![När Peloton sänkte priset på sin motionscykel tog jag steget – så här känner jag om det nu](/f/bbb08c23d3cb780951e6866ead0098c8.jpg?width=100&height=100)
Foto: istockphoto.com
Att köpa ett hus är en av de största milstolparna i någons liv - det är verkligen en av de dyraste investeringarna någon kan göra. Som sådan kommer bostadsköpare att vilja närma sig alla fastighetsköp med ett överflöd av förberedelser. Även om det kan vara kul att gå igenom huslistor, kolla in öppna hus och föreställa sig livet i ett hem med en välskött gräsmatta, expansiv bakgård och modernt kök är det viktigt att potentiella köpare fokuserar på att få ordning på sin finansiering först och främst.
För många människor är det största hindret de möter när de köper ett hus få ett bolån. Eftersom de flesta inte har möjlighet att köpa ett hus direkt, gör bostadslån det möjligt för fler att bli husägare. Att säkra ett bolån är ett kritiskt steg i hemköpsresan, men många förstagångsköpare kanske inte vet hur de ska få ett bolån. Lånegodkännandeprocessen kan verka skrämmande, men med rätt förberedelser kan det faktiskt gå ganska smärtfritt. Genom att följa dessa 10 steg kan bostadsköpare få ett bolån utan att råka ut för några onödiga förseningar eller komplikationer.
Det är inte ovanligt att folk väntar tills de vill lägga ett bud på ett hus för att börja fundera på finansiering, men det kan redan vara för sent om så är fallet. Säljare vill vanligtvis veta att en köpare har ett lån på plats innan de går med på ett erbjudande. Det är särskilt sant på konkurrensutsatta fastighetsmarknader där säljare kan få flera erbjudanden och har råd att vara mycket selektiva när det gäller att välja en köpare. Att få ett förhandsgodkännandebrev från en hypotekslångivare innan man påbörjar husjaktsprocessen rekommenderas ofta så att bostadsköpare kan lämna ett erbjudande från en stark position.
Annons
Blivande bostadsköpare bör också förbereda sig för de grundliga ekonomiska bedömningar som förhandsgodkännandet av lån och teckningsprocessen ofta innebär. För att få ett förhandsgodkännande för ett bolån krävs åtminstone en kreditförfrågan, men långivare kan också begära lönebesked, kontoutdrag eller senaste skattedeklarationer för att få en bättre uppfattning om en sökandes ekonomiska situation och förmåga att hantera skulder innan ett förhandsgodkännande lämnas brev.
Slutligen är stegen som beskrivs nedan om hur man får ett hypotekslån fokuserade på processen när det gäller att köpa ett hus. Husägare som funderar på att refinansiera sina befintliga bolån kan fortfarande använda många av dessa steg som vägledning, eftersom rekommendationer som fokuserar på val av långivare, låneansökan och emissionsgarantier är också relevanta för refinansiering inteckning.
Foto: istockphoto.com
Det allra första steget som bostadsköpare kommer att vilja ta när de förbereder sig för att få ett bolån är att sätta en realistisk husbudget. En av anledningarna till att det är så viktigt att bli förhandsgodkänd innan de letar efter ett nytt hem är att låntagare kan se lånebeloppet de är kvalificerade för – och i förlängningen, hur mycket hem de har råd med. Att ha denna information till hands hjälper bostadsköpare att begränsa sitt sökande och ställa rätt förväntningar på ett fastighetsköp.
Innan de går igenom förhandsgodkännandeprocessen kan låntagare få en bättre uppfattning om hur mycket de kan kvalificera sig för genom att använda kalkylatorer för hemöverkomlighet för att bedöma sin köpkraft. Dessa onlineverktyg kan visa vilken typ av finansiering som är möjlig, men varje bostadsköpare måste själv bestämma hur mycket de är bekväma med att spendera på ett nytt hem.
Det finns flera kostnader som går till husköp, inklusive förskottsutgifter och återkommande utgifter. I de flesta fall kommer köpare att behöva lämna en handpenning på ett nytt hus, vilket kan vara en betydande summa pengar att ha till hands. Bostadsköpare kommer också att behöva lägga fram seriösa pengar när de lämnar ett erbjudande på ett hus, betala för en hembesiktning och värdering och täcka valfritt antal stängningskostnader.
Annons
När lånet är finansierat måste husägare budgetera för sina månatliga bolånebetalningar, vilket inkluderar det huvudsakliga lånebeloppet, räntor, fastighetsskatter och husägares försäkringspremier. Det kan finnas andra månatliga boendekostnader att ta hänsyn till också, såsom privata bolåneförsäkringspremier och villaägarföreningsavgifter. Innan man överväger hur man tar ett bolån är det viktigt att titta på kostnaderna för husägande från alla håll för att skapa en husbudget som exakt återspeglar alla relaterade utgifter.
Långivare erbjuder ofta ett brett utbud av finansieringsalternativ för att passa olika behov, så det är inte konstigt att vissa människor känner sig överväldigade innan de ens börjar ta upp frågan om hur man får bolån lån. Många väljer att gå med ett vanligt 30-årigt bolån med fast ränta, vilket kan erbjuda relativt låga månadsbetalningar på grund av den långa lånetiden. Husägare kan också kvalificera sig för ett 15-årigt bolån, men deras månatliga betalningar blir betydligt högre eftersom lånet kommer att behöva betalas tillbaka på halva tiden.
Justerbar ränta hypotekslån (ARM) är potentiella alternativ att överväga också. Dessa bostadslån börjar med en räntebindningstid som ofta varar 5 eller 7 år innan räntan justeras med jämna mellanrum — 6 eller 12 månader är de vanligaste anpassningsperioderna. Husägare kanske också vill utforska statligt stödda lån som VA- eller FHA-lån, som kan erbjuda lägre räntor, flexibla nedbetalningskrav och andra tilltalande funktioner.
Förutom att bestämma vilken typ av lån, kan bostadsköpare också vilja överväga vilka bolånevillkor de vill ha. Köpare som har skapat en strikt budget för sina månatliga boendekostnader kommer att vilja titta på hur bolåneräntor, privata bolåneförsäkringspremier och andra boendekostnader kan påverka deras bolån betalningar.
Annons
Andra bolånevillkor såsom oförutsedda utgifter är viktiga att tänka på även i detta skede. Till exempel en bostadsköpare som måste sälja sin nuvarande bostad först så att de kan använda intäkterna från den försäljningen på ett nytt köp kan vara intresserade av att lägga till en försäljningsnödsituation till alla erbjudanden de göra. Med den beredskapen på plats kan de gå bort från affären om de inte kan hitta en köpare till sitt nuvarande hem. Även om sådana oförutsedda händelser inte alltid är nödvändiga eller ens rekommenderade, beroende på omständigheterna, kan de vara det hjälpsamma i vissa situationer men de kan göra ett köperbjudande mindre attraktivt för en säljare i en mycket konkurrensutsatt marknadsföra.
Foto: istockphoto.com
När det är dags för en presumtiv bostadsköpare att ansöka eller bli förhandsgodkänd för ett bolån, kommer långivarens försäkringsteam att genomföra en grundlig genomgång av låntagarens ekonomi, kredithistorik och anställningsregister för att bedöma deras förmåga att betala tillbaka lånet och hantera skuld. Även om förkvalificering inte innebär en så rigorös bedömning, kommer långivare fortfarande att vilja samla in lite personliga och ekonomiska information för att få en bättre förståelse av bostadsköparens monetära situation och hur mycket pengar de kan kvalificera sig för när de skaffar en bostadslån.
För att undvika förseningar i förhandsgodkännandeprocessen är det vanligtvis bäst att ha denna information till hands i förväg så att långivare kan utfärda ett förhandsgodkännandebrev så snabbt som möjligt. I många fall kommer långivare att be om bevis på inkomst, vilket kan inkludera lönebesked, kontoutdrag eller låntagarens senaste skattedeklarationer. Om en köpare har andra inkomstkällor eller tillgångar som de planerar att använda för att finansiera sitt köp, kommer långivare sannolikt att vilja verifiera dessa medel också. Denna dokumentation kan inkludera hypoteksutlåtanden på ett för närvarande ägt hem eller mäklarutlåtanden som verifierar aktier eller obligationer som köparen äger.
Annons
Förstagångsköpare som söker till sina föräldrar eller släktingar för att få hjälp att göra en handpenning på ett nytt hus kan behöva planera i förväg också. Hypotekslångivare är vanligtvis bra med denna praxis, men de kommer att vilja bekräfta källan till dessa medel. Ett presentbrev skrivet av den som är med och betalar för bostadsköpet borde räcka. Långivare behöver inte nödvändigtvis begära ett gåvobrev innan de beviljar förhandsgodkännande, men om de gör det är det en bra idé att ha ett till hands om låntagaren använder medel från en tredje part.
När bostadsköpare vet vad de letar efter i ett bostadslån är det dags att börja shoppa runt välj en hypotekslångivare. Bolåneföretag kan erbjuda andra typer av lån och finansieringsvillkor än sina konkurrenter. Till exempel är inte alla långivare godkända av Federal Housing Administration, så dessa långivare kan inte ge FHA bostadslån.
När man överväger hur man skaffar ett bostadslån är det viktigt att komma ihåg att varje långivare har sin egen riskgräns, så var och en kan ha olika lånekvalifikationer och behörighetskrav. Vissa långivare kan vara villiga att erbjuda större lånebelopp eller lägre räntor än andra bolån företag, och låntagare kan kvalificera sig för en viss typ av bostadslån hos en långivare men inte en annan.
Många bostadsköpare oroar sig för att leta efter ett bolån – eller någon form av lån för den delen – kommer att påverka deras kreditvärdighet negativt eftersom förhandsgodkännande ofta kräver en kreditprövning. Flera kreditförfrågningar inom en kort tidsperiod kan påverka kreditpoäng, men kreditupplysningsföretag kan känner också igen när någon helt enkelt handlar för ett bolån istället för att ta ut flera lån. I dessa fall kan inverkan på en låntagares kreditvärdighet vara minimal. Trots det kan bostadsköpare vilja begränsa sin sökning till långivare som erbjuder de lånevillkor de letar efter innan de ansöker om förhandsgodkännande.
Annons
Innan du anlitar en fastighetsmäklare eller schemalägger en husvisning, vill husköpare ta några preliminära åtgärder för att få ordning på sin finansiering. Att ha ett förhandsgodkännandebrev i handen kommer att stärka alla erbjudanden de gör eftersom det visar säljarna att köparen är seriös och inte borde ha några problem med att få ett bostadslån för att finansiera köpet. Handläggningstider för förhandsgodkännandebrev kan variera beroende på långivare, och även om vissa hypoteksbolag har mycket snabb handläggningstider, att vänta till sista minuten för att få ett förhandsgodkännande kan äventyra en annars konkurrenskraftig erbjudande.
Samtidigt bör bostadsköpare vara medvetna om att förhandsgodkännandebrev kommer att löpa ut efter en viss tidsperiod - vanligtvis 60 till 90 dagar efter att de har utfärdats. Timing är mycket viktigt i detta avseende; Om man väntar för länge på att få ett förhandsgodkännande kan det försena ett erbjudande, medan ett förhandsgodkännande för långt i förväg kan innebära att brevet inte längre är giltigt när köparen hittar ett hus att köpa.
Foto: istockphoto.com
När det är dags att lägga ett erbjudande på ett hus, kommer bostadsköpare vanligtvis att behöva arbeta med en fastighetsmäklare för att skapa ett köpeavtal som beskriver villkoren för den föreslagna transaktionen. Dessa köpeavtal ger ofta viss information om köparens finansieringsarrangemang och eventuella villkor som måste uppfyllas innan transaktionen kan fortsätta. Det är ofta en bra idé att låta en fastighetsadvokat se över köpeavtalet innan du skickar det till säljaren. Annars kan en köpare omedvetet utelämna avgörande villkor från avtalet eller inkludera försäljningsvillkor som inte tjänar deras bästa.
Annons
Om så krävs enligt statlig lag kommer transaktionen att gå in i advokatgranskningsstadiet efter att båda parter har gått med på de villkorade villkoren som anges i köpeavtalet. Denna process varar vanligtvis ungefär en vecka, men den exakta tiden kommer sannolikt att variera beroende på stat - vissa stater kanske inte kräver advokatgranskning alls. Under denna tid kommer båda parters advokater att förhandla om avtalsvillkoren, inklusive eventuella säljarmedgivanden eller krediter som ges till köparen. För detta ändamål kommer köparen att ansvara för att schemalägga en heminspektion för att kontrollera eventuella problem som skulle motivera en kredit. I stater som inte kräver advokatgranskning, hanteras dessa förhandlingar av fastighetsmäklare som representerar köparen och säljaren.
Om båda sidor hamnar i ett återvändsgränd har de möjlighet att gå ifrån avtalet. Beroende på villkoren i köpeavtalet kan köpare få tillbaka vissa kostnader de har betalat fram till denna punkt, såsom seriösa pengar, men de kan också behöva förlora pengarna i vissa fall omständigheter. Till exempel, om en köpare får kalla fötter och bestämmer sig för att inte gå igenom köpet trots att det inte finns några problem med själva huset, kanske de inte får tillbaka sina seriösa pengar.
När de preliminära villkoren har fastställts och båda parter har kommit överens om vilka – om några – säljarmedgivanden kommer att göras, det finns fortfarande en annan stor oförutsedda situation som måste åtgärdas: bolånet beredskap. Denna oförutsedda situation ger köparen en viss tid – vanligtvis 30 till 60 dagar – för att säkra finansiering för sitt köp. Bostadsköpare är inte nödvändigtvis skyldiga att använda samma långivare som lämnat sitt förhandsgodkännande, men med sådana ett snävt fönster för att få ett bostadslån kan det vara svårt att börja söka efter ett bolåneföretag på detta skede.
Annons
Efter att ha lämnat in en inteckningsansökan till sin långivare för behandling, kommer låntagare att behöva tillhandahålla dokumentation för att verifiera sin inkomst, tillgångar och anställningsstatus. En del av dessa material kan redan ha tillhandahållits när de förhandsgodkändes för ett lån, men långivaren kan be om nyare lönebesked, kontoutdrag och andra finansiella dokument. Långivaren kan också kontakta låntagarens arbetsgivare för att kontrollera deras anställningsstatus.
Innan lånet kan godkännas villkorligt, vill långivaren schemalägga en värdering av fastigheten för att fastställa dess verkliga marknadsvärde. Eftersom bostaden fungerar som säkerhet för bolånet vill långivare vara säkra på att de kommer att kunna ta igen eventuella förluster i händelse av ett fallissemang. Om bostadens bedömda värde är mindre än lånebeloppet, kommer långivaren sannolikt antingen att avslå ansökan eller insistera på att köparen omförhandlar köpvillkoren med säljaren. Förutsatt att värderingen bekräftar att köpeskillingen exakt återspeglar bostadens verkliga värde, kommer långivaren att påbörja emissionsprocessen på allvar.
Foto: istockphoto.com
Slutdatum är ofta schemalagda antingen 30 dagar eller 60 dagar från det datum då kontraktet undertecknades. Den tidsramen ger försäkringsgivare en månad eller två på sig att se över bostadsköparens ekonomiska situation, verifiera deras inkomster och tillgångar och kontrollera eventuella röda flaggor som kan göra dem riskfyllda låntagare. Efter den virvelvind av aktivitet som går till att välja långivare, hitta ett hus, lägga ett erbjudande och förhandlar köpvillkor med säljaren, det finns inte mycket för bostadsköparen att göra under emissionsgarantin bearbeta. Veckor kan gå utan någon uppdatering från deras låneansvariga medan garantigivare tittar på köparens finansiella register.
Annons
Även i detta skede av processen kan det dock fortfarande finnas viss nödvändig dokumentation som måste skickas över till underwriting-teamet. Bostadsköpare bör vara beredda att producera eventuella ytterligare kontoutdrag, skatteformulär eller kontoinformation begärt, tillsammans med en offert på bostadsförsäkring för att visa att de kommer att kunna uppfylla långivarens riskförsäkring krav.
Medan emissionsgarantin är i full gång bör låntagare undvika att göra något som kan påverka deras ekonomi eller kredit negativt. Att förlora en viktig inkomstkälla vid denna tidpunkt kan sätta hela bolånet i fara, så att upprätthålla en stadig sysselsättning är avgörande. Bostadsköpare bör också undvika att ta på sig mer skulder medan deras bolån behandlas. Att ta ett billån, öppna ett nytt kreditkort eller ansöka om ett personligt lån kan alla höja röda flaggor hos långivarens försäkringsgivare.
Om emissionsgarantiteamet är nöjda med en låntagares lånekvalifikationer kommer bolånestatusen att ändras från "villkorad godkännande" till "rensa för att stänga." Detta innebär att långivaren kan gå vidare med att finansiera lånet så att köparen kan avsluta sitt nya hus. När slutdatumet närmar sig kommer hypoteksbolaget att skicka en slutförklaring (CD) till köparen. Detta dokument beskriver villkoren för lånet, inklusive alla kostnader och avgifter som måste betalas av låntagaren.
Att ta lite tid att granska CD-skivan kan hjälpa bostadsköpare att upptäcka eventuella problem med sitt bolåneavtal innan de går till sluttabellen. Låntagare kan kontrollera avslutande kostnader, räntor och månatliga betalningar som beskrivs i CD: n för att kontrollera att allt stämmer överens med deras förväntningar och budget. Om det finns några avvikelser eller problem är det bäst att ta upp dem så snart som möjligt i stället för att vänta till sista datum för att uttrycka dem.
Annons
När stängningsdagen närmar sig kommer köparen att kunna genomföra en sista genomgång av fastigheten för att kontrollera eventuella problem som kan ha gått obemärkt förbi under husbesiktningen. Om köparen upptäcker några problem som kräver åtgärdande, kan de försöka förhandla fram några eftergifter i sista minuten från säljaren när de möts vid stängningsbordet. Båda parter och deras företrädare kommer vanligtvis att träffas på det utvalda titelbolaget för att gå igenom bolånet pappersarbete och bekräfta köpvillkoren – i vissa fall kanske köparen och säljaren aldrig träffas ansikte mot ansikte alls, fastän.
Om det inte finns några uppenbara problem med pappersarbetet eller betydande problem med fastigheten som måste lösas, bör det vara en ganska enkel process att avsluta ett bolån. Stängningsagenten eller köparens advokat kommer att gå igenom varje del av bolåneavtalet, förklara villkoren för finansiering och svara på eventuella frågor från låntagaren. Eventuella återstående stängningskostnader kommer att betalas vid denna tidpunkt också. När alla papper har undertecknats och alla parter är nöjda med villkoren, långivaren kommer att finansiera lånet, slutföra inteckningen och låta köparen att färdigställa sitt hem inköp.
Bolån är viktiga finansiella medel som hjälper människor över hela landet att bli husägare. Trots den oerhört viktiga roll som finansiering spelar när de köper ett hus, vet många inte hur man får ett bolån. Att säkra ett bostadslån är dock inte så skrämmande som det från början kan verka. Att förstå långivarens behörighetskrav och hitta ett bolån som passar köparens budget kommer att hjälpa bostadsköpare att undvika onödig stress. För det mesta är låntagarens ansvar under bolåneprocessen till stor del hänvisad till att tillhandahålla dokument som behövs för att verifiera deras ekonomi och avstå från alla ekonomiska beslut som kan äventyra deras bolån status.
Annons
De bästa bolånegivarna kommer att vara villiga att gå igenom varje steg på vägen och svara på alla frågor som låntagare kan ha för att lindra deras oro. Långivare kanske också kan arbeta med sökande som har dålig kredit eller på annat sätt är oförmögna att uppfylla konventionella låneberättigandekrav, och erbjuder alternativa finansieringsalternativ för att göra drömmen om att äga ett hus till verklighet.
Annons
Avslöjande: BobVila.com deltar i Amazon Services LLC Associates Program, en affiliate-reklam program utformat för att tillhandahålla ett sätt för publicister att tjäna avgifter genom att länka till Amazon.com och anslutet webbplatser.