Фото: istockphoto.com
Розрахунок щомісячних платежів по іпотеці є важливим кроком на шляху до покупки житла. Знання того, скільки буде витрачатися щомісяця на вартість житла, може допомогти покупцям скласти бюджет і знайти будинок, який вони можуть собі дозволити. Багато покупців житла зосереджуються на основному боргу та відсотках при розбивці іпотечних платежів, але це не єдині витрати, які піти в іпотеку. Податки на нерухомість, страхування власників житла та інші збори зазвичай включаються в щомісячний платіж, тому рекомендується також враховувати ці витрати.
Однією з потенційних витрат, яку легко не помітити, є страхування іпотеки повністю окреме покриття від страхування власників житла. Що таке страхування іпотеки? Замість того, щоб захищати інтереси та активи власника житла, приватне іпотечне страхування — або значення PMI — захищає кредитора у разі несплати або неплатежу. Іпотечні компанії, як правило, приєднують іпотечне страхування до житлового кредиту, коли позичальник виставляє менше 20 відсотків вартості покупки як початковий внесок. У більшості випадків страхові внески за іпотечним кредитом будуть додані до щомісячного платежу до позичальник накопичив 20 відсотків власного капіталу у власності, і кредитор погоджується видалити PMI вимога.
Іпотечне страхування не обмежується звичайними житловими кредитами. Позики, застраховані Федеральним управлінням житлового господарства (FHA), також мають власну різноманітність іпотечного страхування, яка потрібна для кожної позики FHA. На відміну від PMI, цей тип іпотечного страхування ніколи не може бути вилучений із позики FHA, незалежно від того, скільки власного капіталу має позичальник. Єдиний вихід – рефінансувати іпотеку в інший вид позики після накопичення достатньої кількості власного капіталу.
Скільки коштує страхування іпотеки протягом терміну дії кредиту? Кредитори розраховують приватне іпотечне страхування як відсоток від загальної суми кредиту. Річні премії, як правило, розподіляються рівномірно між щомісячними іпотечними виплатами позичальника, але це не завжди так.
Реклама
Ставки іпотечного страхування можуть коливатися від 0,5 відсотка до 2 відсотків, у середньому по країні становить 1,25 відсотка. Як іпотечні компанії отримують цей відсоток, а також інші фактори, які впливають на вартість іпотечного страхування, можуть відрізнятися від кредитора до кредитора.
Фото: istockphoto.com
«Скільки PMI?» може здатися простим питанням, але насправді відповідь досить складна. У той час як середній національний показник PMI становить 1,25 відсотка, покупцям не варто очікувати фіксованої ставки за страхуванням іпотеки. Витрати PMI можуть значно відрізнятися від позичальника до позичальника, залежно від розміру житлового кредиту, суми власного капіталу, а також історію боргу позичальника та поточну фінансову ситуацію, серед інших потенційних факторів.
Кредитори розраховують страхування іпотеки як відсоток від суми позики, що робить розмір кредиту одним з найважливіших факторів, що впливають на PMI. Чим вища сума кредиту, тим більше буде коштувати PMI. Наприклад, власник житла з кредитом на житло в розмірі 300 000 доларів США і ставкою PMI 1,25 відсотка повинен був би щороку 3750 доларів США за страхуванням іпотеки.
При звичайній іпотеці розмір початкового внеску впливає не тільки на те, чи буде позичальник заборгувати PMI, але й на те, наскільки дорогими будуть премії. Кредитори, швидше за все, нададуть вигідні умови кредитування позичальникам, які можуть отримати близько 20 відсотків власного капіталу з першим внеском. Навіть якщо покупці житла можуть дозволити собі відкласти лише 15 відсотків покупної ціни на новий будинок, кредитори можуть побачити вони менш ризиковані, ніж позичальник з порівнянною кваліфікацією, який зменшує лише 10 відсотків оплата. Таким чином, позичальникам може бути надано нижчу відсоткову ставку за страхуванням іпотеки, якщо вони вкладають більше грошей при закритті, що також призведе до менших щомісячних платежів по іпотеці.
Відношення позики до вартості (LTV) є важливою концепцією в іпотечній галузі, особливо щодо управління ризиками. LTV порівнює розмір кредиту з оціночною вартістю майна. Кредитори використовують коефіцієнти LTV, щоб визначити, чи є нерухомість достатньою заставою для забезпечення суми позики. Якщо цифри не збігаються, кредитор може наполягати на тому, щоб покупець повторно домовився про ціну покупки з продавцем. У гіршому випадку кредитор може повністю відмовити в іпотеці через високий коефіцієнт LTV.
Реклама
LTV також можна розглядати як відображення суми власного капіталу, яку має позичальник. Нижчий коефіцієнт LTV означає, що нові покупці житла володіють більшою часткою у власності, що може полегшити занепокоєння щодо їхньої здатності погасити свій житловий кредит. Маючи це на увазі, іпотечні компанії можуть знизити ставки PMI у відповідь на нижчі коефіцієнти LTV. Власники житла будуть постійно знижувати свій LTV, коли вони здійснюють платежі за основним боргом, але на початку позики LTV визначається виключно розміром початкового внеску.
Кредитні показники служать відображенням фінансового минулого людини, використання кредиту та здатності керувати боргом. Вищі показники говорять про більшу фінансову стабільність і більшу ймовірність погашення боргу. Кредитні запити є важливими етапами в процесі подачі заявки на кредит, що передбачають ретельний огляд фінансів та кредитної історії позичальника. Страхування PMI – це, перш за все, інструмент зниження ризику для кредиторів. Незважаючи на те, що вони можуть схвалити позичальника з низьким кредитним рейтингом, кредитори, швидше за все, підключать страхування іпотеки за вищою процентною ставкою, щоб компенсувати підвищений ризик.
Вибираючи правильну іпотеку для своїх обставин, більшість покупців житла, ймовірно, не розглядають свій вибір з точки зору кредитора. Але різні види кредитів представляють різні рівні ризику для іпотечних компаній. Наприклад, великі позики матимуть значно більші суми позики та щомісячні виплати по іпотеці, ніж відповідні позики з фіксованою ставкою. Кредитор може сумніватися, чи має позичальник достатній дохід, щоб не відставати від платежів щомісяця, наполягаючи на вищій ставці PMI, щоб протидіяти передбачуваному ризику несплати.
Страхування іпотеки для позик FHA розраховується дещо інакше, але все одно залежить від суми позики, відсотка від загальної суми позики, використаної як початковий внесок, і терміну позики. Загалом, позичальники, які вклали менше 10 відсотків при закритті, матимуть вищу премію за іпотечним страхуванням, або MIP, ніж ті, хто поставив більше 10 відсотків. Крім того, MIP нижчий для позичальників, термін кредитування яких менше або дорівнює 15 рокам, ніж для тих, чий термін позики перевищує 15 років.
Реклама
Кредитори можуть також враховувати тип використовуваного іпотечного страхування. Деякі форми іпотечного страхування, такі як страхування з однократною та розділеною премією, вимагають від позичальників сплатити принаймні частину своїх страхових премій наперед. Якщо це так, іпотечні компанії можуть погодитися встановити нижчу ставку PMI.
Як зазначалося, страхові премії за іпотечними кредитами базуються на доданій процентній ставці, яка може коливатися від 0,5 до 2 відсотків. Ставки будуть відрізнятися залежно від стандартів андеррайтингу кредитора та процесів, які використовуються для оцінки фінансової кваліфікації позичальників. Заявники, які представляють більший фінансовий ризик через високий рівень боргу, низьку кредитну оцінку або інші фактори, можуть розраховувати на вищі ставки за приватним іпотечним страхуванням.
Фото: istockphoto.com
Страхування іпотеки може бути запаковано різними способами, змінюючи структуру платежів для позичальників — іноді значно. У більшості випадків PMI буде розподілено на кожен платіж по іпотеці. При цьому покупці житла можуть мати можливість покрити частину або всі ці витрати наперед, коли кредит буде фінансуватися. Кредитори можуть навіть погодитися самостійно оплачувати приватне іпотечне страхування, хоча ця домовленість може бути не зовсім такою, якою вона здається спочатку. Тип іпотечного страхування, який використовується, може вплинути на суму, яку людина сплачує протягом усього терміну користування житловим кредитом.
У більшості випадків кредитори вимагатимуть від позичальників покриття витрат на PMI в рамках умов їхньої іпотечної угоди. Премії будуть включені в щомісячний іпотечний платіж і додані до інших витрат (наприклад, основної суми та відсотків) і відображатимуться як окрема комісія у виписці про іпотеку. Щомісячні надбавки за PMI можуть бути нижчими страхові внески власників житла, але це буде залежати від конкретних обставин. Після того, як позичальник накопичив принаймні 20 відсотків власного капіталу у власності, PMI можна вилучити з позику за запитом позичальника або автоматично іпотечною компанією, коли власний капітал досягне 22 відсотків.
Реклама
Власники будинків можуть мати можливість достроково скасувати іпотечне страхування, якщо будинок подорожчає, а їх коефіцієнт LTV знизиться до 80 відсотків або менше. У такому випадку позичальникам потрібно буде спочатку запланувати оцінку, а потім повідомити свого кредитора про нову оціночну вартість будинку. Однак кредитори часто потребують певної кількості часу, щоб пройти – його може бути кілька років — до видалення PMI у відповідь на переоцінку, оскільки вартість будинку може коливатися залежно від Ринок.
Іпотечне страхування з однією премією пропонує зовсім іншу структуру виплат, яка може вплинути на загальну вартість цього страхування. Замість того, щоб розподіляти вартість страхування PMI протягом усього терміну дії позики, кредитори можуть дозволити позичальникам здійснювати єдиний одноразовий платіж у місці надання.
Позичальники можуть отримати вигоду від покриття всіх витрат PMI наперед і зняття цих зборів зі своїх щомісячних платежів. Здійснення авансового платежу також може переконати кредитора встановити нижчу процентну ставку на решту іпотечних премій. З іншого боку, іпотечне страхування з однократною премією вимагає великих початкових витрат, які може бути важко передбачити разом із першим внеском, комісіями за створення, страхування власників житла депозит та інші витрати на закриття.
Деякі кредитори можуть запропонувати покрити витрати на страхування іпотеки за допомогою так званого PMI, оплачуваного кредитором. На перший погляд, ця структура оплати може здатися дуже привабливою для покупців житла, оскільки вони не будуть платити страховий внесок щомісяця. Однак іпотечне страхування, яке оплачує кредитор, може ввести в оману, вказуючи на заощадження, які можуть ніколи не матеріалізуватися.
Замість того, щоб встановлювати щомісячну премію, кредитор підвищить відсоткову ставку на саму іпотеку, щоб компенсувати вартість PMI. Іпотечний платіж, ймовірно, зросте через вищу процентну ставку. Хоча може здатися, що власники будинків заощаджують гроші за допомогою іпотечного страхування, оплаченого кредитором, насправді це не може змінити суму, яку вони платять протягом терміну дії позики.
Реклама
Власники будинків можуть вважати ідею попереднього платежу привабливою, але вони можуть не захотіти покривати всю вартість іпотечного страхування відразу. У цьому випадку життєздатним варіантом може бути страхування з розділеною премією. Позичальники здійснюють початковий внесок зі своїх премій PMI під час фінансування кредиту, але цей платіж покриває лише частину загальної вартості страхування іпотеки. Потім кредитори розподілять решту премій PMI на щомісячні платежі. Подібно до іпотечного страхування з однократною премією, установка з розділеною премією може спонукати кредиторів знижувати ставку PMI через початковий платіж. Такий підхід також дозволяє позичальникам зменшити щомісячні страхові внески, але не всі іпотечні компанії пропонують це як варіант.
Позики FHA пропонують альтернативні умови фінансування для позичальників, які інакше могли б не претендувати на звичайну іпотеку. Федеральне житлове управління страхує позики FHA, заохочуючи кредиторів, схвалених FHA, надавати іпотеку особам, які можуть представляти більший ризик. Позики FHA можуть вимагати лише початкових внесків до 3,5 відсотка покупної ціни — значно нижча вимога, ніж звичайна іпотека. Однак позичальникам потрібно буде сплатити страхову премію за іпотечним кредитом, яку також називають MIP у випадку позик FHA, щоб скористатися цими м’якими вимогами щодо початкового внеску та відповідності вимогам.
На відміну від PMI, прикріпленого до звичайної позики, MIP ніколи не можна вилучити з позики FHA. Позичальники FHA повинні сплачувати MIP щомісяця протягом усього терміну дії кредиту, який може тривати 30 років із іпотекою FHA з фіксованою ставкою.
Фото: istockphoto.com
Зіткнувшись з перспективою оплати приватного іпотечного страхування, перше запитання, яке задають багато покупців житла: «Що таке PMI?» Це За запитанням слідує «Чи це мені насправді потрібно?» Відповідь на останнє полягає в тому, що це значною мірою поза межами позичальника КОНТРОЛЬ. Кредитор вирішує, чи потрібно платити покупцям житла страхування іпотеки після оцінки їх кваліфікації як позичальника. Команда андеррайтерів перевірить особисті фінанси заявника, кредитну історію, боргові зобов’язання, потоки доходів та умови позики, щоб визначити, коли PMI необхідний, і, якщо так, скільки йому заборговано. Є кілька факторів, які кредитори враховують при укладенні приватного іпотечного страхування, на деякі з яких позичальники можуть впливати, а інші – поза їхнім контролем.
Реклама
Кредитори майже напевно вимагатимуть PMI для будь-якої звичайної позики з початковим внеском, що становить менше 20 відсотків ціни покупки. Іпотечні компанії можуть мати певні занепокоєння щодо претендентів на позику, у яких не вистачає ліквідності для внесення 20-відсоткового авансового внеску, тому вони додадуть PMI, щоб пом’якшити будь-який ризик дефолту.
Коефіцієнт LTV у 80 відсотків означає, що кредитор володіє 80-відсотковою часткою власності у власності, тоді як позичальник володіє 20 відсотками. Це, як правило, порогове значення, яке кредитори враховують, коли визначають, чи потребує кредит іпотечне страхування. LTV, що перевищує 80 відсотків, часто вимагає приватного страхування іпотеки, але кредитори можуть мати власні стандарти андеррайтингу, які вимагають ще нижчих коефіцієнтів LTV, щоб уникнути PMI.
Позики FHA завжди мають премію іпотечного страхування, щоб компенсувати ризик, який як FHA, так і кредитори беруть на себе, коли надають позики позичальникам, які не можуть претендувати на звичайне житло позики. Використовуючи позику FHA для фінансування покупки житла, покупцям доведеться щомісяця сплачувати іпотечне страхування протягом усього терміну дії позики. Як зазначалося, страхування іпотеки FHA ніколи не може бути знято, незалежно від того, скільки власників житла накопичують у власності.
Іпотечне страхування на самому базовому рівні є інструментом зниження ризику. Кожен кредитор має свій власний поріг ризику, що може призвести до різних вимог при вирішенні питання, коли застосовувати приватне іпотечне страхування до звичайних житлових позик. Кредитори не публікують ці вимоги для суспільного споживання, а андеррайтери можуть зважувати коефіцієнти прийнятності в кожному окремому випадку. Таким чином, покупцям житла важко точно знати, які вимоги необхідно виконати, щоб уникнути сплати іпотечного страхування. При цьому 20-відсотковий авансовий внесок часто задовольняє багатьох кредиторів. Під час оформлення іпотеки бажано уточнити вимоги до PMI у кредитного спеціаліста.
Реклама
Фото: istockphoto.com
Багато власників житла сприймають страхування іпотеки як тягар, підвищуючи вартість кредиту при купівлі будинку. Хоча PMI, безумовно, додає додаткові витрати до щомісячних платежів по іпотеці, його існування може принести користь покупцям житла, особливо тим, хто не має ідеальної кваліфікації позичальника. У деяких випадках кредитори можуть погодитися лише на продовження житлової позики, оскільки вони можуть використовувати приватне іпотечне страхування, щоб зменшити свій фінансовий ризик.
Іпотечне страхування може бути певним компромісом для позичальників. З одного боку, PMI – це ще одна витрата, яку необхідно враховувати при складанні бюджету для щомісячного платежу по іпотеці. З іншого боку, покупці житла також будуть вимагати менше на початку кредиту на житло з меншою вимогою до початкового внеску. Заощадити на 20-відсотковому першому внеску може бути дуже важко з усіма іншими фінансовими зобов’язаннями людини життя, а оплата іпотечного страхування може стати способом отримати житловий кредит без потреби значної суми готівки передній. Таким чином, PMI може допомогти покупцям житла дозволити собі іпотеку навіть якщо їх кваліфікація нижча за стерлінги.
Деякі покупці житла можуть поставити під сумнів значення та мету PMI, дивуючись, чому взагалі необхідне приватне страхування іпотеки. Важливо пам’ятати, що кредитори беруть на себе значний ризик, надаючи житлові позики на загальну суму сотень тисяч доларів. Було б дуже важко відшкодувати будь-які збитки, якщо позичальник не виплатив кредит. Додавання приватного іпотечного страхування допомагає кредиторам пом’якшити частину цього ризику, стягуючи додаткові гроші щомісяця. Хоча оплата страхування PMI може здатися тягарем для позичальників, насправді це може спрацювати краще в довгостроковій перспективі. Без іпотечного страхування, яке б зменшило ризик надання кредитів позичальникам, які не мають права, іпотечні компанії можуть просто відхилити ці заявки на позику.
Реклама
Тепер, коли ви добре знаєте, як встановлюються ставки страхування іпотеки, ви можете розглянути можливі варіанти зниження витрат PMI під час купівлі житла. Кредитори мають останнє слово щодо визначення ставки страхування іпотеки в будь-якій ситуації, але є деякі кроки, які покупці житла можуть зробити, щоб зменшити ці витрати.
Фото: istockphoto.com
Прозорість не завжди є сильною стороною іпотечних компаній. Вони можуть не вказувати, як оцінюється страхування іпотеки PMI або чи існують інші варіанти PMI, які позичальники мають розглянути. Перед підписанням іпотечного договору може бути корисно запитати про страхування іпотеки та отримати докладнішу інформацію про те, як ним управляти.
З такою кількістю інших витрат і логістики, які потрібно з’ясувати до дати закриття, покупці житла вперше можуть бути забиті вимогами страхування іпотеки. Оскільки кредитори тримають ключові деталі щодо PMI подалі від очей громадськості, може бути важко знайти відповідь навіть на найпростіші запитання на кшталт «Скільки PMI?»
Середній показник PMI по країні становить 1,25 відсотка від загальної суми кредиту, але ставки страхування іпотеки можуть коливатися від 0,5 відсотка до 2,0 відсотка в середньому. Точні ставки будуть відрізнятися залежно від політики кредитора та кваліфікації позичальника.
Реклама
Малоймовірно, що іпотечний кредитор відмовиться від PMI за звичайним кредитом з початковим внеском, який становить менше 20 відсотків суми позики. Покупці житла можуть вивчити певні державні позики, як-от кредити VA, як альтернативу. Відповідні позичальники не зобов’язані платити PMI за позикою VA. Фактично, позики VA взагалі не вимагають першого внеску. Позичальники можуть мати плату за фінансування VA, але вона часто буде значно меншою, ніж початковий внесок або страхування PMI.
Взяття другої іпотеки, відомої як контрейдерна позика, є ще одним варіантом уникнути PMI. Коли покупці житла використовують цей підхід, початковий житловий кредит не покриває повну вартість покупки. Перший житловий кредит покриває достатньо, щоб задовольнити вимоги PMI кредитора, тому страхування іпотеки не буде потрібно. Потім позичальник бере другий кредит, щоб сплатити різницю між першою позикою та ціною продажу за вирахуванням початкового внеску.
Однак є застереження, які слід враховувати при другій іпотеці. Іпотечні ставки за контрейлерними кредитами, ймовірно, будуть вищими, оскільки перший кредит збільшить наявна заборгованість позичальника, що є важливим фактором, на який звертають увагу кредитори під час перевірки позики додатків. Загалом, може бути важко отримати два житлові кредити без серйозних кваліфікацій, як-от високий кредитний рейтинг, стабільний дохід та мінімальний борг після першої іпотеки.
Іншим потенційним варіантом є планування нової оцінки будинку, якщо ринкова вартість нерухомості значно зросла з дати покупки. Нова оцінка може знизити коефіцієнт LTV нижче 80 відсотків, що дозволить власникам будинків скасувати своє страхування іпотеки. Однак кредитори часто вимагають від позичальників здійснити певну кількість платежів, перш ніж вони розглянуть переоцінену вартість і видалить PMI.
Реклама
Точна сума заборгованості PMI залежатиме від процентної ставки, встановленої кредитором. Якщо припустити, що ставка іпотечного страхування відповідає середньому національному показнику — 1,25 відсотка, то власник будинку буде щороку вимагати 1250 доларів США за PMI.
Використовуючи процентну ставку та суму позики, покупці житла можуть приблизно визначити, скільки вони витрачатимуть на страхування іпотеки PMI щороку. Розділіть річну премію на 12, щоб побачити, як буде виглядати щомісячний платіж. У наведеному вище випадку — житловий кредит у розмірі 100 000 доларів США та відсоткова ставка 1,25 відсотка — щомісячна премія становитиме приблизно 105 доларів США.
PMI за звичайними позиками можна видалити, як тільки позичальник накопичить принаймні 20 відсотків власного капіталу власності. Однак позичальникам може знадобитися офіційний запит на видалення PMI, перш ніж кредитори вживатимуть заходів. В іншому випадку PMI за звичайним кредитом буде автоматично видалено, як тільки власник будинку накопичить 22 відсотки власного капіталу. Страхування приватної іпотеки ніколи не може бути вилучено з позики FHA, тому єдиним варіантом буде рефінансування на інший тип позики.
PMI не базується лише на кредитній історії, але кредитний рейтинг людини впливає на ставку страхування іпотеки. Кредитні показники можуть бути хорошими показниками здатності позичальника керувати боргом, тому кредитори часто враховують їх при визначенні процентних ставок.
Деякі спеціалізовані кредитні продукти не вимагають початкового внеску. Зокрема, позичальники, які відповідають вимогам, можуть отримати позику VA, не вносячи жодних грошей на перший внесок.
Реклама
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates, афілійованій рекламі програма, розроблена для надання видавцям засобів отримувати гонорари, посилаючись на Amazon.com і афілійовані сайти.