smiselna naložba, če je v vašem podnebju potrebna izolacija. Določiti je treba vrsto, debelino in faktor R izolacije za stene, tla in strope skupaj s parno zaporo za notranje površine.
ELEKTRIČNE, VODOVODNE IN HVAC
Gradbeni kodeks in uradnik za izvajanje kodeksa sta vaša zaveznika tukaj zaradi skrbi za varnost in zdravje. Poiščite skladnost s specifikacijami (povprašajte o morebitnih spremembah). Poskrbite, da boste vsaj v katalogu, po možnosti osebno, videli vse navedene napeljave ali naprave. Preverite številke, barve in velikosti modelov. Če boste potrebovali dodatno zmogljivost za pripravo tople vode, ogrevanje ali hlajenje za servisiranje vašega dodatnega prostora, to storite sami ocene vključujejo cene za grelnik tople vode, peč ali kotel, komponente za klimatsko napravo ali drugo opremo?
OKNA IN VRATA
Vrata in okna bi morala biti zelo funkcionalna, vendar pomembno prispevajo tudi k videzu in značaju hiše. Prepričajte se, da vaše ocene opisujejo vrata, ki so vam všeč, in da so vključeni kakovostni kompleti ključavnic in odstranjevanje vremenskih vplivov. Ali so neke vrste in kakovosti skladni s tistimi v obstoječi hiši?
NOTRANJA OBLOGA, STOPNIŠČA IN KABINETRIJA
Treba je določiti okenske in vratne obloge, podstavke, druge letvice, kot so stoli in tirnice za slike, ter karniše. Preglejte velikosti, razrede, proizvajalce in številke modelov omar; če je rezkanje po meri, se prepričajte, da specifikacije vključujejo razred in vrsto zaloge, ki jo želite uporabiti. Če dodajate stopnišče, prosite, da si ogledate vzorčne ali kataloške opise sestavnih delov stopnic, vključno s tekalnimi plati, balustri in ograjo.
KUHINJSKI APARATI, OPREMA IN DRUGI MATERIALI
Pazljivo preglejte specifikacije in se prepričajte, da natančno veste, za kaj plačujete. Potrdite, da dobite tisto, kar pričakujete. Včasih je najbolje, da jih popolnoma izključite iz pogodbe. Nakupujte sami in pridobite nekaj ponudb, vendar se držite specifikacij. Spremembe velikosti aparatov lahko na primer povzročijo opustošenje pri naročilu kabineta.
DRUGI STROŠKI
Ali ocena vključuje odvoz smeti in čiščenje? Kaj pa slikanje, notranjost in zunanjost? Primer plus dva sloja barve sta najmanj; na novih lesenih tleh mora biti zaključek vsaj dva in po možnosti tri ali štiri sloje uretana.
Ste pomislili na takšne stroške urejanja okolice, kot so zgornja plast zemlje, setev, sajenje in obnova krajine? Krajinski stroški se pogosto spregledajo. To lahko pomeni, da ima lepa prenova od zunaj majhen vizualni vpliv, ker je njena postavitev splet plevela ali nežno trate. Ali vaše ocene dopuščajo, da celo skromne zasaditve ali sprehodi in stene poudarijo arhitekturne lastnosti vaše hiše?
Morda ne boste želeli porabiti niti centa več od zneskov, ki so že v vaših ocenah, če pa manjkajo koščki sestavljanke, bo tudi končano delo videti nepopolno. Težko se pogovorite zdaj in ne kasneje. Pred začetkom dela imate veliko več finančnega vzvoda kot po tem, ko je delo končano in je bil večina ali ves denar izplačan.
Fotografija: andycore.com
Skozi leta so mi mnogi lastniki stanovanj rekli, da je najtežji del vodenja gradbenega dela sprejemanje vseh potrebnih odločitev. Pri vsakem gradbenem delu je toliko, vključno z oblikovalskimi presojami, možnostmi najema, izbiro materialov in denarjem.
"Počutil sem se preobremenjenega," mi je pred kratkim rekel en moški. "Naš oblikovalec me je peljal v trgovino s ploščicami in na izbiro je bilo na tisoče čudovitih ploščic!"
Nihče se ne more odločiti, ali boste uporabili italijansko ali mehiško ploščico ali kateri izvajalec je pravi. Od izbire, ki vam je na voljo, boste morali ugotoviti, katera oprema vam je všeč. Pogosto morate te odločitve sprejeti hitro, sicer boste zadržali napredek.
Ko se soočate s težkimi odločitvami, razmislite o nekaj preprostih pravilih, ki sem jih oblikoval v preteklih letih in mi pomagal pri oblikovanju težkih odločitev.
Naj vam edini kriterij niso stroški. Čeprav so proračunski vidiki pogosto ključni dejavniki, ne dovolite, da bi prevladovali dolarji. Še posebej, če je razlika v ceni majhna, razmislite o drugih vprašanjih, kot so kakovost, trajnost in udobje. Poraba malo več lahko dolgoročno pomeni veliko.
Ne trudite se predolgo o nobeni odločitvi. Kot vam bo povedal vsak dober menedžer, za sprejetje nobene odločitve ne bi bilo treba vzeti več časa, kot je potrebno za zbiranje ustreznih informacij. Zato se naučite, kaj morate vedeti, poslušajte svoje svetovalce in sprejemajte razumne in hitre odločitve.
Vzemite si čas za velike klice. Po drugi strani pa si ne smete dovoliti biti močno oboroženi, zlasti pri velikih odločitvah. Vsi smo že slišali zgodbe o nepremičnini, ki jo je bilo treba kupiti takrat ali pa je izginila, in takšne zgodbe so včasih resnične. Ampak ne verjemite, če vam nekdo pove, da ima delo, ki ga bodo opravljali namesto vas, ceno na današnji dan. Pogosto je le del trde prodaje.
Namesto da bi se pogovarjali o dogovoru, ki vam morda ne ustreza, povejte osebi, ki vam poskuša prodati svoje blago ali storitve, da obljubil svojemu dedku smrtno posteljo, da se nikoli ne boste odločili o pomembnem nakupu, dokler tega ne premislite čez noč. Verjetno boste dobili dodaten dan in ob odločitvi se boste lažje počutili.
Odločitve ne smejo biti večne. Vsi včasih sami ugibamo in to ni zločin. Ne bojte se priznati, da ste naredili napako, ampak jo popravite takoj, ko se tega zavedate.
Razmislite o tem primeru: Pri dodajanju spodaj polovične kopeli je moj prijatelj kupil brusnične ploščice. Vzorec ploščic, ki jih je videla v trgovini, je bil lep. Ko pa je ploščica prišla, je spoznala, da bo celotna stena brusnične ploščice premočna. Izvajalec mojega prijatelja je takoj poklical trgovino s ploščicami in ugotovil, da bi lahko vrnil ploščico, če bi plačal 35 -odstotno obnovo. Odločili so se za spremembo. Če pogledamo nazaj, je bilo teh dodatnih sto dolarjev majhna cena, da bi dobila, kar je hotela.
Bodite previdni pri postavljanju trendov. Se spomnite ozadij iz folije v sedemdesetih letih? Prihajali so in odhajali kot prehlad. Moje stranke so velik del svojega proračuna porabile za dokumentiranje velike stopniščne veže in predsobe. Učinek vsega tega zrcaljenega papirja je bil dramatičen, vendar je to stalo ogromno denarja. Na žalost se je pozneje, ko je bila hiša dana na trg, izkazalo tudi za škodljivo. Ne samo, da prodajalci niso mogli povrniti stroškov drage prenove, ampak je nekatere kupce res odvrnil folijski papir. Ne pozabite, da je ena od pasti vrhunskega oblikovanja ta, da lahko vpliva na nadaljnjo prodajo.
Naredite, kar želite - vendar to storite z odprtimi očmi in z enim očesom v prihodnost.
Foto: shutterstock.com
Adrenalin mi res začne teči, ko v ušesih zazvoni gradbeni hrup. Kot prenovitelj je bilo pridobivanje dovoljenja za rušenje iz mesta vedno podobno dnevu Derbyja - naj se zabava začne!
Izračuni, pogodbe, risbe in vse govorjenje lahko končno odstopijo od gradnje. V nekem smislu se faza gradnje vašega projekta uradno začne v trenutku, ko gradbenika najamete za delo. Z načrti, ki so pred vami, si lahko predstavljate, kakšni bodo končani prostori.
Toda proces se zdi veliko bolj resničen, ko moški in ženske posadke prispejo s svojimi kombiji ali tovornjaki. Odvisno od delovnega mesta boste videli od enega do dveh delavcev do desetine delavcev. Materiali se lahko lepo prilegajo prtljažniku enega avtomobila ali pa zahtevajo večkratne obiske tovornjakov s ponjavo. Za dokončanje dela bodo morda potrebne ure, dnevi ali tedni ali meseci. Cena je lahko nekaj sto ali nekaj sto tisoč dolarjev. Vse je odvisno od obsega dela
Če nameščate dodatek, boste potrebovali luknjo v tleh za nov temelj. Morda bo treba odstraniti dele strukture, ki se bodo spremenili pri preoblikovanju. Po odstranitvi ruševin bodo mizarji in/ali zidarji zgradili stene. Na stene se bo dvignila streha in videli boste, kako se nova oblika vašega doma pojavlja v širokih potezah in grobih materialih.
Če je vaše delo pri prenovi omejeno na delo v obstoječi stavbi, bo korakov manj, morda, vendar je postopek približno enak - nekaj rušenja, nekaj gradnje in prostori se začnejo pojavijo.
Ko bo groba gradnja končana, bodo prostornine hiše približno tiste, ki jih boste videli na koncu postopka. Prostori ne bodo videti enaki - okostje hiše bo vidno, povsod bodo orodja in materiali, nekaj površin pa bo videti dokončanih. Delovno mesto bo pripravljeno za prihod naslednje skupine delavcev, podmornic, ki bodo delovne sisteme prilagodile okostju, kot so živci in mišice ter druga tkiva človeškega telesa. Vse to bo nato skrito za omet, barvo in patino dokončanega projekta.
Ne naredite napake, če mislite, da lahko, ko ste najeli vse prave ljudi, sedite in jim dovolite, da opravljajo svoje delo. Vaše pozorno oko je nujna prisotnost na gradbišču. Ni vam treba biti tam vsako minuto in morda niti ne vsak dan. Toda občasni obiski so edini način, da lahko spremljate proces. Ne pozabite, tudi če vas struktura kraja manj zanima kot končni izdelek da bo tisto, kar leži pod gladkim ometom in okrasnimi letvicami, vplivalo na njihovo končno obdelavo videz. Bolje kot razumete postopek, bolj lahko predvidevate težave in učinkovito komunicirate s svojim oblikovalcem in izvajalci.
Če je vaš oblikovalec navedel vse napeljave, naprave in gradbeni material, ki so potrebni za delo, vam morda ne bo treba kupovati. Če imate pri delu generalnega izvajalca, lahko ta naroči in dostavi blago. Toda pri večini delovnih mest lastnik hiše po svoji volji ali okoliščinah konča v nakupovanju. Morda je cilj prihraniti denar; morda zato, da se prepričate, da je en ali drug izdelek po vašem okusu. Po drugi strani pa, če nastopate kot lastni generalni izvajalec, se boste morali dogovoriti za nakup in plačilo za široko paleto materialov.
Ne glede na to, ali kupujete eno svetilko ali tovornjak lesa, ne pozabite na naslednje:
Popusti
Ko začnete nakupovati, vprašajte vsakega dobavitelja - lesarno, trgovino z električno energijo, vodovodno hišo - ali dajejo gradbeni popust. Kot remodeler ste de facto graditelj, zato bi morali delovati kot eden in izkoristiti prednosti. Vaši dobavitelji se verjetno ne bodo pritoževali (navsezadnje ne zahtevate nič več kot mnogi njihovi druge stranke dobijo), če pa je vaš projekt sorazmerno majhna prenova, se ne čudite odgovoru je ne.
Nekateri dobavitelji imajo mesečne minimalne pogoje za popuste graditeljev (običajno tisoč dolarjev ali več v lesah). Nekateri dobavitelji imajo tehtnico z večjimi popusti za izvajalce, ki poslujejo veliko. Če vam dobavitelj pove, da vam izbrani gradbeni pogoji niso na voljo, vprašajte, zakaj ne in kakšne so zahtevane kvalifikacije. Popusti se zelo razlikujejo, vendar je 10 -odstotni popust na les in mlinarstvo običajen, medtem ko so pri svetlobnih napravah prihranki pogosto veliko večji. Postavite vprašanje.
Dostava
Mnogi dobavitelji bodo dostavili brezplačno. Prepričajte se, da to počnejo, in če ne, kakšne bodo stroške. Če obstaja dostava, malo pokukajte in preverite, ali jo zaračunajo drugi dobavitelji.
Pazite na "dostavo po pločniku". Stanovalcem poznan koncept pomeni, da je vaš velikan nov hladilnik bo dostavljen le do pločnika - tudi če je vaša kuhinja v tretjem nadstropju. To je morda (ali pa tudi ne) za vas sprejemljivo, če pa je, boste morali vedeti, kdaj prihaja tovornjak, in se dogovoriti, da bo osebje prineslo blago noter.
Urnik
Pri naročanju materiala se o urniku pogosto posvetujte s svojim generalnim direktorjem ali sodelavci. Nima smisla, da materiali, naloženi na delovnem mestu, čakajo na uporabo, saj prej ko jih dobite, prej jih boste morali plačati. Niz blaga je lahko tudi zelo vabljiv za tatove - v poslovnem žargonu se nagibajo k »odhodu«. Po drugi strani pa morate biti prepričani, da so zaloge na voljo, ko jih potrebujete, da lahko delo nadaljujete urnik. Če materialov ni na mestu, ko je potrebno, se delo hitro ustavi.
Ko raziskujete možnosti, vprašajte dobavitelje o razpoložljivosti. Ugotovite, kdaj morate naročiti to posebno ploščico in okno lihe velikosti, da bodo na voljo. Omare in ogrevalna oprema najverjetneje zahtevajo najdaljši čas naročila, njihova odsotnost pa lahko spet upočasni delo.
Plačilni pogoji
Blago lahko plačate ob nakupu. Večina dobaviteljev bo vzela lokalni ček ali kreditno kartico. Vendar pa boste morda želeli odpreti račun. Če je tako, bo dobavitelj preveril vaš kredit (verjetno vas bo vprašal, katera banka vam je posodila denar in za druge kreditne reference). Ko bodo ugotovili, da ste vredni kreditnega tveganja, bo večina dobaviteljev ponudila vsaj tridesetdnevni rok v katerem morate plačati, kar pomeni, da blaga, ki pride ta mesec v vašo hišo, ne bo treba plačati do Naslednji. To je lahko v pomoč pri obvladovanju denarnega toka med prenovo. Ugotovite, kakšni so pogoji vsakega dobavitelja, saj nekateri dobavitelji ponujajo tudi 1V2 ali 2 -odstotni popust za hitra plačila.
Foto: shutterstock.com
Koliko nereda lahko prenesete?
Ali želite živeti na delovnem mestu? Ali želite, da žagovina vsako jutro kihne in ometa prah na vaši modri obleki v pisarni?
Rušenje je glasno, prašno delo in okus stvari, ki prihajajo. V najboljšem primeru je nered težava in, morda boste odkrili, preveč, da bi živeli. Če se še niste dogovorili, še ni prepozno, da bi v času gradnje odšli živeti kam drugam. Pomislite na ta način: veste, kako se zdi, da črna oblačila vedno pritegnejo vlakna ali prhljaj? Kako se boste potem počutili, če je vse življenje na njem? Lint bo dejansko žagovina in mavčni prah, vendar verjemite, da bo vseprisoten. Če imate možnost, živite nekje drugje. S svojim izvajalcem vsaj ugotovite, kdaj vodovod ne bo deloval, streha bodo odprti ali pa drugim osnovnim udobjem, ki stanovalcem ne bodo na voljo, in urediti, da bodo kje drugje potem. Če nameravate ostati v hiši, morate pričakovati prihod delavcev ob zgodnji uri. Nekateri bodo morda želeli delati tudi zvečer. Življenje hiše bo moteno. Pripravite sebe in svojo družino.
Kako velik je vaš projekt prenove?
Če je vaše preoblikovanje takšno, da ne bo trajalo več kot dan ali dva - recimo preoblikovanje kuhinjskih omar ali dodajanje krova ali terase - potem je selitev iz vašega doma verjetno povsem odveč. Po drugi strani pa, če nameravate narediti velik dodatek ali če bi zaradi večjih vodovodnih del vaše kopalnice izgubile provizijo, se morate dogovoriti, da za nekaj časa živite kje drugje.
Katera vprašanja kakovosti življenja so za vas pomembna?
To je pomembno vprašanje kakovosti življenja. Ne zavrnite pojma odselitve kot predraga. Ne prepustite se življenju z neredom, hrupom in neredom, ne da bi ustrezno upoštevali alternative.
Poglejte na to tako: Dolgotrajen projekt prenove doma je velika motnja v življenju gospodinjstva. Ne, ne gre zgoraj za takšne stresorje, kot so huda bolezen, smrt v družini ali izguba zaposlitve, ampak je to med najbolj stresnimi okoliščinami, s katerimi se lahko sooči odnos ali družina. Vsakodnevni vzorci in urniki bodo iz okna. Finančne skrbi so neizogibne. Zlasti pri majhnih otrocih so lahko pomembni pomisleki glede varnosti. Mir in tišina vašega doma sladkega doma bosta porušena.
Možnosti, kje živeti med preoblikovanjem
Zdaj imate nekaj možnosti. Bivanje s prijatelji ali družino je poceni. Namestitev sobe (ali sob) v bližnjem hotelu je dražja možnost. Za večje delo, ki bo trajalo mesec ali več, je morda smiselno oddajanje ali oddajanje v podnajem stanovanja ali hiše v bližini.
Kaj pa odhod na dopust, medtem ko je delo opravljeno? Poznam ljudi, ki so to storili in so prišli domov na opravljeno delo, olajšani, ker jim ni bilo treba preživeti tega procesa. Poznam pa tudi druge, ki so se vrnili na delo, ki ni bilo popolno, in obžalujejo, da niso bili tam, da bi nadzorovali gradnjo. Ne odidite za čas gradnje, razen če ste prepričani, da nadzor prepustite izključno svojemu oblikovalcu, izvajalcu ali vodji gradnje.
Če vztrajate pri pristopu nasmeha in medveda, si naredite uslugo. Vsaj razvijte varnostni načrt, ki vam bo omogočil pobeg za nekaj dni. Morda gre zgolj za ločevanje majhnega zneska za plačilo za nekaj dni v motelu, ko bo frustracija na vrhuncu. Pogovorite se s starim prijateljem, ki ste ga obljubili obiskati - konec tedna vam bo omogočil odmor od akcije.
Ko se o gradbenem postopku pogovarjate z izvajalcem, ga vprašajte, kaj misli. Če ugotovite, da hiša res nekaj časa ne bo bivalna, dodajte v proračun drugo postavko v proračun za alternativne bivalne nastanitve. Od tega sta lahko odvisna vaša poroka ali odnos, tudi duševno zdravje.
Na zunanji strani sten bo verjetno nanesen sloj vodoodbojnega materiala, zlasti v hladnejšem podnebju. Na svoj dodatek pomislite kot na darilni paket in tako kot kravato ali otroško igračo ga je treba ustrezno zaviti. V primeru stavbe pa material ne bo barvit papir. To bo eden od številnih izdelkov, ki so opisani kot zaviralci infiltracije zraka.
V preteklosti so na zunanjost hiš nalagali papirje, impregnirane z asfaltom (katranski papir) ali kolofonijo, potem ko se je obloga nadaljevala, vendar pred oblogo. V zadnjem času so lastniški izdelki, kot sta Typar in Tyvek, nadomestili te papirje. Novi hišni ovoji so visokotehnološki listi olefinskih vlaken, ki so speti na svojem mestu. Ta pametna dodatna koža omogoča, da vlaga izstopa iz stenske votline, hkrati pa preprečuje prosto gibanje vetra v steno.
Hišni ovoj mora pokrivati vse stenske površine. Zavihki se morajo zložiti na oknih in vratih. Pomemben korak, ki se včasih izpusti, je nanašanje posebej izdelanega šivalnega traku na spoje med listi ovoja in okoli oken in vrat. Brez nje ovoj ne bo tvoril popolne zračne pregrade.
OKNA IN VRATA
Okna in vrata so ponavadi ključne združujoče lastnosti. Obstaja velika verjetnost, da boste z oblikovalcem uporabili vrata in okna, ki se ujemajo ali so vsaj podobna tistim v obstoječi hiši. Pri izbiri novih oken pa je treba upoštevati številna vprašanja. Med njimi so te:
Lesena ali obložena okna. Okna v večini starejših domov so narejena iz lesa (čeprav so okna s kovinskimi krili imela tudi nekaj izbruhov priljubljenosti). Po drugi strani so zunanja površina mnogih novih oken oblečena v aluminij ali prekrita z vinilom. Prednosti vinila in aluminija so, da ne zahtevajo barvanja; pomanjkljivost je, da niso videti kot les in se zato morda ne ujemajo z obstoječimi okni.
Energetska učinkovitost je drugo vprašanje, osnovno pravilo pa je, da več ko je stekla, večja je izolacijska vrednost oken. Vaše osnovno okno z enim podoknom ima faktor R približno enega; termično steklo (dve plošči) podvoji faktor R; če dodamo premaz Low-E [E za emisivitrf (premaz, ki pomaga odbijati toploto nazaj, tako kot ogledalo, ki odraža sliko), dobite še en R ali tako; enako velja, če je plin argon zaprt med stekli v zračnem prostoru, saj to omejuje prenos toplote in mraza. Tipična izolirana stena z dvema štiri štiri ima faktor R približno deset, zato lahko vidite, kako lahko okenski prostor upošteva znatne izgube toplote ali hlajenja.
Industrija oken uporablja drugo mersko enoto, vrednost U. Vrednost II dejansko meri izgubljeno toploto- to je obratno od vrednosti R. Vrednost R dveh je enaka polovici vrednosti U; U-vrednosti, nižje od te, imajo višjo izolacijsko vrednost.
Vse to pomeni, da je pri odločanju o tem, katera okna uporabiti, običajno priporočljiva strokovna pomoč in nekaj nakupovanja. Enako velja za vrata, čeprav možnosti niso tako zmedene. Na splošno priporočam, da poskusite ujemati obstoječa okna in vrata, razen če gradite nove prostore, ki naj bi bili v nasprotju s prvotno hišo. Ne pozabite tudi, da se v ogrevalnih regijah v državi tesna in dobro izolirana vrata in okna v obdobju let skoraj vedno poplačajo.
SIDING IN TRIM
Tako kot pri oknih in vratih bi moralo biti vaše vodilo obstoječi zaključek hiše. Toda do te stopnje se bosta skupaj z vašim arhitektom/ oblikovalcem skupaj z žepnikom že dolgo odločila, kakšni bodo materiali. Če je vaš gradbeni projekt prenova ali dodatek k obstoječi hiši, ste verjetno izbrali isto ali združljivo materino s tistim, kar že obstaja.
KAMINI IN DIMNIKI
Če bo vaš projekt vključeval nov kamin ali dimnik, bodo zidarji med večjim okvirjanjem na delu. Odvisno od zapletenosti zidane mase lahko traja nekaj dni ali nekaj tednov, da se kup zlahka prebije od podlage na tleh skozi streho.