Фото: istockphoto.com
Придбання житла, особливо першого будинку, є захоплюючим і важким процесом. Коли більшість покупців вперше починають досліджувати будинки на ринку, вартість будинків може здатися прикиданими цифрами — для більшості людей їхній будинок — найдорожча покупка, яку вони коли-небудь зроблять. У певний момент під час пошуку потрібного місця агент з нерухомості запитає вас, скільки ви можете собі дозволити витрати, що викликає важливе питання: як саме ви з’ясуєте, скільки банк дасть вам позику, щоб купити додому?
Існує кілька способів зробити цей підрахунок — деякі дуже складні, деякі нечіткі та узагальнені. Один із найпростіших і найнадійніших способів визначити розмір іпотеки, на яку ви маєте право, — це просто запитати потенційних кредиторів. Маючи досвід оцінки фінансового стану своїх клієнтів, банки та іпотечні кредитори можуть закрити подивіться на ваш дохід, борги та кредитну історію та скажіть, яку максимальну суму, на вашу думку, ви можете собі дозволити позичати. Цей процес називається попереднім затвердженням або попередньою кваліфікацією. Запит у кредитора надати цю інформацію не зобов’язує вас брати позику в цій установі; Навпаки, рекомендується дотримуватися цього процесу для кількох кредиторів, щоб ви могли придбати найкращий іпотечний продукт та найкращу процентну ставку, яку ви можете знайти. Пошук попереднього схвалення або попередньої кваліфікації також може дати вам перевагу в переговорах, коли ви знайдете потрібний будинок, оскільки покупець з документ у руці, який говорить, що кредитор готовий надати іпотеку, знаходиться в набагато більшій позиції, ніж покупець, який ще цього не зробив застосовано.
Фото: istockphoto.com
І попереднє схвалення, і попередня кваліфікація дадуть вам уявлення про те, скільки ви можете дозволити собі витратити на будинок і мати лист від кредитора надасть вашим пропозиціям щодо будинків трохи більше довіри порівняно з тими, які не мають їх.
Реклама
Потенційний покупець отримує попереднє схвалення для іпотеки, якщо він подає підтвердження роботи та доходу та надає дозвіл на повну перевірку кредитоспроможності. Попереднє схвалення надається, коли кредитор визначить, що потенційний покупець є хорошим кандидатом і, ймовірно, йому буде надано позику на попередньо затверджену суму. Кредитор перевірив покупця і виявив, що він є хорошим ризиком, і тому готовий підтримати їх. Листи попереднього схвалення мають велику вагу в світі нерухомості, тому що продавці знають, що кредитор уже переглянув фінансову історію цього покупця і не знайшов проблем.
Попередня кваліфікація подібна до попереднього затвердження, але вона базується виключно на інформації, наданій потенційним покупцем, яка може бути менш точною. Щоб отримати попередню вимогу для отримання житлової позики, ви заповнюєте форми, вказуючи свій дохід, борги та приблизний кредит оцінка, але вам не потрібно буде перевіряти кредитоспроможність або надавати документацію будь-якої інформації, яку ви маєте надати. В результаті з’являється більше можливостей для маніпуляції щодо процентної ставки, а також тому, що кредитор не зможе фактично надати кредит чек і заявка на позику, можливо, що програми та стимули можуть зникнути до офіційної перевірки кредитоспроможності та заявки запускаються. Попередня кваліфікація допоможе вам зрозуміти, скільки ви можете собі дозволити, але вона не матиме такого впливу на продавця, якщо ви зробите пропозицію.
Коли ви знайдете дім, який хочете зробити пропозицію про покупку, вам захочеться не витрачати час на отримання своєї пропозиції. Але це може означати, що на льоту вирішуватимете, скільки ви дійсно можете собі дозволити, що може призвести до переплати або розміщення перебуваєте в незручному положенні, оскільки не можете вести переговори, якщо від вас просять трохи більше, ніж від вас запропонував. Попереднє схвалення означає, що принаймні один банк перевірив ваші фінанси, запустив ваш кредит і виявив, що він може надати вам кредит. певну суму грошей, яка разом з вашими заощадженнями повинна дати вам дуже точне уявлення про найбільшу суму, яку ви можете витрачати. Тоді ви зможете знизитися і знати, скільки ви можете дозволити собі запропонувати досить швидко. Це може допомогти вам випередити свою пропозицію, а ваша пропозиція, підкріплена попереднім схваленням, буде серйозно сприйнята продавцями.
Реклама
Крім того, пошук попереднього схвалення дає змогу робити покупки. Телефонувати кредиторам, щоб запитати про їхні ставки – це хороший спосіб зрозуміти, які ставки у кредиторів зазвичай вищі чи нижчі, але фактичні ставки тісно пов’язані з відношення вашого кредиту та боргу до доходу, тож поки ви не надасте цю інформацію та кредитор не розгляне ваш кредит, вони здогадуються, яка ваша ставка в кінцевому підсумку бути. Якщо ви подасте заявку на попереднє схвалення в трьох або чотирьох банках, ви отримаєте точні ставки та оцінки вашого максимального позику, тож ви зможете вибрати найкращого кредитора для своєї фактичної позики та розмістити пропозицію до впевненість.
Фото: istockphoto.com
Багато з того, що потрібно знати вашому кредитору, щоб запропонувати вам попереднє схвалення, можна знайти в перевірці кредитоспроможності. Тому важливо знати, що є у вашому кредитному звіті, перш ніж запросити кредитора подивитися, і в ідеалі ви зробите це добре, перш ніж плануєте покупку, тож у вас є час, щоб відремонтувати свій рахунок, якщо необхідно. Ваш кредитний звіт показує тривалість вашої кредитної історії, тому, якщо ви намагаєтеся очистити свою історію, перш ніж купувати будинок, добре залишити давні рахунки відкритими. У звіті буде показано останні 7 років ваших кредитних рахунків, включаючи початкову та максимальну суму кредит у кожному обліковому записі, суму кредиту, який ви використали, а також історію своєчасних, запізнілих або пропущених кредитів платежі. Він також включатиме історію вашої адреси, історію роботи та будь-які застави, банкрутства чи рахунки з неплатежем.
Оскільки система звітності не досконала, вам потрібно перевірити, чи немає помилок або неточних звітів. Зверніть увагу на те, що ви не вважаєте правильним, і оскаржуйте цей пункт у бюро кредитних історій, надавши необхідну документацію. Потім перевірте сам кредитний рейтинг, математичний розрахунок, який поєднує вашу кредитну історію, тривалість і використання, який часто називають вашим рейтингом FICO. Більшість кредиторів вимагають оцінки 620 або вище для традиційної позики, тоді як позики FHA можуть дозволити трохи нижчий бал в обмін на більший початковий внесок. Якщо ваш рахунок не відповідає бажаному, ви можете зробити деякі кроки, щоб його покращити — відкрити кредитну картку, використати її та оплатити щомісяця, якщо у вас недостатньо загального кредиту, або ви погашаєте деякі позики чи картки, а потім перевіряйте свій рахунок через 6 місяців пізніше.
Реклама
Кредитори не хочуть позичати надто багато грошей позичальникам, чия наявна заборгованість занадто велика в порівнянні з їхнім доходом. Позичальники з надмірною прострочкою мають більшу ймовірність дефолту, тому це має сенс з позиції банку. Щоб зрозуміти, що твоє відношення боргу до доходу (DTI) – розрахувати загальний місячний дохід (до сплати податків), а потім додати свої щомісячні боргові зобов’язання. Багато банків і веб-сайтів фінансових служб пропонують калькулятори, які допоможуть вам включити потрібну інформацію. «Чарівне число» — 43 відсотки: загальна сума виплат по боргу не повинна перевищувати 43 відсотки вашого валового місячного доходу. Чим нижче відношення вашого боргу до доходу, тим вищою буде віра вашого кредитора у вашу здатність погасити позику, і ви часто будете винагороджені нижчою процентною ставкою.
На додаток до інформації про вашу кредитну історію та співвідношення боргу до доходу, ваші кредитори вимагатимуть досить значну кількість документів про решту ваших фінансів. Вам знадобиться час, щоб витягти їх із файлів або знайти їх в Інтернеті для своїх безпаперових рахунків. Перше, що попросить ваш кредитор, це принаймні 2 роки подання федерального податку на прибуток, включаючи ваші звіти W-2. Це робиться для того, щоб вони могли вивчити історію ваших доходів і переконатися, що немає незрозумілих і раптових змін, а також щоб переконатися, що на вашому доході немає прихованих арешт. Щоб підтримати податкові форми, ви повинні надати квитанції про заробітну плату та принаймні 2 місяці виписки з банку. Вас попросять надати водійські права, номер соціального страхування або картку, а також докази будь-яких додаткових активів, які сприяють вашому загальному фінансовому стану.
Реклама
Збираючи ці документи, важливо пам’ятати, що мета надання цієї інформації не полягає в тому, щоб кредитор міг судити про вас і ваші звички. У той час як кредитори ведуть бізнес і хочуть позичити гроші людям, які можуть повернути їх з відсотками, щоб вони могли отримати прибуток, вони дійсно піклуються про ваші інтереси; вони не хочуть обтяжувати своїх позичальників більшими боргами, ніж вони можуть сплатити. Кредитори знають, що покупці можуть емоційно ставитися до своїх пропозицій, коли знаходять «ідеальний будинок», або переоцінюють, наскільки мало вони можуть жити в обмін на будинок, який вони дійсно хочуть — вони щотижня мають справу з викупом позичальників, які зробили ці помилки. Вони хочуть, щоб ви могли здійснювати свої платежі, тому що так вони заробляють гроші, тому їхній аналіз ваших звичок та історії спрямований на хороший результат для вас обох.
Фото: istockphoto.com
Позики на житло не є універсальними. Насправді існує дивовижна кількість типів позик, і правильний для вас буде залежати від вашого кредитного рейтингу, відношення боргу до доходу, від того, скільки ви заощаджується на перший внесок, тип житла, який ви плануєте придбати, і чи готові ви платити за приватне іпотечне страхування (PMI) протягом кількох років, поки ви не створите більше власного капіталу у вашому домі (PMI захищає кредитора і необхідний для певних видів позик, коли початковий внесок покупця становить менше 20 відсотків від покупки житла ціна). Різні кредитори запропонують різні продукти, тому буде чудовою ідеєю посидіти з кількома кредиторами, щоб обговорити, які варіанти вони можуть мати. Особливо, якщо у вас є особливі обставини — ви ветеран, який може претендувати на отримання позики з підтримкою VA, ви купуєте будинок у сільській місцевості або маєте право на отримання певних категорій житлові позики з низьким рівнем доходу — вам захочеться знайти кілька кредиторів, з якими ви можете поговорити безпосередньо, які готові обговорити з вами свої пропозиції щодо позик, щоб допомогти знайти кредитний продукт що підходить. Коли ви зрозумієте програми, доступні для ваших конкретних обставин, ви зможете зв’язатися з іншими кредиторами та шукати конкретно банки, які пропонують ці програми.
Реклама
Одне застереження: численні запити на ваш кредитний звіт можуть негативно вплинути на ваш кредитний рейтинг. Коли ви починаєте робити покупки для попереднього схвалення, усі запити протягом 45 днів один від одного не вплинуть на ваш рахунок, оскільки бюро кредитних історій очевидно, що всі запити пов’язані з тим самим процесом і що в кінцевому підсумку ви отримаєте лише одну позику — таке дослідження не матиме такого ж впливу, як подача заявки на п’ять кредитних карток протягом одного тижня. Тим не менш, ви захочете зробити домашнє завдання та знати, у яких кредиторів ви хочете отримати попереднє схвалення, щоб усі запити можна було надіслати протягом 45 днів після першого запиту.
Коли потрібно подавати заявку на попереднє схвалення іпотеки? Вам слід почати збирати документи, оцінювати співвідношення боргу та доходу та досліджувати кредитний рейтинг якомога раніше, щоб у вас був час виправити будь-які помилки та наростити кредитний рейтинг, якщо необхідно. Вам потрібен лист попереднього схвалення, перш ніж зробити пропозицію. Але ви не хочете отримати свій лист до того, як будете готові почати серйозно шукати будинки для покупки: листи попереднього схвалення мають термін дії. Оскільки кредитний статус і статус доходу можуть швидко змінюватися, більшість листів попереднього схвалення дійсні від 60 до 90 днів після їх видачі. Якщо ви не знайшли будинок до того часу, зазвичай ви можете подати запит на продовження, надавши оновлену підтвердження кредиту та доходу. Заздалегідь заберіть документи, але зачекайте, поки ви не будете готові почати серйозні покупки житла, щоб попросити попереднє схвалення.
Після того, як ви подасте документи, потенційні кредитори оцінять вашу фінансову картину та видадуть вам одну з трьох речей: попереднє схвалення лист, представлений на офіційному бланку, включаючи суму позики, яку ви отримали, повну відмову або схвалення з умови. Якщо ваш запит було відхилено, кредитор зазвичай пояснює, чому і що вам потрібно зробити, щоб підвищити свої шанси; це не означає, що ви ніколи не зможете придбати будинок, але це означає, що вам доведеться попрацювати над кредитом, перш ніж спробувати знову. Для попереднього затвердження з умовами кредитор може вимагати від вас погасити деякі борги, щоб покращити співвідношення боргу до доходу або надати додаткову документацію про активи. Дві ключові речі, про які слід пам’ятати: цифра в доларах у вашому листі попереднього схвалення не означає, що ви повинні брати такий великий кредит, і це також не є гарантією того, що вам дадуть цю суму. Є деякі міркування, які не вступають у гру, поки ви не виберете будинок, наприклад, співвідношення між вартістю будинку та сумою позики. Попереднє схвалення означає, що ви можете почати серйозно купувати свій новий будинок.
Реклама
Купівля житла – це великий процес, повний кроків, які є сторонніми для покупців, що вперше. Існують правила, умови та вимоги ліворуч і праворуч. Попереднє схвалення кредиту на житло дозволяє вам сповільнитися, уважно подивитися на свої фінанси та побачити, що, на думку банку, ви можете собі дозволити, а потім вирішити, на що вам зручно витрачати. Ці два числа можуть не збігатися; якщо ваш кредит дуже хороший, ваш банк може схвалити напрочуд велику кількість, яку ви не можете брати в борг, і це нормально. Процес попереднього схвалення може дати вам можливість оцінити, скільки ви хотіли б витратити, скільки ви готові витратити на потрібний будинок, і розробити більш чітке уявлення про те, як ця сума вплине на ваші фінанси щомісяця, щоб ви могли робити покупки з упевненістю, що не запропонуєте більше, ніж можете собі дозволити.
Реклама
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates, афілійованій рекламі програма, розроблена для того, щоб видавці могли отримувати гонорари, посилаючись на Amazon.com і афілійовані сайти.