Фото: depositphotos.com
Коли покупці починають купувати перший будинок, фінансування може здатися великою таємницею. Покупка житла, ймовірно, буде коштувати більше грошей, ніж вони коли-небудь витратили в одному місці за один раз, і страх зробити дорогою помилку десь у процесі реальний. Попередня кваліфікація дозволяє потенційному власнику житла дізнатися, як отримати попереднє схвалення для отримання житлового кредиту. Попередня кваліфікація та попереднє схвалення іпотеки можуть допомогти покупцям відчути, що вони краще розуміють, як буде працювати фінансування їхнього нового будинку, і може допомогти їм відчути, що вони подолала першу перешкоду в процесі купівлі житла. Ці два терміни кидають в Інтернеті друзі та сусіди так, ніби вони означають те саме, але вони не мають значення: попередня кваліфікація означає, що потенційні покупці надали кредитору загальну інформацію про їхню фінансову картину та діапазон цін, у якому вони хотіли б придбати, а кредитор дав потенційному позичальнику приблизне уявлення про те, скільки він міг би отримати позичати; попереднє схвалення означає, що банк перевірив вимоги потенційного покупця, перевірив їх кредит і фактично затвердив позичальника на певну суму позики (з деякими умовами). На жорсткому ринку продавців наявність попереднього схвалення під час оформлення пропозиції може мати різницю між отриманням покупцем будинку, який йому подобається, чи ні.
Взагалі кажучи, більшість кредиторів проводять попередню кваліфікацію покупців, тобто перевіряють, що покупець повідомив їм про доходи, борги, загальний стан кредиту та діапазон цін. будинків, у придбанні яких зацікавлений покупець, і зробити обґрунтовану оцінку того, на яку суму позики вони можуть претендувати, надавши всю інформацію про перевірку. Це Перший крок при оформленні іпотечного кредиту. Після цього, якщо покупець бажає продовжити роботу з кредитором, він надасть додаткову документацію на підтвердження заявки та погодиться на перевірку кредитоспроможності. Потім кредитор розгляне заявку покупця, і якщо кредитор переконається, що він може взяти на себе хороший фінансовий ризик, видає попереднє схвалення позики.
Реклама
Фото: istockphoto.com
Витратьте час на попередню кваліфікацію для отримання кредиту на житло – це чудовий перший крок, який потрібно зробити на початку процесу покупки житла. Легко робити покупки в Інтернеті та дивитися на красиві будинки, але робити покупки до того, як покупець перевірить реальність з точки зору того, що вони дійсно можуть дозволити собі і до якого виду іпотеки вони можуть претендувати розчарування. Коли покупці починають пошук, вибір кількох кредиторів і подача заявки на попередню кваліфікацію може дати їм оцінку в режимі реального часу того, що вони можуть позичити і скільки це буде коштувати. Потенційні позичальники нададуть кредиторам досить багато інформації: доходи, кредитну історію та те, у що вони вірять їхній кредитний рейтинг, рівень боргу, який вони мають, і платежі, які вони зобов’язані здійснювати щомісяця, а також будь-які додаткові активи. Цей крок часто можна виконати по телефону або в Інтернеті. Кредитор сумлінно оцінить свою фінансову картину покупцем і винесе попередню кваліфікацію, яка є найкращим припущенням кредитора щодо того, скільки грошей він, ймовірно, готовий позичити. Потім покупці можуть порівняти попередні кваліфікації від кількох кредиторів і почати купувати будинки в ціновий діапазон для них найбільш комфортний, враховуючи надані їм оцінки.
Маючи на руках лист попередньої кваліфікації, покупці можуть спокійно починати шукати будинок і опиняться в кращому становищі ніж покупець без нього, він несподівано знайде ідеальний будинок, перш ніж подати заявку на кредит далі. Однак наступний крок поставить покупця в ще сильнішу позицію. Попереднє схвалення — це другий крок у отриманні іпотечного кредиту: покупці нададуть кредиторам дозвіл на проведення офіційної перевірки кредитоспроможності. Ця перевірка кредитоспроможності відображатиметься в їхньому кредитному звіті, але покупці можуть подати заявку на попереднє схвалення до кількох кредиторів протягом одного 30-денного періоду без пошкодження їх кредиту, оскільки перевірки кредитоспроможності, які проводить кожен кредитор, вважатимуться частиною того самого процесу подання заявки в очах кредиту бюро. Тоді покупець надасть додаткову документацію (оплату тощо). Результатом буде офіційний лист із зазначенням того, що покупець є умовно затверджений позичити певну суму грошей. Це свідчить про те, що банк оцінив покупця та визначив, який вид іпотеки та який розмір позики покупець, ймовірно, матиме право на отримання. Однак це не є гарантією того, що позика буде виплачена у зазначеній сумі або навіть взагалі. Наприклад, після попереднього схвалення покупець не повинен подавати заявку на кредитні картки з великим балансом або брати автопозику, оскільки це змінить баланс його кредитного звіту. Крім того, будинок, який покупець вирішить придбати, може вимагати відповідності певним критеріям, щоб позика була виплачена на затверджену суму. Найкраща частина попереднього схвалення полягає в тому, що кредитор затверджує ймовірну суму позики, але покупець не має жодних зобов’язань перед кредитором; якщо покупець вирішує звернутися до іншого кредитора або для нього не настав час, щоб купити будинок, він не має жодних договірних зобов’язань.
Реклама
Фото: depositphotos.com
Оскільки попередня кваліфікація заснована на інформації, яку покупець повідомляє кредитору, це швидко; іноді попередню кваліфікацію можна завершити за один телефонний дзвінок. В інших випадках може знадобитися кілька годин, поки кредитор розраховує свої дані, але попередню кваліфікацію зазвичай можна завершити за день.
Попереднє схвалення має більше рухомих частин. По-перше, кредитор запустить кредитний звіт покупця та отримає оцінку та історію. Це буде додано до документації, наданої покупцем і введеної в систему кредитора. Представник вивчить документацію покупця, розрахує їх відношення боргу до доходу, їх кредитний стан та ймовірність погасити позику, врахувати ризик дефолту покупця та упакувати суму позики та приблизну відсоткову ставку для оцінки покупцем. Потім попереднє схвалення надсилається покупцеві у вигляді офіційного листа на бланку кредитора, який покупець може використовувати під час надання пропозицій щодо будинків. Для виконання та затвердження цих кроків потрібен час, тому для їх виконання та аналізу може знадобитися трохи більше часу — іноді до 10 робочих днів.
На додаток до кредитної історії покупця, кредитори захочуть створити фінансовий профіль покупця, щоб їх попередня кваліфікація була якомога точнішою без проведення офіційних перевірок кредитоспроможності. Кредитор запитає потенційного позичальника про його фінансове становище і очікує деталізацій у відповідях. Покупцям потрібно знати свій дохід, мати доступ до своєї банківської інформації (іноді включно з чековими та ощадними балансами) і приблизний кредитний рейтинг. В ідеалі покупець перевірив би власний кредитний рейтинг кілька місяців тому щоб почати процес купівлі житла, віддаючи себе час виправити будь-які помилки на їхню кредитну історію та вживайте заходів, щоб покращити свій кредитний рейтинг, щоб вони могли мати точний рейтинг.
Реклама
Хоча для попередньої кваліфікації не потрібно документувати ці цифри, важливо бути чесними та якомога точнішими: приховувати правду чи приховувати негативні показники кредитного рейтингу не допоможуть, тому що як тільки покупець переходить до попереднього схвалення, кредитор вимагатиме документування кожної переданої інформації вздовж. Невідвертість на цьому етапі майже напевно буде виявлена на наступному етапі і, ймовірно, призведе до відхилення заявки на позику.
Фото: istockphoto.com
Покупці повинні надати конкретну документацію щодо претензій та оцінок, які вони зробили в процесі попередньої кваліфікації, щойно вони переходять до попереднього затвердження. По-перше, вони дадуть згоду на перевірку кредитності. Крім того, підтверджуючі документи забезпечать чітке уявлення про фінансовий стан покупця. Платіжні квитки протягом щонайменше 30 днів, іноді 60, очолюють список, щоб кредитори могли підтвердити дохід. Якщо покупець є самозайнятим, кредитор може вимагати більше документів про доходи. Необхідно надати перелік банківських рахунків та виписки з цих банківських рахунків. Для багатьох покупців це здається інвазивним: чому вони повинні ділитися своїми банківськими операціями з незнайомцями? Оскільки ці незнайомі люди готуються позичити покупцеві значну суму грошей, позикодавець це робить має право бачити, як покупець керує своїми фінансами: чи зменшується рахунок до 10 доларів перед кожним новим зарплата? Чи переказують великі суми грошей? Ця інформація є законно важливою під час оцінки ймовірності покупця повернути позику, тому незручно чи ні, покупець повинен надати цю інформацію. Завершує список копія податкової декларації W-2 покупця за попередній рік.
Реклама
Деякі кредитори вимагатимуть більше, залежно від ситуації покупця. Якщо покупець вже володіє іншою нерухомістю, кредитор вимагатиме копії іпотечних документів або прав власності на ці об’єкти нерухомості. Список інших активів а також може знадобитися список щомісячних витрат, які не включені в пакет заявок.
Під час активних покупок житла, особливо на ринку продавця, перший покупець, який з’явиться з пропозицією в руках, може не бути переможцем. Продавці на такому ринку можуть мати розкіш розглянути кілька пропозицій для свого будинку, і вони необхідно оцінити цінову пропозицію житла та ймовірність того, що контракт на продаж доведе його до завершення. Навіть коли ринок не спрямований у бік продавців, продавець повинен буде розглянути безпеку пропозиції, перш ніж прийняти її та зняти будинок з ринку. Якщо продавець розглядає три пропозиції — одну без підтримки кредитора, одну з попереднім кваліфікацією і одну з попереднім схваленням, — покупець з попереднім схваленням іпотеки буде виглядати дуже сильніша та безпечніша пропозиція, тому що кредитор вивчив покупця та підтвердив, що він є «хорошим» або «безпечним» ризиком і може позичити суму грошей, зазначену в його попередньому схваленні лист. Наступним вибором буде покупець із попередньою кваліфікацією, оскільки це означає, що покупець серйозно налаштований і почав вжиття заходів для забезпечення фінансування і те, що банк визнав покупця достатньо гідним, щоб оцінити суму, яку вони можуть позичати. Це не так сильно, як попереднє схвалення, але попереду останнього покупця без жодних ознак того, що він почав співпрацювати з кредиторами. Попередня кваліфікація є чудовим кроком для покупців, щоб дізнатися, скільки вони можуть позичити, і може бути особливо корисним для покупця при виборі цінового діапазону для будинків. Попереднє схвалення надасть найбільший важіль, коли покупець дійсно робить пропозицію щодо будинку.
Реклама
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates, афілійованій рекламі програма, розроблена для надання видавцям засобів отримувати гонорари, посилаючись на Amazon.com і афілійовані сайти.