Фото: istockphoto.com
A: Ти можеш! Доклавши важкої праці та дисципліни, щоб створити справедливість у вашому домі, це прекрасне відчуття, і при цьому стати набагато ближче до окупності іпотека є цікавою, це також означає, що у вас є доступ до фонду коштів, які ви можете позичити, щоб фінансувати свій ремонт у чудовій ставка. Ви також можете використовувати його для фінансування витрат, не пов’язаних з домом, таких як навчання дитини в коледжі, медичні рахунки та інші великі витрати. Крім того, ви можете використовувати акціонерний капітал як свого роду екстрений фонд, а не тримати кредитну картку відкритою для цієї мети. Як працює позика під нерухомість? По суті, ви подаєте заявку на отримання позики, використовуючи різницю між вартістю вашого будинку та сумою, яку ви все ще боргуєте по іпотеці, як вартість застави, і ви позичаєте під неї. Ставки зазвичай нижчі, ніж за іншими видами особистих позик, і ви можете погасити себе з часом. Позику під нерухомість можна виплатити одноразово, де ви будете здійснювати регулярні щомісячні платежі, поки не погасите всю позику, або взяти як нерухомість кредитна лінія, за якою ви берете позику, але берете кошти лише тоді, і якщо вони вам потрібні, виробляючи платежі за гроші, які ви фактично вилучили з басейн.
Фото: istockphoto.com
Коли ви купуєте будинок, ви насправді не «володієте» ним, поки не виплатите іпотеку. Імовірно, ви поклали гроші як перший внесок. Коли ви підписуєте свої іпотечні документи і берете ключ від вашого нового будинку, ви володієте саме тим відсотком будинку, який ви відкласти — якщо ви не погашаєте свою іпотеку, і в цьому випадку банк, швидше за все, візьме частину цієї суми на відшкодування та штрафи. Однак, оскільки ви щомісяця сплачуєте іпотеку, відсоток вашого будинку, за який ви фактично заплатили, буде повільно збільшуватися спочатку, а потім швидше, коли ви просуваєтесь через роки виплати іпотеки та починаєте платити більше основної суми та менше інтерес. Кожен платіж купує вам трохи більше вашого будинку.
Реклама
Відсоток вашого будинку, за який ви здійснили оплату, називається власним капіталом. Це фонд грошей, з якого позика під нерухомість дозволяє вам позичити. У минулому цей вид позики називали «другою іпотекою», оскільки позика під нерухомість дозволяє позичати гроші під заставу частина вашого будинку, якою ви володієте, тоді як решта будинку все ще належить кредитору вашого «першого» або основного, іпотека.
На власний капітал також впливає поточна оціночна вартість вашого будинку. Якщо ви сумлінно сплачували іпотеку протягом 15 років, можливо, вартість вашого будинку значно зросла (або знизилася) після того, як ви його придбали. Оцінювач може сказати вам ринкову вартість вашого будинку, і ця вартість — це власність, яка у вас є у вашому будинку. Наприклад, припустімо, що ви взяли іпотеку в розмірі 200 000 доларів США на будинок вартістю 225 000 доларів США. Ви платите протягом кількох років, а залишок по вашій іпотеці становить 150 000 доларів США. Виходячи з покупної ціни, у вас є 75 000 доларів США: різниця між вартістю 225 000 доларів США та 150 000 доларів США, які ви все ще повинні. Але, можливо, ринок нерухомості у вашому районі спекотний і будинки користуються великим попитом. Якщо оцінювач скаже вам, що поточна вартість вашого будинку зросла до 300 000 доларів, ваш власний капітал тепер становить 150 000 доларів: різниця між поточною вартістю та тим, що ви заборгували.
Сума грошей, яку ви можете позичити у позику під нерухомість, обмежена сумою власного капіталу, яку ви побудували у своєму будинку. Оцінена вартість за вирахуванням суми, яку ви ще заборгували по своїй першій іпотеці, — це сума власного капіталу, яку ви маєте у вашому будинку: це сукупність грошей, з якої буде отримана ваша позика під нерухомість.
Реклама
Фото: istockphoto.com
На відміну від деяких видів позик, гроші, позичені з вашого капіталу, не обмежуються конкретними цілями, і вам не доведеться рахувати, на що ви їх витратили. Якщо у вас є резервна копія рахунків після тривалої хвороби або тимчасового зниження доходу, ви можете використати ці гроші для оплати погасіть свої борги та внесіть один щомісячний платіж (ймовірно, за набагато нижчою ставкою), замість того, щоб відстежувати великий стек. Медичні витрати, витрати на весілля, навчання в коледжі, оплата за проживання та харчування є справедливою грою, як і виплати підрядникам, рахунки за постачання та тимчасове житло під час ремонту будинку. Ви навіть можете використати кошти на оплату довгоочікуваної відпустки. Ставки за кредитами під нерухомість зазвичай досить вигідні порівняно з іншими особистими кредитами, оскільки у вас є Ви вже успішно сплатили принаймні частину іпотечного кредиту та можете використовувати сам будинок заставу. Просто пам’ятайте, що позику все одно потрібно повернути — незалежно від того, на що ви витратили гроші — і що якщо ви не зможете повернути її, ви втратите свій будинок.
Коли ви купуєте житло, вартість покупки задовольняється двома складовими: першим внеском та іпотечним кредитом. Частина ціни, що покривається кожною з цих частин, залежить від кредитної програми, за допомогою якої придбано іпотеку, та суми наявних готівкових коштів, які ви повинні відкласти. Щомісяця, коли ви здійснюєте свій іпотечний платіж, гроші спрямовуються в кількох напрямках: частина надходить на депозитний рахунок, з якого ваша іпотечна компанія сплачує ваші місцевий податок на майно та страхові внески власників житла, деякі з них спрямовуються на відсотки, які ви боргуєте за іпотекою, а деякі – на основну суму за позика. На початку іпотеки багато власників будинків переживають, коли бачать, який невеликий відсоток їхнього щомісячного платежу насправді допомагає погасити залишок. Іпотека амортизується, а це означає, що існує формула, яка розбиває цю суму. На початку періоду погашення на відсотки нараховується набагато більший відсоток платежу, ніж до основного боргу. З плином часу цей коефіцієнт починає змінюватися, так що в кінці іпотечного кредиту платіж майже виключно застосовується до основного боргу. Це робиться для того, щоб кредитор переконався, що він отримує відсотки за ризик, на який вони пішли, надавши вам кредит; якщо вони зарахують весь ваш платіж до вашої основної суми, а ви вирішите рефінансувати або достроково погасити іпотеку, вони не отримають з вас стільки відсотків. Амортизація позики таким чином, щоб початкові платежі були великими відсотками, захищає кредитора.
Реклама
На жаль, це також означає, що для нарощування власного капіталу знадобиться деякий час. Ви одразу отримуєте власний капітал у сумі готівки, яку ви відклали як перший внесок. Ці гроші купили вам «шматок» вашого будинку, яким не володіє банк. Але накопичення власного капіталу, яке ви створюєте шляхом регулярних щомісячних платежів, може зайняти деякий час. Згодом ви зможете швидше нарощувати власний капітал (і в кінці іпотеки заощадити трохи грошей на відсотках), сплачуючи додаткові гроші за свій іпотечний платіж і попросивши їх застосувати до основного боргу. Не всі позики дозволяють такий достроковий або додатковий платіж, але якщо у вас є трохи додаткових готівкових коштів, це може бути корисно, якщо ваш кредитор дозволить це.
Щоб отримати позику під нерухомість або кредитну позику, більшість кредиторів вимагають, щоб у вас було принаймні 15-20 відсоток власного капіталу, що означає, що ваш іпотечний залишок дорівнює або менше 80-85 відсотків оцінки вашого будинку значення. Якщо у вас немає принаймні такої кількості власного капіталу, більшість кредиторів вважають, що додатковий борг призведе до небезпечного надмірного кредитного кредиту без достатньої заставу, і що з комісіями та витратами, пов’язаними із закриттям позики, у вас може залишитися дуже мало фактичних готівкових коштів у вашому позика.
Фото: istockphoto.com
Фінансові експерти радять, що ваш загальний житловий борг або суму, яку ви заборгували за свій будинок, включаючи оригінальна іпотека плюс будь-яка позика під заставу нерухомості або HELOC (лінія домашнього капіталу) не повинні дорівнювати більше ніж 85 відсотків від вартості вашого будинку. Якщо минуло багато часу з того часу, як ви востаннє оцінювали свій будинок, це може бути хорошим першим кроком; Вартість вашого будинку цілком могла змінитися, поки ви були зайняті будівництвом власного капіталу, і ви можете бути приємно здивовані, скільки він коштує. Як тільки ви дізнаєтеся значення, ви можете помножити це число на 0,85, щоб встановити максимальну суму боргу, яку більшість банків дозволить вам взяти за будинок. Відніміть суму, яку ви все ще заборгували по іпотеці або будь-якому іншому житловому кредиту, і ви отримаєте суму, яку ви можете попросити позичити через позику під нерухомість. Існує ряд калькуляторів власного капіталу, доступних в Інтернеті, які можуть дати вам приблизне уявлення про те, скільки у вас є власного капіталу, але для точних цифр вам знадобиться поточна оцінка.
Реклама
Однак застереження щодо автоматичного отримання максимальної суми, яку ви можете: ваш будинок є заставою цієї нової позики та вашої іпотеки. Перетворення 85 відсотків цієї вартості в гроші, які вам потрібно буде повернути, може бути ризиком, оскільки ставки, цінності та фінанси може швидко змінюватися з ринком. Максимізація вартості вашого будинку в кредиті означає, що зміна на ринку нерухомості може призвести до того, що ви повинні мати більше, ніж ваш будинок вартість, і одна втрачена робота може означати пропущені платежі, які дозволяють банку стягнути стягнення на ваш будинок і залишити вас без власного капіталу на всі. Цей розрахунок підкаже вам, що ви можете позичити, але ви повинні розглянути свої фінанси та заощадження та вирішити, що ви повинні позичити.
Так само, як і коли ви подаєте заявку на отримання іпотеки, вам потрібно продемонструвати своєму кредитору, що ви можете взяти на себе хороший фінансовий ризик. Це означає, що вам потрібно буде виконати майже той самий процес, що й для оформлення першої іпотеки. По-перше, ви хочете перевірити свій кредитний рейтинг і виправити будь-які помилки у звіті. Ваша оцінка FICO повинна бути не менше 620, щоб претендувати на більшість позик під нерухомість, і навіть вище для оптимальних ставок.
Отримавши кредитний звіт, ви можете розрахувати співвідношення боргу до доходу. Це сума грошей, яку ви щомісяця виплачуєте за борг, порівняно з сумою грошей, яку ви заробляєте щомісяця. Відсоток, який йде на виплату боргу, не повинен перевищувати 43 відсотки вашого доходу. Якщо поточний відсоток перевищує 43, вам захочеться погасити частину цього боргу, перш ніж подати заявку на позику під нерухомість. Кредитори хочуть переконатися, що ви не перестараєтеся і не виплатите гроші, які ви їм винні, тому що накладати стягнення на будинок, щоб відшкодувати втрату, дорого. Вони хотіли б, щоб ви продовжували здійснювати регулярні платежі з відсотками, тому вони захочуть переконатися, що ви дійсно можете дозволити собі позичати.
Реклама
Вам потрібно буде надати документацію про свої доходи та активи, щоб також подати заявку на позику під нерухомість. Податкові бланки, платіжні квитанції, виписки з банку та ваші поточні документи про іпотеку – це всі розумні документи, які ваш кредитор може запитати, щоб він міг комфортно позичити вам гроші. Ці документи також можуть призвести до більш доступної процентної ставки за вашою позикою, оскільки кредитори можуть запропонувати кращі ставки для більш кваліфікованих позичальників, які можуть задокументувати своє фінансове становище.
І позика під нерухомість, і кредитна лінія під заставу власного капіталу, або HELOC, позичаються з фонду власного капіталу, який ви створили у своєму будинку. Але між ними є суттєва різниця. У позиці під нерухомість позичальники вимагають певну суму свого власного капіталу як позику. Позика виплачується однією сумою, яка вноситься на звичайний банківський рахунок позичальника та витрачається в міру необхідності. Виплати починаються негайно з повної позики, поки вона не буде погашена. Умови відрізняються, але існує певна кількість місяців, необхідна для виплати, а іноді й більший платіж у вигляді кульки в кінці терміну.
HELOC працює дещо інакше. Позичальник просить надати йому певну суму свого власного капіталу. Якщо запит схвалено, ці гроші стають доступними для них, але не відразу виплачуються — це зберігається на рахунку, доки позичальник не зніме частину його та функціонує як кредитна лінія позика. Тому жодних реальних платежів негайно не потрібно, оскільки до моменту зняття коштів позичальник технічно не отримав жодних коштів. Ці рахунки будуть мати конкретне обмеження на те, як часто і протягом якого часу позичальник може знімати гроші, а також може включати щорічну плату за обслуговування або комісію за транзакцію, коли гроші знімаються. Після зняття грошей позичальник почне здійснювати платежі протягом встановленого періоду часу, але тільки на ті гроші, які були зняті, а не на повну суму доступного власного капіталу. Ці позики можуть бути дуже корисними, коли вам будуть потрібні гроші в різні моменти протягом тривалого періоду часу. Наприклад, якщо ви плануєте оплатити навчання в коледжі за допомогою HELOC, ви можете попросити кредитну лінію на загальну суму, яка вам знадобиться на початку. Оскільки оплата кожного семестру настає, ви можете зняти цю суму з рахунку, щоб оплатити рахунок (зазвичай за набагато кращою ставкою, ніж приватний освітній кредит), а потім розпочати погашення лише на цьому сума. Це дає змогу розподіляти погашення більш поступово з часом, замість того, щоб робити великі платежі на загальну суму з самого початку.
Реклама
Фото: istockphoto.com
Позики під нерухомість мають багато переваг: вони пропонуються за ставками, нижчими, ніж інші позики для фізичних осіб, можуть бути легше забезпечити, ніж інші особисті позики, і вони спрощують погашення інших боргів в одну консолідовану сума. Але є деякі речі, на які слід звернути увагу, які можуть бути не відразу очевидними.
Якщо ви берете позику під заставу житла для ремонту житла, є деякі додаткові речі, які слід враховувати. Це цікаво оновити свій будинок і вибрати деякі особливі елементи, які роблять його справді вашим. Ви очікуєте збільшення загальної вартості будинку в результаті поліпшень і модернізації, і це майже завжди так. Однак під час цих розрахунків важливо враховувати середню вартість будинків у вашому регіоні. Вірте чи ні, але можна «надмірно покращити» свій будинок для ринку до точки, коли реальна вартість будинку буде набагато вищою, ніж покупці заплатять за проживання у вашому районі. У цьому випадку ви не отримаєте віддачу від своїх інвестицій. Це може здатися невеликим, особливо якщо ви вдосконалюєтеся з наміром залишатися в цьому будинок на кілька десятиліть і хочете, щоб він відповідав вашому власному стилю життя, а не чиємусь уявленню значення. Однак ви можете опинитися в скрутному становищі, якщо ваші життєві обставини зміняться і вам доведеться несподівано продати свій будинок. Коли ви продаєте будинок з іпотекою та позикою під заставу, зазвичай виплата вашої іпотеки включається в продаж житла, і це також може бути у випадку з позикою під нерухоме майно, якщо ви не заборгували за кредитом під нерухомість більше, ніж ціна продажу обкладинка. Кредитори покупців не схвалюватимуть іпотеку на суму більше, ніж коштує будинок на ринку, тому ви може застрягти, намагаючись знайти гроші для погашення позики під нерухомість, щоб продати будинок. Уважно подумайте про співвідношення вартості вашого будинку з тим, скільки боргів у вас є, щоб не покращувати свій будинок.
Реклама
Іншим аспектом є комісійні та витрати, пов’язані з кредитами під нерухомість та HELOC. Якщо ви оформляєте свій кредит під нерухомість через того самого кредитора, який має вашу звичайну іпотеку, деякі з комісій можуть бути знижені, а деякі банки пропонують обробку позики під нерухомість з низькою або без комісій. Однак більшість позик під заставу нерухомості розглядаються так само, як і заява на іпотеку, оскільки будинок є забезпечення позики, і кредитор повинен переконатися, що він може отримати це забезпечення, якщо ви за замовчуванням. Вони, ймовірно, очікують, що ви сплатите збір за подання заявки, збір за пошук заголовка, збір за оцінку, а також, можливо, інші збори за подання документів, а також вам доведеться сплатити гонорари адвокатів та інші різні витрати на закриття. Вони дійсно можуть швидко наростати, і особливо якщо ви плануєте взяти лише невелику позику, вони можуть звести нанівець вартість самого кредиту.
Нарешті, важливо пам’ятати, що ви будете додавати те, що по суті є a друга іпотека платіж до того, що ви вже здійснюєте. Це може бути простіше, ніж відстежувати та оплачувати стос менших рахунків щомісяця. Ваш кредитор не дозволить вам брати в борг більше, ніж, на його думку, ви можете собі дозволити. Але ось що: якщо ви несподівано потрапили у важкі фінансові часи і не можете оплачувати рахунки, ви запізнюєтеся Ваша купа менших купюр коштуватиме штрафів і комісій, а багаторазове запізнення на дві іпотеки може коштувати вам додому. Багато чого поставлено на карту, коли ви берете великі борги під свій будинок. Ви хочете походити по магазинах, вибрати кредитора, якому ви довіряєте, і вирішите, скільки вам потрібно позичити виконуйте проекти, які ви задумали, а не беріть стільки, скільки ви можете тільки тому, що ви може.
Реклама
Після того, як ви знайшли надійного кредитора і прийняли рішення про те, скільки позичати, насолоджуйтеся покращенням свого будинку проект або оплату вашого весілля, і відзначте дисципліну, з якою ви створили достатньо справедливості у своєму домі, щоб використовуйте!
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates, афілійованій рекламі програма, розроблена для того, щоб видавці могли отримувати гонорари, посилаючись на Amazon.com і афілійовані сайти.