Фото: depositphotos.com
Коли ви купуєте будинок, варіанти іпотеки можуть бути дуже заплутаними. Здається так просто: зайдіть у банк або подайте заявку онлайн, отримайте попереднє схвалення, купіть будинок і, нарешті, закрийте. Однак, коли ви почнете цей процес, ви побачите, що існує приголомшлива кількість варіантів, програм і планів житлової позики. Деякі з них можна виключити, оскільки вони не стосуються вашого фінансового становища чи обставин, але для багатьох покупців житла двома найбільш очевидними варіантами є позики FHA та звичайні позики. На вигляд ці кредитні програми виглядають дуже схожими, але деталі мають велике значення в тому, хто відповідає вимогам і скільки грошей ви можете заощадити або витратите. Розуміння відмінностей може допомогти вам вибрати правильний кредит для фінансування вашого будинку.
Звичайний іпотечний кредит – це те, про що думають більшість людей, коли думають взяти іпотеку для покупки житла. Житло дороге, і поки кредитор буде тримати будинок та майно як заставу у випадку а дефолт позичальника, немає гарантії, що кредитор все одно не втратить гроші у випадку, якщо позичальник за замовчуванням. На лінії багато грошей. В результаті кредитори вважають за краще схвалювати позичальників з чудовою кредитною історією, солідними початковими платежами та позитивним співвідношенням боргу до доходу коефіцієнт, оскільки за статистикою ймовірність того, що ці позичальники не виконають своїх зобов’язань, нижча, ніж для позичальників, які не відповідають цьому стандартний. Як правило, більшість звичайних позик вимагають кредитного рейтингу 620 або вище, щоб кваліфікуватися. Стандартний рекомендований початковий внесок у розмірі 20 відсотків на будинок насправді не є вимогою для звичайної позики. Однак якщо позичальники не мають 20-відсоткового початкового внеску, вони будуть зобов’язані сплатити премію за приватне іпотечне страхування це покриє різницю в разі невиконання зобов’язань, що робить загальний щомісячний платіж по іпотеці надзвичайно дорогим для багатьох позичальники. Процентні ставки для звичайного житлового кредиту, як правило, дещо вищі, ніж за іншими позиками, через дещо вищий ризик для кредитора.
Реклама
Стандарти кредиту та авансового платежу захищали кредиторів і дозволяли їм продовжувати безпечно видавати позики. Проблема в тому, що ці стандарти відмовляли потенційним власникам житла у власності. Багато людей, які живуть від зарплати до зарплати, роблять це тому, що оренда та страхування дуже дорогі, і як вони продовжують вкладати гроші на оренду щомісяця, вони не можуть дозволити собі заощадити достатньо для значного зниження оплата. Вони можуть відставати на місяць або два з платежем, а потім не зможуть подолати втрату свого кредитного рейтингу. Інші позичальники, можливо, пережили важкий час і значно пошкодили свій кредит, і, незважаючи на те, що з тих пір вони покращили свій кредит, достатньо грошей, щоб легко покрити іпотечний платіж, і заощадити гроші, вони не можуть претендувати на традиційну позику через свою кредитну позику історії. Програма кредитування FHA була розроблена, щоб допомогти цим позичальникам. У битві звичайної позики проти FHA, найкращий вибір для кожного позичальника можна визначити лише за кількома цифрами.
Фото: depositphotos.com
Щоб зрозуміти визначення позики FHA, потрібно трохи довідкової інформації. Позики FHA були розроблені Федеральним управлінням з питань житлового будівництва, коли FHA зрозуміло, що деякі вимоги до отримання звичайної іпотеки було непосильним для багатьох потенційних власників житла, які були визначені кредиторами як високий ризик. Ці позичальники можуть мати перевірену кредитну історію або дуже обмежену, або вони можуть бути в положенні, коли їх оренда коштує такий значний відсоток їхнього доходу, що вони не можуть заощадити достатньо на звичайний пух оплата. Традиційно кредитори вважали таких позичальників занадто ризикованими, оскільки без значного початкового внеску позичальникам нічого втрачати, якщо вони не виплачують кредит. FHA, визнаючи, що багато з цих позичальників були повністю здатні щомісяця здійснювати щомісячні платежі (і насправді дуже хвилювалися за таку можливість), розробила програму позики FHA. Завдяки цій програмі FHA гарантує кредити, які кредитори пропонують через програму, яка включає нижчі початкові внески, нижчі вимоги до кредитного рейтингу, та кілька інших сервітутів, які полегшують позики для покупців житла, які сподіваються, але зменшують ризик для кредиторів, покриваючи їхні збитки, якщо позичальник за замовчуванням. Ця програма допомагає людям, які можуть не претендувати на традиційну позику, вийти з циклу оренди та повернутися до житла швидше, ніж вони могли б інакше, допомагаючи додати стабільності ринку житла, покращити економіку та допомогти людям, які хочуть наполегливо працювати і відчувати гордість власника житла, досягти свого мріяти.
Реклама
The стандартний кредитний рейтинг галузі вимога для звичайної позики становить 620 або вище. Програма позик FHA може запропонувати позики позичальникам з балами аж до 500, але є загвоздка. Чим нижчий кредитний рейтинг, тим вищим має бути початковий внесок, тому позичальнику з кредитним рейтингом від 500 до 579 потрібно мати 10-відсотковий початковий внесок, щоб отримати право. Коли кредитний рейтинг досягне 580, позичальники FHA можуть запропонувати авансовий внесок від 3,5 відсотка. Однак ці параметри є мінімальними — кредиторам дозволяється в рамках цих рекомендацій встановлювати власні стандарти. Деякі кредитори FHA надають іпотеку лише позичальникам з кредитним рейтингом 580 або вище. Більші кредитори та національні банки більш схильні ризикувати позичальниками з нижчим балом.
Багато позичальників вважають, що 20-відсотковий початковий внесок є золотим стандартом купівлі житла, і певним чином це так: позичальники, які можуть відкласти 20 відсоток вартості покупки розглядаються як більш безпечні ризики для кредитора, оскільки ці 20 відсотків є безкоштовними та очевидними, якщо кредитору потрібно викупити. Однак 20 відсотків фактично не потрібно для звичайного початкового внеску по кредиту. Насправді, маючи хороші кредитні рейтинги, традиційні позичальники позики з відмінними кредитними рейтингами можуть внести початковий внесок у розмірі значно менше 20 відсотків. Щоб покрити різницю, позичальники, яким дозволено вкладати менше 20 відсотків, повинні сплатити приватну іпотеку страхування (PMI), яке є полісом, який покриває збитки кредитора до 20 відсотків вартості житла, якщо позичальник за замовчуванням. Коли позичальник досягне 20-відсоткової власного капіталу свого будинку, він може подати заявку на скасування політики PMI. Премії PMI сплачуються як частина щомісячного іпотечного платежу, тому, поки позичальник не досягне 20 відсотків і не скасовує PMI, щомісячні платежі можуть бути значно вищими, ніж вони очікували.
Реклама
Позичальники FHA, безумовно, можуть відкласти 20 відсотків, якщо вони можуть; він негайно купує власний капітал, а для позичальників, які мають заощаджені гроші, це чудовий варіант. Але розмір початкового внеску для багатьох позичальників, які мають іншу кваліфікацію, є найбільшою перешкодою на шляху до володіння житлом. Старий кредитний борг, висока орендна плата та виплати по студентській позиці, не кажучи вже про власні витрати на лікування, ускладнюють для багатьох покупців (ті, що тільки починають, і ті, хто також старший), щоб зібрати достатньо заощаджень, щоб навіть наблизитися до 20-відсоткового початкового внеску, необхідного в гарячому ринку. Хоча вимоги до авансового платежу FHA пов’язані з кредитними рейтингами позичальника, навіть необхідний 10-відсотковий початковий внесок для позичальників з балами нижче 580 є лише половина стандартного 20-відсоткового початкового внеску, заощаджуючи позичальникам тисячі доларів наперед і набагато більше для позичальників, які мають право на 3,5-відсоткову знижку оплата.
Фото: depositphotos.com
За останні кілька років змінилися вимоги до страхування іпотеки. Метою всіх форм іпотечного страхування є захист кредитора, щоб, якщо позичальник не виплатив кредит, кредитор не втратив гроші. У звичайній позиці страхування приватної іпотеки (PMI) потрібне лише в тому випадку, якщо позичальник вносить початковий внесок менше 20 відсотків. Премія за іпотечне страхування сплачується щорічно або, що частіше, як додаток до кожного щомісячного платежу по іпотеці. Коли власний капітал позичальника в будинку досягає 22 відсотків, PMI автоматично скасовується, і його щомісячний платіж зменшується.
Позики FHA вимагають іншого виду страхування іпотеки. Позичальники, які раніше отримували позики FHA, можуть пам’ятати, що у них теж був PMI, який вони могли скасувати, коли вони досягли 20 відсотків власного капіталу, але це правило змінилося. Усі позичальники FHA тепер повинні мати плату за іпотечне страхування, або MIP. Якщо позичальник спочатку вносить початковий внесок у розмірі 10 відсотків або більше, MIP можна скасувати через 11 років. Для позичальників, які внесли початковий внесок менше 10 відсотків, MIP буде продовжуватися протягом усього терміну дії позики. MIP оплачується двома частинами: перший – це авансова премія за іпотеку, яка може бути включена до витрат на закриття та сплачена з частиною позики, і становить приблизно 1,75 відсотка від суми позики. Тоді позичальники сплачуватимуть від 0,45 до 1,05 відсотка від суми позики щомісяця як частину щомісячного платежу по іпотеці. Хоча це не здається великою сумою, пам’ятайте, що вона розрахована на весь термін кредитування (імовірно, 30 років), тому вона додається. Єдиний спосіб скасувати MIP за позикою до 11 років (якщо початковий внесок становив 10 відсотків або більше) або будь-коли (якщо початковий внесок був меншим за 10 відсотків) – це рефінансувати позику FHA на звичайну іпотека.
Реклама
Співвідношення боргу до доходу (DTI) — це розрахунок, який кредитори використовують, щоб визначити, чи зможе позичальник робити щомісяця виплати по іпотеці і все ще мати можливість дозволити собі такі основні засоби, як їжа, комунальні послуги та щоденні витрати життя. Розрахунок DTI не є незначним: хоча позичальники спочатку можуть бути впевнені, що зможуть зібрати копійки та заробити кінці з кінцями, кредитори знають, що коли є вибір між годуванням сім’ї та виплатою по іпотеці, вечеря зазвичай виграє (і повинен), тому кредитор хоче переконатися, що позичальник матиме достатньо грошей, щоб прожити цей місяць з усіма зобов’язаннями зустрівся. Для цього кредитор використовує розрахунок, який починається з доходу позичальника до оподаткування. Вони підсумовують суму грошей, яку позичальник витратить на всі борги, включаючи іпотеку, кредитні картки, студентські позики, автокредити, будь-які інші позики та аліменти, потім обчисліть, який відсоток доходу позичальника до оподаткування буде витрачено на борг. У звичайній позиці кредитори вважають за краще, щоб коефіцієнт DTI був не вище 45 відсотків доходу. Позичальники, які подають заявку на кредит FHA може мати коефіцієнт DTI до 57 відсотків, оскільки підтримка кредиту FHA зменшує ризик для банку. Позичальникам важливо пам’ятати, що коефіцієнт DTI не включає інші витрати, такі як харчування, одяг, комунальні послуги, розваги, плата за навчання або будь-що інше, крім боргу, тому хоча Кредитор може бути готовий запропонувати позику, яка призведе до коефіцієнта DTI у 57 відсотків, все одно добре зробити розрахунки та визначити, чи це сума щомісячних витрат придатна для життя.
Як порівнюються процентні ставки? Процентні ставки залежать від багатьох факторів, і їх важко визначити. На процентні ставки для всіх позичальників впливають економіка, основна ставка, встановлена Федеральним резервом, та інші фактори ринку. Як правило, як звичайні кредитори, так і кредитори FHA використовують ці цифри як відправну точку і базують свої розрахунки на основі доходу, кредитного рейтингу, коефіцієнта DTI, базова сума позики, початковий внесок та відношення позики до вартості (або скільки грошей береться у позику порівняно з вартістю власність). Пам’ятайте, що для кредиторів іпотека – це ризик: кредитори хочуть заробляти гроші під відсотки, а не втрачати гроші через неплатежі, тому вони будуть зведіть цифри разом, визначте ризик або потенційну винагороду, яку може отримати кожен позичальник, і встановіть процентну ставку для цієї особи позичальник. Загалом, позики FHA є менш ризикованими для кредитора через федеральну гарантію, тому навіть якщо Позичальник FHA може становити більший загальний ризик, ніж звичайний позичальник, гарантія FHA часто вимагає загальна нижча процентна ставка.
Реклама
Фото: depositphotos.com
Є й інші відмінності між FHA та звичайними позиками. Якщо, наприклад, ви сподіваєтеся профінансувати другий будинок, вам доведеться подати заявку на звичайну позику: FHA позики можна використовувати лише на основне житло і не можна використовувати для повернення будинків або придбання оренди властивості. Крім того, загальна сума необхідної вам позики буде керувати вашим вибором. Загальні ліміти позики FHA нижчі, ніж для звичайних позик, тому якщо будинок, який ви плануєте купити, вимагає від вас взяти позику на суму більше ніж $420,860 (або 970 800 доларів США в деяких районах із високими цінами), звичайна позика буде єдиним варіантом, оскільки FHA не надаватиме позики, що перевищують ці обмеження. Ліміт для звичайних позик становить 647 200 доларів США, що пропонує більше місця для більших або дорожчих будинків. Будь-яка позика, що перевищує цю суму, вважається великою позикою і обробляється по-різному, і в цьому випадку ні FHA, ні звичайна позика вам не підійдуть. Уважний погляд на ринкові ціни на будинки в районі, який ви хочете купити, допоможе вам визначити, які варіанти будуть доступні.
Два найбільших чинника, які визначають, який вид позики буде найбільш вигідним для вас, — це початковий внесок, який ви можете зробити, і ваш кредитний рейтинг. Ці дві цифри визначають усе інше: ваш кредитний рейтинг визначає, який перший внесок вам потрібно зробити, а також комбінацію кредитного рейтингу та зниження платіж впливає на доступні для вас процентні ставки, потребу в PMI за звичайним кредитом або MIP за позикою FHA, а також на загальну суму, яку ви сплатите за будинок час.
Реклама
Якщо ваш кредитний рейтинг нижчий за 620, позика FHA цілком може бути вашим єдиним варіантом, і навіть з балом вище 620 позика FHA може бути чудовим вибором, якщо ви хочете отримати менший початковий внесок. Однак якщо ваш кредитний рейтинг дуже високий, ви, ймовірно, виявите, що це звичайна позика дешевше щомісяця. Але є багато змінних, тому перше, що потрібно зробити, коли ви починаєте порівнювати варіанти іпотеки, — це сісти й оцінити свою фінансову картину: який ваш кредитний рейтинг? Який у вас DTI? Скільки у вас є для першого внеску? Зробивши ці розрахунки, вам буде легше зустрітися з іпотечним брокером або кредитного спеціаліста, щоб запитати про продукти, які вони пропонують, і допомогти їм вибрати найкращу програму для вас потреби.
Реклама
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates, афілійованій рекламі програма, розроблена для надання видавцям засобів отримувати гонорари, посилаючись на Amazon.com і афілійовані сайти.