Фото: истоцкпхото.цом
Куповина куће је један од највећих трошкова које ће многи људи преузети у животу. Већина купаца нема готовину за куповину куће, што значи да ће се обратити хипотекарним зајмодавцима да помогну у финансирању куповине куће. Али пошто су хипотеке дугорочни зајмови и да каматне стопе могу да варирају током времена, власници кућа могу пронаћи сами који желе да рефинансирају своју тренутну хипотеку како би искористили нижу или краћу каматну стопу рок зајма.
Рефинансирање хипотеке је у суштини нови кредит који замењује стари. Из тог разлога, трошкови рефинансирања хипотеке могу бити високи, при чему већина власника кућа плаћа између 2 и 6 процената укупног износа кредита. То значи да ће стварни трошак варирати међу власницима кућа, а што је већи износ кредита, то ће бити скупље рефинансирање. Овај водич ће објаснити факторе који чине трошкове рефинансирања куће, различите врсте опција рефинансирања, разлоге за и предности рефинансирања, различите начине на које зајмопримци могу да уштеде, и питања која ће власници кућа желети да поставе свом зајмодавцу пре рефинансирање.
Фото: истоцкпхото.цом
Колико кошта рефинансирање куће? Трошкови рефинансирања хипотекарних кредита биће различити за сваког власника куће. Међутим, постоје одређени фактори који могу помоћи власницима кућа да процене колико би могли да плате да би рефинансирали свој кредит. То укључује величину кредита, кредитни резултат власника куће, износ капитала који имају у свом дом, врсту рефинансирања коју одаберу, рок кредита, накнаде за рефинансирање и географску локацију куће локација.
Величина кредита ће имати значајан утицај на укупне трошкове рефинансирања. Користећи типичан распон од 2 до 6 процената износа кредита, трошкови затварања зајма од 250.000 долара ће се кретати од 5.000 до 15.000 долара. Трошкови рефинансирања кредита од 500.000 долара биће још већи, у распону од 10.000 до 30.000 долара. За многе власнике кућа то је значајан износ новца, посебно ако се узме у обзир да је просечан стамбени кредит премашио 450.000 долара од фебруара 2022.
Реклама
Као и код било које врсте зајма, клијенти са „добрим“ или „одличним“ кредитним резултатима ће генерално добити повољније стопе од оних са „фер“ или „лошим“ кредитним резултатом. Зајмопримац са кредитним резултатом од најмање 740 обично ће видети најниже стопе и трошкове за рефинансирање, и клијенти са нижим кредитним резултатом могу имати потешкоћа да пронађу зајмодавца који је вољан да им одобри рефинансирање апликација. Из тог разлога, стручњаци препоручују да зајмопримци са нижим кредитним резултатима раде на њиховом повећању пре него што подносе захтев за већи зајам као што је хипотека или рефинансирање.
Власници кућа могу изградити капитал у својим домовима тако што ће плаћати на време неколико година, или њихов дом може повећати вредност и самим тим повећати свој капитал. Ако власник куће има довољно капитала у свом дому, они могу да се квалификују за рефинансирање готовине, што ставља паушални износ готовине из капитала куће у њихове руке да раде како желе. Али узимање капитала од куће може повећати трошкове рефинансирања јер резултирајућа месечна уплата може бити већа од првобитне месечне исплате хипотеке.
Дужина хипотекарног кредита, позната и као хипотекарни рок, такође може утицати на укупне трошкове рефинансирања. Власници кућа који бирају краћи рок зајма приликом рефинансирања могу имати веће исплате након рефинансирања него што су то чинили са својим старим кредитом. На пример, власник куће са 30-годишњом хипотеком који рефинансира кредит на 15 година вероватно ће имати веће исплате јер имају мање укупног времена да отплате кредит. Међутим, рефинансирање на краћи рок зајма ће довести до тога да власник куће плаћа много мање камате на кредит током трајања кредита.
Иако власници кућа могу претпоставити да је рефинансирање хипотеке једноставан процес, заправо постоје неколико врста опција рефинансирања које можете изабрати, а свака може имати различите накнаде и камате стопе. На пример, зајмопримцу се може понудити виша каматна стопа за рефинансирање у готовини него за рефинансирање са стопом и роком јер је рефинансирање у готовини ризичнија врста зајма. Власници кућа такође могу имати опције за поједностављење рефинансирања ако је њихов првобитни хипотекарни зајам био гарантован од стране Федералног стамбеног фонда Администрација (ФХА), Министарство за питања ветерана Сједињених Држава (ВА) или Министарство пољопривреде Сједињених Држава (УСДА). Да би одредили најбољу врсту рефинансирања за своју индивидуалну ситуацију, власници кућа могу разговарати са својим зајмодавцем.
Реклама
Већина зајмодаваца ће наплаћивати накнаду за почетак за рефинансирање хипотеке. Ова накнада помаже у покривању трошкова обраде, преузимања и затварања кредита. Тачна накнада може варирати, али се обично креће између 0,5% и 1,5% износа кредита. За износ зајма од 250.000 долара, то је између 1.250 и 3.750 долара само за накнаду за почетак. Зајмопримци могу бити у могућности да преговарају о накнадама за издавање кредита са зајмодавцем како би уштедели новац на трошковима рефинансирања стамбених кредита.
Географска локација куће може утицати на трошкове рефинансирања хипотеке. То је зато што нека подручја са вишим трошковима живота могу имати веће накнаде или порезе трећих страна, што заузврат може повећати укупне трошкове рефинансирања. Поред тога, цене кућа су више у неким географским областима, што се може превести у веће трошкове затварања рефинансирања куће.
Поред главних фактора трошкова, постоје и неки други фактори који могу утицати на трошкове рефинансирања хипотекарних кредита. Ови трошкови нису увек применљиви, тако да ће власници кућа морати да провере код свог зајмодавца да сазнају које ће морати да плате. Ови потенцијални трошкови укључују накнаде за пријаву, накнаде за проверу кредитне способности, накнаде за анкетирање, адвокатске накнаде, осигурање права власништва, накнаде за сертификацију од поплава и плаћање хипотекарних бодова (више о томе у наставку).
У зависности од зајмодавца, од зајмопримца се може тражити да плати накнаду за подношење захтева када први пут поднесе захтев за рефинансирање кредита. Накнада за пријаву може се разликовати од зајмодавца до зајмодавца, а зајмопримац је обично дужан да плати накнаду чак и ако зајмодавац одбије њихову пријаву.
Неки зајмодавци ће покрити трошкове кредитне провере, али ако падне на терет зајмопримца, цена ће вероватно бити између 10 и 100 долара. Ово омогућава зајмодавцу да провери кредитни резултат и историју зајмопримца како би утврдио да ли представљају добар ризик. Накнада за проверу кредитне способности може бити укључена у накнаду за пријаву, мада ће за неке зајмодавце то бити посебна накнада.
Реклама
Пре него што зајмодавац одобри захтев за рефинансирање хипотеке, мораће да утврди тренутну вредност имовине. Ово помаже зајмодавцу да зна да ли је вредност имовине већа или нижа од износа кредита који се тражи. Тхе најбољи сајтови за процену вредности куће може дати власницима кућа добру полазну тачку да одреде колико вреди њихова кућа, али зајмодавац ће захтевати званичну процену. Накнаду за процену ће морати да плати власник куће, а обично ће коштати између 300 и 500 долара (иако тачан износ може зависити од проценитеља и географске локације куће). Одређене врсте кредита за рефинансирање можда неће захтевати од зајмопримца да плати накнаду за процену, тако да је важно да зајмопримци питају свог зајмодавца да ли је потребна процена.
Док је анкета чешћа при првом добијању хипотеке него код рефинансирања, неки зајмодавци могу захтевати од зајмопримца да плати накнаду за анкету као део процеса одобравања кредита. Професионални геодет ће проценити имовину како би одредио њене границе, служности и надморску висину. Анкета може коштати зајмопримца између 375 и 745 долара, а просечни власник куће плаћа око 525 долара.
Неке државе захтевају од власника кућа да користе услуге адвоката да прегледају и поднесу папирологију зајма. Ако зајмопримац живи у држави која то захтева, добијени адвокатски хонорари биће додати укупним трошковима рефинансирања хипотеке. Адвокатске накнаде се могу преговарати.
Куповина полисе осигурања власништва може помоћи у заштити власника куће од било каквих грешака у евиденцији власништва. Осигурање наслова се обично обрачунава као део трошкова затварања кредита. Власници кућа ће вероватно платити 1.000 долара у просеку за осигурање власништва, али ће можда моћи да уштеде новац држећи се исте компаније за осигурање власништва коју су користили за своју првобитну хипотеку.
Реклама
У зависности од локације куће, од власника кућа ће се можда тражити да плате накнаду за сертификацију од поплава. Ова накнада се плаћа за документ који наводи да ли се имовина налази унутар одређене поплавне зоне. За имовину у зони поплава, од власника куће ће се тражити да купи полису осигурања од поплава преко Националног програма осигурања од поплава. Накнаде за сертификацију у случају поплава обично се крећу између 15 и 25 долара.
Ако су доступни, хипотекарни поени могу помоћи зајмопримцу да добије смањену каматну стопу и самим тим снизи укупне трошкове рефинансирања куће. Уопштено говорећи, сваки хипотекарни бод је једнак 1 одсто износа кредита, а што више бодова купи зајмопримац, то је нижа његова каматна стопа. За сваки купљени хипотекарни бод, каматна стопа зајмопримца ће пасти за око 0,25 одсто. Куповина хипотекарних бодова повећава укупни износ трошкова затварања, али ће смањити каматну стопу зајма, што може уштедети новац власника куће током трајања кредита.
Фото: истоцкпхото.цом
Постоји неколико различитих опција када је у питању рефинансирање хипотеке. Зајмопримци могу да бирају између рефинансирања у готовини, рефинансирања у готовини, рефинансирања по стопи и роковима, поједностављеног рефинансирања, обрнуте хипотеке, рефинансирања без трошкова затварања и кратког рефинансирања.
Рефинансирање готовине је уобичајен начин за власнике кућа да искористе капитал свог дома за плаћање ствари као што су побољшања дома, неочекивани медицински рачуни, консолидација дуга или дечији колеџ школарина. Приликом рефинансирања хипотеке са опцијом исплате, власник куће ће узети кредит за већи износ од тренутно дугују, а када се оригинална хипотека исплати, они ће примити преостали износ у паушалној готовинској исплати. Новац је онда власник куће да ради шта хоће. Власник куће ће тада имати нову исплату хипотеке која укључује износ који се дугује по кредиту и износ који се узима из капитала куће у готовини.
Реклама
У зависности од износа капитала изнетог из куће, зајмопримац може завршити са већом отплатом хипотеке него што је раније, тако да је важно да пажљиво провере свој буџет како би се уверили да је то трошак који могу да поднесу на. Неиспуњење рефинансирања може довести до тога да зајмопримац изгуби свој дом, па ће желети да пажљиво истраже пре него што потпишу папирологију. Власници кућа могу упоредити а готовинско рефинансирање вс. стамбени кредит како би одредили најбољи начин да искористе свој капитал.
Када власник куће одабере рефинансирање у готовини, он ће уложити паушалну суму новца при затварању, слично као предујам приликом прве куповине куће. Ово може помоћи у смањењу укупног износа кредита, што заузврат може значити ниже месечне отплате. Стављање паушалног износа готовине у кућу током рефинансирања може помоћи власницима кућа чији је износ хипотеке већи од тренутне вредности њиховог дома; у индустријском смислу, то значи да су под водом на својој хипотеци.
Рефинансирање са стопом и роком је дизајнирано за зајмопримце који желе да смање своје месечне отплате или одаберу краћи рок хипотеке. Уобичајено је да власници кућа рефинансирају своју хипотеку на овај начин када су тренутне каматне стопе ниже од каматне стопе коју власник куће тренутно плаћа на своју хипотеку. Каматне стопе флуктуирају током времена из много разлога, а када су ниске, зајмодавци имају тенденцију да виде повећање броја зајмопримаца који рефинансирају своје кредите.
Власници кућа такође могу да изаберу ову врсту рефинансирања ако желе да промене рок зајма од 30 година на рок од 15 година. Краћи рок зајма значи мање укупне камате плаћене до доспећа кредита, што би власницима кућа могло уштедети хиљаде долара током времена. Ово може бити опција за власника куће чији су се приходи повећали од узимања иницијалног зајма јер сада могу приуштити веће месечне уплате на своју хипотеку. Са друге стране, власник куће би могао да рефинансира са 15-годишње хипотеке на 30-годишњу хипотеку како би смањио своје месечне уплате ако се суочи са финансијским потешкоћама.
Реклама
Власници кућа који тренутно имају хипотекарни зајам од ФХА могу се одлучити за ФХА Стреамлине рефинансирање, што им може дати нижу каматну стопу на њихов зајам; ово се преводи у ниже месечне уплате. Постоје нека правила у вези са овом врстом рефинансирања, укључујући да власници кућа не могу да додају више од 12 година на рок свог кредита приликом рефинансирања.
Постоје две главне врсте рефинансирања ФХА Стреамлине: кредитно квалификовано и некредитно. ФХА Стреамлине рефинансирање које испуњава услове за кредит захтева од зајмопримца да пружи доказ о приходима зајмодавцу, а зајмодавац да изврши проверу кредитне способности. Ова врста рефинансирања је уобичајена за власнике кућа који желе да уклоне зајмопримца из своје хипотеке након велике животне промене као што је развод. За рефинансирање ФХА Стреамлине који не испуњава услове за кредит, зајмодавац ће и даље проверити кредит зајмопримца, али неће узети у обзир толико фактора. У овој врсти рефинансирања, зајмопримац обично неће морати да пружи доказ о приходу. ФХА Стреамлине рефинансирање генерално не захтева од власника куће да добије процену јер се износ кредита заснива на ономе што власник куће дугује, а не на тренутној тржишној вредности куће.
Активни војни припадници и ветерани који имају ВА кредите могу да изаберу зајам за рефинансирање са смањењем каматне стопе ВА (ИРРРЛ), такође познат као рефинансирање ВА Стреамлине. ВА ће понудити ову врсту рефинансирања само ако ће обезбедити финансијску корист зајмопримцу, као што је нижа каматна стопа или нижа месечна исплата. Зајмопримци који желе да рефинансирају јер им се не свиђа њихов тренутни зајмодавац или зато што желе да уновче део свог капитала мораће да изаберу другу врсту рефинансирања хипотеке.
УСДА нуди стамбене кредите зајмопримцима у руралним и неким приградским подручјима. Власници кућа који имају УСДА кредит могу изабрати да рефинансирају користећи УСДА Стреамлине. Ова врста рефинансирања омогућава власницима кућа да рефинансирају по нижој каматној стопи или на дужи рок како би смањили своје месечне уплате. За разлику од других врста рефинансирања хипотеке, УСДА Стреамлине не захтева од зајмопримаца да имају одређену количину сопственог капитала или да добију процену или инспекцију, што може уштедети новац.
Реклама
Постоје две врсте рефинансирања УСДА Стреамлине: Стандардна и Стреамлине-Ассист. За стандардно рефинансирање УСДА Стреамлине, власници кућа морају да обезбеде доказ о приходу, да имају однос дуга према приходу (ДТИ) који се квалификује УСДА и морају да су извршили плаћања на време у последњих 6 месеци. Рефинансирање Стреамлине-Ассист уклања захтев за однос ДТИ и кредитну проверу из процеса, али нова месечна исплата хипотеке мора бити најмање 50 долара мања од првобитне уплате да би се власник куће квалификовао.
Власници кућа можда не сматрају обрнуту хипотеку врстом рефинансирања, али технички јесте. Ова врста рефинансирања је углавном доступна власницима кућа старијим од 62 године који имају одређену количину капитала у кући. Са обрнутом хипотеком, зајмодавац ће плаћати власнику куће, било у паушалном износу или путем месечних рата, које не морају да се отплаћују док се дом не прода. Током трајања повратне хипотеке, власник куће мора одржавати кућу и наставити да плаћа порезе и осигурање, али власник куће не плаћа хипотеку.
Трошкови затварања могу бити високи, а многи власници кућа можда неће моћи да приуште да их плате током рефинансирања хипотеке. За те власнике кућа, рефинансирање без затварања може бити најбоља опција. Уместо да власник куће плаћа трошкове затварања када се рефинансирање заврши, трошкови ће бити замењени вишом каматном стопом или ће се једноставно укључити у укупни салдо кредита.
Власници кућа који имају проблема са отплатом хипотеке и ризикују да не плате свој кредит можда ће моћи да искористе предност кратког рефинансирања. Ова врста рефинансирања замењује тренутни кредит новим са нижим стањем, што резултира мањим исплатама за власника куће. Пошто зајмодавац може изгубити много новца ако имовина дође у заплену, кратко рефинансирање може помоћи у смањењу губитака зајмодавца. Међутим, зајмодавац мора да одобри ову врсту рефинансирања, а то може имати штетан утицај на кредитни резултат зајмопримца.
Реклама
Фото: истоцкпхото.цом
Власници кућа се могу питати, „Када треба да рефинансирам своју хипотеку?” Постоји много сценарија када ће власник куће можда морати да рефинансира своју хипотеку. То укључује ослобађање од хипотекарног осигурања, претварање њиховог тренутног кредита у другу врсту зајам, уклањање зајмопримца из зајма или приступање сопственом капиталу како би платили неочекивани рачун.
Власници кућа који уложе мање од 20 процената на конвенционалну хипотеку обично су обавезни да плате приватно хипотекарно осигурање, или ПМИ. Када власник куће достигне 20 посто капитала, може затражити да се њихов ПМИ уклони из свог кредита. Међутим, ако се вредност куће драматично повећа, власник куће ће можда желети да рефинансира своју хипотеку раније ако повећање значи да сада имају 20 процената или више капитала у кући.
Неке врсте зајмова, као што су ФХА зајмови, захтевају од зајмопримца да плати премију хипотекарног осигурања, или МИП, током трајања кредита. Ако се финансијска ситуација власника куће довољно побољша да би стекли право на конвенционални зајам, можда ће желети да рефинансирају како би одустали од плаћања МИП-а из свог кредита. Слично томе, власник куће са хипотеком са подесивом стопом можда жели да рефинансира хипотеку са фиксном каматном стопом како би закључао нижа каматна стопа и стална отплата хипотеке током трајања кредита, а не флуктуирајућа плаћања.
Након раздвајања или развода, власник куће ће можда морати да рефинансира своју хипотеку како би уклонио свог бившег партнера из кредита. Ово се може десити након поделе имовине ако се једном партнеру додели потпуно власништво над кућом. Да би се квалификовао, партнер који остаје на зајму мора да се квалификује за нови зајам користећи свој приход и имовину, укључујући било какву алиментацију или плаћање алиментације за децу. Власник куће такође може размотрити рефинансирање готовине као начин да подели имовину са својим бившим партнером.
Реклама
Власници кућа ће можда морати да рефинансирају своју хипотеку како би приступили свом капиталу ако их погоди неочекивани рачун. На пример, озбиљна здравствена дијагноза или несрећа могу довести до изузетно високих медицинских рачуна које власник куће није у могућности да плати. Власници кућа могу да изаберу рефинансирање у готовини како би приступили сопственом капиталу у кући и помогли да плате те рачуне како би избегли неиспуњавање обавеза и њихово слање на наплату.
Власници кућа се можда питају „Да ли треба да рефинансирам своју хипотеку?” Постоји неколико предности рефинансирања хипотеке. Власници кућа могу искористити ниже камате, краћи рок кредита или могућност отплате дуга са високим каматама.
Каматне стопе флуктуирају током времена, а власници кућа ће можда моћи да закључају нижу стопу рефинансирањем своје хипотеке. Нижа каматна стопа значи мање укупне камате плаћене током трајања кредита и нижу месечну отплату. То може омогућити власницима кућа да уложе више новца за своју пензију, своју хитну штедњу, или чак свој одмор из снова.
Многи власници кућа рефинансирају своју хипотеку да би променили рок кредита. Краћи рок зајма значи да ће хипотека бити раније отплаћена, а власник куће ће на крају платити мање камате до доспећа кредита. Насупрот томе, дужи рок зајма може помоћи у смањењу месечних плаћања, што може бити од помоћи власницима кућа који се боре да плате хипотеку.
Рефинансирање готовине обезбеђује власнику куће паушални износ готовине из капитала њиховог дома. Ова готовина се може користити за отплату или консолидацију дугова са високим каматама као што су кредитне картице или лични зајмови, што заузврат може помоћи власнику куће да се брже извуче из дугова.
Рефинансирање може бити скупо јер већина типова рефинансирања хипотеке захтева од зајмопримца да плати трошкове затварања између 2 и 6 процената укупног износа кредита. Међутим, постоје неки начини на које власници кућа могу уштедети новац на трошковима рефинансирања, укључујући следеће.
Реклама
Фото: истоцкпхото.цом
Рефинансирање хипотеке је огромна финансијска одлука, у коју власници кућа не би требало да улазе олако. Пре него што одлуче коју врсту рефинансирања да изаберу, власници кућа ће можда желети да свом зајмодавцу поставе следећа питања.
Рефинансирање хипотеке може довести до многих питања, посебно за власнике кућа који не разумеју у потпуности процес. У наставку су нека од најчешћих питања о рефинансирању хипотеке која власници кућа могу имати.
Рефинансирање хипотеке је у суштини узимање текућег кредита и његово замену новим са нижом каматном стопом или другим роком. Власници кућа заинтересовани за рефинансирање мораће да одреде најбољу врсту рефинансирања за њих, да се пријаве код свог изабраног зајмодавца и плате трошкове затварања кредита. Када се рефинансирање заврши, стари кредит власника куће ће бити отплаћен и они ће имати нову месечну исплату хипотеке. За више информација о како рефинансирати хипотеку, власници кућа могу контактирати своје зајмодавце.
Трошкови рефинансирања хипотеке могу бити прилично високи, посебно за некретнине са великим кредитима. То је зато што је рефинансирање потпуно нови кредит који замењује првобитну хипотеку. Баш као и код почетне хипотеке, зајмопримац мора проћи кроз процес пријаве који укључује провјеру кредита и прихода, процјену и нови наслов. То значи да би трошкови рефинансирања хипотеке могли бити слични трошковима куповине новог дома.
Реклама
Генерално, рефинансирање хипотеке кошта између 2 и 6 одсто износа кредита. Овај трошак се састоји од неколико фактора, укључујући накнаде за пријаву, накнаде за процену, адвокатске накнаде, накнаде за почетак и накнаде за власништво. Зајмопримци могу директно контактирати свог зајмодавца како би утврдили тачне трошкове које ће морати да обрачунају када је у питању рефинансирање њихове хипотеке.
Просечан трошак за рефинансирање хипотеке је између 2 и 6 процената укупног износа кредита. То значи да ће укупни трошкови зависити од износа хипотеке; на пример, трошкови рефинансирања хипотеке од 200.000 долара могу бити између 4.000 и 12.000 долара, док ће власници кућа који имају хипотеку од 500.000 долара платити између 10.000 и 30.000 долара за рефинансирање.
Иако је рефинансирање добра опција за многе власнике кућа, за неке може бити и лоша опција. У наставку су наведени неки примери када рефинансирање можда није најбоља идеја.
Постоји неколико начина на које власници кућа могу смањити трошкове рефинансирања свог дома. То укључује побољшање њихових кредитних резултата, преговарање о накнадама са зајмодавцем, куповину са неколико зајмодаваца, куповину хипотекарне поене, одлучујући се за поједностављено рефинансирање и користећи исту осигуравајућу компанију као и за почетну хипотека.
Извори: Форбес,Веродостојан, Роцкет Мортгаге, ЛендингТрее, ХомеАдвисор, ЦНБЦ
Реклама
Откривање: БобВила.цом учествује у Амазон Сервицес ЛЛЦ Ассоциатес Програму, придруженом оглашавању програм дизајниран да омогући издавачима да зараде накнаде повезујући се са Амазон.цом и повезаним сајтови.