รูปถ่าย: depositphotos.com
ตอบ: เจ้าของบ้านหลายคนสงสัยว่า “จำนองครั้งที่สองคืออะไร” เมื่อพวกเขาต้องการรีโนเวทบ้าน พวกเขาอาจเคยได้ยินเรื่องนี้จากเพื่อนหรือครอบครัว หรือธนาคารของพวกเขาแนะนำให้จำนองอีกครั้งเพื่อหาเงินเพิ่ม การจำนองอีกครั้งอาจดูน่ากลัว แต่การจำนองครั้งที่สองเป็นวิธีการทั่วไปสำหรับเจ้าของบ้าน ได้รับความยุติธรรมจากบ้านของพวกเขา.
ก่อนรับจำนองครั้งที่สองเจ้าของบ้านจะต้องการมีความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับทางเลือกในการเข้าถึงส่วนของบ้าน นอกเหนือจากการพิจารณาระยะเวลาเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยแล้ว เจ้าของบ้านอาจต้องการใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งที่สองเพื่อทำความเข้าใจต้นทุนและผลประโยชน์ของเงินกู้ใหม่อย่างถ่องแท้ เจ้าของบ้านที่สงสัยว่าจะได้รับการจำนองครั้งที่สองได้อย่างไรสามารถเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อประเภทนี้และพิจารณาว่าจะตอบสนองความต้องการทางการเงินของพวกเขาหรือไม่
การจำนองครั้งที่สองทำงานอย่างไร? หรือที่เรียกว่าจูเนียร์เลียน การจำนองครั้งที่สองคือเงินกู้ที่เจ้าของบ้านสามารถใช้เพื่อเข้าถึงส่วนได้เสียในบ้านของตน เจ้าของบ้านสามารถใช้ส่วนนี้เป็นเงินสดพิเศษเพื่อจัดหาความต้องการที่หลากหลาย ตั้งแต่การชำระหนี้ไปจนถึงการปรับปรุงบ้าน เจ้าของบ้านใช้มูลค่าของบ้านเป็นหลักประกันในการกู้เงินก้อนที่สองเพื่อซื้อบ้าน
เหตุผลที่เงินกู้ประเภทนี้เรียกว่าการจำนองครั้งที่สองเป็นเพราะลำดับหนี้ที่ได้รับ จ่ายหากเจ้าของบ้านต้องขายบ้านเพื่อชำระหนี้ของพวกเขา—หรือหากผู้ให้กู้ยึดสังหาริมทรัพย์ในวันที่ บ้าน. เจ้าของบ้านหรือผู้ให้กู้จะนำเงินที่ได้จากการขายไปชำระ จำนองเดิม ใช้ในการซื้อบ้านก่อนจากนั้นจึงจำนองครั้งที่สอง หากบ้านมีมูลค่าไม่เพียงพอที่จะชำระสินเชื่อทั้ง 2 แห่ง ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยอันดับสองอาจไม่ได้เงินคืนเต็มจำนวน ซึ่งทำให้เป็นสินเชื่อประเภทที่เสี่ยงกว่า
ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านอาจมีการจำนองสองครั้งและเป็นหนี้ $200,000 ในครั้งแรกและ $100,000 ในครั้งที่สอง ในที่สุดพวกเขาไม่สามารถชำระเงินได้อีกต่อไปและบ้านก็ขายในราคา 250,000 ดอลลาร์ ผู้ให้กู้จำนองรายที่สองอาจได้รับเพียง 50,000 ดอลลาร์จากยอดรวม 100,000 ดอลลาร์ที่เป็นหนี้ เนื่องจากรายได้จากการขายไปสู่การจำนองเดิมก่อน
การจำนองครั้งที่สองมีสองประเภทหลัก: สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและวงเงินเครดิตสำหรับที่อยู่อาศัย (HELOC) การจำนองครั้งที่สองทั้งสองประเภทช่วยให้เจ้าของบ้านใช้บ้านเป็นหลักประกันเพื่อรับเงินจากส่วนของเจ้าของ โดยทั่วไปแล้วเจ้าของบ้านสามารถรับการจัดหาเงินทุนสำหรับบ้านประเภทใดประเภทหนึ่งผ่านหนึ่งในนั้น ผู้ให้กู้จำนองที่ดีที่สุด หรือธนาคารในพื้นที่ของตน
อย่างไรก็ตาม, สินเชื่อที่อยู่อาศัยและ HELOCs แตกต่างกัน จากกันและกัน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นเหมือนการจำนองแบบดั้งเดิม โดยผู้กู้จะจ่ายเงินเป็นจำนวนที่ตั้งไว้ในแต่ละเดือนตามระยะเวลาหรือระยะเวลาที่ตกลงกัน ในทางกลับกัน HELOC เป็นวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนที่คล้ายกับบัตรเครดิต เจ้าของบ้านสามารถขออนุมัติ HELOC ด้วยวงเงินที่แน่นอน จากนั้นให้ยืมถึงวงเงินนั้นและจ่ายคืนกี่ครั้งก็ได้ตามต้องการจนกว่าจะครบระยะเวลาเงินกู้
เมื่อคนส่วนใหญ่พูดถึงการจำนองครั้งที่สอง พวกเขาหมายถึง สินเชื่อบ้านเนื่องจากเป็นวิธีการทั่วไปที่เจ้าของบ้านจะได้รับส่วนได้เสียจากบ้านของตนด้วยการชำระเงินจำนวนมากเพียงครั้งเดียว เงินกู้ประเภทนี้คล้ายกับการจำนองบ้านหลังแรกมาก เงินกู้ประเภทนี้คล้ายกับการจำนองบ้านหลังแรกตรงที่เจ้าของบ้านเสนอบ้านเป็นหลักประกันเพื่อแลกกับเงินทุนจากผู้ให้กู้จำนอง จำนวนเงินที่แน่นอนขึ้นอยู่กับปัจจัยบางประการที่เกี่ยวข้องกับผู้ยืมและทรัพย์สิน
เจ้าของบ้านมักจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านคะแนนเครดิตและรายได้เพื่อรับเงินกู้ครั้งที่สอง ผู้ให้กู้มักจะขอให้เจ้าของบ้านจัดทำต้นขั้วการจ่ายเงินและเอกสารทางการเงินอื่น ๆ ที่แสดงรายได้ของพวกเขา เจ้าของบ้านอาจต้องแสดงอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ในปัจจุบัน ซึ่งคำนวณโดยการหารการชำระหนี้รายเดือนด้วยรายได้รวมต่อเดือน สิ่งนี้ช่วยให้ผู้ให้กู้พิจารณาว่าผู้กู้มีกระแสเงินสดเพียงพอในแต่ละเดือนเพื่อชำระเงินกู้ครั้งที่สองหรือไม่
เจ้าของบ้านอาจสงสัยว่าข้อกำหนดการจำนองบ้านหลังที่สองคืออะไรเพื่อให้พวกเขามีคุณสมบัติในการขอสินเชื่อจำนองครั้งที่สอง โดยทั่วไป บ้านจะต้องประเมินมูลค่าที่ระดับหนึ่งเพื่อให้มีคุณสมบัติในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากการประเมินจะส่งผลต่อส่วนของเจ้าของบ้าน ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของบ้านเป็นหนี้ 200,000 ดอลลาร์ในการจำนองครั้งแรกและต้องการกู้ครั้งที่สอง แต่บ้านประเมินราคาเพียง 210,000 ดอลลาร์ เจ้าของอาจไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้เพื่อซื้อบ้าน ด้วยทุนในบ้านเพียง 10,000 ดอลลาร์ ต้นทุนและความเสี่ยงของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจไม่สมเหตุสมผลสำหรับเจ้าของบ้านหรือผู้ให้กู้
รูปถ่าย: depositphotos.com
HELOC เป็นอีกประเภทหนึ่งของการจำนองครั้งที่สองที่ใช้ส่วนของบ้านเพื่อจัดหาเงินทุนให้กับเจ้าของบ้าน HELOC เป็นสินเชื่อหมุนเวียนประเภทหนึ่งซึ่งแตกต่างจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งหมายความว่ามันทำงานเหมือนบัตรเครดิตที่รักษาความปลอดภัยโดยทรัพย์สินของเจ้าของบ้าน แทนที่จะอนุมัติเงินก้อน ผู้ให้กู้จำนองจะอนุมัติวงเงินสินเชื่อสำหรับวงเงินเครดิต เจ้าของบ้านสามารถยืมกับบัญชี HELOC ได้มากเท่าที่ต้องการจนถึงวงเงินเครดิต หากเจ้าของบ้านจ่ายเงินที่ยืมไปพร้อมดอกเบี้ยคืน พวกเขาสามารถยืมได้ไม่เกินวงเงินเครดิตอีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม HELOCs ไม่ใช่แหล่งที่มาของเงินทุนบ้านไม่จำกัดสำหรับเจ้าของบ้าน เช่นเดียวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ผู้กู้มักจะต้องมีรายได้และเครดิตตามข้อกำหนดเพื่อให้มีคุณสมบัติ นอกจากนี้ HELOCs ยังกำหนดระยะเวลาที่เจ้าของบ้านสามารถเข้าถึงวงเงินเครดิตของพวกเขาได้ ซึ่งเรียกว่างวดการจับฉลาก และเจ้าของบ้านสามารถใช้เงินใน HELOC ของตนได้ในช่วงเวลานี้เท่านั้น HELOC จำนวนมากเริ่มต้นด้วยระยะเวลาเริ่มต้น เช่น 10 ปีแรกหลังจากได้รับอนุมัติ เมื่อระยะเวลาการจับฉลากหมดลง ผู้กู้ไม่สามารถรับเงินจาก HELOC ได้อีก และจะต้องจ่ายคืนเต็มจำนวน รวมถึงดอกเบี้ยค้างรับใดๆ
เนื่องจาก HELOCs ไม่ใช่เงินกู้แบบดั้งเดิม เจ้าของบ้านจึงต้องจ่ายคืนเฉพาะสิ่งที่พวกเขายืมเท่านั้น ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านสามารถรับ HELOC ด้วยวงเงินเครดิต 50,000 ดอลลาร์และยืมเพียง 20,000 ดอลลาร์ในช่วงระยะเวลาการจับรางวัล เจ้าของบ้านจะต้องจ่ายคืนเฉพาะเงินที่ยืมมา 20,000 ดอลลาร์พร้อมดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียมใดๆ แทนที่จะจ่ายคืนเต็มจำนวน 50,000 ดอลลาร์ที่พวกเขาได้รับอนุมัติให้ยืม
การส่งมอบเงินไม่ใช่ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวระหว่างสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและ HELOC โดยส่วนใหญ่แล้ว สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุด มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านต้องชำระเงินรายเดือนแบบคงที่ เหมือนกับการจำนองครั้งแรก ในทางกลับกัน HELOCs มักจะมีอัตราดอกเบี้ยผันแปร
หากเจ้าของบ้านเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ให้กู้จำนองจะเสนออัตราดอกเบี้ยที่กำหนด พวกเขาจะเลือกระยะเวลาในการจำนองครั้งที่สองซึ่งเป็นระยะเวลาที่พวกเขาจะชำระคืนผู้ให้กู้โดยใช้การชำระเงินรายเดือนที่คาดการณ์ได้ การกำหนดการชำระเงินในแต่ละเดือนจะทำให้เจ้าของบ้านสามารถกำหนดงบประมาณรายได้ต่อเดือนได้ง่ายขึ้น
อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่ผันแปรด้วย HELOC สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ผู้ให้กู้ใช้สิ่งที่เรียกว่าอัตราดอกเบี้ยในตลาดที่สำคัญเพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันสำหรับ HELOC อัตราหลักคำนวณโดยธนาคารหรือผู้ให้กู้แต่ละราย เป็นอัตราพื้นฐานที่สถาบันการเงินใช้ในการกำหนดอัตราสำหรับสินเชื่อและวงเงินสินเชื่อ ธนาคารหลายแห่งใช้ข้อมูลจาก Federal Reserve เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ผู้ให้กู้หลายรายเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่เริ่มต้นสำหรับผู้กู้ HELOC ตัวอย่างเช่น ผู้ให้กู้อาจกำหนดอัตราดอกเบี้ย HELOC ไว้ที่ 5 เปอร์เซ็นต์สำหรับ 5 ปีแรกของระยะเวลาการเบิก หลังจากอัตราดอกเบี้ยคงที่เริ่มต้น 5 ปี อัตราของ HELOC อาจขึ้นหรือลงได้ขึ้นอยู่กับอัตราเฉพาะปัจจุบัน
เงินกู้ประเภทหนึ่งที่พบได้น้อย การจำนองครั้งที่สองแบบนุ่มนวล (หรือที่เรียกว่าการจำนองแบบไม่มีเสียงครั้งที่สอง) หมายถึงเงินกู้ที่ผู้ซื้อบ้านออกให้เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน สาเหตุที่พบบ่อยที่สุดสำหรับการใช้การจำนองครั้งที่สองแบบนุ่มนวลคือเพื่อให้ครอบคลุมเงินดาวน์ที่มากขึ้นในบ้าน บ่อยครั้งที่การจำนองครั้งที่สองแบบเงียบ ๆ ได้รับการสนับสนุนโดยรัฐบาลกลางเพื่อเป็นหนทางในการช่วยให้ผู้คนที่ไม่มีเงินออมจำนวนมากสามารถก้าวไปสู่ขั้นบันไดอสังหาริมทรัพย์ได้ ตัวอย่างหนึ่งคือ Good Neighbor Next Door ของกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD) โปรแกรม (GNND) ซึ่งออกแบบมาเพื่อช่วยครูที่มีสิทธิ์และเจ้าหน้าที่เผชิญเหตุฉุกเฉินซื้อบ้านในราคาลดพิเศษ ราคา.
การจำนองที่สองแบบนุ่มนวลอาจได้รับทุนจากผู้ให้กู้ส่วนตัว ในกรณีนี้ ผู้กู้ต้องแจ้งผู้ให้บริการจำนองหลักของตนเกี่ยวกับเงินกู้ การไม่ทำเช่นนั้นถือเป็นการฉ้อโกงจำนองรูปแบบหนึ่ง หากผู้ให้กู้หลักพบว่าผู้กู้มีการจำนองครั้งที่สองแบบนุ่มนวลซึ่งพวกเขาไม่ได้เปิดเผย ผู้กู้อาจสูญเสียบ้านหรืออาจถูกฟ้องร้อง
รูปถ่าย: istock.com
การรีไฟแนนซ์บ้านเป็นกระบวนการในการกู้เงินใหม่ทั้งหมดเพื่อชำระหนี้จำนองที่มีอยู่ของเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านมักเลือกที่จะรีไฟแนนซ์เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์จากเงื่อนไขการจำนองที่ดีกว่า เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เจ้าของบ้านหลายคนพบว่าสามารถลดค่าผ่อนบ้านต่อเดือนลงได้โดยการรีไฟแนนซ์ เจ้าของบ้านบางรายถึงกับใช้การรีไฟแนนซ์เงินสดเพื่อรับจำนองใหม่และเข้าถึงส่วนของเจ้าของในบ้านโดยรับเงินก้อนเมื่อปิดการรีไฟแนนซ์
หากอัตราดอกเบี้ยสูงหรือการรีไฟแนนซ์ไม่เอื้ออำนวย เจ้าของบ้านอาจพิจารณาจำนองครั้งที่สองแทนการรีไฟแนนซ์ การใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งที่สองช่วยให้พวกเขาใช้กองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยได้โดยไม่เสียเงื่อนไขที่ดีจากการจำนองครั้งแรก สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและ HELOCs ยังเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการรีไฟแนนซ์สำหรับเจ้าของบ้าน หากการจำนองหลักใกล้จะชำระหมดแล้ว
ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านอาจมีอัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับการจำนองหลักของพวกเขา อัตราปัจจุบันอาจสูงกว่าอัตราเดิม ซึ่งหมายความว่าการรีไฟแนนซ์บ้านอาจทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปมากกว่าการชำระค่าจำนองต่อไปในอัตราปัจจุบัน โดยการจดจำนองครั้งที่สอง พวกเขาสามารถเข้าถึงส่วนของทุนของพวกเขาในขณะที่ยังคงชำระเงินรายเดือนต่ำสำหรับการจำนองหลัก พวกเขามีแนวโน้มที่จะจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับการจำนองครั้งที่สอง แต่พวกเขามีแนวโน้มที่จะจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่าในระยะยาวหากพวกเขารีไฟแนนซ์ในอัตราที่สูงกว่า เจ้าของบ้านสามารถค้นหา “การจำนองครั้งที่สองกับ รีไฟแนนซ์” เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับความแตกต่างระหว่างสินเชื่อทั้งสองประเภทนี้
จุดสำคัญสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องจดจำเมื่อทำการวิจัยตัวเลือกการจำนองที่สองคือความเป็นจริงของการชำระเงินจำนองครั้งที่สองในแต่ละเดือน เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ที่จำนองครั้งที่สองจะต้องชำระเงินครั้งที่สองนอกเหนือจากการชำระเงินจำนองหลัก นี่เป็นเรื่องจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเจ้าของบ้านออกเงินกู้เพื่อซื้อบ้านซึ่งการชำระเงินจะคงที่ตามระยะเวลาของเงินกู้
เจ้าของบ้านที่ต้องการจำนองครั้งที่สองจะต้องพิจารณาสถานการณ์ทางการเงินอย่างรอบคอบ ซึ่งจะช่วยให้พวกเขาตัดสินใจได้ว่าการจำนองอีกครั้งมีราคาไม่แพงหรือไม่ เจ้าของบ้านบางรายอาจพบว่าการชำระเงินครั้งที่สองในแต่ละเดือนทำให้งบประมาณมากเกินไป ความเครียดมากเกินไปกับงบประมาณของเจ้าของบ้านอาจนำไปสู่การพลาดการชำระเงินหรือไม่สามารถชำระค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น สินเชื่อรถยนต์หรือประกันสุขภาพ
ขอแนะนำให้เจ้าของบ้านเข้าใจต้นทุนของการจำนองครั้งที่สองก่อนที่จะกระโดดลงไป ตัวอย่างเช่น พวกเขาอาจขอรายละเอียดค่าใช้จ่ายรายเดือนโดยประมาณของการจำนองใหม่จากผู้ให้กู้จำนอง จากนั้นเจ้าของบ้านสามารถเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายรายเดือนที่มีอยู่กับค่าใช้จ่ายของการจำนองครั้งที่สองใหม่ การเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในปัจจุบันกับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นสามารถช่วยให้เจ้าของบ้านทราบความเป็นจริงเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายจำนองครั้งที่สอง
ผู้ให้กู้จำนองมักไม่ให้เจ้าของบ้านยืมเงินเต็มจำนวนที่พวกเขามีในบ้าน พวกเขาใช้ขีดจำกัดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวม (CLTV) เพื่อกำหนดว่าเจ้าของบ้านสามารถยืมเงินได้เท่าไร อัตราส่วน CLTV คือจำนวนเงินที่เจ้าของบ้านต้องการกู้หารด้วยมูลค่าบ้านของตน อัตราส่วนรวมประกอบด้วยยอดคงเหลือในการจำนองหลักของเจ้าของบ้านและยอดคงเหลือที่เสนอในการจำนองครั้งที่สอง จำนวนเงินที่แน่นอนแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้ แต่เป็นเรื่องปกติที่ผู้ให้กู้จะ จำกัด การยืมไว้ที่ 85 เปอร์เซ็นต์หรือน้อยกว่าของส่วนของเจ้าของบ้าน
ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านอาจเป็นหนี้ 200,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านมูลค่า 500,000 ดอลลาร์ ซึ่งหมายความว่าพวกเขามีเงิน 300,000 ดอลลาร์ในส่วนของบ้าน อย่างไรก็ตาม ผู้ให้กู้ของพวกเขาอาจมีขีดจำกัดอัตราส่วน CLTV ที่ร้อยละ 80 ในกรณีนี้ เจ้าของบ้านจะไม่สามารถกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ HELOC สำหรับเงินเต็มจำนวน 300,000 ดอลลาร์ที่พวกเขามี ซึ่งหมายความว่าพวกเขาสามารถยืมได้มากถึง 240,000 ดอลลาร์หรือ 80 เปอร์เซ็นต์ของส่วนของบ้าน
นอกจากนี้ยังหมายความว่าเจ้าของบ้านจะต้องการสร้างส่วนได้ส่วนเสียที่สำคัญในบ้านของพวกเขาก่อนที่จะยื่นขอจำนองครั้งที่สอง สำหรับเจ้าของบ้าน ค่าใช้จ่ายในการจำนองครั้งที่สองเล็กน้อยอาจไม่คุ้มกับความเสี่ยงที่จะสูญเสียบ้านหรือค่าใช้จ่ายในการชำระเงินรายเดือนครั้งที่สอง
รูปถ่าย: depositphotos.com
สำหรับเจ้าของบ้านหลายๆ คน ขั้นตอนการรับจำนองครั้งที่สองก็เหมือนกับขั้นตอนการรับจำนองครั้งแรก อย่างไรก็ตามการซื้อจำนองครั้งที่สองมักไม่รวมถึงความเครียดในการซื้อบ้านหลังใหม่ด้วย ข้อยกเว้นคือเมื่อเจ้าของบ้านต้องการซื้อบ้านหลังใหม่ก่อนที่บ้านหลังเดิมจะขาย พวกเขาสามารถใช้การจำนองครั้งที่สองและใช้ส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านที่มีอยู่เพื่อซื้อบ้านหลังต่อไป จากนั้นพวกเขาจะชำระเงินจำนองครั้งที่สองเมื่อบ้านหลังแรกขาย
เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการจำนองครั้งที่สอง เจ้าของบ้านจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดที่เข้มงวดจากผู้ให้กู้จำนอง ตัวอย่างเช่น ผู้ให้กู้จำนองส่วนใหญ่ต้องการคะแนนเครดิตขั้นต่ำ 620 เจ้าของบ้านที่กำลังมองหาการจำนองครั้งที่สองที่ใหญ่กว่าอาจต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้น
ผู้ให้กู้ยังพิจารณาอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) ของเจ้าของบ้านด้วย อัตราส่วน DTI จะบอกผู้ให้กู้ว่าเจ้าของบ้านมีหนี้สินเท่าใดเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่พวกเขาทำได้ ผู้ให้กู้คำนวณอัตราส่วน DTI โดยการหารภาระหนี้รายเดือนของผู้สมัครด้วยรายได้ต่อเดือน ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านที่มีรายได้ 5,000 ดอลลาร์ต่อเดือนและเป็นหนี้ 1,500 ดอลลาร์ต่อเดือนมีอัตราส่วน DTI อยู่ที่ 30 เปอร์เซ็นต์ โดยทั่วไป ผู้ให้กู้ต้องการเห็นอัตราส่วน DTI ต่ำกว่า 43 เปอร์เซ็นต์สำหรับการจำนองครั้งที่สอง
โดยทั่วไปผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยรายที่สองจะมีความเสี่ยงมากขึ้นโดยการเป็นผู้ค้ำประกันทรัพย์สินรายที่สอง เพื่ออธิบายถึงความเสี่ยงที่ใหญ่กว่านั้น ผู้ให้กู้จำนองมักจะคิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับการจำนองครั้งที่สองมากกว่าที่พวกเขาคิดสำหรับการจำนองหลัก ดอกเบี้ยเพิ่มเติมนี้ช่วยลดความเสี่ยงของผู้ให้กู้โดยช่วยชดเชยต้นทุนเงินกู้ในช่วงระยะเวลาชำระคืน หากเจ้าของบ้านไม่สามารถจ่ายเงินได้และผู้ให้กู้ยึดบ้าน ผู้ให้กู้คนที่สองยังคงได้รับส่วนหนึ่งของยอดเงินกู้
โดยทั่วไป อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ที่สูงขึ้นหมายถึงอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านที่จะต้องคำนึงถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของบ้านมีเงินทุน 200,000 เหรียญสหรัฐและต้องการกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย พวกเขาอาจจ่ายดอกเบี้ยสูงกว่า หากพวกเขาออกเงินกู้ด้วยอัตราส่วน LTV 75 เปอร์เซ็นต์ (เงินกู้ 150,000 ดอลลาร์) เทียบกับสินเชื่อที่มีอัตราส่วน LTV 50 เปอร์เซ็นต์ (100,000 ดอลลาร์ เงินกู้).
ขอแนะนำให้เจ้าของบ้านซื้อของเพื่อหาอัตราจำนองที่สองที่ดีที่สุดสำหรับพวกเขา โดยการพูดคุยกับผู้ให้กู้จำนองสามถึงห้าราย เจ้าของบ้านอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดสำหรับการจำนองครั้งที่สอง นอกจากนี้ เจ้าของบ้านจะต้องการพิจารณาต้นทุนดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับ HELOC ตัวอย่างเช่น อัตราคงที่ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจสูงกว่าอัตราเริ่มต้นของ HELOC อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยของ HELOC มีความผันแปรและอาจเพิ่มขึ้นได้
การเพิ่มการจำนองครั้งที่สองหมายความว่าเจ้าของบ้านกำลังใช้บ้านเป็นหลักประกัน ในขณะเดียวกัน พวกเขาอาจเพิ่มการชำระเงินจำนองรายเดือนครั้งที่สองให้กับค่าใช้จ่ายหนี้รายเดือน ตัวอย่างเช่น พวกเขาอาจมีภาระผ่อนบ้านหลัก ผ่อนรถ และหนี้บัตรเครดิต สิ่งนี้อาจทำให้งบประมาณของเจ้าของบ้านล้นหลามและทำให้พวกเขาพลาดการชำระเงิน
เจ้าของบ้านที่พลาดการชำระเงินจำนองอาจถูกยึดบ้านโดยผู้ให้กู้ผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์ จากนั้นผู้ให้กู้จะขายบ้านเพื่อช่วยครอบคลุมยอดคงเหลือของการจำนองหลักและรองของเจ้าของบ้าน โดยทั่วไปแล้ว แนะนำให้เจ้าของบ้านพูดคุยกับที่ปรึกษาทางการเงินที่มีความรู้ ทนายความ หรือที่ปรึกษาที่เชื่อถือได้อื่นๆ ก่อนที่จะทำการจำนองครั้งที่สอง
เช่นเดียวกับสินเชื่อหรือผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ มีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจำนองครั้งที่สอง เจ้าของบ้านส่วนใหญ่พบประเภทของค่าใช้จ่ายที่คล้ายคลึงกับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการจำนองหลัก ตัวอย่างเช่น บ้านโดยทั่วไปต้องมีการประเมินล่าสุดเพื่อให้มีคุณสมบัติในการจำนองครั้งที่สอง ซึ่งเจ้าของบ้านมักจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
เมื่อรวมเข้าด้วยกัน ต้นทุนการปิดบัญชีและค่าใช้จ่ายในการก่อกำเนิดเงินกู้อาจรวมกันเป็นพันดอลลาร์นอกเหนือจากต้นทุนเงินกู้ แม้ว่าผู้ให้กู้สัญญาว่าจะไม่มีค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี แต่โดยทั่วไปแล้วค่าใช้จ่ายจะถูกส่งต่อไปยังเจ้าของบ้านผ่านอัตราดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียมที่สูงขึ้น เจ้าของบ้านอาจพบค่าธรรมเนียมการชำระเงินล่วงหน้าที่เขียนไว้ในสัญญาจำนองที่สอง ผู้ให้กู้บางรายเรียกเก็บค่าปรับการชำระล่วงหน้าเมื่อผู้กู้ชำระเงินเพิ่มเติมตามยอดคงเหลือของเงินกู้
รูปถ่าย: istock.com
เจ้าของบ้านที่ใช้จำนองครั้งที่สองเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่างอาจได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี โดยทั่วไป สิทธิประโยชน์เหล่านี้รวมถึงการหักภาษีสำหรับดอกเบี้ยที่จ่ายในการจำนองครั้งที่สอง อย่างไรก็ตามเจ้าของบ้านต้องใช้เงินกู้ยืมสำหรับโครงการเฉพาะเพื่อให้มีคุณสมบัติในการหักเงิน ซึ่งรวมถึงการซื้อหรือสร้างบ้านใหม่ หรือการปรับปรุงบ้านที่มีอยู่เดิมอย่างมาก
กฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้องกับการหักภาษีดอกเบี้ยจำนองมีความซับซ้อน เจ้าของบ้านจะต้องการพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีของพวกเขาเพื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับผลกระทบทางภาษีของการจำนองที่สองที่อาจเกิดขึ้น ทนายความด้านภาษีหรือนักบัญชีที่เชื่อถือได้สามารถช่วยเจ้าของบ้านเรียนรู้ว่าพวกเขามีสิทธิ์ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีหรือไม่
เงินกู้บางประเภทจะจำกัดวิธีที่ผู้กู้สามารถใช้เงินที่กู้ยืมได้ ตัวอย่างเช่น โดยทั่วไปสินเชื่อรถยนต์สามารถใช้เพื่อจัดไฟแนนซ์รถใหม่หรือรถใช้แล้วเท่านั้น อาจมีข้อจำกัดเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเภทของยานพาหนะที่ผู้กู้สามารถซื้อได้
ข้อดีประการหนึ่งของการจำนองครั้งที่สองคือช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถเข้าถึงเงินจำนวนมากได้โดยไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับการใช้จ่าย เจ้าของบ้านสามารถใช้กองทุนจำนองที่สองเพื่อชำระค่าปรับปรุงบ้าน รวมหนี้บัตรเครดิตที่มีราคาแพงกว่า หรือแม้แต่จ่ายค่าเล่าเรียนระดับวิทยาลัยของบุตรหลาน อย่างไรก็ตาม ไม่แนะนำให้เจ้าของบ้านทำการจำนองครั้งที่สองโดยไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นก่อน หากเจ้าของบ้านไม่สามารถชำระเงินได้ พวกเขาอาจสูญเสียบ้านไป
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองครั้งที่สองมักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยของการจำนองหลัก แต่อัตราสำหรับการจำนองครั้งที่สองมักจะต่ำกว่าอัตราสำหรับสินเชื่อส่วนบุคคลหรือบัตรเครดิต หากเจ้าของบ้านต้องการครอบคลุมค่าใช้จ่ายจำนวนมาก การจำนองครั้งที่สองอาจมีราคาย่อมเยามากกว่าการจัดหาเงินทุนประเภทอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตัวเลือกดอกเบี้ยสูงเช่นบัตรเครดิต
ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านที่มีหนี้บัตรเครดิตจำนวนมากอาจจ่ายอัตราดอกเบี้ยเป็นตัวเลขสองหลัก พวกเขาอาจรวมหนี้บัตรเครดิตโดยใช้เงินจากการจำนองครั้งที่สองเพื่อชำระหนี้บัตรเครดิต ในขณะที่พวกเขายังคงเป็นหนี้อยู่ อัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ใหม่น่าจะต่ำกว่าที่เป็นของบัตรเครดิตมาก ซึ่งจะช่วยประหยัดเงินในระยะยาว