istockphoto.com
При продажу або покупка житла або інше майно, більшість людей очікує побачити агентів з нерухомості для обох сторін при закритті, а також представників від компанії, що володіє правом власності, і, можливо, навіть когось із іпотечної компанії. Але юрист? Нормально замислюватися, чи є типовим або необхідним відвідувати адвоката з нерухомості під час закриття. Більше, ніж додати ще одну дорогу плату на вершину, здавалося б, нескінченного списку витрати на закриття, адвокат з нерухомості може відігравати важливу роль у цьому процес купівлі житла.
Виявляється, що адвокати з нерухомості справді виконують ряд важливих функцій. Сара Стітген є юристом компанії Cook & James, що займається закриттям нерухомості в районі Атланти, що спеціалізується на закритті на дому. Вона каже, що юристи можуть спеціалізуватися на кількох областях права нерухомості, хоча загальна увага приділяється саме цим майно і майнові права. «Деякі приклади включають відносини з орендодавцем та орендарем, підготовку контрактів та судовий процес у разі виникнення спорів. виникають через майно, яке не може бути вирішено, як-от межові спори та інші права власності», — Стітген каже. «Зонування та планування також є галузями права нерухомості, а загальна підгалузь права нерухомості стосується закриття угод».
Адвокати з нерухомості можуть зіграти роль у здійсненні продажу та закритті, а також у забезпеченні закриття проходить плавно. «Залежно від фактів адвокат або розробить початкову угоду про продаж, або перегляне типову угоду», — говорить Метью Т. Око, директор Eyet Law в Нью-Брансвіку, штат Нью-Джерсі. Навіть якщо використовуються стандартні документи, він каже, що зазвичай є певні терміни що обидві сторони погоджуються, що слід додати, видалити або уточнити.
Реклама
«Коли покупець або продавець хоче включити конкретні умови, як-от часткова відмова від оцінки, надання повернення орендної плати або вимоги до термінів — важливо, щоб адвокат підтвердив, що використана мова насправді відображає те, що задумано», — Ейєт каже. Він визнає, що ріелтори можуть надати мудрі поради щодо стратегія переговорів, але каже, що вони не є підготовленими юристами з контрактів.
Окрім перегляду чи підготовки юридичної документації, а також роботи в якості переговорників, адвокати з нерухомості обслуговують своїх клієнтів іншими способами. «Ми допомагаємо покупцям і продавцям уникнути проблем і витрат, пов’язаних із неринковими назвами», – говорить Ерік Н. Кляйн, головний адвокат Klein Law Group в Бока-Ратон, Флорида, пояснює: «Ми займаємося питаннями, пов’язаними з перевірками, які виявляють нерозкриті виправлення та викривають приховані витрати.”
ПОВ'ЯЗАНІ: 12 причин, чому ріелтор може не захотіти працювати з вами
Роль адвоката з нерухомості в процесі закриття може залежати від штату, в якому ви ведете бізнес. «Приблизно в половині штатів США — переважно штатів на схід від Міссісіпі — покупці та продавці наймають адвокатів, щоб представляти їх під час процесу», — пояснює. Ребекка Ларсон, адвокат з нерухомості в Your Home Legal в Сан-Дієго. В інших штатах, за її словами, адвокати зазвичай не використовуються; натомість компанії з права власності та депонування полегшують транзакції.
«У штатах, де адвокати є Ви побачите їх як своїх адвокатів, які ведуть переговори щодо ключових положень контракту та забезпечують захист вашої позиції», – каже Ларсон. Другорядною функцією юриста з нерухомості є виконання обов’язків повіреного. «Цей адвокат займається паперами та грошима — вони готують документи на позику, закриваючі документи, правочин і переконуються, що всі зробили те, що вони повинні зробити, щоб дійти до закриття».
Реклама
У деяких штатах у вас може бути можливість найняти адвоката з нерухомості чи ні, але в інших державах, вам не надано вибору. «У ряді штатів необхідно, щоб адвокати з нерухомості брали участь у транзакціях, оскільки їхня участь у процесі функціонує як форма управління ризиками для тих, хто бере участь», – каже Кляйн.
istockphoto.com
Отже, чи представляє адвокат з нерухомості продавця чи покупця, чи кожен із них має свого адвоката? Це залежить. «У штатах, де адвокат є повіреним на закриття, адвокат не представляє жодну зі сторін», — каже Ларсон. Натомість ця особа технічно є нейтральною третьою стороною і не надає юридичних консультацій жодній із сторін. Ось чому вона рекомендує найняти власного адвоката лише для представництва ваш потреби. «Можуть бути випадки, коли адвокат представляє як покупця, так і продавця, але це буває рідко, і його слід робити з особливою обережністю», – попереджає вона.
Занепокоєння Ларсона підтримуються Ейдо М. Вальний, засновник Walny Legal Group із Мілуокі, який каже, що обидва покупець і продавець може бути представлений адвокатом. «Однак, як правило, не бажано, щоб один адвокат представляв обох, тому що тоді адвокат насправді не представляє жодну зі сторін», — пояснює він. «Ви не можете бути ревним представником свого клієнта, якщо у вас є прямі конфлікти інтересів на обох кінцях столу».
Чому адвокат повинен бути присутнім і не консультує ні покупця, ні продавця? У деяких штатах, як-от Джорджія, Стітген каже, що повірений закриття представляє позикодавця в угоді про позику. «Покупці та продавці повинні знати, що, хоча вони можуть сплачувати гонорар, адвокат не представляє їх інтереси». Вона каже, що є етичний обов’язок пояснювати документи сторонам, але не обов’язково надавати юридичні поради. Стітген робить висновок: «Якщо покупець або продавець хоче такого типу представництва, вони повинні залучити свого власного адвоката для його надання».
Реклама
ПОВ'ЯЗАНІ: Укладання контрактів з підрядниками
Знаючи це витрати на закриття можуть бути досить дорогими, у вас може виникнути спокуса відмовитися від найму власного адвоката з нерухомості. Кляйн не радить стратегії DIY. «Читання посібників в Інтернеті про те, як керувати різними процесами, пов’язаними з операцією з нерухомістю, є поганою заміною розуміння та поради, які може надати досвідчений і досвідчений адвокат, підзвітний професійній наглядовій раді», — він каже.
Ларсон погоджується і каже, що вартість незнання того, що є у вашому контракті (або як захистити себе в майбутньому), значно перевищить те, що ви витратите на перевірку контракту. «Купівка нерухомості, ймовірно, є однією з найдорожчих речей, які ви будете робити у своєму житті, і адвокат з нерухомості убереже вас від дорогих судових справ, як зараз, так і в майбутньому», – каже вона.
Є ще одна причина, чому наявність адвоката з нерухомості може бути вигідною: Ріелтори отримують комісію, тож якщо немає продажу, їм не платять. «Це може спричинити внутрішній конфлікт інтересів з клієнтом; з іншого боку, адвокати, як правило, отримують гроші незалежно від укладення угоди, що дозволяє адвокату, як правило, бути більш об’єктивним», – каже Вальний.
Крім того, ріелтори не є адвокатами і не проходять навчання, яке проходять юристи. «Тож якщо є проблеми, які виходять за рамки звичайних, або клієнт просто хоче ревного адвоката чи послуги за межами того, що ріелтор як правило, це стосується випадків, коли адвокат може мати значну цінність, особливо коли працюємо рука об руку з ріелтором», — Вальний пояснює. «Хороший адвокат з нерухомості може додати до угоди величезну вартість. Іноді ця цінність виникає у формі заохочення клієнта, будь то покупець чи продавець, просто піти». Іноді, каже Волні, найкращі угоди – це ті, які ніколи не виконуються.
Реклама
ПОВ'ЯЗАНІ: 15 речей, які не можна говорити в списку нерухомості
istockphoto.com
Вартість послуг адвоката може варіюватися від кількох сотень до кількох тисяч доларів. Ларсон каже, що сума зазвичай базується на вартість угоди. «Приватні адвокати виставляють рахунки щогодини або за фіксованою оплатою: погодинна ставка може коливатися від 200 доларів США за годину і, ймовірно, коливатися від 1 500 до 8 000 доларів США, а фіксований гонорар адвокатів може становити від 500 до 600 доларів США або більше».
Оскільки витрати на адвоката не встановлюються державним агентством, Ларсон пояснює, що вони також можуть сильно відрізнятися залежно від географії. Вона рекомендує пройти співбесіду з кількома адвокатами, щоб знайти того, хто відповідає вашому бюджету та вашій особистості.
Нарешті, не забудьте враховувати цінність, яку вони можуть додати до транзакції. «У більшості випадків операції з нерухомістю або проходять гладко, або скасовуються з мінімальною боротьбою, тому можна легко забути про життєво важливу роль, яку відіграють адвокати з нерухомості», – каже Айєт. «Але, як і страхування титула, у таких випадках, коли трапляється щось несподіване, ви будете раді, що залучили до процесу досвідченого адвоката».
Реклама
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates, афілійованій рекламі програма, розроблена для надання видавцям засобів отримувати гонорари, посилаючись на Amazon.com і афілійовані сайти.