Foto: istockphoto.com
Välkommen till Bob Vilas guide till husflipping, en serie dedikerad till att visa dig de bästa platserna för att vända hus, avgörande steg för att välja en fastighet, uppgraderingar och reparationer som måste göras, och överraskande sätt att minska dina kostnader för att få ut det mesta av ditt husflicka försäljning. Här hittar du färska insikter blandat med Bobs beprövade råd, våra granskade shoppingguider och insidan till rätt proffs för att komma i mål.
Att vända ett hus är mindre som det som sammanfattas på Hemmakeover-program på tv och mer som att navigera en båt på öppet hav. Du måste veta vart du ska och hur du kommer dit, men på vägen måste du också vara medveten om många olika faktorer för att hjälpa dig att nå din destination. Om du missbedömer någon av dem kan ditt projekt kantras.
Här är några viktiga saker att vara medveten om innan du startar ett flip house-projekt.
RELATERAD: A Flippers topp 10 tips för att öka bostadsvärdet
Från det ögonblick du kör in på uppfarten till en potentiell flipp för första gången, börja planera din exitstrategi. Om huset ser utslaget ut från utsidan är insidan förmodligen inte bra.
Den potentiella köparens pool kommer att vara begränsad om uppfarten ligger i en brant lutning eller backar in på huvudvägen. På landsbygdsfastigheter, kontrollera att bostaden är betjänad av allmänna vatten- och avloppsledningar, inte brunnsvatten och septiktankar, vilket kan vara ett avbrott för många köpare.
Är taket slitet och saknar bältros? Om det finns sprickor på utsidan av hemmet, förbered dig på stiftelsefrågor och en stor kostnad. Du kan berätta mycket om ett hem från det ögonblick du först tittar på det. I själva verket, precis som att gå in på en brottsplats, är dina första instinkter ibland de bästa, så var extra vaksam.
Foto: istockphoto.com
I en brådska att tjäna pengar tänker många förstagångsflipper bara på inköpspris kontra försäljningspris. Att inte beräkna dina innehavskostnader korrekt kan dock döda din vinst. Till exempel om du låna hårda pengar, kommer du antingen att göra månatliga betalningar eller betala av din ränta vid slutet av lånet. Beräkna till kronan din långivares poäng, startavgifter och avgifter för förberedelser för läkare. Dessa avgifter gör det möjligt för långivare att märka extra vinst på varje affär på en flippers bekostnad. Du bör också ta hänsyn till verktyg, byggriskförsäkring och skatter.
Om säljaren ägde fastigheten under en lång tid innan du köpte den, kan staden plötsligt besluta sig för att höja dina skatter mitt på tiden, baserat på priset du betalade för det. När detta händer kommer det inte bara att skada dina innehavskostnader utan också påverka försäljningspriset.
RELATERAD: Sluta inte ditt dagjobb: 10 tips för Wannabe House Flippers
Foto: istockphoto.com
Som många simfötter nu upplever kan husmarkeringen förändras som vinden. Innan du vänder ett hus, utbilda dig själv om var marknaden kommer sannolikt att vara om 6 till 12 månader när vändningen är klar.
Om du kan se stormmolnen brygga, ta inte på dig en dyr flip som kommer att ta lång tid. Fokusera istället på en kosmetisk do-over som du snabbt kan avsluta. Det sista simfötter vill ha är att bli kvar med en albatross runt halsen.
Flippers lever och dör av sina entreprenörer. A bra entreprenör är värt att betala bra för att behålla för framtida jobb. En billigare entreprenör kan erbjuda ett rimligt pris för projektet, men de kanske jonglerar med flera jobb. I slutändan kommer de att dra ut på ditt jobb med tiden och kosta dig extra kostnader för att hålla kostnader.
Innan du gör ett val, fråga hur din entreprenör vill få betalt. Det kan vara en röd flagga om de vill ha mycket pengar på förhand. Vissa entreprenörer tar pengarna och springer. Du vill anlita en ekonomiskt stabil entreprenör och inte en som rånar Peter för att betala Paul och hoppar mellan det ena jobbet och det andra. Det är vanligt att ge en entreprenör en liten summa pengar i förväg för att få jobbet igång och sedan ha ett schema baserat på vissa riktmärken för slutförande. En ansedd entreprenör bör kunna "flytta" jobbet själv i varje steg och sedan fakturera dig därefter.
Vissa simfötter föredrar det skaffa materialen och få dem levererade till arbetsplatsen, så att de sedan bara betalar sina entreprenörer för deras arbete. Andra entreprenörer sköter helst allt. Det finns inget rätt eller fel sätt. Det viktiga är att allt är skrivet och förstått innan projektet påbörjas.
RELATERAD: Här är hur mycket husflipper faktiskt tjänar
Foto: istockphoto.com
Ditt område dikterar vilken typ av renovering du kommer att genomföra. Det är ingen idé att bli avancerad med dina finishar om de närliggande comps (jämförbara egenskaperna) inte kommer att stödja kostnaden i en bedömning. Du kommer bara att vara kasta pengar ut genom fönstret.
På samma sätt, om du befinner dig i ett dyrt område, måste du hålla jämna steg med designstandarderna för dina konkurrenter. Att gå billigt kommer att skada dig när det gäller att hitta köpare som är villiga att skvätta pengarna.