Foto: istockphoto.com
Om du hänger med i aktualiteterna har du antagligen upplevt uppståndelsen om en viral TikTok-video där en fastighetsmäklare anklagade iBuyers affärsmodell för att användas för att manipulera fastighetspriserna.
I huvudsak hävdade han att företag som Redfin och Opendoor — och fram till för några veckor sedan, Zillow—köper upp bostäder och säljer dem för mycket mer, vilket leder till totalt sett högre bostadspriser.
Det är en spännande teori - faktiskt en alarmerande teori om du just nu letar efter ett hem - men är det sant? Vi kommer att fördjupa oss i iBuyers värld för att hjälpa dig förstå hur de fungerar och undersöka påståenden om deras inverkan på bostadsmarknaden.
"En iBuyer, även känd som instant buyer, är ett företag som köper bostäder direkt från ägarna", förklarar Tyler Forte, VD för Felix Homes i Nashville, Tennessee. Och det finns en anledning till att de är kända som omedelbara köpare. Forte säger att de kan göra kontanterbjudanden, och vanligtvis kan de stänga på så lite som 14 dagar.
"När en iBuyer äger hemmet väljer de vanligtvis att göra mindre hemuppgraderingar som att ge hemmet ett nytt lager färg eller ersätter gammal matta." Och efter att dessa uppgraderingar är klara, säger han, kommer de att lista hemmet på nytt och sälja det för ett högre pris att göra en vinst.
Så, hur bestämmer de priset? "iBuyer-företaget kommer att ta dina fastighetsdata och jämföra dem med närliggande fastigheter," förklarar Brady Bridges, en fastighetsmäklare på Reside Real Estate i Fort Worth, Texas. Men blanda inte ihop detta med a husflipper köper övergivna hus på väg att grotta in. iBuyers tenderar att föredra nyare bostäder i gott skick som ligger i eftertraktade stadsdelar.
Annons
RELATERAD: Sätta ut ditt hem på marknaden? Gör dessa 10 korrigeringar först
Foto: istockphoto.com
En fördel med en iBuyer är bekvämligheten de erbjuder säljare. "En ägare kan undvika visningar, vilket är en av de mest irriterande delarna av den traditionella noteringsprocessen," säger Forte. Det finns inget behov av att rengöra och iscensätta huset, och hitta någonstans att gå medan hemmet visas.
Och enligt Bridges finns det ingen lag som kräver en hembesiktning vid försäljning till en iBuyer, jämfört med den obligatoriska bostadsbesiktningen i ett konventionellt försäljningssystem. "Detta hjälper dig att spara en bra summa pengar, arbete och tid", säger han. "Men med ömsesidig förståelse, a hembesiktningmakt ske endast om ditt iBuyer-företag är intresserade.” Om inspektionen avslöjar några problem behöver du inte fixa det, även om erbjudandet kommer att återspegla den beräknade kostnaden för reparationer.
Dessutom är det svårt att konkurrera med snabba kontanterbjudanden från ett iBuyer-företag som Opendoor. Jämfört med en konventionell försäljningsprocess, som kan ta månader, är ett erbjudande från en iBuyer självklart tilltalande, särskilt för säljare som vill stänga snabbare, eller behöver flytta i en hast.
Foto: istockphoto.com
Denna snabba process är dock inte utan sina nackdelar. Enligt Forte annonserar många iBuyers att de köper bostäder till marknadspriser, men det är inte alltid fallet. "Enligt min erfarenhet kommer iBuyers att köpa bostäder för 5 till 7 procent under vad marknaden skulle ge," förklarar han. "De flesta iBuyers kommer då att ta ut en extra serviceavgift på mellan 5 och 7 procent."
Hans uppfattning delas av Kristen Jones, mäklare/ägare på RE/MAX Runt Atlanta, som säger att iBuyers tenderar att ge erbjudanden under marknadsvärdet och sedan tar ut avgifter som är jämförbara – om inte högre – än den provision som betalas till en fastighetsmäklare. Erbjudandet kan också reduceras för att täcka eventuella reparationer efter en iBuyer-inspektion. "Men vid det här laget är säljarna ofta för långt in i processen för att vända kursen. De kan ha hittat ett hus att köpa, eller börjat packa", förklarar Jones. Vid det här laget känner de att det är för sent att vända tillbaka.
Annons
“Försörjningskedjan problem, tillsammans med bristen på arbetskraft ökar kostnaderna för att köpa, renovera och sälja fastigheter, vilket allt driver upp kostnaderna för iBuyers affärsmodell." Så det kan vara bekvämt att sälja till en iBuyer, men Jones varnar för att kostnaden kan vara tusentals dollar mer än den traditionella försäljningen bearbeta.
Vi har diskuterat hur iBuyers påverkar säljare, men hur påverkar denna affärsmodell köpare?
När du arbetar med iBuyers är bekvämlighet också en fördel för dem som vill köpa ett hem. ”När man till exempel köper en egen bostad behöver man det boka en rundtur som måste godkännas av ägaren, säger Tyler. Och om den tiden inte är acceptabel kommer ägaren att avslå din begäran. Men Tyler säger att ett iBuyer-hem alltid är ledigt så det kan visas när som helst.
Det är också bekvämt på andra sätt. "Från fastighetsdetaljer till erbjudandet till stängning, allt görs online under köpperioden av ett hem genom iBuyers," förklarar Bridges. "Det finns ingen lokomotivkostnad eller arbetskraft för dig, och på grund av att du använder digital teknik kan många steg i köpprocessen hoppas över." Många köpare kanske uppskattar bristen på öga mot öga interaktion.
Å andra sidan anser inte alla köpare att arbeta med en mäklare som stressigt eller tidskrävande. "En bra fastighetsmäklare arbetar nära sina kunder för att se till att deras behov och mål uppfylls i tid", säger Heath Clendenning, en agent på Highland Premier i Los Angeles.
Dessutom kan iBuyers orsaka problem för köpare, särskilt i en säljarens marknad. "En stor nackdel för köpare på marknaden är att de går miste om möjligheten att köpa ett hem eftersom de inte kan konkurrera med dessa omedelbara erbjudanden / alla kontantköpare," säger Jones. iBuyers kan också köpa flera bostäder samtidigt, vilket begränsar utbudet – och tvingar köpare att komma till dem. Dessutom kan iBuyers sätta sina egna priser. Detta eliminerar förhandlingsprocessen som vanligtvis sker mellan konventionella säljare och köpare.
Annons
RELATERAD: 11 viktiga städsysslor att utföra innan du visar ditt hus
Foto: istockphoto.com
Så, gör iBuyer-modellen verkligen en buckla på marknaden? Det tycker Bridges. "iBuying blomstrar just nu i nästan alla större regioner och ser ut att stanna på marknadssystemet för lång tid”, säger han och konstaterar att enkelhet och direkta kontanter lockar fler säljare än förutspått. "Och inom de närmaste åren kan vi stå inför en kortsiktig förvisning av det nuvarande systemet för avslutande av affärer."
Bridges säger faktiskt att han redan har lagt märke till många fastighetsteam inom flera områden som nu är hybrider eller helt har övergått till iBuyers. Han förutspår att det finns fler fastighetsmäklare och team som vill följa efter.
Men Clendenning tror att mänsklig interaktion som förhandlingar, värderingar, och instruktioner behövs fortfarande för tillfället. "Fastighetsmäklare samarbetar med sina kunder för att förstå deras mål och behov och göra sitt bästa för att möta dessa", säger han. "Det finns fortfarande många variabler och situationer som programvara och algoritmer inte kan hantera."
Forte tror att iBuyers har en inverkan, men inte nödvändigtvis den förväntade. "I många fall återlistar iBuyers bostäder för 10 procent plus jämfört med priset de köpte det", säger han. "Men de hem som iBuyers återförsäljer tenderar att sitta på marknaden under en längre tid." Säker nog, Zillow avvecklar sin egen iBuying-tjänst, Zillow Offers, på grund av "oförutsägbarhet i prognoser hem priser."
Annons
Avslöjande: BobVila.com deltar i Amazon Services LLC Associates Program, en affiliate-reklam program utformat för att tillhandahålla ett sätt för publicister att tjäna avgifter genom att länka till Amazon.com och anslutet webbplatser.