![Отримайте владу: вибір правильного ключа для вакансії](/f/c6c5b5fe909751c0f8420253aff73e92.jpg?width=100&height=100)
Фото: depositphotos.com
A: Якщо ви новачок на ринку купівлі житла, сфера іпотеки може здатися дуже захоплюючою, але якщо ви трохи почитаєте та дослідите, ви почнете говорити мовою кредитів на житло раніше, ніж думаєте. Термін «іпотека» говорить про те, що є один кредитний продукт, який кожен отримує, купуючи будинок, але факт полягає в тому, що існує багато видів кредитів на покупку житла. Залежно від вашого фінансового становища та типу житла, який ви будете купувати, ви можете знайти один або кілька продуктів для порівняння, перш ніж знайти позику, яка підходить для вашої ситуації. Розбір різних продуктів може здатися читанням іншою мовою, але незабаром ви зможете зрозуміти відмінності між FHA та USDA та FICO як професіонал, щоб ви могли вибрати найкращий тип іпотечної позики для ти.
Звичайні позики – це те, про що думають більшість людей, коли думають про іпотеку на будинок. Це базові житлові позики, за якими позичальник вкладає відсоток від ціни житла як початковий внесок, а решту позичає у кредитора зі спланованим планом амортизації для погашення залишку та відсотків протягом 15, 20 або 30 років (деякі кредитори можуть мати більш гнучкі терміни). Найважливіша відмінність між звичайними кредитами та іншими іпотечними кредитами полягає в тому, що звичайна позики не забезпечені та не застраховані федеральним урядом, тому вони несуть трохи більший ризик для кредитор. Хоча загалом вони з часом коштують трохи менше, ніж інші позики, для цього вам доведеться мати міцне фінансове становище відповідати вимогам і, можливо, доведеться додати вартість приватного іпотечного страхування (PMI), доки ви не досягнете певного порога погашення. Звичайні позики поділяються на дві категорії: відповідні та невідповідні.
Реклама
Відповідний звичайний житловий кредит відповідає певним стандартам, встановленим Федеральним агентством житлового фінансування. Це означає, що після оформлення вашої позики її можна буде придбати у Fannie Mae або Freddie Mac, двох великих кредитних компаніях. які пропонують стабільність і безпеку на ринку іпотеки, а не продаються різним банкам та іншим кредиторам по всьому світу країна. Відповідні позики можна використовувати для покупки основного житла, другого житла, оренди чи інвестицій нерухомості, тому вони більш гнучкі в цьому відношенні, ніж деякі застраховані на федеральному рівні позики, які обмежують ваші дії можна купити. Максимальна сума, яку ви можете позичити з відповідним кредитом, становить 548 250 доларів США, хоча в деяких округах і штатах з високою вартістю або у випадку багатоквартирних будинків максимальна сума становить 822 375 доларів США. Вам потрібно буде внести мінімум 3 відсотки вартості нерухомості як початковий внесок, що чудово підходить для покупців із солідними фінансовими можливостями. ситуація, але не так багато капіталу, але від вас може знадобитися платити за PMI щомісяця, доки ви не виплатите 20 відсотків вартості будинку значення. Коли ви досягнете 20 відсотків, ви можете подати запит на скасування PMI, якщо ваша позика має хорошу репутацію. Навіть з PMI, ваша загальна вартість придбання житла може бути нижчою з відповідним кредитом, ніж з іншими типами іпотеки; знання того, що кредит може бути отримано Fannie Mae або Freddie Mac, забезпечує певну підтримку для кредитора, що може призвести до зниження процентних ставок. Конформні позики є стабільними та відносно недорогими, і вони є найкращими варіантами для позичальників із сильною, стабільною фінансовою ситуацією та відмінним співвідношенням кредиту та боргу до доходу. Вам потрібно бути готовим задокументувати все — свою трудову історію, кредитні звіти та рейтинги, ваш дохід та інші активи, а також надати будь-яку іншу перевірку, яку вимагає ваш кредитор.
Реклама
Невідповідні позики не мають тих самих обмежень, що й відповідні позики, оскільки вони не повинні відповідати вимогам Fannie Mae або Freddie Mac. Невідповідні позики можна отримати на більшу суму позики, ніж відповідні позики, а в деяких випадках доступні (за вищими відсотковими ставками та з більшими початковими внесками) для позичальників із меншим, ніж ідеальний кредит.
Фото: depositphotos.com
Великі позики – це невідповідні позики, які дозволяють позичальникам вийти за межі відповідних позик. Такі позики частіше надаються в регіонах, де ціни на житло вищі або де будинки більші та розкішніші, а отже, дорожчі. Ці позики належать до окремого класу, і в результаті можуть надаватися за процентними ставками, порівняними з відповідними позики — якщо позичальники можуть задовольнити вимоги кредиторів, які, як правило, є більш вимогливими, ніж для менших позики. У більшості випадків вам потрібно мати бал FICO щонайменше 700, щоб розглядати можливість отримання великої позики. Ваш коефіцієнт боргу до доходу має бути низьким, і ви повинні очікувати, що авансовий внесок буде вищий, ніж середній, на 10-20 відсотків. Ці позики ідеально підходять для покупців, яким потрібно позичити більші суми в доларах, ніж дозволить відповідна позика, і які мають відмінну кредитну позику та низьке співвідношення боргу до доходу.
Протягом багатьох років володіння житлом обмежувалося тими, хто був достатньо багатим, щоб заощадити значні авансові внески, але все ще міг сплачувати орендну плату. У міру зростання цін на житло це ставало все менш доступним для багатьох людей. Хоча федеральний уряд безпосередньо не позичає гроші на покупку житла, він розглядає власність житла забезпечуючи стабільність для громад і сімей, і прагнув зробити мрію про власність житла доступною для більшої кількості людей Люди. В результаті уряд розробив і гарантував кілька видів житлових позик, щоб допомогти покупцям з менш готовими готівкою для зниження платіж або недосконалий кредит потрапляють у будинки, в які вони можуть продовжувати інвестувати, а не потрапляти в пастку нескінченного циклу оренда.
Реклама
Позики FHA забезпечуються Федеральним управлінням з питань житлового будівництва. Спрямований на допомогу кваліфікованим покупцям, яким не вдалося заощадити великі початкові внески або тим, у кого кредит середній (але не відмінно), позики FHA часто розглядаються як продукти позики для покупців житла вперше, оскільки вони корисні для тих, у кого немає будинок на продаж. Позики FHA вимагають оцінки FICO 580, що нижче, ніж 620, необхідних для багатьох інших програм, якщо позичальник може запропонувати перший внесок у розмірі 3,5 відсотка. Для позичальників, які можуть відкласти принаймні 10 відсотків, може бути прийнято 500 балів. Попередження для тих, хто має менше 10 відсотків як початковий внесок: позики FHA вимагають додаткового платежу щомісяця на кредити з низьким початковим внеском, що подібне до PMI, але воно ніколи не може бути скасовано і залишиться в силі протягом усього періоду позика. Єдиний спосіб скасувати цей додатковий платіж — рефінансувати позику після того, як ви накопичите достатньо власного капіталу.
Щоб заохотити покупців житла оселятися в сільській місцевості, Міністерство сільського господарства США (USDA) підтримує позики для покупців із помірними або низькими доходами, які готові купувати житло в спеціально відведених місцях шлях. Ці позики мають обмежені доходи і можуть бути доступні без першого внеску для позичальників з низькими доходами. Для покупців, які мають гнучкість щодо переїзду, позики USDA можуть стати чудовою можливістю отримати нову почати в новому домі на новому місці, часто для тих, хто інакше не міг би собі дозволити бути домовласники.
Багато військовослужбовців, які перебувають на дійсній службі та ветерани, відмовилися від значних років заробітку, щоб служити в Сполучених Штатах. Членам, які діють на службі, часто доведеться переїжджати, що ускладнює розвиток стабільного кредиту та потенційно залишаючи за собою ряд короткострокових іпотечних кредитів, коли вони переходять від розгортання до розгортання. Департамент Сполучених Штатів Америки, щоб полегшити фінансове навантаження на власників житла для тих, хто служив або служить. у справах ветеранів пропонує військовослужбовцям гнучку іпотеку з низькими відсотковими ставками, без авансових платежів і без PMI. Витрати на закриття іпотечних кредитів VA обмежені, щоб не бути величезними. З іпотеки VA стягується невелика комісія за фінансування, щоб зменшити загальні витрати програми, але цю плату можна включити в іпотеку, зберігаючи початкові витрати на покупку будинку низькими.
Реклама
Ці програми розроблені, щоб допомогти більшій кількості людей стати власниками житла, і всі вони потребують демонстрації того, що позичальники зможуть здійснити свої платежі та добросовісні зусилля з боку позичальників зробити тому. Програми державного страхування усувають кілька перешкод, які можуть стояти на шляху до того, щоб більше сімей стали власниками житла з хорошою репутацією.
Всі іпотеки надаються з відсотками; насправді, загальна вартість відсотків може бути однією з найбільш приголомшливих цифр у документах про закриття іпотеки, особливо для тих, хто вперше купує житло. Іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою мають встановлену процентну ставку, яка визначається на момент схвалення позики та залишається незмінною протягом усього терміну дії позики. Фіксовані ставки забезпечують стабільність і безпеку для позичальника: щомісячний платіж залишиться незмінним протягом 15, 20 або 30 років, необхідних для виплати від іпотеки, і якщо відсоткові ставки досить низькі на момент покупки житла, іпотека з фіксованою ставкою може захистити покупця від ринку гойдалки. З іншого боку, якщо відсоткові ставки середні або високі на момент покупки, тоді позичальники є такими закріплені за цією вищою ставкою протягом багатьох років і можуть в кінцевому підсумку платити значно більше протягом усього терміну служби позика.
Фото: depositphotos.com
Іпотечні кредити з регульованою ставкою пропонують привабливо низькі фіксовані відсоткові ставки протягом перших кількох років позики, а також потім у заздалегідь визначений момент ставка переходить на гнучку процентну ставку, яка змінюється залежно від процентної ставки ринку. Ці іпотеки можуть зробити перші кілька років володіння житлом набагато доступнішими, ніж ті з більш високою фіксованою ставкою. Однак, коли закінчується початковий період, можуть виникнути проблеми: якщо процентні ставки особливо високі, щомісячні виплати по іпотеці можуть дуже раптово стати набагато, набагато вищими. Якщо позичальник не в змозі рефінансувати позику на цьому етапі, а платежі є некерованими, це може призвести до невиконання зобов’язань по кредиту, а мрія про власність житла може стати кошмаром.
Реклама
Для позичальників, які відчувають певний ризик, іпотека з регульованою ставкою може призвести до значної економії на виплаті відсотків протягом терміну дії позики. Покупці житла, які планують залишитися в будинку лише на кілька років, також можуть отримати величезну вигоду від початкової низької фіксованої ставки. Але ризики реальні: якщо ви плануєте скористатися низькою початковою ставкою, а потім продати чи рефінансувати, але додому ціни різко змінюються, ви можете виявити, що не в змозі зробити ні те, ні інше, і тоді ви можете застрягти з платежами, які ви не можете собі дозволити.
Більшість іпотечних платежів поділяються на одну частину, яка застосовується до основної суми позики, і одну частину, яка застосовується до відсотків. У більшості іпотечних кредитів основна частина дострокових платежів відноситься на відсотки, а менша частина — на відсотки застосовується до основної суми, залишок, який поступово зміщується в сторону основної суми протягом погашення позики період. Це захищає кредитора від втрати доходу за кредитом. Призначений для позичальників, які, можливо, тільки починають свою кар’єру або очікують на аванс, позики лише під відсотки включають виплати, виключно відсотки протягом перших 5-7 років періоду погашення, потім поступово збільшуються шляхом повільного додавання основної суми до суми інтерес. Вам потрібно буде спланувати заздалегідь, щоб бути готовим до більших платежів, коли вони почнуть, і підготуватися до ідеї, що ви не будете створювати жодного капіталу у своєму будинку протягом перших кількох років. Однак позики лише під відсотки — це чудовий спосіб зменшити ці дострокові платежі, якщо ви плануєте щоб рефінансувати або продати до закінчення виплати лише відсотків, ці позики можуть заощадити значну сума.
Реклама
Позики на житло – це не лише купівля житла; є й інші випадки, коли вам може знадобитися позичити. Можливо, ви знайшли дім, який вам подобається, але вам потрібно буде відремонтувати його, щоб зробити його придатним для проживання, або ви знайшли землю і хочете почати будівництво будинку з нуля. Або ви віддаєте перевагу мобільний будинок, який, швидше за все, не покриває більшість звичайних іпотечних кредитів. Для кожної з цих ситуацій є кредити та багато іншого.
Для того, щоб отримати кредит на житло, мобільний або виготовлений будинок повинен відповідати вимогам для класифікації як нерухомість. Щоб досягти цієї класифікації, мобільний або промисловий будинок має бути не менше 400 квадратних футів і змонтований на постійному фундаменті. Він також повинен оподатковуватися як нерухоме майно в юрисдикції, в якій він розташований. Якщо мобільний або промисловий будинок, який ви хочете придбати, відповідає цим вимогам, деякі кредитори пропонуватимуть відповідні кредити на покупку мобільного або промислового житла, а інші — ні. Позики FHA, VA та USDA можна використовувати для фінансування мобільних і промислових будинків, які відповідають вимогам щодо нерухомості. Ці позики будуть мати різні параметри залежно від віку та стану будинку, оскільки мобільні будинки з часом знецінюються, тоді як традиційні будинки зростають у вартості. З іншого боку, якщо у пересувного будинку є колеса, або власник сплачує внесок у відділ автомобілебудування транспортних засобів, будівля класифікується як транспортний засіб і не може фінансуватися за допомогою традиційної іпотеки процесів. Існують продукти FHA та особистих позик, які можуть бути доступні для фінансування мобільних будинків за межами традиційних іпотечних продуктів.
Реклама
Кредити на покращення вашого поточного будинку бувають кількох форм. По-перше, ви можете використати власність, яку ви вже побудували у своєму існуючому будинку, як заставу і взяти позика під нерухомість. Ці позики іноді називають другою іпотекою, оскільки вони, по суті, дозволяють брати кредити під заставу частина вашого будинку, за яку ви заплатили, поки ви все ще платите своєму іпотечному кредитору за ту частину, яку ви не мають Позики під нерухомість можуть бути економічно ефективними, гнучкими способами оплати ремонту будинку, який ви вже маєте. Особисті позики також є одним із варіантів для цього процесу, і якщо ваша кредитна оцінка хороша, це може призвести до швидшого фінансування, як вони не потребують процесу пошуку та оцінки прав власності, який часто входить до складу нерухомого капіталу позика.
Якщо ви знайшли будинок, який ви хотіли б придбати, який потребує серйозної реабілітації, є варіант іпотеки, який називається кредитом на реабілітацію або ремонт. Є дві версії: одна пропонується FHA і називається позикою 203 тис., а інша пропонується Fannie Mae і є частиною її програми HomeStyle. Кожен має дещо інші вимоги та рівні гнучкості. Вони працюють подібно до традиційної іпотеки, але вартість будинку базується на тому, якою буде вартість ремонту, а не на ринковій вартості будинку, як є. Це дозволяє покупцям позичати більше, ніж поточна вартість будинку для фінансування ремонту, з метою, щоб будинок був відповідним забезпеченням для вартості позики після ремонту будинку. Кредитори, які видають 203 тис. позик, уважно стежать за ходом ремонту, щоб захистити свої інвестиції, що зменшує їхній загальний ризик. Кредити на ремонт доступні лише на основні житлові приміщення.
Реклама
Нарешті, є варіанти для тих, хто знайшов земельну ділянку і хоче побудувати власний будинок з нуля. Позики на будівництво – це короткострокові позики, які можна використовувати для покриття матеріалів, робочої сили та дозволів на будівництво житла. Вартість самого майна також може бути включена в цей вид позики. Ці позики зазвичай виплачуються частинами по мірі завершення робіт. Є три види кредиту на будівництво, і правильний буде залежати від бюджету проекту та термінів, а також оцінки поточних ставок. Позика на будівництво на постійне будівництво починається як кредит на будівництво з регульованою ставкою. Після завершення будівництва кредит перетвориться на традиційну іпотеку з фіксованою ставкою. Позики лише на будівництво є короткостроковими; вони тривають протягом всього процесу будівництва за регульованою ставкою і повинні бути погашені або рефінансовані, як тільки будівництво буде завершено. Третій варіант називається позикою власника-забудовника. Якщо ви плануєте бути генеральним підрядником для будівництва свого будинку, ви можете взяти кредит спеціально для будівництва, який буде повернено з часом. Позики від власника-забудовника важко отримати, оскільки вони вважаються високоризиковими, а для придбання позичальнику, як правило, потрібен професійно ліцензований генеральний підрядник. Кредитні бали для всіх позичальників будівельних позик мають бути надзвичайно високими — як правило, на рівні 720 або вище — оскільки кредитор не має нічого продавати, щоб відшкодувати свої збитки, якщо позичальник не виконає зобов’язання до завершення проекту завершено.
Фото: depositphotos.com
З такою різноманітністю варіантів фінансування покупок житла вам знадобиться чітке уявлення про свою позицію як позичальника, перш ніж почати. Перевірте свій кредитний рейтинг і відношення боргу до доходу. Приблизно визначте, скільки, на вашу думку, ви можете витрачати на виплату по іпотеці щомісяця (маючи на увазі, що податки та страхові внески власників житла будуть частиною кожного платежу по іпотеці). Оцініть, яку суму ви можете запропонувати як перший внесок. Подумайте про програми, до яких ви можете отримати доступ, щоб зменшити загальні витрати.
Реклама
Тоді почніть спілкуватися з кредиторами. Щодо особливостей ставок та умов, запитайте про програми, які можуть бути новими, або про стимули, які кредитори мають для таких людей, як ви. Коли ви визначите свої найбільш імовірні варіанти, подайте заявку на попереднє схвалення: кредитори перевірять ваш кредит, підтвердити свій дохід і дати вам листа з детальною інформацією, скільки ви можете позичити і за допомогою якої програми. Потім ви можете використовувати цю інформацію, щоб вибрати найкращий кредит для вашої конкретної ситуації. Це більше роботи, ніж просто доїхати до найближчого банку чи заповнити першу заяву на іпотеку, яку ви знайдете в Інтернеті? Так. Але розуміння доступних вам варіантів і чітке уявлення про своє фінансове становище можуть допомогти вам вибрати позику, яка може заощадити тисячі й тисячі доларів протягом усього життя вашого житла — і може допомогти вам дізнатися, що ви можете дозволити собі купувати вигідніше, ніж ви думав.
Реклама
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates, афілійованій рекламі програма, розроблена для надання видавцям засобів отримувати гонорари, посилаючись на Amazon.com і афілійовані сайти.