Du känner förmodligen mig från tv, där jag i nästan 30 år var värd för en rad olika program -Detta gamla hus, Bob Vila's Home Again, Bob Vila, och Återställ Amerika med Bob Vila. (Du kan nu titta mina fullständiga tv -avsnitt online!) Men jag har ägnat min karriär åt att hjälpa människor att uppgradera sina hem och förbättra deras liv. Innan mitt liv inom sändning startade jag mitt eget bostadsrenoverings- och designföretag. Tidigare var jag volontär för fredskåren och byggde hus och samhällen i Panama. Jag lärde mig förstahandsbyggnad av min far, som handbyggde vårt familjehem. Jag har skrivit 12 böcker om att bygga om ditt hem, köpa ditt drömhus och besöka historiska hem i hela Amerika. Det är rättvist att säga att byggnader, särskilt hem, är mitt livsverk. Under åren har jag också stött många orsaker som handlar om bostäder och arkitektoniskt bevarande. Jag har varit aktivt engagerad i Habitat for Humanity och hjälpt dem att bygga ett hus i Yonkers, NY, som vi satte på TV. Jag arbetade i flera år med National Alliance för att stoppa hemlöshet och stöttade arbetet i många organisationer i hela landet. Under de senaste åren har jag hjälpt till med restaureringen av Ernest Hemingways hem och samlingar på Finca Vigía nära Havana, Kuba. Denna plats var hans hem från 1939 till hans död och han lämnade det till det kubanska folket för att drivas som ett museum. Detta projekt har gjort det möjligt för mig att besöka mina föräldrars hemland flera gånger. Nu är det den här webbplatsen som jag brinner för och chansen att dela mina projekt, upptäckter, tips, råd och erfarenheter med er alla. Jag har alltid trott att lite svettkapital går långt mot att göra ett hus till ett hem, och det är precis vad min webbplats hjälper husägare att göra. Du kan ansluta till mig på min egen webbplats och på
Twitter. Jag ser fram emot samtalet och att lära känna dig.Foto: shutterstock.com
Dankmar Adler - arkitekt och partner till den stora Louis Sullivan i företaget Adler och Sullivan - en gång påpekade att han hellre skulle anställa en skurk som visste hur man bygger än att anlita en ärlig man som inte gjorde det. "Jag kan polisera en skurk", sade Adler, "men om en man inte kan bra arbete, hur ska jag få det ur honom?"
Jag är inte säker på att jag håller med Adlers resonemang. Men jag vet att att anställa bra är en av livets nyckelfärdigheter - och avgörande när det gäller ombyggnadsarbete. Rätt entreprenör kan få processen att gå smidigt med ett minimum av störningar i ditt liv, medan den felaktiga kan kosta dig pengar, sinnesro och lämna ett otillfredsställande resultat.
Även om tiden varierar, måste du förr eller senare handla en entreprenör.
Eller kanske för flera underleverantörer. Du eller din designer kan bjuda in byggherrarnas deltagande under planeringsstadierna eller så kan du välja att vänta tills planerna är klara. Det är ett omdöme som bäst görs gemensamt av dig och din designer. Om du arbetar med en strikt begränsad budget kan tidigare samråd med en entreprenör för att få uppskattningar hjälpa till att hålla fokus på kostnadskontroll. Å andra sidan kan färre hämningar under designstadiet leda till mer kreativa lösningar för just din ombyggnad om budgetbegränsningar tillåter det.
Om vi antar att det är dags att hitta en entreprenör... som gör sökningen?
Många arkitekter kommer gärna att köra störningar åt dig. De kan hantera att hitta, anställa och uppskatta. Argumentet för detta tillvägagångssätt går så här: Om din arkitekt gör det, sparar han eller hon tid (om han tänker på affären behöver du inte). Han vet vem han ska ringa för att få offert på ett jobb. Han kanske kan få tjänster och uppmärksamhet du inte skulle, eftersom han kan erbjuda entreprenörer hänsyn för framtida jobb. Eftersom hans verksamhet regelbundet handlar om att begära och granska bud, borde han veta vad han ska leta efter. Han har förhandlat byggentreprenader tidigare och har förmodligen lagt många timmar på att lösa meningsskiljaktigheter - eftersom de är oundvikliga kan hans hjälp vara värdefull. Han kan inspektera längs vägen. Han kan hjälpa till att besluta om de oundvikliga små förändringarna som sker under byggnationen. Han kan fungera som en värdefull buffert mellan dig och entreprenören.
Om detta låter perfekt, prata med din arkitekt (eller designer, men inte alla designers har utbildning och erfarenhet att utföra alla dessa tjänster). Förstå dock att du måste betala din arkitekt en betydande extra avgift. Dessa tilläggstjänster är inte gratis.
Om du antar att du av ekonomiska eller andra skäl bestämmer att du inte kommer att lämna över tyglarna till din arkitekt, är ett alternativ att överlämna övervakningen till totalentreprenören, som vi kommer att träffa inom kort. Eller så kan du vara din egen totalentreprenör. Ännu ett alternativ är att anställa en byggledare. Men innan du bestämmer vilken väg du ska ta, låt oss titta närmare på de andra aktörerna i byggprocessen.
Foto: shutterstock.com
En totalentreprenör eller GC anlitas för att ta en uppsättning planer och förvandla dem till en byggnad. Han kommer att ordna arbetarnas tillkommande och gående, beställa material, inspektera det utförda arbetet, samordna ett ständigt föränderligt schemalägga, och hantera mycket av pappersarbetet, som kommer att innehålla materialräkningar, lönebok och utfärda fakturor till dig, husägare.
GC kommer också att ordna för underleverantörerna-grävningsentreprenörerna, rörmokarna, elektrikerna, torra murarna, klinkerplattformarna, takläggarna och grundpersonal, vad som än behövs. Det är GC: s ansvar att se till att ungarna gör sina jobb i tid och i strikt överensstämmelse med planerna.
Som med en arkitekt tecknar du ett kontrakt med totalentreprenören som förpliktar dig att göra vissa betalningar vid angivna punkter under byggnationen. I gengäld tar GC ansvaret för hela byggprocessen. GC gör vinst genom att markera kostnaderna för arbete och material med en procentsats. Den procentsatsen varierar avsevärt. Det typiska intervallet är 10 till 30 procent.
Snickare-byggare vs. Byggföretag
Många GC började sina karriärer i byggbranschen som snickare men bestämde sig någon gång för att de ville driva egna företag och tog det övergripande ledningsansvaret. I ett stort byggföretag är GC faktiskt ett företag snarare än en individ, och en enskild projektledare tar det dagliga ansvaret för ett visst jobb. Projektledaren kanske har praktisk erfarenhet av att bygga, men har företagsutbildning. Verktygen för GC: s handel består alltmer av en bärbar dator och en mobiltelefon snarare än en hammare och en cirkelsåg.
Snickare-byggmästaren GC har förmodligen bara ett eller två jobb åt gången, medan ett byggföretag kommer att behöva fler och större jobb för att betala sina omkostnader. Snickaren kan ha ett skrivbord hemma som fungerar som ett kontor och en verkstad i ett ombyggt garage eller källare. Byggföretaget kommer att ha ett kontor med en revisor, lönekontor och annan personal; lastbilar och diverse fordon; ett lager eller en annan byggnad som fungerar som bas för verksamheten med utrustning, materiallagring och verkstadsutrustning, och en mängd andra tillbehör till ett företag i bra storlek.
De stora och små totalentreprenörerna har var och en vissa fördelar. Du kanske kan forma ett mer flexibelt arbetsförhållande med snickarbyggaren än med ett större företag. Å andra sidan har byggföretaget förmodligen en mycket större kapacitet och kan utföra ett bredare arbetsområde. Om ditt projekt är stort kan du dra nytta av de större besättningarna på ett byggföretag.
Logik kan föreslå att den mindre entreprenören kommer att kunna ge dig det bästa priset, men trots de extra overheadkostnaderna vid det större bekymret finns det också några stordriftsfördelar. I allmänhet är dock oddsen att du som en liten engångsköpare av byggtjänster kommer att klara dig bättre med en snickare för din ombyggnad. Han är van att hantera enskilda ägare, kan ha mer tid och tålamod för dina speciella bekymmer, och han kan mycket väl prisa jobbet lite billigare också. Om du är osäker, be både företag och snickare att bygga på ditt jobb.
När du anlitar en mindre totalentreprenör, avgör hur mycket erfarenhet huvudmannen har. Om den kandidat du funderar på att anställa är en snickare som bara förgrenar sig och försöker sig på att vara snickare-entreprenör, tänk efter noga innan du fattar anställningsbeslut. Han kanske behärskar sitt yrke snabbt, men sanningen är att det faktiskt är en ny arbetslinje, som kräver färre byggkunskaper och mer affärsförnuft. Om ditt ombyggnadsjobb är måttligt kan det vara till din fördel att anlita en nybörjare, eftersom många som börjar på en ny karriär har en stolthet över prestationer som försvinner med tiden. Se till att du är säker på att han har schemaläggning, budget och andra färdigheter för att hantera de utökade arbetsuppgifterna.
Underleverantörer
Underleverantörer får sitt namn från sitt förhållande till totalentreprenören. När du anlitar en GC kommer han att ingå avtal med enskilda underleverantörer för att slutföra angivna uppgifter till angivna priser.
Du kan behöva flera underleverantörer eller ingen, beroende på arten av ditt ombyggnadsarbete. Bland de subs som kan behövas för ett bostadsprojekt som innefattar att förlänga en befintlig grund finns en lantmätare, jordbaserad underleverantör för utgrävning och platsberedning och grundentreprenör för foten och källarväggarna (även om en annan under, en murare, kan anlitas för att bygga väggarna om de ska vara av blockera). Elektriska, VVS och HVAC (värme, ventilation och luftkonditionering) underleverantörer kan vara nödvändiga och, beroende på vem din GC eller snickare är, kan tak, gips, målning och städningsentreprenörer också arbeta på din jobb.
Vanligtvis kan alla vinylgolv, kakel och bänkbehov fyllas av en entreprenör, medan en annan säljer och installerar dina mattor. Om det finns landskapsarkitektur som kan göras, kan du behöva en eller till och med flera andra subs för att plantera träd, lägga promenader eller uteplatser, bygga väggar, så gräsmattan och så vidare. Beroende på lokala och statliga krav måste åtminstone elektriker, rörmokare och lantmätare ha licens. El-, VVS- och andra inspektioner bör vara ansvariga för lämpliga underleverantörer.
Om du har en huvudentreprenör som hanterar ditt jobb, kommer han att ansvara för att anställa, schemalägga, betala och övervaka subs. Om du är din egen GC kommer du att anställa dem själv.
Foto: istockphoto.com
Rutinen för att anställa en totalentreprenör skiljer sig inte radikalt från att anställa en designer. Du vill anställa någon med beprövade färdigheter, någon du kan arbeta med och någon med en sund affärssinne för scheman och ledande personal. Om din arkitekt övervakar din konstruktion, hanterar han anställningen av totalentreprenören åt dig.
Om du är ensam och inte vet var du ska börja, be om rekommendationer från vänner eller bekanta som har byggt hem. Personliga referenser är alltid bäst. Personligt för dig, det vill säga inte till entreprenören - ibland hänvisar folk till en favoritsysterson eller son till en vän av hänsyn till deras förhållande snarare än kunskap om personens färdigheter eller kvalifikationer. Du kommer förmodligen att göra bäst av att anlita en lokal entreprenör med ett etablerat företag och rykte.
Vill du inte göra det själv?
Få kostnadsfria uppskattningar utan åtaganden från licensierade entreprenörer nära dig.
Om referenten har fått arbete utfört av entreprenören, be om en bedömning av arbetet. Slutade entreprenören till eller nära det budgeterade priset? Om inte, var ändringsorderna rimliga? Var arbetet färdigt enligt schemat? Har entreprenören villigt återgått till rätta problem? Skulle de använda honom igen? Är de nöjda med den färdiga produkten?
En annan källa till entreprenörer är din lokala timmergård (er). Inte hushållsbutiker där naglar säljs av dussintalet, utan riktiga byggvaruhus där entreprenörer gör sin bulkaffär. Innehavarna av sådana platser vet vilka de pålitliga entreprenörerna är. De vet vilka entreprenörer som betalar sina räkningar i tid, vars order alltid är förvirrade och vilka som alltid returnerar varor.
Möt entreprenören
När du väl har identifierat kandidater måste du träffas och prata med var och en av dem. Entreprenören kommer att behöva se planerna och vill undersöka strukturen som ska byggas om. Först efter att ha tittat på det befintliga hemmet eller lägenheten och granskat de ändringar som ska göras kan en uppskattning göras.
RELATERAD: Frågor att ställa en entreprenör
Kontrollera referenser
När du träffar dem ber du varje GC om fyra eller fem lokala referenser. Det är en helt rimlig begäran, och ingen ansedd entreprenör bör tveka att lämna dem. Att få namn och nummer är dock bara början. Därefter måste du ringa några samtal.
Ring de tidigare kunderna, identifiera dig som en husägare på marknaden för byggtjänster och ställ de viktigaste frågorna: Har GC i fråga slutfört jobbet i tid? Är det avslutade jobbet tillfredsställande? Hur mycket förändrades priset längs vägen? Var arbetarna snygga eller lämnade de en hopplös röra bakom sig? Om det är möjligt, fråga om du kanske kan ta en första hand på verket också. Endast genom att inspektera det själv kan du bedöma kaliber och acceptabilitet för en entreprenörs arbete. Du kan få ytterligare insikter i entreprenören från att prata med kunderna personligen också. Lektioner som tidigare kunder har lärt sig kan vara till hjälp för dig.
Vill du inte göra det själv?
Få kostnadsfria uppskattningar utan åtaganden från licensierade entreprenörer nära dig.
Ring den lokala Better Business Bureau och fråga om det finns några klagomål mot entreprenören (erna) du funderar på att anlita. Ett samtal till den lokala byggnadsavdelningen för att fråga om deras professionalism och artighet kan vara avslöjande. Fråga varje entreprenör vem som är huvudleverantör av material och ring den leverantören.
Ett snabbt samtal till en lokal kreditbyrå är också en bra idé. Fråga hur länge företaget har varit verksamt. Om du upptäcker några väntande kostymer eller panträtt, gå därifrån. Du behöver inte de problem som kan uppstå när en entreprenör är i tvister, som sheriffen som kommer för att beslagta entreprenörens verktyg - eller dina byggmaterial. Det händer.
RELATERAD: Hur man undviker krokiga entreprenörer
Andra referenskällor är banker och underleverantörer. Fråga GC vem han har behandlat och ring dem också. Bankerna kan berätta om hans förtroendeansvar och underleverantörerna om hur välorganiserad han är.
Ett annat ord av försiktighet: Behandla dina entreprenörer, subs och andra personer du anställer med respekt. De är inte dina anställda, de är affärsmän som du köper tjänster av. En liten art av artighet och grundläggande hänsyn kommer att belönas. Det gäller även män och kvinnor som arbetar för dem.
Å andra sidan, motstå frestelsen att bli för vänlig med någon av dina entreprenörer. Håll dina relationer strikt professionella. De är inte dina vänner: igen, det här är människor som du har en affärsrelation med. Bjud in dem att äta middag med dig när jobbet är gjort. Ett vänligt men professionellt avstånd är lämpligt tills dess.
Foto: shutterstock.com
Det finns inget mysterium med att vara en totalentreprenör, även om vissa färdigheter med människor, ekonomi och allmänt gott förnuft krävs. För någon som aldrig har gjort det är en vilja att ställa frågor, varav några kan verka elementära eller till och med dumma, nödvändig. Och en förmåga att lösa problem är verkligen till hjälp. Jag skulle inte rekommendera att en nybörjare fungerar som sin egen entreprenör om jobbet är stort - säg ett nytt hus eller ett stort tillägg - men en inredning av måttlig storlek kan vara ganska hanterbar.
Men det väcker fortfarande den verkliga frågan: Det är det inte Kan jag göra det?
Dess Ska jag göra det?
Det bästa argumentet för att försöka vara din egen entreprenör är utbetalningen. Entreprenörer är trots allt i affärer för att göra vinst, så att lägga till 20 eller 30 procent till kostnaden för material och arbete som vinst är helt rimligt.
Om du är din egen GC behöver du inte betala någon den procentsatsen.
Å andra sidan finns det argument mot att vara din egen entreprenör. Om du till exempel inte är nöjd med den färdiga produkten kan du inte klaga på din GC om att jobbet inte är tillräckligt bra och vägra att göra den sista betalningen. Du skulle prata med dig själv för att du är totalentreprenör.
Det kan vara den största enskilda anledningen till att inte vara din egen GC. Om du anlitar någon för att göra jobbet åt dig och sedan går något fel, kommer det förmodligen inte att vara ditt problem eftersom GC: er betalas för att lösa problem och få jobbet gjort. När du anlitar en totalentreprenör betalar du för hans erfarenhet, kompetens, förmåga att förutse problem, och, mer än någonting, för hans vilja att ta det slutliga ansvaret för hela jobbet. Och han kommer att få tillstånd, göra schemaläggning och hantera tvister mellan subs och leverantörer.
Så om du väljer att göra GC: s jobb får du några sömnlösa nätter. Skulle stora problem uppstå har du inte samma enkla sätt att ringa till din advokat och säga till honom: "Jävla GC, det är hans fel. ” Att agera som din egen entreprenör betyder inte att du bockar på ett verktygsbälte och svänger med en hammare dag.
Att vara din egen entreprenör kan innebära att du ökar oddsen för att få precis vad du vill. GC: er tjänar pengar genom att utföra varje jobb enkelt och effektivt så att de kan gå vidare till nästa. Förändringar längs vägen och variationer från det vanliga som gör att ett jobb håller längre kan orsaka irritation och samarbetsvillighet från en GC. Om du är mycket detaljmedveten och planerar att titta över allas axel ändå kan det vara meningsfullt för dig att vara din egen GC.
Enligt en undersökning från 1996 gjord av KonsumentförbundetUngefär hälften av läsarens svarande använde en GC för att övervaka sina renoveringar. Graden av tillfredsställelse var ungefär densamma för dem som gjorde det och de som inte gjorde det. Kanske är den genomsnittliga läsaren för konsumentrapporter mer försiktig och kunnig än den genomsnittliga personen... men det är du kanske också.
Låt oss nu prata om nyckelelementen i jobbet.
Vill du inte göra det själv?
Få kostnadsfria uppskattningar utan åtaganden från licensierade entreprenörer nära dig.
Detta kommer att vara ditt ansvar, och det är avgörande, eftersom det är mina damer och herrar som faktiskt kommer att bygga om ditt hus åt dig. Det är snickarna, rörmokarna, elektrikerna och andra handlare som översätter planerna till dina bostadsutrymmen. Som med alla chefer är nyckelfärdigheten att hitta rätt personal.
Den viktigaste spelaren kommer förmodligen att vara din snickare. Han är personen som kommer att forma strukturen som definierar utrymmena. Han bygger ramarna som kommer att vara matrisen för elektriska ledningar, rör, ventiler, telefonledningar och isolering. Han kommer tillbaka efter allt som har grovats in och täcker det med färdiga ytor. Snickaren är en avgörande spelare och bör anställas först.
Snickaren blir din primära sub, så be honom om hjälp med att hitta en elektriker, rörmokare eller murare. Och oroa dig inte för mycket om cronyism här. De flesta snickare kan räkna med att rekommendera människor de gillar att arbeta med, men få kommer att rekommendera subs som inte kan sitt jobb. De vet vilka som är killarna som förstör schemat och som gör slarvigt arbete och gör problem för alla andra. De vill inte ha huvudvärk mer än du.
För att hitta snickare eller underleverantörer, fråga vänner och grannar. Gula sidorna är också en bra källa. Ett annat alternativ är att besöka arbetsplatser i närliggande bostadsområden. Gå direkt in och be om snickaren, VVS -entreprenören eller elektriker. Chansen är stor att du kommer iväg med ett visitkort, ett telefonnummer eller eventuellt en tid. Du kan till och med få en uppskattning av ditt jobb om du har planerna med dig och chefen har en timme att döda.
En annan bra källa till subs är leveranshus. Fråga på VVS-, el- eller kakelaffärer som handlar med affärer. Du borde få ett par namn. Fråga andra prenumeranter om namnen på de hantverkare de respekterar och som de har arbetat med.
Kontrollera varje unders referenser (kunder, leverantörer, banker och andra). Få flera prenumeranter att uppskatta på de stora jobben och minst två på de små (ersätta ett befintligt badrum att renovera är ett litet jobb, att VVS två nya bad, en tvättstuga och en badtunna i ett stort tillskott är en stor ett). Gör dina läxor på de personer du anställer innan du anställer dem.
När det gäller att hantera subs, tänk på att de flesta bjuder på många jobb och vissa tar på sig nästan alla de erbjuds. Den dåliga nyheten är att du som en engångskund kan få en plats längst ner på deras prioritetslista, långt under GC: er som kommer att bygga många hus i framtiden och därför kan vara fortsatta kunder för subs ' tjänster.
Du måste stålsätta dig för frustrationerna och schemaläggningen, men å andra sidan tar du inte världen ensam. Dina subs kommer också att vara viktiga allierade för att få ditt jobb gjort. De finns där inte bara för att få ditt hus byggt, utan för att hjälpa dig att göra det. Du kan bli överraskad av att hitta den stolthet som många enskilda operatörer i byggbranschen tar i sitt arbete. Försök att använda den stoltheten och andan till din fördel. Bra planering från din sida och ständig kommunikation med de olika delarna är båda viktiga.
Många stater och kommuner kräver att allmänna entreprenörer är licensierade och ordentligt försäkrade innan de kan juridiskt umgås med en singel som identifierar sig som GC. Det finns dock inga sådana krav för att husägaren ska fungera som sin egen GC. Om du, efter att du gjort det själv, gillar det så mycket att du vill göra det igen för någon annan, kan du ta reda på vilka krav som ställs.
När du fungerar som din egen GC behöver du en byggares risk- eller brandpolicy. I de flesta stater tenderar priserna att variera endast något från företag till företag eftersom de vanligtvis är noga reglerade, men kontakta försäkringsagenten som hanterar din husägares policy för att avgöra vilka pappersarbete som krävs och kosta. Du kommer att vilja ordna att försäkringen ska gälla så snart byggmaterialet anländer eller den första arbetaren sätter foten på platsen, beroende på vilket som inträffar tidigare. Om du har ett bygglån kommer banken förmodligen att insistera på att du har ett giltigt försäkringsbindemedel till hands när du stänger lånet. När arbetet är klart kan du sedan ändra policyn igen till standard husägarens täckning.
Ta inte lätt på beslutet att vara din egen totalentreprenör. Låt inte möjligheten att spara betydande pengar förblinda dig för risken för komplikationer och konflikter. Du kan känna stor tillfredsställelse över att ha klarat hela processen själv, men du bör också vara säker på att du har det tiden, mellanmänskliga färdigheter, organisatoriska förmågor och helt enkelt önskan att hålla kursen, även när det blir lite grov. Och det kommer det - inget byggprojekt är utan dess upp- och nedgångar, dess motgångar och frustrationer. För många människor är utmärkelsen som en GC tillför de faktiska byggkostnaderna ett rimligt pris att betala för att hantera processen. Det finns en potential att spara, men det måste också finnas en investering från din sida av tid och engagemang. Du måste samordna aktiviteterna för subs, upprätta scheman, betala räkningar och utföra ett antal andra funktioner. Men det finns en annan roll du också måste ta.
Som GC är du personen med skylten "buck-stops-here" på sitt skrivbord. Besluten, stora som små, är dina att fatta. Det kommer att finnas proffs som hjälper dig att svara på frågor och ge råd, men slutligen är din myndighetens röst.
Så fråga dig själv om du har:
Foto: shutterstock.com
För att vara säker på att du inte ger dig ut på en resa direkt till gäldenärens fängelse är det en bra idé att konsultera en advokat och förmodligen också söka annan vägledning. Dessa rådgivare kommer inte att bära flanellskjortor och arbetsstövlar, och de kanske aldrig ens besöker ditt hem, men din advokat, revisor och försäkringsagent kan vara viktiga aktörer.
Fastighetsadvokaten. Du kanske ångrar det, men faktum är att vi lever i en värld där bra juridiskt råd är avgörande för att bedriva affärer. Även om du kanske vill tänka på renoveringsprocessen hemma i varma, känslomässiga termer, är det också sant att köp av byggtjänster är att teckna en serie kontrakt. Per definition ingår du en rad affärsaffärer.
Ju större jobbet, desto mer behöver du en advokat för att se upp för dina intressen. Din bankir, entreprenören, arkitekten och var och en av de andra spelarna kommer att ha olika bekymmer. Deras rådgivare - och de kommer förmodligen att ha dem, även om du inte har kontakt med dem direkt - kan inte räkna med att skydda dig.
Även om du anlitar en GC eller använder en arkitekt för att övervaka hela processen och aldrig besöker webbplatsen, kommer du att göra det behöver juridisk vägledning för att granska kontrakt och kolla zonindelningar och många andra frågor. Du kanske kommer att upptäcka att en erfaren fastighetsadvokat kan hjälpa på sätt som du aldrig har övervägt. Han har sett sina kunder genom de flesta krångel du aldrig har mött tidigare, så hans erfarenhet och råd kan vara ovärderliga, oavsett om det är i förhandla fram rätt kontrakt i början, lösa ett missförstånd i mitten eller lösa en tvist långt efter att jobbet är avslutad.
Om du har ett etablerat förhållande med en advokat, se till att han är väl insatt i fastighetsrätt. Gör han en rimlig mängd fastighetsrätt? Även om han var din kollegas rumskamrat, kolla in det eftersom fastighetslagstiftningen har sin egen komplexitet och kan bli lika grym som alla andra lagområden. Och misstag kan bli väldigt dyra. Om du inte har en lämplig advokat som väntar på ditt samtal, försök ringa ett par närliggande fastighetsbyråer eller bolåneavdelningar på lokala banker och be dem om referenser. Den lokala advokatsamfundet är en annan potentiell källa; be om fastighetsnämndens ordförande.
Andra proffs. Om du har en revisor som förbereder dina skatter, få hans eller hennes åsikter och vägledning tidigt. Sätt dig ner med revisorn och diskutera din budget, lånearrangemang, projektets kassaflöde (du förväntar dig vilka räkningar i vilken månad, vilka är i år, vilka nästa) och din inkomst. Det kan finnas skattelättnader (vissa krediter är tillgängliga för rehabilitering av äldre byggnader), vissa skattefördelar och andra frågor som kan spara pengar. Även om dina entreprenörer bör förse dig med försäkringsbevis som beskriver deras försäkringsskydd, bör du också rådgöra med din försäkringsmäklare. När du förbättrar ditt hus kanske du vill öka din täckning för det extra fastighetsvärdet. Du kanske också vill kontrollera ditt ansvarsskydd för att vara säker på att det är tillräckligt. Skulle någon falla och bryta ett ben kan du- liksom entreprenören- bli stämd och du vill ha ett adekvat försäkringsskydd. Byggarbetsplatser har många potentiella faror och du bör minimera dina risker, både fysiska och ekonomiska.
Foto: Flickr
Om du har kontanter till hands för att betala för ditt ombyggnadsprojekt behöver du inte läsa det här avsnittet. De flesta behöver dock låna pengar för att teckna sitt jobb.
Det bästa alternativet är vanligtvis ett bolån. Det beror på att räntan på ett bostadslån är avdragsgill. Det finns flera olika bolån som kan ge medel för ett hemrenoveringsprojekt, men var och en beror på hur mycket eget kapital du har. Eget kapital är nettovärdet på din fastighet efter att all skuldsättning mot den har dragits av från bruttovärdet. Låt mig översätta.
Antag att du vill låna 25 000 dollar för att förbättra ditt hem på 100 000 dollar. Om din ursprungliga handpenning var, säg 25 procent av inköpspriset, och din nedbetalning på rektor sedan dess motsvarar ytterligare 25 procent, du äger resterande 50 procent, eller hälften av din hus. Det skulle innebära att du är en utmärkt kandidat för det lånet, eftersom de flesta banker kommer att låna upp till 75 procent av värdet på ett befintligt hus.
Det finns ett antal sätt du kan dra nytta av det egna kapitalet. De två huvudsakliga är första inteckningar och andra inteckningar.
FÖRSTA INLÅNGAR
För hemrenoveraren är förhandlingar om en ny första inteckning ett sätt att garantera ombyggnadsarbetet. I praktiken betyder det att du kommer att ansöka om en helt ny inteckning hos banken. Om banken godkänner lånet kommer en del av intäkterna att användas för att betala av det befintliga bolånet. Efter avdrag för stängningskostnader och avgifter betalas det som blir över till dig. Vanligtvis är en ny inteckning särskilt bra när räntan du betalar är minst en procentenhet högre än den ränta du skulle betala på en ny inteckning.
ANDRA PERSONAL
En andra inteckning är exakt vad namnet antyder: det är en extra inteckning till den första inteckning du har. Vanligtvis kommer innehavaren av den andra inteckningen att ha en fordran på fastigheten om du inte gör dina betalningar. Vid den tidpunkt då ett hus ursprungligen köptes kan säljaren ha gått med på att hålla en andra inteckning, men för husägaren som planerar en renovering är den mest troliga källan till en andra inteckning en utlåning institution.
STÄNGANDE KOSTNADER
Kostnaderna varierar från en stat till en annan och från bank till bank, men kostnaderna kan inkludera advokatkostnader (eventuellt din och bankens); inspelningsavgifter; inteckning, överlåtelse eller andra skatter; poäng på lånet (avgifter beräknade som procentenheter av summan som lånas, vilket innebär att två poäng på ett lån på 100 000 dollar skulle representera en avgift på 2 000 dollar); ägarförsäkring; arkiveringsavgifter; ansökningsavgifter; värderingskostnader; kostnaden för en kreditupplysning; och så vidare.
Med en traditionell inteckning bär alla dessa utgifter vanligtvis av låntagaren; med ett eget lån betalar banken för många av dem. När du ansöker om lån ger de flesta banker rutinmässigt en uppskattning av de totala stängningskostnaderna. Be om en uppdelning om en inte erbjuds.
ANDRA ALTERNATIV
Förutom bolån finns det andra lånealternativ som kan passa dina specifika ekonomiska förhållanden.
Kreditkort förskott
Om din renovering kommer att vara blygsam i kostnad, kanske du vill undvika pappersarbete och kostnader för låneansökningar och helt enkelt dra ett kontantförskott från ett eller flera av dina kreditkort. Tänk dock på att räntorna i allmänhet är ganska höga (ofta mer än dubbelt så höga som för bolån).
Personligt lån
Ett personligt lån är en relativt enkel transaktion. Du lämnar in en ansökan till en långivare, han kontrollerar din kredit och skuldsättning, och han godkänner eller ogillar ansökan. Lånet är inte säkrat av ditt hem, och beslutet att godkänna (eller avvisa) lånet tas på grundval av din kreditvärdighet, inkomst och en övergripande bedömning av din ekonomiska hälsa. Räntan är vanligtvis en hel del högre än för en inteckning; termen kortare; och räntan är inte skatteavdragsgill. Med tanke på dessa nackdelar bör ett personligt lån ligga långt ner på listan över alternativ.
Ballonglån
En ballonglån är en belopp där en stor eller "ballong" -betalning av den återstående huvudmannen betalas vid ett visst datum. Betalningar görs längs vägen, ofta av ränta ensam, men i vissa fall görs också huvudbetalningar. Ballonglån är vanligare i fastighetstransaktioner för kommersiella eller flerfamiljshus. Men om din hemrenovering innebär mer än att bara förstora eller bygga om ditt hem för din familj - om, till exempel, din förbättring inkluderar tillägg av en lägenhet eller ett kommersiellt kontorsutrymme som du förväntar dig kommer att ge inkomst och du planerar att sälja hela komplexet inom några år - en ballonglån kan göra känsla.
Bygglån
För att bygga ett helt nytt hus kommer få banker att utfärda en vanlig inteckning. I stället kommer banken att bevilja ett bygglån som, efter att huset är klart och beläggningsbeviset, kommer att konverteras till en mer traditionell första inteckning.
Ett bygglån fungerar så här. När en bank godkänner ett lån kommer det att finnas ett specifikt utbetalningsschema som anger att en viss procentandel av lånet går in beror på att den nya grunden är klar, mer på att taket är klart, mer när fönstren sätts på plats, och så på. Du bygger ditt tillägg, och banken betalar dig enligt schemat när de ser att dess striktar har uppfyllts.
I de flesta fall är ett bygglån inte den bästa vägen för en hemrenoverare. Men om du radikalt bygger om huset och kostnaden för konstruktionen är betydligt högre än det eget kapital du har i huset kan ett kombinationskonstruktionslån och inteckning vara ditt bästa strategi.
Kreditföretag
Om du är medlem i eller är berättigad till medlemskap i en kreditförening kan det vara en annan finansieringskälla. De flesta kreditföreningar är ideella institut som finns för att tjäna sina medlemmar, både hjälper till att spara och att låna pengar. Fråga låneansvarig eller chef på kreditföreningen om priser, villkor och andra detaljer. Ofta lånar fackföreningar ut pengar till medlemmar på mycket förmånliga villkor och med mindre pappersarbete än samma transaktion skulle kräva på en traditionell bank. Räntan är dock inte skatteavdragsgill.
VILKET LÅN ÄR RÄTT LÅN?
Rätt lån är det som passar bäst för just dina ekonomiska förhållanden. I de flesta fall är de viktigaste bestämningarna följande: Ger detta tillräckligt med pengar för att utföra jobbet? och har vi råd med den månatliga betalningen?
Om du har liten erfarenhet av dessa ekonomiska frågor, sök råd hos sådana yrkesverksamma som din advokat, revisor eller fastighetsmäklaren som skötte köpet av ditt hus. Din bankir kan också hjälpa till.
När det är dags att ansöka om ett lån, gör det personligen. Prata om möjligt med den som godkänner lånen eller som skärmar dem och försök få en känsla av hur hjälpsam han eller hon är benägen att vara. Se till att du får alla bilagor och instruktioner och en tydlig förståelse av processerna för godkännande och betalning.
Ett annat förslag? När du har pratat med din bankir och identifierat vad du tycker är den bästa strategin, sov på den. Ha ett par ytterligare konversationer, kanske med din advokat eller en nära vän vars affärsförmåga du litar på. Att låna pengar är att ta ett stort och ofta långsiktigt ansvar och ska inte göras slentrianmässigt
Foto: contractorandinspectorservices.com
Behöver du kontrakt? Ja är det korta svaret
Kontrakt är en avgörande del av pappersspåret som hjälper dig att säkerställa att du får det du vill ha. Denna väg börjar med dina preliminära ritningar och går vidare till designerns skisser och sedan till arbetsritningarna. Uppskattningarna leder till kontrakten och så småningom kommer vägen att vara pappersbelagd med dina inställda checkar och beläggningsbeviset. Det är en historia med början, mitten och avslutning - och om delar av den utelämnas kanske slutet inte är lyckligt.
Kontrakt är juridiska dokument som specificerar parternas ansvar. Ett kontrakt kommer att definiera det arbete som ska utföras av varje entreprenör, de belopp som du ska betala och andra villkor. Dokumenten kommer troligen att ritas på standardformulär som du, entreprenören, och kanske din advokat kommer att förhandla fram och verkställa.
Avtal ska alltid vara skriftliga
I de flesta stater är ett kontrakt inte bindande om det inte är skriftligt. Det är bara logiskt: Om förståelsen inte skrivs ner till att börja med, när ett argument dyker upp senare, hur vet du vem minnet är rätt? Få det på papper.
Du får aldrig titta på kontraktet igen efter att du har undertecknat det. Men eftersom kontraktet i juridisk mening definierar det förhållande du har med din entreprenör kommer du förmodligen att hänvisa till det ibland när jobbet fortskrider och du betalar. När det finns meningsskiljaktigheter kommer du också att hänvisa till det eftersom det ger en ram som definierar förväntningar, betalningar och scheman.
Uppenbarligen kommer ordet entreprenör från ordet kontrakt. Låt oss säga att du har träffat entreprenören, beskrivit jobbet, han har utarbetat en uppskattning och du har kommit överens om övriga villkor i avtalet. Kontraktet som resulterar förpliktar kontrahenten (det är du) att betala entreprenören för det överenskomna arbetet.
Båda parter ska underteckna kontraktet, och båda bör vara bundna av de villkor som anges i avtalet. I allmänhet betyder det att entreprenören kommer att vara skyldig att tillhandahålla specificerat material och att utföra vissa tjänster åt dig. I sin tur kommer du att behöva betala för dessa varor och det arbetet.
Ett kontrakt bör dock specificera så detaljerat som möjligt det arbete som ska utföras. Om uppskattningen utarbetades på grundval av planerna och specifikationerna bör de också bli en del av kontraktet. Om uppskattningen gjordes utan en formell uppsättning specifikationer är det dags att bli specifik. Materialen som ska användas bör listas, inte bara kvantiteten utan även varumärken och modellnummer och dimensioner samt vikt och kvalitet och färg och andra detaljer. Ett schema för arbetet bör anges, liksom priserna och betalningsvillkoren.
Oftast börjar renoveringskontrakt livet som uppskattningar. Om du lägger till ett däck från ditt kök kan entreprenören komma hem till dig en kväll, diskutera med dig jobbet som ska utföras, inspektera platsen och sedan gå tillbaka till sin miniräknare och urklipp. Han kommer förmodligen att använda ett standardformulär för uppskattning av kontrakt, och han kanske kan skriva ner ditt namn, adress, a beskrivning av det arbete som ska utföras och materialet som ska användas, och underteckna sedan arket och lämna det till dig för din hänsyn. Han kan be dig att skriva under då och då och även förskott en del av priset. Han kan lova att börja arbeta på morgonen. Det kan vara så enkelt.
Vill du skriva på den prickade linjen?
Använd ditt eget omdöme: Det kan vara vettigt att anställa honom, du kanske vill att det ska göras direkt, du kanske har gjort affärer med den här killen tidigare och vet att han är pålitlig. I allmänhet föreslår jag dock att du kan ha det bättre om du tar dig tid och tar beslutet ordentligt.
Oavsett om jobbet är stort eller litet, priset blygsamt eller häpnadsväckande finns det grundläggande frågor att ställa till entreprenören och om entreprenören.
Gör denna entreprenör kvalitetsarbete? Det enda sättet att veta är att kolla in några av hans tidigare jobb/referenser.
Är priset rättvist? Om du inte har två eller flera jämförbara uppskattningar kan du förmodligen inte göra det bedömningen. Att få minst tre är en bra metod.
Är detta papper rättvist mot dig? Särskilt om dokumentet är långt och packat med små tryck, få din advokat att titta. (Om kostnaden för arbetet som kontrakteras för är liten kanske du inte vill lägga tid och pengar på att få din advokat att granska det. Det kanske inte är vettigt om advokatkostnaderna blir högre än entreprenörens pris. En vanlig tumregel är att en advokat granskar alla kontrakt som kommer att kosta dig mer än vad du gör på en vecka.)
Förstår du varje ord? I många stater kräver lagen att avtal skrivs på klartext, men i vilket fall som helst i ditt område, var noga med att förstå vad du skriver under. Låt dig inte luras av komplicerade platser som "hittills" och "trots" att gå med på något du inte menar.
Innehåller kontraktet varje papper som har gått mellan de två undertecknarna av kontraktet? Det inkluderar planerna och specifikationerna du gav entreprenören och uppskattningen och eventuella ändringar han gav dig i gengäld. Kom ihåg att endast skriftliga framställningar kommer att stå ut för de flesta domstolar.
BETALNINGSVILLKOR
Du bör aldrig betala mer än en bråkdel av hela kostnaden för jobbet innan arbetet börjar. Att avancera 10 eller kanske 15 procent av den beräknade kostnaden är rimligt. I allmänhet är principen att följa att pengarna ska byta ägare på grundval av framsteg, inte prat eller pappersarbete.
Om entreprenören kräver en oproportionerligt stor betalning i förväg, hitta en annan entreprenör. God förnuft tyder också på att minst 15 till 20 procent av det totala bör hållas kvar tills jobbet är gjort och alla betalningar i mellan bör endast göras efter slutförandet av specifika delar av jobbet, även om större materialinköp görs, mer pengar ska flöda. Betalning av räkningar är din bästa enskilda metod för att kontrollera kvalitet. Du betalar när arbetet är gjort ordentligt och inte tidigare.
KONTRAKTER
Kontrakt varierar mycket. De du accepterar med banker för lån kommer att ha mycket språk som beskriver de ekonomiska ifs, ochs eller buts. Med bankkontrakt finns det inte mycket att förhandla om eftersom det sannolikt kommer att vara ett standardavtal. Med byggmästarens kontrakt är varje affär annorlunda och det kommer att finnas många detaljer att diskutera. Det finns också många typer av entreprenörskontrakt. Vissa fastställer ett totalpris i förväg så att du vet exakt vad det slutliga priset blir; andra är mer flexibla. Det finns ingen rätt metod för alla jobb, så här är dina alternativ.
Klumpbeloppet
För ett enkelt jobb utan många krusiduller (användning av beställningsmaterial, till exempel till utför en enkel design), är engångsavtalet ofta bäst, både för dig och för entreprenör. Din entreprenör kommer att titta på dina planer, specifikationerna och förmodligen den befintliga byggnaden också. Då ger han dig ett pris. Om inga ändringar görs efter att hans uppskattning har lämnats in kommer han att vara skyldig att hålla det priset.
Engångskontraktet är enkelt och fastställer innan kostnaden börjar vad kostnaden kommer att bli. Men om du väljer att gå med den här metoden, se till att du får tre eller fler uppskattningar. När du får en engångsuppskattning ser du ingen uppdelning av material och arbetskostnader, så det är omöjligt att beräkna från uppskattningen om kontraktos vinstpåslag och omkostnader är tio procent eller femtio procent. Om du har flera uppskattningar har du en jämförelsegrund.
Även om detta kan verka som ett idealiskt arrangemang, kommer många entreprenörer som utför renoveringsarbete inte att gå med på ett engångsavtal. Det finns för många okända: Vad händer om de upptäcker strukturella problem? Eller har du svårt att hitta nytt material som matchar det gamla? Insektsskador identifieras ofta inte förrän väggarna öppnas. Entreprenörer vill inte hitta sina vinster helt urholkade av en obehaglig upptäckt som de inte kunde ha gjort innan de började arbeta.
Kostnad plus eller tid-och-material kontrakt. Denna betalningsmetod innebär att du och din entreprenör kommer överens om en procentandel - säg 10 eller 20 procent - för sin avgift. Han kommer då att ta ut sina faktiska kostnader för tid och material plus procentsatsen. Ett jobb med material som kostar, säg 50 000 dollar, med en överenskommen avgift på 20 procent för entreprenören, skulle då kosta dig 60 000 dollar.
Den mest uppenbara nackdelen med sådana kostnad-plus-kontrakt är att ju mer entreprenören spenderar, desto mer tjänar han. Det finns inget incitament för honom att hålla kostnaderna låga, eftersom det finns när ett pris fastställs i förväg som han vet att han måste leva med. Å andra sidan, när det gäller jobb som innebär ombyggnad av ett äldre hus eller där det nödvändigtvis finns några okända (dina slutgiltiga beslut om material har ännu inte fattats), få entreprenörer ger dig en engångssumma pris. De kan inte uppskatta vad de inte vet.
Se till att du kontrollerar entreprenörens referenser dubbelt noggrant om du bestämmer dig för ett tid- och materialarrangemang.
Upprört pris
Ett sätt att fastställa en övre gräns med bibehållen flexibilitet i ett kostnad-plus-arrangemang är att få entreprenören att gå med på att utföra arbetet på en så kallad "upprörd pris". Det betyder att ni båda går med på ett maxpris innan han påbörjar jobbet. Sedan fortsätter han på en kostnad-plus basis. När du har slutfört jobbet, om priset är lägre än det upprörda priset i kontraktet, betalar du mindre; om det är mer är det hans problem, och du betalar inte mer än det upprörda priset.
Timtaxa
Vissa mindre entreprenörer kan be om att få arbeta för timlön snarare än för en fast avgift. De kanske säger att det i slutändan förmodligen blir billigare för dig.
Tja, det är möjligt om det är ganska osannolikt. Det rekommenderas att du insisterar på att fastställa ett pris i förväg. På så sätt kommer du inte att ha några överraskningar på vägen. Dessutom slipper du att ha anställda och de extra pappersarbete som krävs.
Dra
Vissa entreprenörer, särskilt mindre subs med begränsat rörelsekapital, kommer att begära ett dragavtal. Även om varje dragning är lite annorlunda, är grundtanken att förhandla fram en rättvis betalningsbalans för utfört arbete. Ni två kan komma med en uppskattning av hela kostnaden och ett schema för arbetet, sedan dela det totala priset med antalet veckor som krävs för att slutföra. Entreprenören skulle då få betalt den bråkdelen av priset i slutet av varje vecka. Detta tillvägagångssätt kräver noggrann övervakning om det uppstår förseningar. Det är bara rättvist så länge arbetet fortskrider i överenskommen takt.
Sådana arrangemang är rättvisa för båda parter, så länge arbetet fortskrider som planerat. Se dock till att det är jobb som kräver inspektioner av byggnadsavdelningen som huvuddelen av pengarna som betalas vid slutförandet av olika steg betalas först efter att inspektionerna har gjorts gjord. Det bör vara entreprenörens ansvar att sköta kontrollerna. I ett vanligt fall kan en rörmokare begära att få betalt 50 eller 60 procent av det totala priset när "inkörningen" är klar. Det är rättvist, så länge arbetet har klarat inspektion. Du måste använda dina instinkter och förnuft om vilken del av ett visst jobb som utförs (om du har en arkitekt eller byggledare som vägleder dig, han borde fatta de här besluten), men om det är en fjärdedel klar, betal inte en tredje. Ett kvartal är ett kvartal är ett kvartal.
En utmärkt klausul för att förhandla fram ett kontrakt är en som säger att om ditt jobb skulle bli klart försenad en orimlig tid kan du sedan använda det obetalda saldot i kontraktet för att anställa någon annan för att slutföra jobbet. Klausulen måste ange vad som är det förväntade schemat (därigenom definiera vad som är "rimligt"), och kan också kräva meddelande (d.v.s. att du måste informera entreprenören om att han har några dagar eller en vecka på sig för att få till stånd eller annan). Men det ger dig ett alternativ om du befinner dig gift med en opålitlig entreprenör.
Avvecklade skadeståndsbestämmelser
Av praktiska skäl är likviderade skadeklausuler straffklausuler (i själva verket är det enligt lag i vissa jurisdiktioner inte möjligt att genomdriva dessa klausuler eftersom de anses vara påföljder). Avvecklade skadeståndsklausuler hamnar ibland i byggentreprenader, men som regel skapar de lika många problem som de löser. Om en entreprenör kommer för sent och det finns en straffklausul i hans kontrakt, kan du satsa på att han kommer att skylla på förseningarna på någon annan. Och vem ska säga att han har fel?
Ofta lyckas straffklausuler bara skapa argument. Att sätta ett specifikt schema i kontraktet är viktigt och förmodligen lika värdefullt som en straffklausul.
Ändra order
Ändringsorder är inte en del av det ursprungliga kontraktet, utan är formella ändringar av det avtalet. De utfärdas när något om jobbet ändras: material byts, design ändras eller någon oväntad komplikation dyker upp.
Ändringsorder behöver inte vara komplicerade, men om jobbet ändras måste ändringsorderna göras. De är en viktig del av pappersspåret du skapar för att styra ditt projekt.
Foto: shutterstock.com
Kostnadsöverskridanden är säkert vanliga vid renoveringsarbete, men det finns steg du kan vidta för att försöka förutse några av dem.
Nedan följer en lång - men knappast uttömmande - lista över kostnader som är vanliga för renoveringsprojekt. Du behöver förmodligen inte lägga till en rad för var och en av dessa för ditt jobb, men om du ser en som du tror att du kommer att stöta på och att den inte visas i din budget, ta reda på varför. Är det en del av entreprenörens totala pris? Eller en sub? Antag inte: Ställ frågan och skriv representationen skriftligt. Här kommer …
PLATSFÖRBEREDELSE
Behöver du ordna trädborttagning eller röjning av annan vegetation? Vad sägs om rivning av befintlig hardscape (uteplatser, väggar, etc.). Kommer det att vara nödvändigt att förhindra jorderosion under och efter utgrävning? Finns det landskapsdrag (som mogna träd) som behöver skydd?
UTGRÄVNING
Dina uppskattningar bör specificera vad som ska göras, vilket kan innefatta grävning av grundhålet, avlägsnande av oönskad fyllning, återfyllning efter att grunden är klar och slutbetyg. Om det blir avlopp i eller runt fundamentet kan din grävningsentreprenör installera dem, så referenser till krossad sten och avloppsplattor bör visas på beräkningen.
FUNDAMENT
Har grundentreprenören tänkt att fästa foten, väggarna, dynorna, skottåtkomst och/eller plattan? Finns det gjutna betonggångar i planerna och i uppskattningen? Vad sägs om att isolera fundamentet? Om din designer har angett det bör kostnaden inkluderas i priset. Vad sägs om att täta grunden med en asfaltbaserad eller annan tätningsmedel? Är det inkluderat i priset? Är annan dränering eller vattentätning nödvändig?
INRAMNING
Om byggherren har upprättat sin uppskattning på grundval av noggranna specifikationer, bör uppskattningen täcka inramning av väggar, golv och tak med en angiven timmergrad. Grönt virke kan orsaka huvudvärk längs linjen och krympa när det torkar. Ugntorkad fållgran är normen, men du kanske vill ha en högre grad av Douglasgran. I vissa tätorter krävs stålreglar enligt brandkoderna. Ytterväggarna ska täckas med mantel och taket med ett undertak av plywood, orienterad strängskiva eller takläggare. Om konstruktionen kräver laminat- eller stålbalkar, stålpelare eller takstolar, kontrollera att byggaren har införlivat dem i sin uppskattning.
TAKLÄGGNING
Byggaren, eller en underleverantör för tak, bör specificera material som ska användas (asfaltsten, cederträ, kakel eller skiffer, enligt specifikationerna), samt blinkande och takpapper. Särskilt i hem i kallare områden med täta lager isolering är ventilation också viktigt. Finns det tak- eller soffitventiler?
YTTERLÄNGNING
Det kommer att finnas ett lager av material som omsluter husets utsida, kanske byggpapper eller husfolie. Typ av sidospår bör specificeras (spånskiva, singel, tegelfaner, bräda och läkt), och materialet (kanske tall eller cederträ) samt mönstret. Dörr- och fönsterklädseln, hörnbrädorna, trimmen på takfoten (fasad, soffit, fris eller rake brädor) bör överensstämma med specifikationerna eller tydligt beskrivs i uppskattningen. I de fall du vill att ditt tillägg ska smälta ihop med ditt ursprungliga hus kan du och entreprenören bli välbetjänt av en general beskrivning som, ”Siding och annan yttre trim kommer att utföras i material och på ett sätt som överensstämmer med befintligt exteriör Avsluta."
MURVERK
Om det finns en skorsten, öppen spis, sten eller tegel på fundamentet, måste en murare lämna en uppskattning till dig, GC eller byggledaren. Det bör specificera typen av tegel eller sten. Be om att få se ett prov.
ISOLERING
Återigen bör specifikationerna vara din guide, men om isolering krävs i ditt klimat för att hålla värmen in eller ut, är isolering en vettig investering. Typ, tjocklek och R-faktor för isolering för väggar, golv och tak bör specificeras, tillsammans med ångspärren för invändiga ytor.
ELEKTRISK, VVS -OCH VVS
Byggkoden och handhavaren av kodexen är dina allierade här av säkerhets- och hälsoproblem. Leta efter överensstämmelse med specifikationerna (fråga efter varianter). Se till att du ser, åtminstone i en katalog men helst personligen, alla inventarier eller apparater som anges. Verifiera modellnummer, färger och storlekar. Om ytterligare kapacitet för varmt vatten, uppvärmning eller kyla kommer att krävas för att betjäna ditt extra utrymme, gör ditt uppskattningar inkluderar priserna för en varmvattenberedare, ugn eller panna, luftkonditioneringskomponenter eller annat Utrustning?
FÖNSTER OCH DÖRRAR
Dörrar och fönster bör vara mycket funktionella men de bidrar också avsevärt till husets utseende och karaktär. Se till att dina uppskattningar beskriver dörrar du gillar, och att kvalitetslås och väderstripning ingår. Är de av ett slag och en kvalitet som överensstämmer med dem i det befintliga huset?
INTERIÖR TRIM, TRAPPAR OCH SKÅP
Fönster- och dörrbeklädnad, golvlister, andra lister som stol- och bildskenor och gesimser bör specificeras. Granska storlekar, betyg, tillverkare och modellnummer på skåp; Om bruket är anpassat, se till att specifikationerna innehåller kvalitet och typ av lager som ska användas. Om du lägger till en trappa, be att få se prov- eller katalogbeskrivningar av trappkomponenterna, inklusive slitbanor, räcken och räcke.
KÖKVAROR, MASKINER OCH ANDRA MATERIAL
Kontrollera specifikationerna noga för att vara säker på att du vet exakt vad du betalar för. Bekräfta att det du förväntar dig är vad du får. Ibland är det bäst att helt utesluta dessa från kontraktet. Shoppa runt på egen hand och få några erbjudanden men håll dig till specifikationerna. Ändringar i apparatstorlekar kan till exempel orsaka kaos med skåpbeställningar.
ANDRA KOSTNADER
Inkluderar uppskattningen skräpborttagning och sanering? Vad sägs om måleri, interiör och exteriör? Prime plus två lager färg är minst; på nya trägolv ska ytan vara minst två och helst tre eller fyra skikt uretan.
Har du räknat med sådana landskapsarkostnader som matjord, sådd, plantering och omskärning? Landskapskostnader förbises ofta. Det kan innebära att en vacker renovering har liten visuell påverkan utifrån eftersom dess inställning är en virvel av ogräs eller en intetsägande gräsmatta. Tillåter dina uppskattningar att även blygsamma planteringar eller promenader och väggar accentuerar husets arkitektoniska egenskaper?
Du kanske inte vill spendera ett öre mer än de belopp som redan finns i dina uppskattningar, men om pusselbitar saknas kommer det färdiga arbetet också att se ofullständigt ut. Ha de hårda konversationerna nu snarare än senare. Du har mycket mer hävstångseffekt innan arbetet börjar än när det är klart och de flesta eller alla dina pengar har betalats ut.
Foto: andycore.com
Under åren har många husägare berättat för mig att den svåraste delen av att hantera ett byggjobb är att fatta alla beslut som krävs. Det finns så många att göra i alla byggjobb, inklusive designbedömningar, anställningsalternativ, materialval och pengatakare.
"Jag kände mig bara överväldigad", sa en man till mig nyligen. "Vår designer tog mig till en kakelaffär och det fanns tusentals vackra kakel att välja mellan!"
Ingen kan bestämma för dig om du vill använda den italienska eller mexikanska plattan, eller vilken entreprenör som är den rätta. Du kommer att behöva identifiera de fixturer och finish som du gillar utifrån de val du får. Ofta måste du fatta dessa beslut snabbt, annars håller du framsteg.
När du möter svåra val, överväg ett par tumregler som jag har formulerat under åren för att hjälpa mig att fatta svåra beslut.
Låt inte kostnaden vara ditt enda kriterium. Även om budgethänsyn ofta är viktiga faktorer, låt inte dollar dominera. Speciellt om prisskillnaden är liten, tänk på andra frågor som kvalitet, hållbarhet och bekvämlighet. Att spendera lite mer kan betyda mycket i längden.
Arbeta inte för länge med något beslut. Som någon bra chef säger till dig, bör inget beslut kräva mer tid att ta än det tar att samla in relevant information. Så lär dig vad du behöver veta, lyssna på dina rådgivare och fatta motiverade och snabba beslut.
Ta lite tid för de stora samtalen. Å andra sidan bör du inte tillåta dig själv att vara starkvapen, särskilt inte med de stora besluten. Vi har alla hört historier om fastigheten som måste köpas just då eller den var borta, och sådana historier är ibland sanna. Men tro det inte om någon säger till dig att det jobb de ska utföra för dig har en prislapp som bara är idag. Det är ofta bara en del av en hård försäljning.
Säg till den som försöker sälja sina varor eller tjänster till dig i stället för att prata om en affär som kanske inte är rätt för dig gav din farfar ett dödsbäddslöfte att du aldrig skulle bestämma dig för ett betydande köp förrän du hade övervägt det över natten. Chansen är stor att du får den extra dagen, och du kommer att känna dig mer bekväm med beslutet.
Beslut behöver inte vara för evigt. Vi gissar alla oss själva ibland, och det är inget brott. Var inte rädd för att erkänna att du gjort ett misstag, men rätta till det direkt när du inser det.
Tänk på det här exemplet: När jag lade till ett halvbad på nedervåningen köpte en vän till mig en tranbärskakel. Provplattan hon såg i butiken var vacker. Men när brickan kom, insåg hon att en hel vägg av tranbärsplattan skulle vara överväldigande. Min väns entreprenör ringde omedelbart kakelaffären och bestämde att de skulle kunna lämna tillbaka kaklet om de betalade en återbetalningsavgift på 35 procent. De bestämde sig för att göra en förändring. I efterhand var de extra hundra dollarna ett litet pris att betala för att få det hon ville.
Var försiktig med trendinställningar. Kommer du ihåg folietapeter på sjuttiotalet? De kom och gick som en vanlig förkylning. Mina kunder spenderade en stor del av sin budget på att skriva en stor trapphall och en förrum. Effekten av allt spegelpapper var dramatisk men det kostade en förmögenhet att göra det. Tyvärr visade det sig också vara skadligt senare när huset släpptes ut på marknaden. Säljarna kunde inte bara få tillbaka kostnaden för den dyra renoveringen, utan vissa köpare blev verkligen avskräckta av foliepapperet. Tänk på att en av fallgroparna med banbrytande design är att den kan påverka återförsäljning.
Gör vad du vill - men gör det med båda ögonen öppna och ett öga på framtiden.
Foto: shutterstock.com
Mitt adrenalin börjar verkligen rinna när konstruktionsljudet ringer i mina öron. Som ombyggare var det alltid som Derby Day att få rivningstillstånd från staden - låt det roliga börja!
Beräkningarna, kontrakten, ritningarna och allt prat kan äntligen ge vika för byggandet. På ett sätt börjar byggfasen av ditt projekt officiellt i det ögonblick som du anlitar byggmästaren för att utföra arbetet. Med planerna spridda framför dig kan du föreställa dig hur de färdiga utrymmena kommer att se ut.
Men processen verkar mycket mer verklig när männen och kvinnorna i besättningen anländer i sina skåpbilar eller pickuper. Beroende på jobbet ser du allt från en eller två arbetare till dussintals av dem. Materialen kan passa snyggt i bagageutrymmet på en enda bil, eller kräva upprepade besök av flakbilar. Det kan kräva timmar eller dagar eller veckor eller månader för att slutföra arbetet. Priset kan vara några hundra eller några hundra tusen dollar. Allt beror på jobbets omfattning
Om du lägger till ett tillägg behöver du ett hål i marken för en ny grund. Det kan komma att rivas för att ta bort delar av strukturen som kommer att ändras i ombyggnaden. Efter att rivningsresterna har tagits bort kommer snickare och/eller murare att bygga väggar. Ett tak kommer att stiga ovanpå väggarna och du kommer att se den nya formen av ditt hem växa fram i breda drag och grova material.
Om ditt ombyggnadsjobb är begränsat till arbete inom den befintliga byggnaden blir det färre steg, kanske, men processen är ungefär densamma - viss rivning, en del konstruktion och utrymmena börjar framträda.
När den grova konstruktionen är klar kommer husets volymer att vara ungefär de du kommer att se i slutet av processen. Utrymmena kommer inte att se likadana ut - husets skelett kommer att vara synligt, det kommer att finnas verktyg och material överallt och få ytor kommer att se färdiga ut. Arbetsplatsen kommer att vara redo för nästa uppsättning arbetare att komma, ungarna som passar arbetssystemet i skelettet som nerver och muskler och andra vävnader i människokroppen. Allt detta kommer sedan att döljas bakom gips, färg och patina för det färdiga projektet.
Gör inte misstaget att tro att efter att ha anställt alla rätt personer kan du luta dig tillbaka och låta dem göra sitt jobb. Ditt uppmärksamma öga är en nödvändig närvaro på byggarbetsplatsen. Du behöver inte vara där varje minut, och kanske inte ens varje dag. Men periodiska besök är det enda sättet du kan övervaka processen. Även om du är mindre intresserad av platsens struktur än du är av den färdiga produkten, kom ihåg att det som ligger under den släta gips och dekorativa lister kommer att påverka deras slut utseende. Ju bättre du förstår processen, desto mer kan du förutse problem och kommunicera effektivt med din designer och entreprenörer.