Foto: istockphoto.com
Att beräkna månatliga bolånebetalningar är ett viktigt steg i hemköpsresan. Att veta hur mycket som kommer att spenderas varje månad på bostadskostnader kan hjälpa köpare att sätta en budget och hitta ett hus de har råd med. Många bostadsköpare fokuserar på kapitalbelopp och räntor när de delar upp bolånebetalningar, men det är inte de enda kostnaderna som gå in på ett bolån. Fastighetsskatter, husägares försäkringar och andra avgifter är vanligtvis inbakade i den månatliga betalningen, så det rekommenderas att ta hänsyn till dessa utgifter också.
En potentiell kostnad som är lätt att förbise är bolåneförsäkring, vilket är helt separat täckning från villaförsäkring. Vad är bolåneförsäkring? Istället för att skydda husägarens intressen och tillgångar, skyddar privat bolåneförsäkring - eller PMI-betydan - långivaren i händelse av utebliven betalning eller fallissemang. Bolåneföretag kommer vanligtvis att koppla en bolåneförsäkring till ett bostadslån när låntagaren lägger fram mindre än 20 procent av köpeskillingen som handpenning. I de flesta situationer kommer hypoteksförsäkringspremier att läggas till den månatliga betalningen fram till låntagaren har samlat 20 procents eget kapital i fastigheten och långivaren går med på att ta bort PMI krav.
Bolåneförsäkring är inte begränsad till konventionella bostadslån. Lån försäkrade av Federal Housing Administration (FHA) kommer också med sina egna olika typer av inteckningsförsäkringar som krävs för varje FHA-lån. Till skillnad från PMI kan denna typ av bolåneförsäkring aldrig tas bort från ett FHA-lån, oavsett hur mycket eget kapital låntagaren har. Den enda utvägen är att refinansiera bolånet till en annan typ av lån efter att ha samlat på sig tillräckligt med eget kapital.
Hur mycket kostar en bolåneförsäkring under lånets löptid? Långivare beräknar privata bolåneförsäkringar som en procentandel av det totala lånebeloppet. Årliga premier kommer vanligtvis att fördelas jämnt över låntagarens månatliga bolånebetalningar, men det är inte alltid fallet.
Annons
Räntorna på bolåneförsäkringar kan variera från 0,5 procent till 2 procent, med riksgenomsnittet på 1,25 procent. Hur bolåneföretag kommer fram till den procentsatsen – såväl som andra faktorer som påverkar bolåneförsäkringskostnaden – kan variera från långivare till långivare.
Foto: istockphoto.com
"Hur mycket är PMI?" kan verka som en enkel fråga, men svaret är faktiskt ganska komplicerat. Medan det nationella genomsnittet för PMI är 1,25 procent, bör köpare inte förvänta sig ett schablonbelopp på sin bolåneförsäkring. PMI-kostnaderna kan variera avsevärt från låntagare till låntagare, beroende på storleken på bostadslånet, beloppet av bostadskapital, och låntagarens skuldhistorik och nuvarande ekonomiska situation, bland andra potentiella faktorer.
Långivare beräknar bolåneförsäkring som en procentandel av lånebeloppet, vilket gör lånestorleken till en av de viktigaste faktorerna som påverkar PMI. Ju högre lånebelopp, desto mer kommer PMI att kosta. Till exempel skulle en husägare med ett bostadslån på 300 000 $ och en PMI-ränta på 1,25 procent vara skyldig 3 750 $ varje år i bolåneförsäkring.
Med ett konventionellt bolån påverkar storleken på handpenningen inte bara om låntagaren kommer att vara skyldig PMI utan också hur dyra premierna blir. Långivare är mer benägna att ge förmånliga lånevillkor till låntagare som kan få nära 20 procents eget kapital med en handpenning. Även om bostadsköpare bara har råd att lägga ner 15 procent av köpeskillingen på ett nytt hem, kan långivare se dem som mindre riskfyllda än en låntagare med annars jämförbara kvalifikationer som bara gör en minskning med 10 procent betalning. Som sådan kan låntagare beviljas en lägre ränta på bolåneförsäkring om de lägger ner mer pengar vid stängning, vilket också kommer att leda till mindre månatliga amorteringar på bolån.
Belåningsgrad (LTV) är ett viktigt begrepp inom bolånebranschen, särskilt när det gäller riskhantering. LTV jämför lånets storlek med fastighetens taxeringsvärde. Långivare använder LTV-tal för att avgöra om fastigheten tillhandahåller tillräckliga säkerheter för att backa upp lånebeloppet. Om siffrorna inte stämmer, kan långivaren insistera på att köparen omförhandlar köpeskillingen med säljaren. I ett värsta scenario kan långivaren neka bolåneansökan helt på grund av en hög LTV-kvot.
Annons
LTV kan också ses som en representation av mängden hemkapital en låntagare har. En lägre LTV-kvot innebär att nya bostadsköpare äger en större andel i fastigheten, vilket kan minska oron för deras förmåga att betala tillbaka sitt bostadslån. Med det i åtanke kan bolåneföretag sänka PMI-räntorna som svar på lägre LTV-kvoter. Husägare kommer stadigt att sänka sin LTV när de betalar på kapitalet, men i början av lånet bestäms LTV enbart av storleken på handpenningen.
Kreditpoäng fungerar som en återspegling av en persons ekonomiska förflutna, kreditanvändning och förmåga att hantera skulder. Högre poäng tyder på mer finansiell stabilitet och en större sannolikhet att betala tillbaka skulder. Kreditförfrågningar är viktiga steg i låneansökningsprocessen, som innebär en grundlig genomgång av låntagarens ekonomi och kredithistorik. PMI-försäkring är först och främst ett riskreducerande verktyg för långivare. Även om de kan godkänna en låntagare med en låg kreditpoäng, kommer långivare sannolikt att teckna en bolåneförsäkring till en högre ränta för att kompensera för den ökade risken.
När de väljer rätt bolån för deras omständigheter, ser de flesta bostadsköpare förmodligen inte deras val ur långivarens perspektiv. Men olika lånetyper innebär olika risknivåer för hypoteksbolag. Till exempel kommer jumbolån att ha betydligt större lånebelopp och månatliga betalningar än lån med fast ränta. En långivare kan ifrågasätta om låntagaren har tillräckligt med inkomst för att hålla jämna steg med betalningarna varje månad, och insisterar på en högre PMI-ränta för att motverka den upplevda risken för utebliven betalning.
Bolåneförsäkring för FHA-lån beräknas något annorlunda, men det är fortfarande baserat på det lånade beloppet, procentandelen av det totala lånet som används som handpenning och lånets löptid. I allmänhet kommer låntagare som lägger ner mindre än 10 procent vid stängning att ha en högre bolåneförsäkringspremie, eller MIP, än de som lägger ner mer än 10 procent. Dessutom är MIP lägre för låntagare vars lånetid är mindre än eller lika med 15 år än för dem vars lånetid är längre än 15 år.
Annons
Långivare kan också ta hänsyn till vilken typ av bolåneförsäkring som används. Vissa former av bolåneförsäkringar, såsom engångs- och delad premieförsäkring, kräver att låntagare betalar åtminstone en del av sina försäkringspremier i förväg. Om så är fallet kan hypoteksbolag komma överens om att sätta en lägre PMI-ränta.
Som nämnts, är hypoteksförsäkringspremier baserade på den bifogade räntan, som kan variera allt från 0,5 procent till 2 procent. Räntorna kommer att variera beroende på långivarens emissionsstandarder och processer som används för att bedöma låntagares finansieringskvalifikationer. Sökande som uppvisar större ekonomisk risk på grund av höga skulder, låga kreditpoäng eller andra faktorer kan förvänta sig att få högre priser på privata bolåneförsäkringar.
Foto: istockphoto.com
Bolåneförsäkring kan paketeras på en mängd olika sätt, vilket förändrar betalningsstrukturen för låntagare - ibland betydligt. I de flesta fall kommer PMI att spridas över varje bolånebetalning. Med detta sagt kan bostadsköpare ha möjlighet att täcka en del eller hela den kostnaden i förväg när lånet är finansierat. Långivare kan till och med gå med på att själva betala för privata bolåneförsäkringar, även om detta arrangemang kanske inte är exakt vad det från början ser ut att vara. Vilken typ av bolåneförsäkring som används kan påverka hur mycket en person betalar under ett bostadslåns livstid.
I de flesta fall kommer långivare att kräva att låntagare täcker kostnaderna för PMI som en del av villkoren i deras bolåneavtal. Premier kommer att byggas in i den månatliga bolånebetalningen och läggas ovanpå andra utgifter (såsom kapitalbelopp och ränta) och kommer att visas som en separat avgift på bolåneutdraget. De månatliga PMI-premierna kan vara lägre än hemförsäkringspremier, men det beror på de specifika omständigheterna. När låntagaren har samlat på sig minst 20 procents eget kapital i fastigheten kan PMI tas bort från lån, antingen på begäran från låntagaren eller automatiskt av hypoteksbolaget när eget kapital når 22 procent.
Annons
Husägare kan ha en möjlighet att säga upp sin bolåneförsäkring i förtid om bostaden ökar i värde och deras LTV-kvot sjunker till 80 procent eller mindre. I det scenariot måste låntagare först schemalägga en värdering och sedan meddela sin långivare om bostadens nya bedömda värde. Men långivare kommer ofta att behöva en viss tid för att passera – det kan vara flera år – innan man tar bort PMI som svar på en omvärdering eftersom husvärden kan fluktuera beroende på marknaden.
En premiebolåneförsäkring erbjuder en helt annan betalningsstruktur som kan påverka den totala kostnaden för denna försäkring. Istället för att dela upp kostnaden för PMI-försäkring över lånets löptid, kan långivare tillåta låntagare att göra en enda engångsbetalning vid utgångspunkten.
Låntagare kan dra nytta av att täcka alla PMI-kostnader i förväg och ta bort dessa avgifter från sina månatliga betalningar. Att göra en förskottsbetalning kan också övertyga långivaren att sätta en lägre ränta på de återstående bolånepremierna. Å andra sidan kräver en engångsbolåneförsäkring en stor initial kostnad som kan vara svår att budgetera för tillsammans med handpenningen, stiftelseavgifter, villaägarförsäkring deposition och andra stängningskostnader.
Vissa långivare kan erbjuda att täcka kostnaden för bolåneförsäkring med vad som kallas långivarebetald PMI. Vid första anblicken kan denna betalningsstruktur verka väldigt tilltalande för bostadsköpare eftersom de inte kommer att betala en försäkringspremie varje månad. Däremot kan långivaren betald bolåneförsäkring vara vilseledande, vilket tyder på besparingar som kanske aldrig blir verklighet.
Istället för att sätta en månatlig premie kommer långivaren att höja räntan på själva bolånet för att kompensera kostnaden för PMI. Bolånebetalningen kommer sannolikt att öka på grund av den högre räntan. Även om det kan låta som att husägare sparar pengar med långivaren betald bolåneförsäkring, kanske det faktiskt inte ändrar hur mycket de kommer att betala under lånets löptid.
Annons
Husägare kan tycka att idén med en förskottsbetalning är tilltalande, men de kanske inte vill täcka hela kostnaden för bolåneförsäkring på en gång. I det fallet kan delad premieförsäkring vara ett genomförbart alternativ. Låntagare gör en första betalning på sina PMI-premier när lånet är finansierat, men den betalningen täcker bara en del av den totala bolåneförsäkringskostnaden. Långivare kommer sedan att sprida återstoden av PMI-premierna över de månatliga betalningarna. Precis som en premieinteckningsförsäkring kan en delad premie uppmuntra långivare att sänka PMI-räntan på grund av den första betalningen. Detta tillvägagångssätt tillåter också låntagare att sänka sina månatliga försäkringspremier, men inte alla hypoteksbolag erbjuder det som ett alternativ.
FHA-lån erbjuder alternativa finansieringsvillkor för låntagare som annars kanske inte kvalificerar sig för ett konventionellt bolån. Federal Housing Administration försäkrar FHA-lån och uppmuntrar FHA-godkända långivare att förlänga bolån till individer som kan utgöra större risk. FHA-lån kan bara kräva handpenning så lågt som 3,5 procent av köpeskillingen - ett betydligt lägre krav än ett konventionellt bolån kan erbjuda. Låntagare kommer dock att behöva betala en försäkringspremie för inteckning – även kallad MIP när det gäller FHA-lån – för att dra fördel av dessa milda handpennings- och behörighetskrav.
Till skillnad från PMI kopplat till ett konventionellt lån, kan MIP aldrig tas bort från ett FHA-lån. FHA-låntagare måste betala MIP varje månad under hela låneperioden, vilket kan löpa i 30 år med ett FHA-lån med fast ränta.
Foto: istockphoto.com
När de står inför möjligheten att betala för en privat bolåneförsäkring är den första frågan som många bostadsköpare ställer sig "Vad är PMI?" Den där Frågan följs tätt av "Behöver jag det verkligen?" Svaret på det senare är att det till stor del ligger utanför låntagarens kontrollera. Långivaren avgör om bostadsköpare behöver betala bolåneförsäkring efter att ha bedömt deras kvalifikationer som låntagare. Ett team av försäkringsgivare kommer att granska sökandens personliga ekonomi, kredithistorik, skuldförbindelser, inkomstströmmar och lånevillkor för att avgöra när PMI är nödvändigt och, i så fall, hur mycket som är skyldig. Det finns flera faktorer som långivare beaktar när de ansluter en privat bolåneförsäkring, varav några låntagare kan påverka och andra utanför deras kontroll.
Annons
Långivare kommer nästan säkert att kräva PMI på alla konventionella lån med en handpenning som är mindre än 20 procent av köpeskillingen. Bolåneföretag kan ha en viss oro över lånesökande som saknar likviditet för att göra en handpenning på 20 procent, så de kommer att bifoga PMI för att minska risken för fallissemang.
En belåningsgrad på 80 procent innebär i huvudsak att långivaren äger en ägarandel på 80 procent i fastigheten, medan låntagaren äger 20 procent. Detta är vanligtvis den tröskel som långivare beaktar när de avgör om ett lån behöver en bolåneförsäkring. En LTV högre än 80 procent kommer ofta att kräva privat bolåneförsäkring, men långivare kan ha sina egna emissionsstandarder som kräver ännu lägre LTV-kvoter för att undvika PMI.
FHA-lån kommer alltid med en hypoteksförsäkringspremie för att kompensera risken att både FHA och långivare tar på sig när de ger lån till låntagare som inte kan kvalificera sig för konventionella hem lån. När du använder ett FHA-lån för att finansiera ett bostadsköp måste köpare betala bolåneförsäkring varje månad under hela lånetiden. Som nämnts kan FHA-inteckningsförsäkring aldrig tas bort oavsett hur mycket eget kapital husägare samlar i fastigheten.
Bolåneförsäkring är, på sin mest grundläggande nivå, ett riskreducerande verktyg. Varje långivare har sin egen risktröskel, vilket kan leda till varierande krav när man bestämmer när man ska tillämpa privat bolåneförsäkring på konventionella bostadslån. Långivare publicerar inte dessa krav för offentlig konsumtion, och försäkringsgivare kan väga valbarhetsfaktorer från fall till fall. Som sådan är det svårt för bostadsköpare att veta exakt vilka krav som måste uppfyllas för att slippa betala bolåneförsäkring. Med det sagt, att göra en handpenning på 20 procent kommer ofta att tillfredsställa många långivare. Det är en bra idé att förtydliga PMI-kraven med en låneansvarig när du ansöker om ett bolån.
Annons
Foto: istockphoto.com
Många husägare tänker på bolåneförsäkring som en börda, vilket ökar lånekostnaderna när de köper ett hus. Även om PMI verkligen lägger till en extra kostnad för månatliga bolånebetalningar, kan dess existens faktiskt gynna bostadsköpare - särskilt de som kanske inte har idealiska låntagarekvalifikationer. I vissa fall kan långivare bara gå med på att förlänga ett bostadslån eftersom de kan använda privata bolåneförsäkringar för att minska sin ekonomiska risk.
Bolåneförsäkring kan vara lite av en avvägning för låntagare. Å ena sidan är PMI en annan kostnad som måste beaktas när man budgeterar för den månatliga bolånebetalningen. Å andra sidan kommer bostadsköpare också att vara skyldiga mindre i början av bostadslånet med ett mindre handpenningskrav. Att spara ihop till en handpenning på 20 procent kan vara mycket svårt med alla andra ekonomiska förpliktelser hos en person liv, och att betala en bolåneförsäkring kan vara ett sätt att få ett bostadslån utan att behöva betala en betydande summa pengar främre. Som sådan kan PMI hjälpa bostadsköpare råd med ett bolån även om deras ansökningskvalifikationer är mindre än pund.
Vissa bostadsköpare kan ifrågasätta PMI: s mening och syfte, och undrar varför en privat bolåneförsäkring överhuvudtaget är nödvändig. Det är viktigt att komma ihåg att långivare tar en betydande risk när de förlänger bostadslån på sammanlagt hundratusentals dollar. Det kan vara mycket svårt att ta tillbaka eventuella förluster om låntagaren skulle gå i konkurs med lånet. Att ansluta en privat bolåneförsäkring hjälper långivare att minska en del av den risken genom att ta ut extra pengar varje månad. Även om det kan verka som en börda för låntagare att betala PMI-försäkring, kan det faktiskt fungera bättre i längden. Utan bolåneförsäkring för att minska risken för att förlänga lån till mindre berättigade låntagare, kan hypoteksbolag annars helt enkelt avslå dessa låneansökningar.
Annons
Nu när du har ett gediget grepp om hur bolåneförsäkringsräntorna ställs in, kan du överväga möjliga alternativ för att sänka PMI-kostnaderna när du köper ett hem. Långivare har sista ordet för att avgöra vilken hypoteksförsäkringsränta som ska användas i en given situation, men det finns några steg som bostadsköpare kan ta för att minska denna kostnad.
Foto: istockphoto.com
Transparens är inte alltid en stark sida bland bolåneföretag. De kanske inte specificerar hur PMI-bolåneförsäkringen bedöms eller om det finns andra PMI-alternativ för låntagare att överväga. Innan du tecknar ett bolåneavtal kan det vara bra att fråga om bolåneförsäkring och få mer information om hur den kommer att skötas.
Med så många andra kostnader och logistik att ta reda på innan slutdatumet, kan förstagångsköpare av bostad bli förblindade av krav på bolåneförsäkring. Eftersom långivare håller nyckeldetaljer om PMI borta från allmänhetens ögon, kan det vara svårt att hitta ett svar på även de mest enkla frågorna som "Hur mycket är PMI?"
Det nationella genomsnittet för PMI är 1,25 procent av det totala lånebeloppet, men räntorna för bolåneförsäkringar kan löpa allt från 0,5 procent till 2,0 procent i genomsnitt. Exakta priser kommer att variera beroende på långivarens policy och låntagarens kvalifikationer.
Annons
Det är osannolikt att en hypotekslångivare skulle avstå från PMI på ett konventionellt lån med en handpenning som är mindre än 20 procent av lånebeloppet. Bostadsköpare kan utforska vissa statligt stödda lån som VA-lån som ett alternativ. Berättigade låntagare är inte skyldiga att betala PMI på ett VA-lån. Faktum är att VA-lån inte kräver en handpenning alls. Låntagare kan vara skyldiga en VA-finansieringsavgift, men det kommer ofta att vara betydligt mindre än antingen en handpenning eller PMI-försäkring.
Att ta ett andra inteckningslån – känt som ett piggyback-lån – är ett annat alternativ för att undvika PMI. När bostadsköpare använder detta tillvägagångssätt täcker det ursprungliga bostadslånet inte hela köpeskillingen. Det första bostadslånet kommer att täcka tillräckligt för att möta långivarens PMI-krav, så en bolåneförsäkring kommer inte att krävas. Sedan tar låntagaren det andra lånet för att betala mellanskillnaden mellan det första lånet och försäljningspriset, minus handpenningen.
Det finns dock varningar att överväga med en andra inteckning. Bolåneräntorna på piggyback-lån kommer sannolikt att bli högre eftersom det första lånet kommer att öka låntagarens befintliga skuld, vilket är en viktig faktor som långivare tittar på när de granskar lån applikationer. I allmänhet kan det vara svårt att säkra två bostadslån utan starka kvalifikationer som en hög kreditpoäng, stabil inkomst och minimal skuld utöver det första bolånet.
Ett annat potentiellt alternativ är att schemalägga en ny bostadsvärdering om fastighetens marknadsvärde har ökat avsevärt sedan köpdatumet. En ny bedömning skulle kunna sänka LTV-kvoten till under 80 procent, vilket borde göra det möjligt för husägare att säga upp sin bolåneförsäkring. Men långivare kräver ofta att låntagare gör ett visst antal betalningar innan de överväger ett omvärderat värde och tar bort PMI.
Annons
Det exakta beloppet för PMI som är skyldig beror på den ränta som långivaren bestämmer. Om man antar att bolåneförsäkringsräntan är i linje med det nationella genomsnittet – 1,25 procent – skulle husägaren vara skyldig 1 250 USD varje år på PMI.
Med hjälp av räntan och lånebeloppet kan bostadsköpare bestämma ungefär hur mycket de kommer att spendera på PMI-bolåneförsäkring varje år. Dela årspremien med 12 för att se hur månadsbetalningen kommer att se ut. I fallet ovan - ett bostadslån på 100 000 $ och 1,25 procents ränta - skulle den månatliga premien komma ut till cirka 105 $.
PMI på konventionella lån kan tas bort när låntagaren ackumulerat minst 20 procents eget kapital i fastigheten. Låntagare kan dock behöva officiellt begära att PMI tas bort innan långivare kommer att vidta åtgärder. Annars kommer PMI på ett konventionellt lån att tas bort automatiskt när husägaren har samlat på sig 22 procents eget kapital. Privat bolåneförsäkring kan aldrig tas bort från ett FHA-lån, så det enda alternativet skulle vara att refinansiera till en annan låntyp.
PMI baseras inte enbart på kredithistorik, men en persons kreditvärdighet kommer att påverka räntan på bolåneförsäkringen. Kreditpoäng kan vara bra indikatorer på en låntagares förmåga att hantera skulder, så långivare tar ofta hänsyn till dem när de bestämmer räntor.
Vissa specialiserade låneprodukter kräver ingen handpenning. Mest anmärkningsvärt är att berättigade låntagare kan säkra ett VA-lån utan att lägga fram några pengar för en handpenning.
Annons
Avslöjande: BobVila.com deltar i Amazon Services LLC Associates Program, en affiliate-reklam program utformat för att tillhandahålla ett sätt för publicister att tjäna avgifter genom att länka till Amazon.com och anslutet webbplatser.