Foto: istockphoto.com
A: Det här är en bra fråga, och du är verkligen inte den första som stöter på den. Bostadsköpare, särskilt förstagångsköpare, upptäcker snabbt att bostadsköp är en komplex kombination av känslor och ekonomi, och när du sätter ihop dessa saker är svaren inte alltid vad du vill att de ska göra vara. För de flesta bostadsköpare är frågan inte så mycket "hur mycket bostad har jag råd med" som det är "hur mycket bolån har jag råd med", eftersom mycket få bostadsköpare kan köpa ett hem direkt med kontanter, så bolånet kommer att vara den första avgörande faktorn i huset du kan råd. Processen att bedöma din ekonomiska situation för att skapa en realistisk bild av hur mycket du har råd att spendera på ett hus kommer att krävas lära dig lite mer om processen, samt en ärlig bedömning av vad du kan spendera samtidigt som du lämnar tillräckligt med kudde för att leva ditt liv.
Foto: istockphoto.com
Många bostadsköpare försöker gissa hur mycket de har råd med för en månatlig husbetalning genom att använda en befintlig hyresbetalning eller en för enkel kalkylator för bolån på nätet. Det är bra ställen att börja, men månatliga utgifter är mer komplicerade än så. Det finns fyra komponenter som kommer att bestämma en fullständig finansiell bild. Inkomst är det första och mest uppenbara elementet. Mängden kontanter som kommer in varje månad är utgångspunkten för alla beräkningar, eftersom det är det ändliga antalet; Utan att gå in i någon form av sekundär kredit (vilket inte är tillrådligt), är summan pengar som kommer in den summa pengar som är tillgängliga för att täcka alla utgifter varje månad. Nästa komponent att överväga är besparingar eller kassareserver. Detta belopp kan användas för att minska beloppet på bolånet genom att öka handpenningen på bostaden, eller för att hålla tillbaka som en akutfond för reparationer eller hypotekslån i händelse av ett jobbförlust. Skuld är också viktigt att tänka på, eftersom köparen fortfarande kommer att behöva göra betalningar på saker som studielån eller billån utöver bolånet, och långivare kan vara försiktiga med att ge lån till köpare som har mycket skuld. Slutligen kommer köparens kredithälsa att spela en roll i hur mycket pengar en långivare är villig att tillhandahålla för ett bostadsköp; i allmänhet kommer köpare med dålig kredit att ha svårare att hitta ett lån och kan ha en mycket högre ränta än köpare med bra eller utmärkt kredit.
Annons
Att köpa hus är dyrt, men det är också att bo i ett hus. Husägare måste kunna möblera sina hem, underhålla och reparera dem och betala för el och försäkringar. Men de måste också ha tillräckligt med pengar för mat, kläder, bilbetalningar, sjukvårdskostnader, barnomsorgskostnader och mer. Det vanliga kravet är att den månatliga betalningen på ett bolån, som inkluderar en del av lånebeloppet, räntor, skatter och försäkringar (ibland kallade PITI) måste vara mindre än 28 procent av låntagarens bruttoinkomst. Det är därför de flesta långivare inte kommer att godkänna bolån som kommer att resultera i betalningar som överstiger detta belopp och varför det är så viktigt för en bostadsköpare att exakt uppskatta vad deras utgifter kommer att bli. Det är bättre att välja ett hem som kommer att vara hanterbart att bo i än ett hem som kanske passar en förutfattad bild av "drömhemmet" men som kommer att kräva ett ständigt krångel för att ha råd och underhåll.
Foto: istockphoto.com
De flesta människor har inte tillräckligt med pengar i sparande för att köpa bostad direkt. Även bostadsköpare som säljer ett hem där de har mycket eget kapital har vanligtvis inte tillräckligt för att köpa ett hem helt kontant, om de inte minskar kraftigt. På grund av detta väljer de flesta bostadsköpare en långivare till bostadslån och ta ett hypotekslån för att hjälpa till att köpa deras hus. Det betyder att mängden hus de flesta kan köpa beror på långivarens bedömning av låntagarens ekonomiska situation och hur mycket pengar långivaren är beredd att erbjuda som ett resultat. Dessutom kommer en långivare att överväga bostadens värde, vanligtvis genom en värdering. Detta hjälper till att avgöra om bostadens pris kan jämföras med andra fastigheter i grannskapet, vilket är viktigt eftersom långivaren måste skydda sina ekonomiska utgifter i händelse av att låntagaren fallerar och huset måste säljas för att få tillbaka långivarens förlust.
Annons
Hur avgör långivare vilka låneansökningar som är bra risker och vilka som inte är det? Först börjar långivare med att bedöma låntagaren. De kommer noggrant att undersöka låntagarens bruttoinkomst och kreditvärdighet, vilket ger en bild av hur mycket pengar låntagaren har att arbeta med varje månad och hur väl låntagaren har förvaltat sina pengar i dåtid. En bra kreditpoäng (vanligtvis 620 eller bättre) berättar för konventionella långivare att en låntagare har hanterat sina skulder och förpliktelser på ett ansvarsfullt sätt. Detta betyder inte att kreditupplysningen behöver vara fläckfri. Många låntagare har små problem i sin kredithistorik, men om den totala poängen är solid är de mer sannolika för att få ett lån, och det finns flera program på plats för att hjälpa köpare vars kreditproblem är mer betydande.
Därefter kommer långivaren att undersöka låntagarens skuld i förhållande till inkomst (DTI), som är summan av alla en låntagares månatliga skuldbetalningar dividerat med deras månatliga bruttoinkomst. Denna formel inkluderar endast skulder, såsom personliga lån, studielån och kreditkort. I allmänhet vill långivare se en DTI som är lägre än 45 procent, och att beräkna det antalet hjälper långivaren att bestämma hur mycket låntagaren har råd att bekvämt betala varje månad. De kommer att undersöka eventuella skulder, såsom panträtter på inkomster eller fastigheter, och ytterligare tillgångar som potentiellt kan lägga till inkomst om det behövs. Slutligen kommer långivaren att ta det belopp som den känner att den säkert kan låna, baserat på ovanstående kriterier, och fundera över hur mycket den önskade fastigheten kostar och hur mycket låntagaren kan erbjuda som dun betalning. Lånebeloppet och handpenningen blir tillsammans den maximala kostnaden för huset som en köpare har råd att köpa.
Annons
Detta betyder inte att långivaren alltid kommer att erbjuda det högsta som en låntagare kan betala. Informationen på en kreditupplysning kommer i beaktande; om en låntagare har kämpat för att hålla jämna steg med skuldbetalningar i det förflutna, kan en långivare erbjuda mindre än det maximala. Räntorna kommer att justeras på liknande sätt. Räntorna baseras på en prime marknadsränta, men hur mycket långivaren väljer att höja räntan för en enskild låntagare är direkt kopplad till långivarens förtroende för att låntagaren kommer att lyckas betalningar i tid. Ju större förtroende de har, desto lägre är kursen. Låntagare som långivare ser som högre risk kommer att tilldelas högre räntor för att skydda långivarens investering.
Foto: istockphoto.com
Bolån är inte en storlek passar alla. Konventionella bolån, som är vad de flesta tänker på när de hör ordet, riktar sig till välkvalificerade köpare med god eller stor kredit. På grund av den stora krediten kan konventionella bolånetagare lägga ner så lite som 3 procent av bostadspriset och ändå erbjudas en låg ränta – men dessa låntagare kommer sannolikt att behöva betala för privat bolåneförsäkring (PMI) tills de når 20 procents eget kapital märke. Konventionella låntagare kan dra nytta av sin goda kredit och lägga ner mindre pengar i utbyte mot PMI-betalningar under de första åren, vilket potentiellt gör det möjligt för dem att välja ett dyrare hem. Å andra sidan, om konventionella låntagare har pengar att göra en större handpenning, kan de minska deras månatliga betalningar totalt sett och lägga mer av sina månatliga betalningar mot deras lånebelopp istället för mot PMI.
Andra låneprogram erbjuder kvalificerade låntagare ännu lägre handpenning. FHA-lån gör det möjligt för låntagare med mindre kontanter tillgängliga för en handpenning och/eller lägre kreditpoäng att köpa ett hem. Dessa lån är garanterade av den federala regeringen, vilket gör det möjligt för långivare att erbjuda bolån till låntagare som har en större sannolikhet för fallissemang med mindre risk för långivaren. Dessa lån tillåter låntagare med kreditpoäng på så låga som 580 att lägga ner endast 3,5 procent som handpenning, och låntagare med kreditpoäng så låga som 500 kan fortfarande ta ett hypotekslån om de kan lägga ner 10 procent. FHA-låntagare kommer att betala en extra hypoteksförsäkringspremie (MIP) under hela lånetiden, men de kan ta lånet, vilket förmodligen skulle vara utom räckhåll annars. Den låga handpenningen gör att FHA-låntagare kan välja ett hem även om de inte har pengarna för att göra en stor handpenning, men de måste ta hänsyn till MIP-betalningarna som kommer att ingå i deras månatliga kosta.
Annons
United States Department of Veterans Affairs (VA) erbjuder bolån utan handpenning, nej bolåneförsäkring, och mycket låga räntor till aktiv tjänst och pensionerade medlemmar av militären och deras familjer. Dessa lån stödjer militära medlemmar som måste flytta ofta och inte har haft möjlighet att spara ihop som mycket under år av offentlig tjänst, så kostnaderna för bolånet (andra än själva bolånet) är mycket nedsatt. På grund av detta kan låntagare som kvalificerar sig för VA-lån ibland ha råd att välja ett hem som kostar lite mer än de annars skulle ha råd med; med avstående handpenning och låga räntor kan de låna ett större belopp.
Slutligen, för att hjälpa låg- till medelinkomstköpare att köpa bostäder och öka befolkningen på landsbygden, USA Department of Agriculture (USDA) tillhandahåller federalt stöd för bolån för kvalificerade låntagare i utsedda landsbygdssamhällen utan nedsättning betalning. Om en köpare med lägre inkomst vill och kan flytta till ett landsbygdsområde som ingår i detta program, kommer frånvaron av en handpenning och acceptans av lägre inkomstnivåer kan göra bostadsägande möjligt när det annars kanske inte hade gjort det varit. USDA-låneprogrammet gör upplåning möjligt för köpare som sannolikt inte skulle ha kvalificerat sig för ett bolån någon annanstans.
Många förstagångsköpare blir förvånade när de får veta att deras månatliga bolånebetalning består av mycket mer än bara lånebeloppet och räntan. Det finns andra faktorer att tänka på när man beräknar månatliga bolånebetalningar. Nästan alla långivare kräver att deras låntagare har en villaförsäkring, som skyddar både låntagaren och långivaren: Om en bostad brinner ner eller skadade i en storm och låntagaren inte har råd med reparationerna, kommer de sannolikt att misslyckas med lånet och långivaren kommer inte att ha något hem att sälja för att kompensera sina förluster. Husägares försäkring minskar avsevärt sannolikheten för att detta händer, så långivare samlar in en del av årlig försäkringspremie i varje månadsbetalning och håll den på ett konto som kallas ett spärrat konto. När husägarens försäkringsräkning förfaller, betalar långivaren den från det kontot, vilket säkerställer att räkningen betalas i tid och fortsätter att täcka. Samma koncept gäller för lokala fastighetsskatter; om en husägare inte betalar fastighetsskatt och bostaden tas i beslag, kommer långivaren inte att ha någon regress. Låntagare kommer att betala en del av den beräknade skatten till depositionskontot varje månad, och långivaren kommer att betala skatteräkningen. Beroende på typen av bolån och storleken på handpenningen kan låntagare betala bolån försäkringspremier eller privata bolåneförsäkringsbetalningar varje månad för delar av eller hela deras bolån återbetalningstid.
Annons
Dessa siffror kan läggas snabbt. Priser för husägares försäkring och skattebetalningar kommer att variera beroende på din plats; en lokal fastighetsmäklare eller taxeringsbyrå bör kunna ge köpare en bra uppskattning av dessa kostnader. Räntorna på bolåneförsäkringen baseras på en procentandel av det totala lånebeloppet. A kalkylator för överkomlighet av bolån, eller en "hur mycket hus har jag råd med kalkylator", kan hjälpa köpare att se vad dessa kostnader kommer att lägga till den månatliga betalningen, och ta sedan hänsyn till det när de bestämmer hur mycket de har råd att låna.
Foto: istockphoto.com
Det är enkel matematik: Fler rum behöver mer möbler, färg och inredning, mer bränsle för värme och kyla, mer el och mer arbete. Det finns fler delar att underhålla och reparera, och all färg och möbler kommer att behöva uppdateras och bytas ut med jämna mellanrum. Större hus är helt enkelt dyrare att äga. När man överväger hur mycket hus de har råd med är det viktigt att köpare överväger kostnaderna på lång sikt, inte bara kontantutlägget i förväg och den månatliga betalningen. Beroende på omständigheterna kan det vara ett bättre val att välja ett mindre hem som är lite lyxigare eller i ett bättre område än ett stort hem som inte erbjuder mycket utöver sin storlek. Den mindre bostaden kan vara mer hanterbar i längden.
De flesta fastighetsmäklare kommer att rekommendera att köpare skaffar godkänd i förväg för ett bolån innan de på allvar börjar handla bostad. Varför? Det svarar på frågan "hur mycket inteckning kan jag kvalificera mig för?" ganska definitivt. Förhandsgodkännande innebär att en långivare har granskat köparens samtliga handlingar och villkorligt godkänt lånet. Så länge inget förändras är långivaren beredd att ge ut ett bolån för ett visst belopp med vissa villkor. Detta är inte bindande för köparen, men det ger köparen viss säkerhet att de kommer att ha ett hypotekslån, och det tillåter köpare att inkludera den informationen i erbjudanden de gör på bostäder de vill köpa, vilket kan vara ett stort incitament för säljaren att acceptera erbjudande. Dessutom gör förhandsgodkännande siffrorna verkliga. Köparen kan se exakt hur mycket de är godkända att låna, räkna ut och sedan bestämma sig för en hård och snabb budget för shopping.
Annons
Bara för att en långivare är beredd att erbjuda ett lån till ett visst belopp betyder det inte att låntagaren bör välja att spendera alla tillgängliga pengar. Det här är en av de svåraste delarna med att köpa ett hus. För vissa köpare känns förhandsgodkännandebrevet som en check som de helt enkelt kan spendera, men det är faktiskt tillfället att tänka hårt och arbeta upp en realistisk budget. När en köpare har ett förhandsgodkännandebrev kan de skapa en mycket realistisk uppskattning av vad de månatliga betalningarna kommer att bli. De kan summera sin månadsinkomst och reg med det maximala lånebeloppet och se vad som finns kvar. En månadsinkomstkalkylator online kan i allmänhet hjälpa till att redogöra för alla dessa utgifter. Om det antalet inte är tillräckligt stort för att spara till nödsituationer och täcka några oväntade utgifter (eftersom husägande alltid kommer med oväntade utgifter), justera siffrorna, minska lånebeloppet tills den ekonomiska kudden varje månad är bekväm. Det är så mycket hus du verkligen har råd med.
Annons
Avslöjande: BobVila.com deltar i Amazon Services LLC Associates Program, en affiliate-reklam program utformat för att tillhandahålla ett sätt för publicister att tjäna avgifter genom att länka till Amazon.com och anslutet webbplatser.