![DIY Lite: ชั้นวางเสื้อโค้ทชิ้นเดียวง่าย ๆ ที่ใคร ๆ ก็สามารถสร้างได้](/f/87816b2709558d7b1b870ca5d0b9ae3f.jpg?width=100&height=100)
รูปถ่าย: depositphotos.com
เมื่อผู้ซื้อเริ่มซื้อบ้านหลังแรก การจัดหาเงินทุนอาจดูเหมือนเป็นปริศนาที่ยิ่งใหญ่และลึกลับซับซ้อน การซื้อบ้านมักจะใช้เงินมากกว่าที่พวกเขาเคยใช้จ่ายในที่เดียวในคราวเดียว และความกลัวที่จะทำผิดพลาดที่มีราคาแพงในกระบวนการนั้นเป็นเรื่องจริง คุณสมบัติเบื้องต้นช่วยให้เจ้าของบ้านที่มีศักยภาพสามารถเรียนรู้วิธีการได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับสินเชื่อบ้าน คุณสมบัติเบื้องต้นของสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการอนุมัติล่วงหน้าสามารถช่วยให้ผู้ซื้อรู้สึกว่าพวกเขาเข้าใจได้ดีขึ้นว่าการจัดหาเงินทุนสำหรับบ้านใหม่ของพวกเขาจะทำงานอย่างไร และสามารถช่วยให้พวกเขารู้สึกว่าพวกเขาได้รับ ข้ามสิ่งกีดขวางแรก ในกระบวนการซื้อบ้าน คำสองคำนี้ถูกโยนทิ้งไปในโลกออนไลน์และโดยเพื่อนและเพื่อนบ้าน ราวกับว่าคำเหล่านี้หมายถึงสิ่งเดียวกัน แต่ไม่เป็นเช่นนั้น: คุณสมบัติเบื้องต้นหมายถึงผู้ซื้อในอนาคตได้จัดหาผู้ให้กู้ด้วย ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับสถานะทางการเงินของพวกเขาและช่วงราคาที่พวกเขาต้องการซื้อ และผู้ให้กู้ได้ให้แนวคิดคร่าวๆ แก่ผู้ที่มีศักยภาพในการกู้ว่าพวกเขาสามารถซื้อได้เท่าไร ยืม; การอนุมัติล่วงหน้าหมายความว่าธนาคารได้ตรวจสอบการอ้างสิทธิ์ของผู้ซื้อที่คาดหวัง ตรวจสอบเครดิตของพวกเขา และอนุมัติผู้กู้จริงสำหรับเงินกู้จำนวนหนึ่ง (โดยมีเงื่อนไขบางประการ) ในตลาดที่มีผู้ขายหนาแน่น การได้รับการอนุมัติล่วงหน้าเมื่อทำข้อเสนอสามารถสร้างความแตกต่างระหว่างผู้ซื้อจะได้บ้านที่พวกเขารักหรือไม่
โดยทั่วไปแล้ว ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะคัดเลือกผู้ซื้อล่วงหน้า นั่นคือ ตรวจสอบสิ่งที่ผู้ซื้อรายงานเกี่ยวกับรายได้ หนี้สิน สภาพเครดิตทั่วไป และช่วงราคา ของที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อสนใจจะซื้อ—และทำการประมาณการอย่างรอบรู้เกี่ยวกับจำนวนเงินกู้ที่พวกเขาอาจมีสิทธิ์ได้รับ โดยให้ข้อมูลทั้งหมดของพวกเขาตรวจสอบ นี้เป็น ขั้นแรก ในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลังจากนั้น หากผู้ซื้อประสงค์จะดำเนินการกับผู้ให้กู้ พวกเขาจะส่งเอกสารเพิ่มเติมเพื่อสนับสนุนการสมัครและยินยอมให้ตรวจสอบเครดิต จากนั้นผู้ให้กู้จะพิจารณาคำขอของผู้ซื้อ และหากผู้ให้กู้พึงพอใจว่าพวกเขามีความเสี่ยงทางการเงินที่ดี ให้ออกการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับเงินกู้
รูปถ่าย: istockphoto.com
การใช้เวลาในการพิจารณาสินเชื่อบ้านเป็นขั้นตอนแรกที่ดีในการเริ่มต้นกระบวนการซื้อบ้าน การซื้อของทางออนไลน์และดูบ้านสวยๆ เป็นเรื่องง่าย แต่การซื้อของก่อนที่ผู้ซื้อจะได้รับการตรวจสอบความเป็นจริง ในแง่ของสิ่งที่พวกเขาสามารถจ่ายได้จริงๆ และการจำนองประเภทใดที่พวกเขาอาจมีสิทธิ์ได้รับสามารถนำไปสู่ ความผิดหวัง เมื่อผู้ซื้อเริ่มค้นหา การเลือกผู้ให้กู้สองสามรายและการสมัครขอคุณสมบัติเบื้องต้นสามารถให้พวกเขาประเมินแบบเรียลไทม์ว่าพวกเขาสามารถยืมอะไรได้บ้างและมีค่าใช้จ่ายเท่าไร ผู้กู้ที่มีศักยภาพจะให้ข้อมูลค่อนข้างมากแก่ผู้ให้กู้: รายได้ ประวัติเครดิต และสิ่งที่พวกเขาเชื่อ คะแนนเครดิตของพวกเขาเป็น, ระดับของหนี้ที่พวกเขามีและการชำระเงินที่พวกเขาต้องทำทุกเดือน, และอื่น ๆ เพิ่มเติม สินทรัพย์ ขั้นตอนนี้สามารถทำได้ทางโทรศัพท์หรือทางออนไลน์ ผู้ให้กู้จะทำการประเมินภาพรวมทางการเงินของผู้ซื้อโดยสุจริตและออกคุณสมบัติเบื้องต้น ซึ่งเป็นการคาดเดาที่ดีที่สุดของผู้ให้กู้ว่าพวกเขาจะยินดีให้ยืมเงินจำนวนเท่าใด จากนั้นผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบคุณสมบัติเบื้องต้นจากผู้ให้กู้หลายรายและเริ่มเลือกซื้อบ้านใน ช่วงราคาที่พวกเขาพอใจมากที่สุดโดยพิจารณาจากการประมาณการที่ได้รับ
ด้วยหนังสือรับรองคุณสมบัติในมือ ผู้ซื้อสามารถเริ่มมองหาบ้านได้อย่างปลอดภัยและจะอยู่ในตำแหน่งที่ดีขึ้น มากกว่าผู้ซื้อที่ไม่มีใครอยู่ พวกเขาควรจะหาบ้านที่สมบูรณ์แบบโดยไม่คาดคิดก่อนที่การขอสินเชื่อจะดำเนินการได้ ไกลออกไป. อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนต่อไปจะทำให้ผู้ซื้อมีสถานะที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น การอนุมัติล่วงหน้าเป็นขั้นตอนที่สองในการรับเงินกู้จำนอง: ผู้ซื้อจะอนุญาตให้ผู้ให้กู้ดำเนินการตรวจสอบเครดิตอย่างเป็นทางการ การตรวจสอบเครดิตนี้จะปรากฏในรายงานเครดิตของพวกเขา แต่ผู้ซื้อสามารถยื่นขออนุมัติล่วงหน้าจากผู้ให้กู้หลายรายภายในระยะเวลา 30 วันเดียวกันโดยไม่ต้อง ทำให้เครดิตเสียหาย เนื่องจากการตรวจสอบเครดิตของผู้ให้กู้แต่ละรายจะถูกนับเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการสมัครเดียวกันในสายตาของเครดิต สำนัก จากนั้นผู้ซื้อจะให้เอกสารเพิ่มเติม (ต้นขั้วการชำระเงิน ฯลฯ) ผลลัพธ์จะเป็นจดหมายอย่างเป็นทางการที่ระบุว่าผู้ซื้อคือ ได้รับการอนุมัติตามเงื่อนไข เพื่อขอยืมเงินจำนวนหนึ่ง แสดงให้เห็นว่าธนาคารได้ประเมินผู้ซื้อและพิจารณาว่าสินเชื่อประเภทใดและจำนวนเงินกู้ที่ผู้ซื้อน่าจะมีคุณสมบัติได้รับ อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่การรับประกันว่าเงินกู้จะถูกเบิกจ่ายตามจำนวนที่ระบุหรือแม้แต่เลย ตัวอย่างเช่น เมื่อได้รับการอนุมัติล่วงหน้าแล้ว ผู้ซื้อไม่ควรสมัครบัตรเครดิตที่มียอดคงเหลือสูงหรือขอสินเชื่อรถยนต์ เพราะนั่นจะทำให้ยอดคงเหลือในรายงานเครดิตของพวกเขาเปลี่ยนไป นอกจากนี้ บ้านที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจซื้อในที่สุดอาจต้องผ่านเกณฑ์บางประการเพื่อให้วงเงินกู้เบิกจ่ายตามวงเงินที่ได้รับอนุมัติ ส่วนที่ดีที่สุดของการอนุมัติล่วงหน้าคือผู้ให้กู้กำลังอนุมัติจำนวนเงินกู้ที่เป็นไปได้ แต่ผู้ซื้อไม่มีข้อผูกมัดใด ๆ ต่อผู้ให้กู้ หากผู้ซื้อตัดสินใจที่จะไปกับผู้ให้กู้รายอื่นหรือเวลาไม่เหมาะสำหรับพวกเขาในการซื้อบ้าน พวกเขาก็จะเลิกขอโดยไม่มีข้อผูกมัดทางสัญญา
รูปถ่าย: depositphotos.com
เนื่องจากคุณสมบัติเบื้องต้นขึ้นอยู่กับข้อมูลที่ผู้ซื้อรายงานต่อผู้ให้กู้ จึงรวดเร็ว บางครั้งการประเมินคุณสมบัติเบื้องต้นอาจเสร็จสิ้นได้ด้วยการโทรศัพท์เพียงครั้งเดียว บางครั้งอาจใช้เวลาสองสามชั่วโมงในขณะที่ผู้ให้กู้เรียกใช้ตัวเลข แต่โดยปกติแล้วการตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้นจะเสร็จสิ้นภายในหนึ่งวัน
การอนุมัติล่วงหน้ามีส่วนที่เคลื่อนไหวมากขึ้น ขั้นแรก ผู้ให้กู้จะเรียกใช้รายงานเครดิตของผู้ซื้อและรับคะแนนและประวัติ ซึ่งจะถูกเพิ่มลงในเอกสารที่ผู้ซื้อได้จัดเตรียมไว้และเข้าสู่ระบบของผู้ให้กู้ ตัวแทนจะศึกษาเอกสารประกอบของผู้ซื้อ ทำคณิตศาสตร์เพื่อพิจารณา อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สถานะเครดิตของพวกเขา และแนวโน้มที่จะชำระคืนเงินกู้ พิจารณาความเสี่ยงของผู้ซื้อในการผิดนัดชำระ และกำหนดจำนวนเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยโดยประมาณเพื่อให้ผู้ซื้อประเมิน จากนั้นการอนุมัติล่วงหน้าจะถูกส่งไปยังผู้ซื้อเป็นจดหมายอย่างเป็นทางการบนหัวจดหมายของผู้ให้กู้เพื่อให้ผู้ซื้อใช้เมื่อยื่นข้อเสนอเกี่ยวกับบ้าน ขั้นตอนเหล่านี้ใช้เวลาในการดำเนินการและการอนุมัติ ดังนั้นขั้นตอนเหล่านี้อาจใช้เวลานานกว่านั้นเล็กน้อยในการดำเนินการและวิเคราะห์ ซึ่งบางครั้งอาจนานถึง 10 วันทำการ
นอกเหนือจากประวัติเครดิตของผู้ซื้อแล้ว ผู้ให้กู้ยังต้องการสร้างโปรไฟล์ทางการเงินของผู้ซื้อเพื่อให้คุณสมบัติเบื้องต้นของพวกเขามีความแม่นยำมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้โดยไม่ต้องทำการตรวจสอบเครดิตอย่างเป็นทางการ ผู้ให้กู้จะถามผู้กู้ที่มีศักยภาพเกี่ยวกับสถานการณ์ทางการเงินของพวกเขาและคาดหวังรายละเอียดบางอย่างในการตอบกลับ ผู้ซื้อจำเป็นต้องทราบรายได้ สามารถเข้าถึงข้อมูลธนาคาร (บางครั้งรวมถึงยอดคงเหลือในบัญชีเงินฝากและเงินฝากออมทรัพย์) และคะแนนเครดิตโดยประมาณ เป็นการดีที่ผู้ซื้อจะได้ตรวจสอบคะแนนเครดิตของตนเอง หลายเดือนก่อน เพื่อเริ่มต้นกระบวนการซื้อบ้านให้ตัวเอง เวลาแก้ไขข้อผิดพลาด ในบันทึกเครดิตของพวกเขาและดำเนินการเพื่อปรับปรุงคะแนนเครดิตเพื่อให้พวกเขาอาจมีคะแนนที่ถูกต้อง
แม้ว่าการประเมินคุณสมบัติเบื้องต้นจะไม่ต้องการเอกสารเกี่ยวกับตัวเลขเหล่านี้ แต่สิ่งสำคัญคือต้องซื่อสัตย์และถูกต้องที่สุดเท่าที่จะทำได้: ปกปิดความจริงหรือปิดบัง รายการเชิงลบในคะแนนเครดิตจะไม่ช่วย เพราะทันทีที่ผู้ซื้อย้ายไปยังการอนุมัติล่วงหน้า ผู้ให้กู้จะต้องการเอกสารของข้อมูลทุกชิ้นที่ส่งผ่าน ตาม. การไม่เปิดเผยในขั้นตอนนี้เกือบจะแน่นอนในขั้นต่อไป และอาจส่งผลให้คำขอสินเชื่อถูกปฏิเสธ
รูปถ่าย: istockphoto.com
ผู้ซื้อต้องจัดเตรียมเอกสารเฉพาะของการเรียกร้องและการประมาณการที่ทำขึ้นในกระบวนการตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้น เมื่อพวกเขาผ่านเข้าสู่การอนุมัติล่วงหน้า ขั้นแรก พวกเขาจะยินยอมให้มีการตรวจสอบเครดิต นอกเหนือจากนั้น เอกสารประกอบจะให้ภาพที่ชัดเจนเกี่ยวกับสุขภาพทางการเงินของผู้ซื้อ ต้นขั้วจ่ายอย่างน้อย 30 วันบางครั้ง 60 นำรายการเพื่อให้ผู้ให้กู้สามารถตรวจสอบรายได้ หากผู้ซื้อประกอบอาชีพอิสระ ผู้ให้กู้อาจต้องการเอกสารแสดงรายได้เพิ่มเติม จำเป็นต้องมีรายการบัญชีธนาคารและใบแจ้งยอดสำหรับบัญชีธนาคารเหล่านั้น สิ่งนี้ให้ความรู้สึกที่รุกรานสำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก: ทำไมพวกเขาจึงควรแบ่งปันการทำธุรกรรมทางธนาคารกับคนแปลกหน้า เนื่องจากคนแปลกหน้าเหล่านั้นกำลังเตรียมที่จะให้ผู้ซื้อยืมเงินจำนวนมาก ผู้ให้กู้ก็คือ มีสิทธิ์ดูว่าผู้ซื้อจัดการการเงินของตนอย่างไร: บัญชีจะจมไปที่ $10 ก่อนแต่ละรายการใหม่หรือไม่ เช็คเงินเดือน? มีการโอนเงินเข้าและออกเป็นจำนวนมากหรือไม่? ข้อมูลนี้มีความสำคัญตามกฎหมายในการประเมินความเป็นไปได้ของผู้ซื้อในการชำระคืนเงินกู้ ผู้ซื้อจะต้องให้ข้อมูลที่ไม่สบายใจหรือไม่ก็ตาม การปัดเศษรายการคือสำเนาใบแจ้งยอดภาษี W-2 ของผู้ซื้อสำหรับปีที่แล้ว
ผู้ให้กู้บางรายต้องการมากกว่านี้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของผู้ซื้อ หากผู้ซื้อมีทรัพย์สินอื่นอยู่แล้ว ผู้ให้กู้ต้องการสำเนาเอกสารจำนองหรือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเหล่านั้น รายการสินทรัพย์อื่นๆ และอาจต้องมีรายการค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ไม่รวมอยู่ในแพ็คเกจการสมัคร
เมื่อซื้อบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดของผู้ขาย ผู้ซื้อรายแรกที่แสดงตัวพร้อมข้อเสนอพิเศษในมืออาจไม่ใช่ผู้ชนะ ผู้ขายในตลาดประเภทนี้อาจมีความหรูหราในการพิจารณาข้อเสนอหลายรายการสำหรับบ้านของตน และพวกเขาจะ จำเป็นต้องประเมินข้อเสนอราคาบ้านและความเป็นไปได้ที่สัญญาจะขายจะเสร็จสิ้น แม้ว่าตลาดจะไม่เอนเอียงไปทางผู้ขาย ผู้ขายจะต้องพิจารณาถึงความปลอดภัยของข้อเสนอก่อนที่จะยอมรับและนำบ้านออกจากตลาด หากผู้ขายกำลังดูข้อเสนอสามข้อ—หนึ่งข้อเสนอที่ไม่มีผู้ให้กู้สนับสนุน, ข้อเสนอหนึ่งที่มีคุณสมบัติเบื้องต้น, และข้อเสนอหนึ่งที่มีการอนุมัติล่วงหน้า—ผู้ซื้อที่มีการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนองจะมีลักษณะเหมือนมาก ข้อเสนอที่แข็งแกร่งและปลอดภัยยิ่งขึ้นเนื่องจากผู้ให้กู้ได้ศึกษาผู้ซื้อและยืนยันว่าพวกเขามีความเสี่ยงที่ "ดี" หรือ "ปลอดภัย" และสามารถยืมจำนวนเงินที่ระบุไว้ในการอนุมัติล่วงหน้าได้ จดหมาย. ตัวเลือกต่อไปคือผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเบื้องต้น เพราะนั่นแสดงว่าผู้ซื้อจริงจังและได้เริ่มแล้ว ดำเนินการเพื่อความปลอดภัยทางการเงินและธนาคารพบว่าผู้ซื้อมีค่าพอที่จะประเมินจำนวนเงินที่พวกเขาอาจทำได้ ยืม. มันไม่แข็งแกร่งเท่าการอนุมัติล่วงหน้า แต่นำหน้าผู้ซื้อรายสุดท้ายโดยไม่มีข้อบ่งชี้ว่าพวกเขาได้เริ่มทำงานกับผู้ให้กู้แล้ว การพิจารณาคุณสมบัติเบื้องต้นเป็นขั้นตอนที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ซื้อในการเรียนรู้ว่าพวกเขาสามารถกู้เงินได้เท่าไร และจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อเมื่อเลือกช่วงราคาสำหรับบ้านที่ต้องพิจารณา การอนุมัติล่วงหน้าจะให้เลเวอเรจที่หนักที่สุดเมื่อผู้ซื้อยื่นข้อเสนอเกี่ยวกับบ้านจริงๆ