А: Ваш агент з нерухомості має розум, щоб заохотити вас включити страхування іпотеки у свій план бюджету – не тому, що ви це абсолютно потрібно, але тому що ви не будете знати напевно, поки не завершите свій бюджет і не зрозумієте, який вид позики ви отримаєте брати. Але не ображайтеся і не сприймайте це особисто — вимоги до іпотечного страхування не ґрунтуються лише на вашій кредитності, а в деяких випадках вимоги взагалі не пов’язані з кредитом. Але що таке страхування іпотеки?
Поки термін «страхування іпотеки» схоже на інші типи полісів, які ви можете мати, наприклад страхування домовласників, медичне страхування або страхування автомобіля, це не зовсім те саме. Ці правила мають на меті захистити вас фінансово, якщо ви зазнаєте крадіжку або катастрофу, захворієте або потрапите в автомобільну аварію. Вони відшкодовують страхувальнику відповідні витрати, спричинені страховими подіями. Страхування іпотеки не захищає позичальника; це захищає кредитора. Кредитори, які займаються іпотечними кредитами, визначають, які позичальники мають найменшу ймовірність невиконання своїх іпотечних платежів, але є завжди ризик для кредитора, що щось трапиться і іпотечна компанія залишиться з великим безнадійний борг. Тому, якщо початковий внесок не досягає стандарту кредитора або якщо позичальник обирає певні види позики, позичальник може бути зобов'язаний сплатити іпотечне страхування, яке забезпечує іпотечний захист для кредитор. Коли ви дізнаєтеся про іпотечне страхування, ви побачите дві абревіатури: PMI, що означає приватне іпотечне страхування, і MIP, що означає премію за іпотечним страхуванням. Вони подібні за функціями, але дуже відрізняються за тим, як вони включені до житлових позик.
Реклама
Більшість людей в той чи інший момент чули, що їм потрібно мати 20-відсотковий початковий внесок і ідеальний кредит, щоб придбати будинок. Хоча колись це могло бути так, сучасні ціни на житло ускладнюють, а то й роблять неможливим досягнення цих стандартів багатьом покупцям. В результаті більшість кредиторів зменшили свої вимоги до позик загалом, а федеральні, державні та місцеві органи влади запровадили програми допомоги покупці з меншою кваліфікацією швидше потрапляють у житло — більш високі показники власників житла корисні для економіки, і уряд хоче заохотити людей купити. Проте, навіть якщо кредитор хоче запропонувати позику покупцеві, який наблизиться, але не повністю відповідає стандартам кредитора, компанія-кредитор бере на себе величезний ризик. Вимагати від позичальників придбати іпотечне страхування має дві цілі: це допомагає покупцям, які, ймовірно, зможуть вчасно здійснити свої платежі, придбати будинок (навіть якщо їх кредит не є ідеальним або їх початковий внесок є низьким), і воно покриває кредитора на випадок дефолту позичальника, застрахувавши його залишок непогашеної позики.
Існують деякі місцеві програми, які надають позичальникам позики з низькими початковими внесками, які не потребують страхування іпотеки. Ці програми часто здійснюються через місцеві банки і вимагають, щоб позичальники були поточними жителями місцевості або штату, в якому пропонується програма. Варто розглянути їх, якщо вони є, оскільки гроші, які позичальник може заощадити на страхуванні іпотеки, можуть скоротити час, необхідний для погашення іпотеки. Однак покупцям важливо уважно ознайомитися з усіма умовами позики та переконатися, що вони не платять вищу відсоткову ставку протягом терміну дії позики, що може звести нанівець будь-які заощадження.
Реклама
На деякі питання щодо іпотечного страхування неможливо відповісти, поки позичальник не визначиться, який вид іпотечного кредиту він обере. Якщо вони відповідають вимогам а звичайна іпотека, мають чудову кредитну позику та мають початковий внесок у розмірі 20 відсотків вартості будинку, вони можуть вибрати іпотеку, яка взагалі не передбачає страхування іпотеки. Багато позичальників мають чудовий кредит, але не змогли заощадити 20-відсотковий початковий внесок, що й зрозуміло — висока орендна плата, борг за студентським кредитом та інші витрати можуть ускладнити економію. Ці позичальники повинні продемонструвати, що вони зможуть сплачувати щомісячні платежі та мати зручну подушку; у цьому випадку їм можуть запропонувати звичайну позику із застереженням, що вони купують PMI, або приватне страхування іпотеки.
Для позичальників з нижчим кредитним рейтингом, нижчим загальним доходом або дуже малими початковими внесками, позика FHA може бути правильним вибором. Позики FHA пропонують кредитори у співпраці з Федеральним управлінням з питань житлового будівництва, яке гарантує позики, щоб зменшити загальний ризик для кредитора. Щоб компенсувати вартість цієї програми, позичальники FHA повинні сплатити MIP або премію за іпотечним страхуванням.
«Зона безпеки» для кредиторів — це коли відношення позики до вартості (LTV) становить 80 відсотків або нижче — іншими словами, коли сума заборгованості становить менше 80 відсотків загальної вартості будинку. Якщо позичальник має кредитний рейтинг, який відповідає вимогам кредитора, він часто може вибрати зниження оплата від 5 до 19,99 відсотків, якщо вони готові придбати приватну іпотеку страхування. PMI зазвичай становить десь від 1 до 3 відсотків від ціни покупки житла вартість буде додаватися до щомісячного платежу по іпотеці щомісяця, доки LTV не стане нижчим за 80 відсотків. У цей час кредитор зобов’язаний автоматично скасувати страхування PMI як частину Закону про захист житла. У цьому законі зазначено, що після того, як початковий внесок плюс сума основної суми позики, яку сплатив позичальник, дорівнюють 22 відсоткам вартості житла. ціною покупки, кредитор повинен автоматично скасувати страхування, щоб позичальник не сплачував за страхування, яке йому не потрібно мають. Додатковою перевагою Закону про захист власників житла є те, що скасування PMI пов’язане з ціною покупки будинку, а не з поточною вартістю, тому навіть якщо ціни на житло підвищилися, а фактична ринкова вартість будинку зросла, скасування PMI буде залежати від того, що заплатив покупець. Позичальники можуть проявляти ініціативу і вимагати скасування їх PMI, коли вони власний капітал досягає 20 відсотків, але він автоматично скасовується на 22 відсотки як безпечний.
Реклама
Існує чотири типи PMI. Першим і найбільш часто використовуваним є PMI, оплачуваний позичальником. Це стандартна форма, за якою позичальник платить щомісяця, доки не досягне 22 відсотків власного капіталу, після чого автоматично скасується PMI. Деякі кредитори дозволять скасування раніше за певних обставин; якщо вартість житла суттєво змінилася, позичальник може отримати його оцінку та подати клопотання до кредитора про звільнення від зобов’язання PMI раніше. В іншому випадку єдиний спосіб скасувати PMI до досягнення необхідного власного капіталу – це рефінансувати, але будьте обережні, щоб вартість рефінансування не перевищувала витрати PMI.
Покупців, які мають зайві гроші при підписанні іпотечних документів, може зацікавити одноразове іпотечне страхування. Ця опція дозволяє позичальнику сплатити всю премію PMI наперед одним платежем, а не розподіляти її на щомісячні платежі. Це менш поширена форма страхування, оскільки більшість покупців потребують страхування в першу чергу через те, що вони не мають достатньо авансового внеску, щоб уникнути цього. Однак у деяких випадках позичальники можуть зарахувати вартість одноразового платежу в саму іпотеку, щоб їм не довелося придумувати додаткові гроші. Перевага цього типу PMI полягає в тому, що він зменшує щомісячні платежі, але недолік істотний — якщо позичальник рефінансує або має продати будинок, авансовий платіж не повертається, тому позичальник втратить гроші в транзакції.
Ще рідше зустрічається страхування іпотеки, оплачуваної кредитором. Це звучить як велика справа — іпотечне страхування, яке платить кредитор, звучить як найкращий вид! Насправді кредитор заплатить вартість премій PMI в обмін на вищу процентну ставку протягом терміну дії позики. Оскільки процентна ставка є однією з умов позики, а не додатковою вартістю, страхування іпотеки, оплачуваної кредитором, не може бути скасовано, коли позичальник досягає 20 відсотків власного капіталу; позичальник застрягає з вищою процентною ставкою до тих пір, поки кредит не буде погашено або він не рефінансує. Оскільки щомісячні платежі будуть нижчими без додаткової вартості PMI, покупці можуть дозволити собі позичити більше, і якщо вони зможуть планувати рефінансування через кілька років, це може бути варіантом для економії грошей.
Реклама
Іпотечне страхування з розділеною премією є найменш поширеним типом PMI, але воно може бути корисним у певних ситуаціях. Якщо відношення боргу до доходу позичальника є високим, кредитор буде уважно дивитися на загальні щомісячні платежі, щоб побачити, який відсоток його місячного доходу піде на виплату боргу. Збільшення іпотечного кредиту на кілька сотень доларів на місяць за рахунок PMI, що оплачується позичальником, може призвести до того, що кредитор відмовиться позичити достатньо грошей для покупки будинку. Іпотечне страхування з розділеною премією — це спільна система, коли позичальник сплачує частину іпотечного страхування наперед — меншу суму, ніж він сплачував би за PMI з єдиною премією, але достатньо, щоб компенсувати суму щомісячних премій, зберігаючи початкові витрати нижчими, ніж вони були б при страхуванні іпотеки з однократною премією, але зменшуючи щомісячні платежі.
Позики FHA мають інший набір вимог, ніж інші кредитні програми, включаючи інший тип іпотечного страхування. Програма кредитування FHA була розроблена, щоб допомогти позичальникам з низькими початковими внесками — лише 3,5 відсотка для позичальників з кредитними рейтингами вище 580 і лише 10 відсотків для позичальників з кредитними рейтингами від 500 до 579. Традиційні іпотечні кредитори зазвичай вимагають кредитного рейтингу не менше 620, тому ця програма надзвичайно корисна для покупців з малою кредитною історією або кредитом, який ремонтується. FHA гарантує позику, тому кредитор піддається меншому ризику, але в обмін на це позичальники повинні платити MIP.
MIP схожий на PMI, але є кілька критичних відмінностей. По-перше, як і PMI з розділеною премією, MIP сплачується двома частинами: позичальники сплачують авансовий збір у закриття позики, а потім вони будуть платити меншу премію щомісяця на додаток до звичайної позики оплата. Якщо позичальнику важко здійснити платіж при закритті, він матиме можливість перерахувати цей платіж у суму позики, але потім сплатить відсотки. Однак найбільш істотна відмінність між MIP та PMI полягає в тому, що MIP не може бути скасований. Страхування не залежить від того, скільки власного капіталу позичальник має в будинку, чи його кредитний рейтинг чи вартість будинок—просто кажучи, це витрати, які сплачує позичальник, щоб компенсувати ризик, який взяли на себе кредитор і FHA під час продовження позика. Єдиний спосіб скасувати MIP – рефінансувати позику. Якщо у вас раніше була позика FHA, це зміна; до 2013 року страхування іпотеки за кредитами FHA могло бути скасовано, коли власний капітал досягав 20 відсотків, як і PMI. Ця зміна полегшила позичальникам FHA можливість дозволити собі свої щомісячні платежі, зменшивши їх за рахунок авансового платежу, але зафіксувала щомісячні платежі протягом усього терміну дії позики.
Реклама
Не всі програми іпотеки вимагають страхування іпотеки. Деякі місцеві та державні програми мають програми, орієнтовані на покупців, які інакше не могли б дозволити собі придбати будинок у спосіб, який не включає страхування іпотеки. Позики VA та USDA, які є федеральні програми які керуються через Міністерство у справах ветеранів США та Міністерство сільського господарства США, мають дуже конкретні вимоги та не включають страхування іпотеки.
Кредити VA надаються дійсним або відставним військовослужбовцям та членам їх сімей. The умови кредитів вирішувати проблеми, характерні лише для військовослужбовців, як-от часта потреба змінити місце розташування, іноді без завершення продажу попереднього будинку та роки заробітку та заощаджень, від яких військові відмовилися в інтересах державна служба. Часто авансовий внесок не потрібний, а можуть бути присуджені вигідні відсоткові ставки. VA підтримує позики, щоб зменшити ризик для кредитора. Хоча позики VA не вимагають страхування іпотеки, вони вимагають так званої «комісія за фінансування», яка сплачується при закритті іпотеки. Комісія за фінансування може бути включена до суми іпотеки, що може збільшити загальні витрати, але перевага відсутності початкового внеску може зробити трохи більшу загальну вартість вигідною.
Позики USDA орієнтовані на покупців із помірними та нижчими доходами, які готові придбати житло в сільській або менш розвинених районах. Мета позик подвійна: Міністерство сільського господарства США хотіло підвищити ставку житла в цих районах, щоб оживити міста, і, усунувши загальні перешкоди для власність житла, наприклад, великий початковий внесок і високий кредитний рейтинг, вона зрозуміла, що може спонукати покупців, які відповідають цим умовам, заповнювати та покращувати ці сільські райони. Як наслідок, позики USDA є досить ризикованими для кредиторів; позичальники мають нижчий дохід, не вносять або не вносять початковий внесок, можуть мати сумнівні кредити, а програма вимагає нижчих процентних ставок і тривалих періодів погашення. Оскільки USDA гарантує позики, кредитори готові брати участь у програмі. Іпотечне страхування не потрібне, але, як і позики VA, позики USDA вимагають комісії за фінансування. Це невелика — авансова премія на момент закриття становить 1 відсоток суми позики, а потім річне фінансування комісія, яка буде сплачуватися щороку через щомісячний платіж по іпотеці, становить 0,35 відсотка від залишку позики баланс. Попередня комісія також може бути включена до суми позики.
Реклама
Існує багато змінних, але скільки насправді коштує іпотечне страхування? Це гарна ідея для покупців, щоб спробувати вирішити це, поки вони визначають свій бюджет на будинок, тому що це може мати велике значення в щомісячний платіж, а розуміння витрат може допомогти позичальникам прийняти рішення про те, скільки житла вони можуть купити і скільки вони хочуть запропонувати в якості знижки. оплата.
У разі кредиту FHA вартість MIP буде повністю залежати від суми позики. Попередній внесок становитиме 1,75 відсотка від вартості позики. Щомісячні платежі визначатимуться сумою позичених грошей та тривалістю терміну погашення, але ця сума буде включена до закритих документів і не зміниться в ході погашення термін.
PMI визначається за допомогою більш складного розрахунку. Базовим фактором все ще є сума позики; загалом витрати на PMI впадуть між 0,22% і 2,25% загальної суми кредиту. Місце розташування позичальника в цьому діапазоні буде залежати від його кредитного рейтингу та коефіцієнта LTV. Щоб оцінити вартість страхування, позичальнику необхідно визначити вартість майна (а не вартість — вартість, яка визначається на основі оцінки). Позичальнику необхідно визначити, який буде його початковий внесок, і відняти це від суми, яку він планує запропонувати за будинок; це сума позики. Ось де все стає складніше: позичальнику потрібно буде визначити LTV, який він може зробити, розділивши суму позики на вартість будинку з оцінки. Потім вони помножать це число на 100, щоб знайти LTV. Якщо це число становить 80 відсотків або менше, PMI не буде потрібно.
Реклама
Якщо це число перевищує 80 відсотків, позичальнику потрібно буде ознайомитися з процентною діаграмою PMI свого кредитора або зі ставками PMI. Більшість кредиторів мають їх доступні для перегляду позичальникам. Позичальник також може запитати у свого кредитора приблизний відсоток на основі його кредитного рейтингу та приблизної суми позики. Цей відсоток, помножений на загальну суму позики, буде річною премією PMI. Потім позичальник може розділити на 12, щоб побачити, який буде щомісячний платіж.
Якщо позичальник не має доступу до свого відсотка, він може використовувати числа на верхньому та нижньому кінці діапазону, щоб обчислити свій власний діапазон; вони можуть виконати ці обчислення, використовуючи відсоткові числа 0,22 і 2,25, щоб побачити високі та низькі можливості. На основі LTV та знань позичальника про свій кредитний рейтинг вони можуть оцінити, в якому діапазоні вони можуть впасти.
Розрахунок вартості іпотечного страхування може допомогти позичальникам зробити кращий вибір щодо того, скільки вони можуть дозволити собі витратити на будинок, тому що складання іпотечного бюджету залежить не тільки від самого кредиту; Загальна сума щомісячних платежів визначатиме, наскільки комфортно позичальник зможе керувати в новому будинку та безпосередньо пов’язана з його ймовірністю неплатежів. Щомісячний платіж складатиметься з частини основної суми позики, сплати відсотків, страхування власників житла—оскільки кредитори зазвичай вимагають від позичальників страхування власників житла щоб захистити своє заставу, і більшість кредиторів вважають за краще, щоб позичальники сплачували страхування власників житла як частину їх щомісячний іпотечний платіж, який кредитор потім використовуватиме для сплати страхової премії власникам житла — і PMI або MIP. Крім того, позичальникам слід враховувати приблизні витрати на комунальні послуги, їжу, одяг та інші предмети першої необхідності, а також інші виплати боргу. Врахування всіх щомісячних витрат може допомогти їм зрозуміти, скільки вони можуть дозволити собі витратити. Ворожіння може призвести до великих труднощів після покупки житла.
Реклама
Після того, як позичальник зробить обчислення, щоб оцінити вартість свого страхування іпотеки та побачити, яким буде його іпотечний платіж (включаючи відсотки та вартість найкраще страхування домовласників), вони можуть почати шукати будинок, який їм подобається, який впишеться в їхній бюджет.
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates, афілійованій рекламі програма, розроблена для надання видавцям засобів отримувати гонорари, посилаючись на Amazon.com і афілійовані сайти.