Foto: istockphoto.com
Optimistiska fastighetsinvesterare går ofta in i ett hus med hopp om att tjäna massor av pengar på bara kort tid. När det görs på rätt sätt är detta resultat säkert möjligt. Men innan de dyker in måste potentiella simfötter ställa sig en viktig fråga. Hur mycket kostar det att vända ett hus?
Det finns mycket mer att tänka på än bara inköpspriset. Försäkringar, besiktningar och naturligtvis alla projekt som går ut på att vända ett hus kan snabbt stämma. Det är därför det finns ett så brett utbud av kostnader för husvändning. Enligt Angi och Hemrådgivare, investerare kan förvänta sig att betala mellan $17,920 och $78,082 för en fullständig renovering för att vända ett hem, med en nationell genomsnittlig kostnad på $47,903. Den slutliga prislappen beror på en mängd olika faktorer, inklusive ett hems ålder och stil och hur många olika typer av entreprenörer som behöver tas in för att renovera hemmet.
Den här guiden kommer att täcka faktorerna som spelar in i kostnaden för att vända ett hus, för- och nackdelarna med att vända ett hus och hur investerare kan spara pengar på en vändning.
Funderar du på att vända ett hus?
Få den professionella hjälp du behöver. Få kostnadsfria, förpliktande projektuppskattningar från entreprenörer, arkitekter, elektriker och mer nära dig.
Foto: istockphoto.com
Att vända hus kräver grus och, i de flesta fall, mycket pengar. Det finns mer att beräkna än inköpspris och material, och alla de olika egenskaperna hos ett hem spelar en roll för att uppskatta det slutliga antalet. Att kunna exakt beräkna hur mycket det kostar att vända ett hus är ofta skillnaden mellan att knappt gå i jämnvikt och göra en ansenlig vinst. Följande är de viktigaste faktorerna som investerare måste tänka på när de beräknar kostnaden för att vända ett hus.
Hur mycket pengar behöver du för att köpa ett hus? Kostnaden för fastighetsförvärv är mer än ett hems utropspris. Potentiella flipper måste ta hänsyn till skatter, försäkringar, titelavgifter, finansieringsavgifter och ytterligare anskaffningskostnader utöver hemmets försäljningspris. Till exempel kostar den genomsnittliga kostnaden för en försäkring för att täcka en ledig eller obebodd bostad $1 842 per år.
Det finns många olika siffror att knäcka när man avgör om en potentiell flip är en klok investering, och det kan vara svårt att förutsäga dem alla. Det är klokt att lämna mycket finansiell stoppning när du budgeterar för en flip. Det är därför många simfötter följer något som kallas 70-procentsregeln. I allmänhet kommer simfötter vilja undvika att köpa bostäder som kostar mer än 70 procent av efterreparationsvärde, eller ARV (det uppskattade värdet av en fastighet efter en avslutad flip), minus kostnaden för reparationer.
Till exempel kan en investerare hitta ett hem i ett eftertraktat område som finns på marknaden för $225 000. Efter lite efterforskningar på marknaden tror de att de skulle kunna sälja bostaden för 300 000 dollar efter att ha fixat det. De skulle sedan konsultera en huvudentreprenör för att få en uppskattning av hur mycket reparationer skulle kosta; i det här fallet finner de att den totala reparationskostnaden skulle vara 30 000 USD. Med 70-procentsregeln skulle matematiken se ut ungefär så här:
(300,000 × .70) − 30,000 = 180,000
Med fastighetens utropspris på $225 000, skulle investeraren sannolikt förmedla möjligheten om de inte kunde få säljaren att acceptera $180,000. I det här fallet kan det resultera i att investeraren förlorar pengar om du köper bostaden för dess begärda pris och vänder den. De kan antingen försöka förhandla ner priset till $180 000 eller fortsätta leta efter en annan fastighet att vända med siffror som bättre stämmer överens med regeln om 70.
Ett hems storlek spelar en stor roll för hur mycket det kommer att kosta att vända. Generellt sett gäller att ju större ett hus är, desto fler rum har det. Med fler rum kommer fler väggar, fönster, dörröppningar och dörrar, som alla är potentiella projekt.
När man försöker uppskatta kostnaden för att vända ett hus enbart efter storlek, kan investerare förvänta sig att betala mellan $10 och $60 per kvadratfot för renoveringar. Investerare som väljer förstklassiga material eller förstklassiga apparater kan dock förvänta sig att detta antal kommer att skjuta upp närmare $150 per kvadratfot. Investerare kommer att vilja komma ihåg att de kanske inte behöver renovera varje kvadratfot av fastigheten; det kan finnas vissa delar av hemmet som är räddningsbara men som bara behöver en ordentlig städning. Det är därför det är viktigt för köpare att notera hur länge det har gått sedan tidigare badrumsrenoveringar eller köksrenoveringar. Att kunna (eller inte kunna) kryssa av en bråkdel av ett hems kvadratmeter som kräver renovering kan hjälpa till att skildra en mer exakt kostnad.
Vilken typ av bostad som övervägs för en flip är viktig när man uppskattar den totala investeringskostnaden. Vissa typer av hem är traditionellt mindre eller större, medan andra typer av hem kan ha HOA-riktlinjer som en flipper måste följa. Till exempel kan ett hyreshus kräva samma grundläggande uppdateringar som förväntas i en flip men i mindre skala, såsom en badrumsrenovering och ett helt nytt kök. Flippers kan förvänta sig att betala mellan $25 och $40 per kvadratfot för renoveringar i ett hyreshus.
Lägenheter liknar varandra, men simfötter måste ofta planera enligt reglerna för husägareföreningen (HOA). Detta resulterar ofta i en högre budget med typiska renoveringskostnader på $70 till $100 per kvadratfot. Radhus kan också ha HOA-regler för simfötter att följa, även om renoveringar tenderar att vara mer överkomliga med ett intervall mellan $10 och $35 per kvadratfot.
Att renovera radhus innebär ofta att man hittar matchande material för att ansluta hem, vilket resulterar i en vändbar prisklass på $25 till $75 per kvadratfot. Slutligen är husbilar lättare att uppskatta efter projekt och kommer med en typisk renoveringskostnadsintervall på $10 000 till $30 000, främst beroende på kvadratmeter.
Vissa hemstilar kan motivera en högre vändbudget än andra. För att möta potentiella köpares förväntningar är det bäst för simfötter att hålla sig till en stiltyp för en sammanhållen estetik. Därför är det viktigt för simfötter att välja en stil som passar deras budget från hemmets ytterdörr till varje hörn av varje rum.
Bondgård är en populär hemstil med många köpare. I genomsnitt kostar att uppgradera ett hem till denna rustika och mysiga look mellan $10 och $50 per kvadratfot. Att vända ett viktorianskt hem innebär ofta att man bevarar ett historiskt hem, vilket kan kräva att man köper tidsperiod - lämpligt material som kan vara dyrare. Hem i viktoriansk stil måste ofta uppfostras till kod eller involvera strukturella uppgraderingar tillsammans med kosmetiska förändringar. Allt detta kan lägga till en högre vändningskostnad, och i genomsnitt kostar det mellan 20 och 200 USD per kvadratfot att renovera ett viktorianskt hem för att vända.
Alla historiska hem är dock inte viktorianska, och att restaurera alla typer av historiska hem kommer ofta med en högre prisklass för simfötter. En typisk historisk hemvändning kostar mellan $100 och $200 per kvadratfot. Den goda nyheten är att många historiska hem, särskilt om de är listade i National Register of Historic Places, kvalificerar sig för bidrag som kan hjälpa till att täcka kostnaderna för renoveringar.
Även de mest erfarna husflipper behöver hjälp
Få kostnadsfria, förpliktande projektuppskattningar från entreprenörer, arkitekter, elektriker och mer nära dig.
När det gäller att vända bostäder bör fastighetens ålder beaktas. Ett nyare hus kommer sannolikt att vara i bättre övergripande skick, vilket minimerar risken för dyra uppgraderingar eller projekt som att ta upp elarbeten till koden. Äldre hem kan ådra sig högre arbetskostnader om entreprenörer måste hantera hälsorisker som blyfärg eller asbest. Nya hem byggs med säkrare material som inte utgör hälsorisker för entreprenörer.
Investerare bör dock inte förlita sig enbart på ett hems ålder för att avgöra om det har en hög eller låg vinstpotential. Ett dåligt byggt nytt hem kan kräva mer arbete än ett äldre hem som redan har genomgått några omgångar av renoveringar. Det bästa sättet att använda ett hems ålder för att uppskatta dess vändningskostnad är att också utforska dess historia.
Ett hems skick spelar en stor faktor i dess vändningskostnad. Ett hus som är i överlag gott skick kommer sannolikt att behöva kosmetiska uppdateringar, såsom nya golv, uppdaterade färger och bytt utsmyckning genomgående. En husflipper kan räkna med att betala runt 20 000 USD för en fullständig renovering av ett hem i gott skick.
Men ett hem som är misshandlat och misshandlat, antingen på grund av försummelse, vakans eller katastrof, kommer sannolikt att kräva en högre vändbudget. Investerare kan förvänta sig att sätta in upp till $100 000 på att återställa ett hem i dåligt skick. För överdimensionerade eller historiska hem kan detta antal vara ännu högre.
En flipper kan få en bättre uppfattning om vad de behöver budgetera för genom att dela upp rummen i ett hem i två kategorier. Våtrum är de med vatten som rinner till dem; exempel inkluderar kök, badrum och tvättstugor. Torra rum har inga vattenkällor och inkluderar sovrum och vardagsrum. Generellt sett kostar våtrum mer att renovera än torra rum.
Till exempel har badrum ett genomsnittligt prisintervall på $3 000 till $25 000 att renovera. Kök börjar på $6 000 och kan sväva i höjden till sexsiffriga ombyggnader. Förrådsrum börjar också på $6 000 för att renovera. Ett sovrum är ett torrt rum, så även om det börjar på ett högre minimum av 10 000 USD att renovera, kommer kostnaden sällan att överstiga 15 000 USD. Ett vardagsrum kostar vanligtvis mellan $5 000 och $10 000 att renovera.
Att veta hur många av varje rumstyp ett hus har och sedan dela upp siffrorna därefter kan hjälpa en husflipper att bestämma sin budget samtidigt som de hjälper dem att hålla sig på rätt spår utan att överskrida kostnaderna.
Uppvärmning, ventilation och reparation eller utbyte av luftkonditionering är viktiga faktorer att ta hänsyn till när man bestämmer en hus-flip-budget. En VVS-enhet kostar vanligtvis mellan $500 och $7.200, även om den exakta kostnaden beror på märke, arbetskraft och detaljerna för installationen.
Central luftinstallation kostar mellan $3,800 och $7,600, medan en ugnsinstallation kostar mellan $2,800 och $6,800. Ett byte eller installation av värmepump kostar mellan 4 200 och 7 500 USD, medan byte av kanaler och ventiler kostar mellan 500 och 2 100 USD.
Att byta ut vitvaror är en nödvändig, om än ibland knepig, process för en husvändning. Att lämna apparater som de är kan göra potentiella köpare besvikna, men att gå överbord med uppgraderingar kan lämna mindre utrymme för vinst.
Apparater kostar allt från $200 till $10 000, även om detta antal kan öka med avancerade varumärken. Det är klokt att spendera mer på de vitvaror köparna märker mest av, såsom spisar och kylskåp, och vara mer blygsamma (utan att vara billigt) på disk- eller tvättmaskiner.
För bas- eller rabattmodeller kan simfötter räkna med att betala mellan $100 och $2 000. För avancerade modeller växer prisklassen till mellan $300 och $5 000. Energy Star-apparater kostar mellan $200 och $3,500, medan anpassade inbyggda apparater börjar på $1,000 och kan närma sig $10,000 styck. Men när de är vettiga i en design, kan dyra apparater hjälpa till att säkra högsta dollar från en köpare.
När simfötter arbetar med flera entreprenörer finns det flera olika prisklasser som arbetskostnaderna kan hamna inom. I allmänhet faller arbetskostnaderna för husrenoveringar vanligtvis mellan $20 och $150 per timme. Detta sortiment kan minskas efter yrke för att göra det lättare att förutse kostnaderna.
Mer specifikt varierar arkitektavgifterna mellan $125 och $250 per timme, medan inredningsarkitekter tar mellan $50 och $200 per timme. Kök kan ofta ha nytta av en expert som kan väga in funktionalitet och design, så att investera i en köksdesigner kan vara ett klokt val. Dessa proffs brukar ta ut mellan $65 och $250 per timme.
Målare tar ut $20 till $50 per timme, medan rörmokares priser varierar från $45 till $200 per timme. Elektriker tar mellan $50 och $100 i timmen, och en timavgift för HVAC-tekniker kan variera från $50 till $150. När det gäller kostnaden för att renovera utsidan av ett hem, ligger avgifterna för landskapsdesigner mellan $50 och $150 per timme.
Ett hems läge kan i hög grad påverka dess totala kostnad att vända. Faktum är att bostäder som renoveras i ett tätbebyggt område kan kosta upp till 40 procent mer att vända än de i mer landsbygdsområden.
För simfötter som handlar efter plats, här är några siffror att tänka på. Hem vända i Jacksonville, Florida, är de billigaste och kostar $15 till $60 per kvadratfot. Hem i Phoenix, Arizona; Los Angeles, California; och Denver, Colorado, faller alla inom intervallet $20 till $100 per kvadratfot att vända. Slutligen, hem i Houston, Texas; New York City; och San Francisco, Kalifornien, har alla de högsta renoveringskostnaderna. I genomsnitt kostar bostäder på dessa platser mellan $25 och $150 per kvadratfot att vända.
Till sist räcker inte enbart platsen för att avgöra om en flip är en bra investering eller inte. Investerare bör också komma ihåg att bostäder som ligger i mer tätbefolkade områden, även om de är dyrare att vända, också tenderar att sälja för mer än de i mindre befolkade regioner i landet.
Försäljningskostnader, eller stängningskostnader, är en annan faktor att tänka på när du vänder ett hem. Dessa extra kostnader inkluderar överlåtelseskatter, fastighetsskatter, fastighetsförsäkringar, titelbolagsavgifter och titelförsäkring.
Som en allmän tumregel kan husflipper förvänta sig att försäljningskostnaderna uppgår till cirka 2 procent till 5 procent av husets slutliga försäljningspris. Försäljningskostnader kan förhandlas fram, vilket är smart för simfötter att försöka, eftersom försäljningskostnader kan skära i vinst både när huset köps och när det säljs. I många fall är det bara köparen som betalar stängningskostnader. Men det finns scenarier där säljare kan behöva betala en del av dessa kostnader också. Vem betalar vad som bestäms i försäljningskontraktet, inte vid det avslutande bordet, så simfötter som letar efter att minimera sina försäljningskostnader kommer att vilja vara säker på att dessa föremål är tydligt definierade i kontraktet.
Foto: istockphoto.com
Följande extra kostnader och överväganden gäller inte för varje hemvändning. Men investerare bör fortfarande vara medvetna om dem för att undvika överraskningar när de går igenom sin tidslinje för renovering.
Det finns några olika sätt att finansiera en husvändning; det är inte ovanligt att en veteraninvesterare kan betala kontant för ett hem och undvika extra kostnader och avgifter. Men för nya simfötter eller de som tar ett hem värt mer än de är villiga eller kan betala för kontant, är ett tillgångsbaserat lån vanligtvis svaret.
De bästa lån för att vända hus är kortfristiga och säkrade av en tillgång, inklusive egendom. Det är vanligtvis lättare att kvalificera sig för ett tillgångsbaserat lån eftersom säkerheten fungerar som säkerhet för långivaren. Men förbehållet är att räntorna ofta är högre än traditionella banklån, med de flesta tillgångsbaserade lån med en APR (årlig procentsats) på 9 till 15 procent. Trots de högre räntorna strömmar många flipprar fortfarande till tillgångsbaserade lån framför traditionella eftersom banker är ovilliga att finansiera flips på grund av risken.
Oavsett vilken typ av lån som helst, bör simfötter alltid ta hänsyn till räntorna när man uppskattar vinstpotentialen i en flip.
När det gäller att vända hus krävs nästan alltid tillstånd. Faktum är att husägaren kan förvänta sig behovet av flera tillstånd innan en vändning kan börja. Utfärdat av lokala myndigheter är ett tillstånd ett officiellt godkännande som gör att ett hemförbättringsprojekt kan fortsätta. Tillstånd utfärdas för att säkerställa att projekt utförs säkert och följer lokala standarder, eftersom även erfarna entreprenörer kan göra misstag. Hem som renoveras för att vända måste ha tillstånd för det arbete som utförs för att se till att de uppfyller koden och gällande säkerhetsstandarder.
När man tar itu med en husvändning kan investerare förvänta sig att betala mellan $400 och $1 800 i genomsnitt för tillstånd. Entreprenörer kan inkludera kostnaden för att få tillstånd i sitt projektbud, vilket kan innebära en mindre uppgift för en hemflipper att oroa sig för.
Vända ett hus? Gör det rätt första gången
Få den professionella hjälp du behöver. Få kostnadsfria, förpliktande projektuppskattningar från entreprenörer, arkitekter, elektriker och mer nära dig.
Vissa home flips innebär förändringar av interiören, medan andra fokuserar främst på exteriören. Många är en kombination av båda områdena, där varje utrymme har olika genomsnittliga renoveringskostnader.
Flippers kan förvänta sig att exteriört arbete kommer att kosta mellan $5 000 och $15 000 i genomsnitt, medan kostnaden för interiöruppgraderingar beror mycket på typen av utrymme. Att uppdatera ett sovrum kostar till exempel runt 5 000 dollar, medan det kostar mellan 30 000 och 60 000 dollar att renovera ett kök.
Ett hemtillägg kan vara ett dyrt tillägg med ett typiskt intervall på $22,500 till $80,100. Men innan de går med på eller bortser från ett tillägg bör simfötter veta att de kan vara så prisvärda som $5 000 eller så dyra som $150 000. Den slutliga kostnaden beror på storleken på tillägget, de material som valts och vad utrymmet kommer att användas till.
Till exempel kommer ett köksbyggande sannolikt att kosta mer än ett sovrum. Ett kök är traditionellt större i storlek, har vitvaror och fler ytbehandlingar, och involverar VVS och dyrare uttag jämfört med ett enkelt sovrum utan eget badrum.
En framgångsrik flip involverar entreprenörer, och vanligtvis en hel del olika typer. Att veta vad man kan förvänta sig att varje sort ska ta betalt i arbete kan hjälpa till att hålla budgeten. Det bör noteras att inte varje flip kommer att kräva hjälp av alla typer av entreprenörer som anges nedan, men att klara sig med endast en allmän entreprenör är också sällsynt.
En totalentreprenör är den person som tar på sig ansvaret för att övervaka ett byggprojekt. Denna person arbetar oftast med underleverantörer och ser till att allt blir klart enligt ett schema.
En huvudentreprenör för husflipping kommer att se till att jobbet blir gjort enligt specifikationerna genom att övervaka varje aspekt av projektet. De kommer att se till att alla nödvändiga renoveringar görs och att de slutförs i tid. Generella entreprenörsavgifter uppgår vanligtvis till mellan 10 procent och 20 procent av det totala projektpriset.
Inte alla hemvändningar kräver en arkitekts tjänster. Men innan du bestämmer dig för att göra det ensam bör simfötter överväga ett par saker. Arkitekter har en förståelse för hur byggnader fungerar och vad som behövs för en husvändning. De kan också hjälpa till med byggregler och andra föreskrifter. Ibland är det värt det att anlita en arkitekt för en husvändning bara för den sinnesfrid de kan ge under skapandet och genomförandet av en design. I genomsnitt tar arkitekter mellan $125 och $250 per timme.
En byggnadsingenjör är en professionell som är kvalificerad att designa, inspektera och övervaka uppförandet av byggnader. En konstruktionsingenjörs roll är att granska andra ingenjörers arbete och designa konstruktioner som är säkra och säkra. En byggnadsingenjör kan krävas för en husvändning om det finns strukturella problem med fastigheten som behöver åtgärdas, eller om flippern vill slå ner en bärande vägg eller planerar en tillägg. I genomsnitt kostar en byggnadsingenjörs tjänster för en husvändning mellan $350 och $900.
Inredningsarkitekter är proffs som designar layouten och stilen för interiörutrymmen som används för boende, arbete eller andra aktiviteter. Dessa proffs kan hjälpa till med alla aspekter av en husvändning och kan hjälpa en flipper att bestämma den bästa layouten för ett utrymme och sedan tillhandahålla en designplan. De kan också hjälpa till att avgöra vilka möbler som ska köpas för att fylla varje rum och hur man ordnar dem på lämpligt sätt.
Dessa designers kan också hjälpa husflipper att välja den bästa färgpaletten för ett utrymme och kombinera färger för att skapa en inbjudande atmosfär som hjälper ett hem att sälja så snabbt som möjligt. Att använda sig av en inredares tjänster är bara en av många tips för att öka ett hems värde.
Inredningsarkitekter är inte bara för de rika; hus i alla stilar och prisklasser kan dra nytta av en designers touch. De erbjuder timpriser så låga som $50, även om vissa tar så mycket som $200 per timme.
Varje expert du behöver för att framgångsrikt vända ett hus, till hands
Få kostnadsfria, förpliktande projektuppskattningar från entreprenörer, arkitekter, elektriker och mer nära dig.
En köksdesigner är en person som designar layouten och förbättrar funktionen hos ett kök, vilket säkerställer att köket kommer att vara funktionellt och estetiskt tilltalande efter att en flip är klar. Designprocessen inkluderar att bestämma vilka apparater som ska användas, var de ska placeras och hur man maximerar potentialen i ett utrymme.
En köksdesigner kan också hjälpa simfötter att välja material för sitt kök som bänkskivor, backsplashes, skåp, golv och belysningsarmaturer. Designprocessen kan ta allt från 2 dagar till flera veckor beroende på hur komplicerat projektet är. Flippers bör vara beredda att betala mellan $65 och $250 per timme för tjänsterna från en köksdesigner.
Rörmokare är alltid efterfrågade, men de är särskilt efterfrågade efter husflisor. En rörmokare är en hantverkare som är specialiserad på att installera och underhålla rören som transporterar vatten, gas, avlopp och andra vätskor genom ett hem. De är vanligtvis utbildade för att arbeta med olika typer av rörmaterial som koppar, stål, PVC och gjutjärn.
En rörmokare kan installera handfat, toaletter, badkar och duschar. De installerar även apparater som diskmaskiner, tvättmaskiner och torktumlare. Om ett hem redan har funktionella och snygga apparater, kan en rörmokare utföra alla underhållsarbeten som krävs på dem och spara en flipper en hel del i sin budget. Rörmokare tar mellan $45 och $200 per timme.
En elektriker är en person som är specialiserad på installation, underhåll och reparation av el-, belysnings- och ledningssystem. Är en elektriker en viktig entreprenör att tänka på när man vänder ett hus? Ja absolut. Elarbete är en av de viktigaste aspekterna av att vända ett hus. En elektriker kan hjälpa till att se till att ett hem är upp till kod och säkert för alla framtida ägare. I äldre hem är det inte ovanligt att simfötter måste betala kostnad för att koppla om huset. En elektriker kan hjälpa till med detta.
Elektriker kan också hjälpa till med eventuella elproblem som dyker upp under renoveringsprocessen. Flippers kan förvänta sig att betala mellan $50 och $100 per timme för en elektriker.
En HVAC-tekniker är en professionell som specialiserar sig på värme-, ventilations- och luftkonditioneringssystem. De uppmanas ofta att diagnostisera och reparera dessa system. Speciellt om huset lämnats tomt under en tid, behövs deras tjänster vanligtvis för en husvändning.
VVS-systemet är en av de viktigaste delarna i ett hus. När du vänder ett hus kan en VVS-tekniker se till att värme- och kylsystemet är i gott skick. De kan också identifiera eventuella problem med systemet och se till att det är upp till kod. I genomsnitt debiterar en VVS-tekniker mellan $50 och $150 per timme.
En snickare är en sorts jack-of-all-bytes. När det kommer till husvändning kan snickare konstruera, reparera och installera byggnadsramar. Snickare är specialister på att arbeta med trä, men de är inte obekanta med andra vanliga byggmaterial.
När du anlitar en snickare för en husrenovering kan simfötter räkna med att betala mellan $35 och $100 per timme. Den slutliga kostnaden beror på snickarens erfarenhet och hur detaljerat jobbet är. Till exempel är kostnaden per timme för att låta en snickare lägga in ramar för en garderob troligen vara billigare än att installera en snidad, inbyggd underhållningsenhet.
Att måla är inte så enkelt som det ser ut. När ett helt hus behöver målas är det väl värt investeringen att anlita ett professionellt team som kan slå ut jobbet på en dag eller två. Bostadsköpare är snabba att lägga märke till fläckiga målningsjobb eller dropp på ett golv, så målning är inte alltid det bästa jobbet för en oerfaren målare att ta på sig.
Dessutom, om utsidan av ett hem behöver målas, är det en uppgift som bäst lämnas till proffsen. Detta kan vara ett farligt jobb utan rätt utrustning och verktyg. När du betalar för en målare kan en flipper räkna med att betala mellan $20 och $50 per timme.
Nya husflipper häller ofta sin budget i det inre av ett hem och glömmer att köpare vill att utsidan ska matcha. Att anlita en landskapsdesigner innebär att utomhusträdgårdar och utrymmen kan designas för att hålla i åratal, inte bara se bra ut för ett öppet hus.
Många landskapsdesigners tar betalt av projektet, vilket kommer att variera beroende på det nuvarande tillståndet för en utomhusutrymme, om något av det är räddningsbart och hur invecklat en simfötter vill att landskapet ska vara. Men för grundläggande landskapsarkitektur debiterar de flesta entreprenörer per timme. Flippers kan förvänta sig att betala mellan $50 och $100 per timme för en landskapsarkitekt.
När en köpare har för avsikt att köpa en bostad för att vända den, är det smart att få en hembesiktning innan du skriver på ett kontrakt. Men för vissa fixeringar är inspektioner förbjudna. När du köper ett omvänt hem, kommer köpare nästan alltid att behöva ha en hembesiktning innan deras inteckning kan säkras, och många ber att säljaren ska stå för kostnaderna som en del av kontraktet.
Så oavsett om det är under det första köpet, under rean, eller ibland båda, kan simfötter få stå för räkningen för en inspektion. Och när det gäller inspektioner vid försäljning av en flip, de som klippte hörn eller hoppade över att använda en entreprenör kan finna sig med ryggen mot en vägg med ej godkända uppgraderingar och renoveringar som måste till gjort om.
Hembesiktningar kan spara simfötter mycket huvudvärk och är ofta värda varenda krona. Den nationella genomsnittliga kostnaden för en heminspektion är $341, med ett typiskt intervall på $280 till $401.
Foto: istockphoto.com
House flipping är tilltalande, men det är inte för alla. Att känna till följande för- och nackdelar med att vända hus kan hjälpa någon att avgöra om de ska ta steget in i denna form av fastighetsinvesteringar eller inte.
För dem som lär sig hur man gör en vändning för första gången, tenderar en vanlig fråga att dyka upp: Ska de ta itu med en husvändning på egen hand eller spendera pengarna på att anlita en professionell?
Husflipper, särskilt de som precis kommit in i verksamheten, kan behöva ändra sitt perspektiv på att anställa entreprenörer för sin flip. Istället för att se entreprenörer som en extra kostnad eller pusselbit att hantera, kommer simfötter att vilja se dessa proffs som tillgångar till ett husflippingsprojekt. De kan inte bara spara pengar på flipper, utan de kan också hjälpa en flipper att göra en större vinst på lång sikt. Det finns flera anledningar till detta.
För det första finns det resurser att ta hänsyn till. Entreprenörer tar med sina egna verktyg, team och kunskap. Det kan vara dyrt och tidskrävande för en flipper att få den utrustning, arbetstimmar och kunskap som krävs för projektet utan att det tär på budgeten.
Därefter finns det säkerhet att tänka på. Proffs förstår hur man navigerar i farliga jobb, oavsett om de involverar farliga material, elektricitet eller tunga maskiner. En nybörjare kanske tror att betala ett proffs för att spara timmar av arbete kommer att skära ner i deras budget, men de kanske inte tar hänsyn till potentiella medicinska räkningar på grund av en olycka. Bortsett från den personliga risken kräver många hemförbättringsprojekt faktiskt en professionell för att ta itu med dem ur juridisk synvinkel. Detta innebär att försök att spara pengar på en flip kan resultera i straff eller böter.
Slutligen måste simfötter ta hänsyn till estetik när de försöker skära bort entreprenörer från sin lista. Beroende på deras expertområde har entreprenörer målat hundratals väggar, installerat hundratals rör eller kopplat hundratals uttag. De vet inte bara hur man gör något utan hur man får det att se bra ut och fungera bra. Bostadsköpare märker dessa saker, vilket innebär att ta itu med för många projekt på egen hand kan lämna simfötter utan något annat val än att acceptera ett lägre erbjudande från besvikna köpare eller ännu värre, inga erbjudanden alls.
Även om det är tekniskt sant att entreprenörer kommer att höja kostnaden för en husvändning, hjälper de också till att se till att projekten håller sig på rätt spår, vilket sparar simfötter från onödiga kostnader orsakade av en långvarig projekt. De kommer att se till att jobbet görs på ett säkert sätt och skyddar en oerfaren flipper från en katastrof. Och slutligen kommer de att se till att allt fungerar bra och ser bra ut på samma gång. Bostadsköpare märker ett väl utfört jobb och är därför mer villiga att betala högsta dollar. Det är därför, även om det verkligen är möjligt för en flipper att ta itu med några mindre gör-det-själv-projekt här och där på en flip, kommer entreprenörer nästan säkert att vara involverade i vändningsprocessen.
House flipping 101: Gör inte själv det du inte vet
Få den professionella hjälp du behöver. Få kostnadsfria, förpliktande projektuppskattningar från entreprenörer, arkitekter, elektriker och mer nära dig.
Det råder ingen tvekan om att det kan vara ett dyrt uppdrag att vända ett hem. Lyckligtvis finns det massor av branschknep som veteranhemsflipper kan för att spara kostnader där de kan utan att kompromissa med värdet eller ett hems integritet. När du budgeterar en flip, tänk på följande kostnadsbesparingstips.
Foto: istockphoto.com
Ett hus vända projekt kan involvera ett stort team av entreprenörer; en oerfaren eller okvalificerad entreprenör kan kasta bort ett helt projekt. För att säkerställa att ett team består av endast de bästa entreprenörerna inom sina områden, kan husflipper ställa en kombination av följande frågor till varje entreprenör som övervägs för en flip. Potentiella simfötter vill också komma ihåg att det rekommenderas att nå ut till mer än en entreprenör för varje projekt.
Hur mycket kostar det att vända ett hus? Husrenoveringskostnader är olika för varje hus, men husvändning kan vara en lönsam affär. Även om det verkligen finns risker, är det bästa sättet att arbeta med en mängd olika entreprenörer att hålla sig på rätt spår och inom budget. För de som fortfarande är osäker på hur det går med hemvändning kan följande frågor och svar hjälpa dem att fatta ett beslut.
Populära house flipping-shower återspeglar inte alltid exakt vinster i house flipping. Så hur mycket tjänar husflipper egentligen? Det beror på. I de flesta fall bör en husflipper sikta på en vinst på 10 till 20 procent av bostadens värde efter reparationer, men detta kan variera beroende på marknad och de projekt som genomförs.
När man mäter framgång kommer husflipper sannolikt att betrakta en vinst på 10 procent som en framgång, men i lägre skala. Att få en vinst på 20 procent anses vara över en procentandel över genomsnittet, vilket vanligtvis uppnås genom tur med nybörjare eller erfarenhet med veteraner.
Att vända ett hus med bara 10 000 $ är möjligt, men det är också en utmaning. Det är ett litet kapital för att få jobbet gjort. Men med lite kreativitet, lite tur och massor av armbågsfett är det möjligt att förvandla ett hus för vinst med bara $10 000. Husflipper med en lägre budget bör förvänta sig att göra mycket av arbetet på egen hand, välj material baserat på pris framför preferens, och vara selektiv med de projekt som de anser vara väsentliga i en flip.
70-procentsregeln hjälper husflipper att bestämma det högsta priset de kan betala för en investeringsfastighet utan att riskera vinst. Den enkla ekvationen är ett hems efterreparationsvärde (ARV) multiplicerat med 70 procent; om en investeringsfastighet inte kan säkras till eller under detta antal, finns det för liten vinstmarginal för att ta risken på ett svep.
Det är viktigt för potentiella simfötter att komma ihåg att 70-procentsregeln bara är en allmän tumregel. Det kommer alltid att finnas undantag från regeln, och att kunna upptäcka unika möjligheter eller röda flaggor som tar bort 70-procentsregeln kräver erfarenhet.
Det finns flera variabler som påverkar svaret på frågan, och sanningen är att antalet bostäder en investerare kan vända på ett år beror på varje persons egna unika förutsättningar. Faktorer som ekonomi, investeringsmöjligheter och om det är ett heltidsjobb eller en sidospelning spelar in. Som referens kan den genomsnittliga husflippern på heltid renovera och sälja mellan två och sju hus under ett kalenderår.
Absolut! Att vända hus kan vara en klok och lönsam investering. Men det betyder inte att utdelningen är garanterad, och det är verkligen inte lätt att uppnå. Sanningen är att vända hus är en risk, och potentialen att gå i jämnvikt eller till och med bli skuldsatt ligger alltid på bordet. Det är därför det alltid rekommenderas för en husflipper att arbeta med ett erfaret team för att öka sannolikheten för framgång.
Varje flips tidslinje är unik, men husflipper spenderar vanligtvis minst 6 till 12 veckor på att köpa och vända ett hem. Men om någon del av processen försenas kan en dominoeffekt snabbt förlänga denna tidslinje. Det är inte heller ovanligt att större projekt tar flera månader att slutföra.
Källor: Angi, HomeAdvisor (1 och 2),HemGuide, Forbes,Passar småföretag, Nytt silver
Vill du inte göra det själv?
Få kostnadsfria uppskattningar utan förpliktelser från licensierade huvudentreprenörer nära dig.