Фото: депоситпхотос.цом
Када купујете кућу, опције хипотеке могу бити изузетно збуњујуће. Чини се тако једноставно: идите у банку или се пријавите на мрежи, добијете претходно одобрење, купите дом и коначно затворите. Међутим, оно што ћете наћи када започнете процес је да постоји шокантан број доступних опција, програма и планова за стамбени зајам. Неки од њих се могу искључити јер се не односе на вашу финансијску ситуацију или околности, али за многе купце куће, две најочигледније опције су ФХА кредити и конвенционални зајмови. На површини, ови програми зајма изгледају веома слично, али детаљи чине велику разлику у томе ко се квалификује и колико новца можете да уштедите или ћете потрошити. Разумевање разлика може вам помоћи да одаберете прави зајам за финансирање вашег дома.
Конвенционални хипотекарни зајам је оно о чему већина људи размишља када размишљају о узимања хипотеке за куповину куће. Становање је скупо, а зајмодавац ће држати кућу и имовину као колатерал у случају а зајмопримац не испуњава обавезе, нема гаранције да зајмодавац и даље неће изгубити новац у случају да зајмопримац подразумеване вредности. Много је новца на линији. Као резултат тога, зајмодавци више воле да одобравају зајмопримце са одличном кредитном историјом, солидним учешћем и позитивним односом дуга према приходу однос, јер је статистички вероватноћа да ће ти зајмопримци не испунити обавезе нижа него што је то за зајмопримце који то не испуњавају стандардне. По правилу, већина конвенционалних зајмова захтева кредитни резултат од 620 или више да би се квалификовали. Стандардних 20 одсто препоручених аванса за кућу заправо није услов за конвенционални зајам. Међутим, ако зајмопримци немају учешће од 20 одсто, од њих ће се тражити да плате премију за приватно хипотекарно осигурање то ће покрити разлику у случају неиспуњавања обавеза, чинећи укупну месечну исплату хипотеке прескупом за многе зајмопримаца. Каматне стопе имају тенденцију да буду мало веће за конвенционални стамбени зајам него на друге кредите због нешто већег ризика за зајмодавца.
Реклама
Стандарди кредитирања и учешћа заштитили су зајмодавце и омогућили им да наставе безбедно да издају зајмове. Проблем је у томе што су ти стандарди одбијали власништво над кућом потенцијалним власницима кућа. Многи људи који живе од плате до плате то чине зато што су кирија и осигурање тако скупи, и као они настављају да стављају новац на кирију сваког месеца, не могу себи приуштити да уштеде довољно за значајан пад плаћање. Могли би заостати за месец или два у плаћању, а затим не могу да превладају пад свог кредитног резултата. Други зајмопримци су можда прошли кроз тежак период и значајно оштетили свој кредит, и иако су од тада побољшали кредит, довољно новца да лако покрију плаћање хипотеке и да имају нешто новца уштеђено, не могу се квалификовати за традиционални зајам због свог кредита историје. ФХА кредитни програм је дизајниран да помогне овим зајмопримцима. У борби за конвенционални зајам вс. ФХА, најбољи избор за сваког зајмопримца може се одредити помоћу само неколико бројева.
Фото: депоситпхотос.цом
Разумевање дефиниције ФХА зајма захтева мало основних информација. ФХА кредите развила је Федерална стамбена управа када је ФХА схватила да су неки од захтјева за добијање конвенционалне хипотеке било је недовољно за многе будуће власнике кућа које су зајмодавци означили као Висок ризик. Ови зајмопримци могу имати промењену кредитну историју, или веома ограничену, или могу бити у позицији у којој кирија кошта тако значајан проценат њиховог прихода да нису у могућности да уштеде довољно за конвенционални пад плаћање. Традиционално, зајмодавци су те зајмопримце гледали као превише ризичне, јер без позамашног учешћа, зајмопримци нису имали шта да изгубе ако не отплате зајам. ФХА је, увиђајући да су многи од тих зајмопримаца били у потпуности способни да изврше своје месечне уплате сваког месеца (и заправо су били нестрпљиви због прилике да то учине), развила је ФХА програм зајма. Кроз овај програм, ФХА гарантује зајмове које зајмодавци нуде кроз програм, који укључује ниже уплате, ниже захтеве за кредитни резултат, и неколико других олакшица које олакшавају позајмљивање купцима кућа са надом, али смањују ризик за зајмодавце покривањем њихових губитака у случају да зајмопримац Уобичајено. Овај програм помаже људима који се можда не квалификују за традиционални зајам ван циклуса изнајмљивања и у кућу брже него што би иначе могли, помажући додају стабилност тржишту станова, доприносе економији и помажу људима који желе да напорно раде и искусе понос поседовања куће да постигну своје сан.
Реклама
Тхе стандардни кредитни резултат у индустрији услов за конвенционални зајам је 620 или више. ФХА програм зајма може понудити кредите зајмопримцима са скором од чак 500 - али постоји квака. Што је нижи кредитни резултат, то мора бити већа уплата, тако да би зајмопримац са кредитним резултатом између 500 и 579 морао да има учешће од 10 процената да би се квалификовао. Када кредитни резултат достигне 580, ФХА зајмопримци могу да се квалификују да понуде учешће од чак 3,5 одсто. Међутим, ови параметри су минимуми – зајмодавцима је дозвољено, у оквиру ових смерница, да поставе сопствене стандарде. Неки зајмодавци ФХА кредита одобравају хипотеке само зајмопримцима са кредитним резултатом од 580 или више. Већи зајмодавци и националне банке већа је вероватноћа да ће преузети ризик код зајмопримаца са нижим резултатом.
Многи зајмопримци претпостављају да је учешће од 20 процената златни стандард куповине куће—и на неки начин јесте: зајмопримци који могу да одложе 20 процената проценат куповне цене се сматра сигурнијим ризицима за зајмодавца јер је тих 20 процената бесплатно и јасно ако зајмодавац треба да одузети. Међутим, 20 процената заправо није потребно за конвенционално учешће у кредиту. У ствари, са добрим кредитним резултатом, традиционални зајмопримци са одличним кредитним резултатима могу да уплате учешће од знатно мање од 20 процената. Да би покрили разлику, зајмопримци којима је дозвољено да положе мање од 20 процената морају да плате за приватну хипотеку осигурање (ПМИ), што је политика која ће покрити губитке зајмодавца до 20 процената вредности куће ако зајмопримац Уобичајено. Када зајмопримац достигне 20 процената капитала у свом дому, може поднети захтев за отказивање политике ПМИ. ПМИ премије се плаћају као део месечне отплате хипотеке, тако да све док зајмопримац не достигне 20 процената и откаже ПМИ, месечна плаћања могу бити знатно већа него што су очекивали.
Реклама
ФХА зајмопримци су свакако добродошли да одложе 20 процената ако могу; купује тренутни капитал, а за зајмопримце који имају уштеђен новац то је одлична опција. Али величина учешћа је, за многе иначе квалификоване зајмопримце, једина највећа препрека за власништво над кућом. Стари кредитни дуг, висока станарина и отплате студентског кредита, а да не спомињемо трошкове лечења из џепа, отежавају многим купцима (они који тек почињу, као и они који су старији) да скупе довољно уштеђевине да се чак и приближе 20 посто учешћа неопходног у врућем тржиште. Док су захтеви за авансно плаћање ФХА везани за кредитне резултате зајмопримца, чак и потребних 10 процената аванса за зајмопримце са резултатима мањим од 580 је само половина стандардног учешћа од 20 процената, уштедајући зајмопримцима хиљаде долара унапред и много више за зајмопримце који се квалификују за смањење од 3,5 процената плаћање.
Фото: депоситпхотос.цом
Захтеви хипотекарног осигурања су се променили у последњих неколико година. Сврха свих облика хипотекарног осигурања је да заштити зајмодавца тако да ако зајмопримац не плати зајам, зајмодавац не изгуби новац. Код конвенционалног кредита, приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) је потребно само ако зајмопримац уплати учешће мање од 20 процената. Премија за осигурање хипотеке плаћа се годишње или, чешће, као додатак свакој месечној уплати хипотеке. Када зајмопримчев капитал у кући достигне 22 процента, ПМИ се аутоматски поништава, а њихова месечна исплата ће се смањити.
ФХА кредити захтевају другачију врсту хипотекарног осигурања. Зајмопримци који су имали претходне ФХА кредите могу се сетити да су и они имали ПМИ који су могли да пониште када достигну 20 процената капитала, али то правило се променило. Сви зајмопримци ФХА сада морају носити премију хипотекарног осигурања или МИП. Ако зајмопримац у почетку уплати учешће од 10 посто или више, МИП се може отказати након 11 година. За зајмопримце који уплате учешће мање од 10 одсто, МИП ће се наставити током трајања кредита. МИП се плаћа у два дела: прва је премија за хипотеку, која се може урачунати у трошкове затварања и платити делом кредита, и износи приближно 1,75 одсто износа кредита. Тада ће зајмопримци плаћати између 0,45 и 1,05 одсто износа кредита сваког месеца као део своје месечне отплате хипотеке. Иако ово не изгледа као огроман износ, имајте на уму да је за време трајања кредита (вероватно 30 година), тако да се збраја. Једини начин да откажете МИП на кредит пре 11 година (ако је учешће било 10 процената или више) или икада (ако је учешће било мање од 10 процената) је рефинансирање кредита ФХА у конвенционалну хипотека.
Реклама
Однос дуга и прихода (ДТИ) је прорачун који зајмодавци користе да би утврдили да ли ће зајмопримац моћи да зарађује месечно отплате хипотеке и још увек моћи да приуштите основне ствари као што су храна, комуналије и свакодневни трошкови живот. Прорачун ДТИ није безначајан: иако зајмопримци у почетку могу бити уверени да ће моћи да стегну паре и зараде крај са крајем, зајмодавци знају да када постоји избор између исхране породице и плаћања хипотеке, вечера обично побеђује (и требало би), тако да зајмодавац жели да буде сигуран да ће зајмопримац имати довољно новца да преживи месец са свим обавезама мет. Да би то урадио, зајмодавац користи прорачун који почиње приходима зајмопримца пре опорезивања. Они збирно износе износ новца који ће зајмопримац потрошити на све дугове, укључујући хипотеку, кредитне картице, студентске зајмове, ауто зајмови, било који други кредит и издржавање деце, а затим израчунајте на који проценат прихода зајмопримца пре опорезивања ће бити потрошен дуг. У конвенционалном зајму, зајмодавци преферирају да ДТИ однос не буде већи од 45 процената прихода. Зајмопримци који се пријављују за ФХА кредит може имати ДТИ однос до 57 процената, јер подршка ФХА зајма смањује ризик за банку. Важно је да зајмопримци имају на уму да ДТИ однос не укључује друге трошкове, као што су храна, одећа, комуналије, забава, школарине или било шта друго осим дуга, тако да док зајмодавац је можда вољан да понуди зајам који ће резултирати коефицијентом ДТИ од 57 процената, и даље је добра идеја да направите калкулације и утврдите да ли је то износ месечних трошкова за живот.
Како се упоређују каматне стопе? Каматне стопе се заснивају на много фактора и тешко их је одредити. На камате за све зајмопримце утичу привреда, примарна стопа коју одређују Федералне резерве и други фактори на тржишту. Генерално, и конвенционални и ФХА зајмодавци користе те бројеве као почетну тачку и заснивају своје прорачуне на приходу, кредитном резултату, ДТИ омјеру, основни износ кредита, учешће и однос кредита и вредности (или колико новца је узето у зајму у поређењу са вредношћу кредита својство). Запамтите, за зајмодавце, хипотеке се односе на ризик: зајмодавци желе да зараде новац на камати и да не губе новац због неиспуњења обавеза, тако да ће саставите бројеве, одлучите о ризику или потенцијалној награди који сваки зајмопримац може бити, и поставите каматну стопу за тог појединца зајмопримац. Генерално, ФХА кредити су мање ризични за зајмодавца због савезне гаранције, па иако је ан ФХА зајмопримац може бити већи укупни ризик од конвенционалног зајмопримца, ФХА гаранција често налаже нижа каматна стопа у целини.
Реклама
Фото: депоситпхотос.цом
Постоје и друге разлике између ФХА и конвенционалних зајмова. Ако се, на пример, надате да ћете финансирати други дом, мораћете да се пријавите за конвенционални зајам: ФХА кредити се могу користити само за примарно становање и не могу се користити за окретање кућа или куповину закупа својства. Такође, укупан износ кредита који вам је потребан ће водити ваш избор. Укупни лимити зајма ФХА су нижи од оних за конвенционалне кредите, тако да ако дом који планирате да купите захтева да узмете зајам на више од $420,860 (или 970.800 долара у одређеним областима са високим ценама), конвенционални зајам ће бити ваша једина опција, пошто ФХА неће одобрити зајмове веће од тих ограничења. Ограничење за конвенционалне кредите је 647.200 долара, што нуди више простора за веће или скупље домове. Сваки зајам изнад тог износа сматра се великим кредитом и обрађује се другачије, у ком случају ни ФХА ни конвенционални зајам неће радити за вас. Ако добро погледате тржишне цене кућа у области коју желите да купите, помоћи ће вам да одредите које опције ће бити доступне.
Два највећа фактора који одређују која ће вам врста кредита бити најкориснија су учешће које можете да уплатите и ваш кредитни резултат. Ова два броја воде све остало: Ваш кредитни резултат одређује коју врсту аванса ћете морати да уплатите, као и комбинацију кредитног резултата и смањења плаћање утиче на каматне стопе које су вам доступне, потребу за ПМИ за конвенционални зајам или МИП за ФХА зајам и укупан износ који ћете платити за кућу преко време.
Реклама
Ако је ваш кредитни резултат нижи од 620, ФХА зајам може бити ваша једина опција, а чак и са резултатом вишим од 620, ФХА зајам може бити одличан избор ако тражите мање учешће. Међутим, ако је ваш кредитни резултат веома висок, вероватно ћете открити да је то уобичајени зајам јефтинији сваког месеца. Али постоји много варијабли, тако да прва ствар коју треба да урадите када почнете да упоређујете опције хипотеке јесте да седнете и процените своју финансијску слику: Какав је ваш кредитни резултат? Шта је ваш ДТИ? Колико имате на располагању за уплату? Израда ових прорачуна ће учинити једноставнијим када се сретнете са хипотекарним брокером или кредитног службеника да пита о производима које нуде и да им помогне да вас одведу до најбољег програма за вас потребе.
Реклама
Откривање: БобВила.цом учествује у Амазон Сервицес ЛЛЦ Ассоциатес Програму, придруженом оглашавању програм дизајниран да омогући издавачима да зараде накнаде повезујући се са Амазон.цом и повезаним сајтови.