Фото: istock.com
A: Зворотна іпотека може бути чудовою підмогою для пенсіонерів і людей похилого віку, які хочуть підтримувати певну якість життя, не витрачаючи свої заощадження занадто швидко. Оскільки цей тип фінансування може заплутати, може бути корисно отримати пояснення зворотної іпотеки в найпростіших термінах.
Як саме працює зворотна іпотека? По суті, домовласник бере позику на основі капіталу, накопиченого у власній власності. Це називається зворотною іпотекою, тому що кредитор платить гроші позичальнику протягом усього терміну кредиту, а не навпаки.
За відповідних обставин зворотна іпотека може запропонувати додаткову фінансову гнучкість людям, які вийшли на пенсію та більше не отримують стабільного доходу. Однак цей тип іпотеки не ідеально підійде кожному домовласнику, тому доцільно опрацювати тонкі моменти, пов’язані зі зворотною іпотекою, перш ніж приймати рішення.
Власники будинків, які стикаються зі зворотною іпотекою як варіантом фінансування, можуть запитати: «Що таке зворотна іпотека?» Це є особливий вид кредиту на житло, призначений для того, щоб допомогти людям похилого віку використовувати свій капітал для покриття витрат — великих чи малих — у подальшому житті. Щоб скористатися перевагами зворотної іпотеки, позичальники повинні спочатку накопичити значну суму власного капіталу у своєму будинку. Люблю позики під нерухомість або кредитні лінії власного капіталу (HELOC), зворотна іпотека дозволяє домовласникам брати позики на основі власного капіталу або частки власності, яку вони мають у власності.
Оголошення
Багато людей похилого віку, які жили в одному домі протягом тривалого періоду часу, ймовірно, створили значну частку власного капіталу — вони навіть можуть повністю володіти своїм будинком. Замість того, щоб залишити цей капітал невикористаним до дня, коли вони продадуть свій будинок, власники житла, які відповідають вимогам, можуть отримати його через зворотну іпотеку для оплати будь-яких витрат або покупок.
Однак позичальники не зможуть перевести в готівку всю свою частку в капіталі, а федеральні правила можуть обмежувати суми позики певними межами залежно від типу використаної зворотної іпотеки. Кредитори також враховуватимуть низку інших факторів при визначенні суми позики, включаючи вік позичальника, ринкова вартість нерухомості, фінансовий стан власника будинку та будь-які існуючі борги або застави.
Фото: istock.com
Будь-яке визначення зворотної іпотеки, швидше за все, зосереджуватиметься на зміні ролей, оскільки це стосується відносин між кредиторами та позичальниками. Як зазначалося, зворотна іпотека змінює типові ролі цих двох сторін. За традиційної іпотеки позичальник щомісяця сплачує кредитору, доки не буде погашено заборгованість за кредитом. І навпаки, після оформлення зворотної іпотеки позичальник отримуватиме виплати від кредитора — як правило, у формі щомісячних платежів або одноразового внеску.
Як і у випадку з будь-якою позикою, зрештою залишок потрібно буде погасити — плюс відсотки — але це може тривати кілька років. У деяких випадках позичальники ніколи не повертають залишок за зворотною іпотекою.
Фото: istock.com
Якщо вони не працюють з некомерційною організацією, місцевою державною установою або приватним кредитором, позичальники, які беруть зворотну іпотеку ймовірно, використовуватиме іпотечний кредит на перетворення власного капіталу (HECM), який підтримується федеральним урядом і забезпечується іпотекою компанії. Позики HECM доступні не всім домовласникам; позичальники повинні відповідати певним критеріям, щоб мати право на цей вид фінансування.
Оголошення
Наприклад, лише власники житла віком від 62 років мають право на кредит HECM. Крім того, позичальники повинні накопичити значну суму власного капіталу у своєму будинку. Точна сума може змінюватися, але зазвичай достатньо 50% акцій. Від позичальників часто вимагають бути в курсі своїх фінансових зобов'язань, пов'язаних з житлом, включаючи податки на майно та страхування власників житла.
Власникам житла, які розглядають позику HECM, спочатку потрібно відвідати сеанс фінансової консультації відповідно до вимог Департаменту житлового будівництва та міського розвитку США. Ця сесія адаптована до фінансової ситуації кожної сім’ї, щоб допомогти домовласникам зрозуміти потенціал недоліки взяття такого виду позики, а потім прийняти більш обґрунтоване рішення щодо зворотної іпотеки.
Як працює зворотна іпотека після схвалення кредиту? Власники будинків можуть отримати доступ до своїх коштів кількома різними способами. Багато позичальників обирають план користування кредитом або термін, у якому кошти позики розподіляються на рівні платежі, які виплачуються щомісяця протягом тривалого періоду часу. Ці плани можуть бути хорошими варіантами, якщо власники будинків хочуть використовувати ці кошти для оплати звичайних витрат, таких як продукти чи предмети домашнього вжитку.
Іншим варіантом, який варто розглянути, є одноразове отримання всієї суми кредиту. Власники будинків можуть віддати перевагу одноразовій оплаті, якщо вони мають значні витрати, які вони хочуть покрити — наприклад, масштабний ремонт будинку. Кредитори також можуть розширити кредитну лінію, використовуючи капітал позичальника. У цьому сценарії власники будинків можуть брати скільки завгодно грошей — коли завгодно — до ліміту балансу.
Розглядаючи варіанти виплати, зауважте, що кредитори можуть стягувати різні зворотні іпотечні ставки, включаючи фіксовані або змінні відсотки, залежно від способу надання коштів. Зворотна іпотека з регулярними щомісячними платежами, швидше за все, принесе змінні відсотки ставки, які можуть підвищуватися або знижуватися, тому вони краще відображають тенденції ставок іпотеки протягом усього терміну дії кредит.
Оголошення
Фото: istock.com
Незалежно від того, який тип плану виплат домовласник обирає, кредитори HECM зазвичай не обмежують, як домовласник може використовувати свої кошти зворотної іпотеки. Якщо позичальник хоче витратити ці гроші на рахунки, ремонт будинку, оплату автомобіля чи інші витрати, він може це зробити. Деякі типи позик (наприклад, позики на ремонт житла) можуть обмежувати використання коштів, тому ця фінансова гнучкість може бути привабливою для деяких домовласників.
Однак інші типи зворотної іпотеки не завжди можуть бути такими пристосованими. Зокрема, цільові іпотечні кредити, які надаються некомерційними організаціями та органами місцевого самоврядування а не іпотечні компанії—часто вимагають від позичальників вказати мету позики, перш ніж вона буде опублікована затверджено. Позичальники все ще можуть мати кілька способів використовувати свої кошти за допомогою такого виду зворотної іпотеки, наприклад замінити побутової техніки, погашення боргу або сплати несплачених податків на майно, але їм потрібно буде вказати цю мету спереду.
Зворотні іпотечні кредити — це не єдині позики, які використовують для власного капіталу — HELOC та кредити на нерухоме майно працюють шляхом конвертації власного капіталу в готівку, але те, як вони структуровані, є досить унікальним. На відміну від інших типів кредитів на житло, які вимагають від позичальників негайно розпочати погашення залишку, зворотні іпотечні кредити не потрібно повертати, доки позичальник зберігає право власності на майно. Це означає, що їм не потрібно буде повертати суму позики, доки вони не продадуть будинок або не передадуть право власності іншій стороні.
У деяких випадках позичальники вирішують скоротити розмір і використовувати кошти від продажу свого будинку для погашення залишку за зворотною іпотекою. Може навіть залишитися достатньо, щоб покрити купівлю нового будинку. Інші домовласники можуть не мати наміру коли-небудь повертати позику, оскільки вони не планують коли-небудь продавати свій будинок. Якщо кредит переживе позичальника, то він не зобов’язаний його повертати.
Оголошення
Фото: istock.com
Відповідаючи на запитання «Що таке зворотна іпотека?» варто зазначити, що ці позики є забезпеченими позиками, іншими словами, вони забезпечені заставою. Як і всі житлові позики під заставу, зворотна іпотека використовує майно позичальника як заставу. Це дійсно робить стягнення можливим, але лише якщо позикодавець анулює договір позики та вимагає повного погашення заборгованості. Поки позичальник продовжує виконувати умови іпотечної угоди, наприклад утримувати майно, використовувати його як основного місця проживання, а також залишатися в курсі інших витрат на житло, таких як податки на майно, вони повинні мати добру репутацію кредитор.
Хоча позичальники повинні будуть продовжувати сплачувати податки на майно, вони не будуть зобов’язані сплачувати податки на свої фонди зворотної іпотеки, оскільки ці гроші вважаються позикою, а не оподатковуваним доходом. Це фінансове міркування, яке варто взяти до уваги, оскільки власникам будинків може знадобитися сплатити податки з інших пенсійних рахунків або фінансових активів, якими вони володіють.
Навіть з усіма фінансовими перевагами, які може запропонувати зворотна іпотека, позичальникам, швидше за все, доведеться заплатити трохи грошей, щоб взяти одну з цих позик. Після схвалення зворотної іпотеки можуть бути сплачені комісії за відкриття, комісії за обслуговування кредитора та різні витрати на закриття. Залежно від фінансового становища особи ці витрати можуть бути вартими витрат на отримання доступу до фінансування зворотної іпотеки.
Крім того, позики HECM стягують страхову премію на початку позики, яка базується на відсотках від загальної суми позики. Позичальники також повинні будуть щороку сплачувати премію за іпотечне страхування. Річна премія також відображається як відсоток від суми кредиту, хоча й менший відсоток, ніж початкова плата. Кредитори також стягують відсотки за ці позики, а ставки по зворотній іпотеці можуть бути вищими, ніж інші типи забезпеченого фінансування.
Оголошення
Іншим фактором, про який слід пам’ятати, є те, що деякі кредитори можуть дозволити позичальникам фінансувати деякі з цих комісій і включити їх у свій план погашення. У цьому випадку страхування іпотеки, витрати на закриття та комісія кредитора можуть не сплачуватися протягом кількох років, доки не буде погашено повну суму позики. Враховуючи структуру зворотної іпотеки, цілком можливо, що позичальникам ніколи не доведеться сплачувати ці комісії самостійно.
Фото: istock.com
Незважаючи на те, що позичальники зможуть уникнути погашення своєї зворотної іпотеки, цю позику зрештою доведеться погасити. Якщо позичальник помирає і право власності переходить до його спадкоємців, то ці нові власники будуть нести відповідальність за будь-який непогашений залишок. Члени сім’ї, які успадкували майно за зворотною іпотекою, побачать, що всю суму кредиту, що залишилася, потрібно буде повернути повністю без затримок.
Деякі власники прав можуть мати кошти, щоб сплатити повний залишок позики, але членам родини може знадобитися вдатися до цього продаж майна для погашення первісної зворотної іпотеки, тобто спадкоємці можуть втратити частину або всю свою успадкування. Один момент, який слід враховувати при позиках HECM, полягає в тому, що навіть якщо будинок продається за меншу суму балансу, власникам нерухомості — будь то первісний позичальник чи їхні спадкоємці — не потрібно буде компенсувати різниця. Оскільки ці зворотні іпотечні кредити застраховані на федеральному рівні, уряд покриватиме будь-яку суму позики, що залишилася.
Власники житла, які беруть кредити HECM, зазвичай можуть бути спокійні, знаючи, що їхня зворотна іпотека підтримується федеральним урядом і надається авторитетним кредитором. Однак позичальникам, які отримують фінансування через приватного кредитора, можливо, доведеться бути більш обережними. Як зазначили в Бюро захисту прав споживачів, шахраї можуть використовувати зворотну іпотеку як привід для обману власників будинків і використання їхніх фінансів.
Оголошення
Зокрема, ветерани та військовослужбовці у відставці повинні бути напоготові щодо будь-яких кредиторів, які рекламують зворотну іпотеку, яка застрахована, фінансується або підтримується Департаментом у справах ветеранів (VA). VA жодним чином не пропонує зворотних іпотечних кредитів, і приватні кредитори, які стверджують протилежне, можуть мати приховані мотиви для надання оманливих заяв власникам будинків.
Хоча це не обов’язково може бути шахрайством, підрядники можуть агресивно проштовхувати зворотну іпотеку як спосіб оплати дорогого ремонту житла, змушуючи домовласників брати кредит на житло. Важливо повністю зрозуміти наслідки використання зворотної іпотеки, перш ніж приймати фінансове рішення, яке може не відповідати обставинам власника будинку.
Фото: istock.com
Зворотні іпотечні кредити, позики під капітал і HELOC є вузькоспеціалізованими формами фінансування, і деякі іпотечні компанії можуть їх не підтримувати. Власники житла, які роками працювали з одним і тим же кредитором, можуть віддати перевагу взяти позику за поточною іпотекою компанії, але їм, можливо, доведеться розглянути інші варіанти, якщо ці позики недоступні, і вони хочуть взяти перевага найкращі позики під нерухомість або зворотні іпотеки.
Насправді пошук зворотної іпотеки може бути гарною ідеєю в будь-якій ситуації, оскільки кредитори мають власні вимоги щодо прийнятності та умови фінансування. Власники житла можуть виявити, що вони мають право на більшу суму позики з більш вигідними умовами, як-от нижча відсоткова ставка або менші початкові витрати, отримавши зворотну іпотеку через певного кредитора. Шопінг навколо з найкращі компанії зворотної іпотеки може допомогти домовласникам знайти правильні варіанти фінансування відповідно до їхніх пенсійних планів перед подачею заявки на позику.
Оголошення
Розкриття інформації: BobVila.com бере участь у програмі Amazon Services LLC Associates Program, афілійованій рекламі програма, створена для того, щоб надати видавцям можливість заробляти гонорари за допомогою посилань на Amazon.com і афілійованих сайтів сайти.