Фото: depositphotos.com
A: Багато домовласників задаються питанням: «Що таке друга іпотека?» коли вони хочуть відремонтувати свої домівки. Можливо, вони чули про це від друзів чи родини, або їхній банк рекомендував взяти ще одну іпотеку, щоб отримати додаткові кошти. Взяття ще однієї іпотеки може здатися страшним, але друга іпотека є звичайним способом для власників будинків отримати капітал зі свого дому.
Перед отриманням другої іпотеки, домовласники захочуть добре розуміти свої варіанти доступу до власного капіталу. На додаток до розгляду тривалості кредиту та процентної ставки, домовласники можуть захотіти використовувати другий іпотечний калькулятор, щоб повністю зрозуміти вартість і переваги нової позики. Власники будинків, які цікавляться, як отримати другу іпотеку, можуть дізнатися більше про цей тип позики та визначити, чи задовольнить вона їхні фінансові потреби.
Як працює друга іпотека? Також відомий як junior-lien, друга іпотека — це позика, яку власники будинків можуть використати для отримання доступу до капіталу у своїх будинках. Власники будинків можуть використовувати цей капітал як додаткову готівку для фінансування різноманітних потреб, від погашення боргу до ремонту будинку. Щоб скористатися своїм власним капіталом, домовласники використовують вартість свого будинку як заставу, щоб взяти другий кредит під будинок.
Причина, по якій цей вид позики називають другою іпотекою, полягає в тому, у якому порядку надходять борги виплачується, якщо домовласник повинен продати будинок, щоб покрити свій борг, або якщо позикодавець вилучає додому. Власник будинку або позикодавець використає виручку від продажу для погашення оригінальна іпотека спершу купив дім, а потім другий іпотечний кредит. Якщо вартість житла недостатня для оплати обох позик, другий іпотечний позикодавець може не отримати назад повну суму, що робить таку позику більш ризикованою.
Наприклад, домовласник може мати дві іпотечні кредити та заборгувати 200 000 доларів за першою та 100 000 доларів за другою. Згодом вони більше не можуть платити, і будинок продають за 250 000 доларів. Позикодавець другої іпотеки може отримати лише 50 000 доларів із загальної суми боргу в 100 000 доларів, оскільки виручка від продажу спочатку йде на початкову іпотеку.
Існує два основних типи вторинної іпотеки: кредит під заставу житла та кредитна лінія під заставу житла (HELOC). Обидва типи другої іпотеки дозволяють домовласникам використовувати свої будинки як заставу для отримання коштів зі свого капіталу. Власники будинків зазвичай можуть отримати будь-який тип фінансування власного капіталу через один із найкращі іпотечні кредитори або банки в їхньому регіоні.
однак, позики під капітал і HELOC відрізняються один від одного. Позики під нерухомість більше схожі на традиційні іпотечні кредити, коли позичальник сплачує певну суму щомісяця протягом узгодженого періоду часу або терміну. З іншого боку, HELOC — це поновлювана кредитна лінія, схожа на кредитну картку. Власники житла можуть отримати дозвіл на HELOC з певним лімітом, а потім позичити до цього ліміту та повернути його скільки завгодно разів, доки не закінчиться термін позики.
Коли більшість людей говорять про другу іпотеку, вони мають на увазі a кредит під нерухомість, оскільки це звичайний спосіб для власників будинків отримати капітал від своїх будинків одним великим платежем. Цей вид кредиту дуже схожий на першу іпотеку на будинок. Цей вид позики дуже схожий на першу іпотеку на будинок, оскільки власник будинку пропонує свій будинок як заставу в обмін на кошти від іпотечного кредитора. Точна сума доступних грошей залежить від кількох факторів, пов’язаних із позичальником і майном.
Власники будинків зазвичай повинні відповідати вимогам щодо кредитної оцінки та доходу, щоб отримати другий кредит. Кредитори часто просять домовласників надати платіжні квитанції та інші фінансові документи, що підтверджують їхні доходи. Власникам житла, можливо, також доведеться показати своє поточне співвідношення боргу до доходу, яке розраховується шляхом ділення їхніх щомісячних боргових платежів на їхній валовий місячний дохід. Це допомагає кредитору визначити, чи має позичальник достатній грошовий потік щомісяця для оплати другої позики.
Власник житла також може запитати, які вимоги до іпотечного кредиту на другий будинок для того, щоб він міг претендувати на кредит на другий іпотечний кредит. Як правило, будинки мають бути оцінені за певною вартістю, щоб мати право на отримання позики під нерухомість, оскільки оцінка впливає на капітал власника будинку. Наприклад, якщо домовласник винен 200 000 доларів США за першою іпотекою та хоче взяти другу, але оцінка житла становить лише 210 000 доларів США, власник може не мати права на отримання позики під капітал. Маючи лише 10 000 доларів власного капіталу в будинку, вартість і ризик позики під нерухоме майно можуть не мати сенсу для домовласника чи кредитора.
Фото: depositphotos.com
HELOC — це ще один тип другої іпотеки, яка використовує власний капітал будинку для надання коштів власнику будинку. На відміну від кредиту під нерухомість, HELOC є різновидом поновлюваного кредиту. Це означає, що він працює більше як кредитна картка, яка забезпечена майном власника будинку. Замість затвердження одноразової суми іпотечний кредитор затверджує кредитний ліміт для кредитної лінії. Власники житла можуть позичати на рахунок HELOC скільки завгодно, до кредитного ліміту. Якщо домовласник поверне гроші, які він позичив, плюс відсотки, він може знову позичити до кредитного ліміту.
Однак HELOC не є необмеженим джерелом капіталу для домовласників. Як і у випадку з позикою під нерухоме майно, позичальники зазвичай мають відповідати вимогам щодо доходу та кредиту, щоб відповідати вимогам. Крім того, у HELOC визначені періоди, коли власники будинків можуть отримати доступ до своєї кредитної лінії, відомі як періоди розіграшу, і протягом цього часу власники будинків можуть використовувати лише кошти в своєму HELOC. Багато HELOC починаються з початкового періоду розіграшу, наприклад, протягом перших 10 років після затвердження. Після завершення періоду розіграшу позичальник не може більше брати гроші з HELOC і повинен повернути їх у повному обсязі, включаючи будь-які нараховані відсотки.
Оскільки HELOC не є традиційними позиками, власники будинків повинні повернути лише те, що вони позичили. Це означає, що домовласник може отримати HELOC з кредитним лімітом у 50 000 доларів і позичити лише 20 000 доларів протягом періоду розіграшу. Тоді домовласнику доведеться повернути лише позичені 20 000 доларів плюс будь-які відсотки чи комісії, а не всі 50 000 доларів, які йому було схвалено позичити.
Передача коштів — не єдина відмінність між позикою під нерухоме майно та HELOC. Велику частину часу, найкращі позики під нерухомість мають фіксовану процентну ставку. Це означає, що власники будинків сплачують фіксований щомісячний платіж — так само, як їх перша іпотека. HELOC, з іншого боку, зазвичай мають змінні процентні ставки.
Якщо домовласник обирає позику під нерухоме майно, його іпотечний кредитор запропонує йому встановлену процентну ставку. Вони також виберуть тривалість своєї другої іпотеки, яка є періодом, протягом якого вони повертатимуть позикодавцеві передбачуваний щомісячний платіж. Маючи встановлений платіж щомісяця, власникам будинків буде простіше планувати свій місячний дохід.
Однак змінна процентна ставка з HELOC може коливатися з часом. Кредитори використовують те, що називається основною ринковою ставкою, щоб визначити поточну процентну ставку для HELOC. Основна ставка розраховується окремими банками або кредиторами. Це базова ставка, яку фінансові установи використовують для встановлення своїх ставок за позиками та кредитними лініями. Багато банків використовують дані Федеральної резервної системи для встановлення основної ставки. Щоб врахувати зміни процентних ставок, багато кредиторів пропонують початкову фіксовану ставку для позичальників HELOC. Наприклад, позикодавець може встановити відсоткову ставку HELOC на рівні 5 відсотків протягом перших 5 років періоду розіграшу. Після початкової 5-річної фіксованої ставки ставка HELOC може підвищуватися або знижуватися залежно від поточної основної ставки.
Менш поширений тип позики, пільгова друга іпотека (також називається тихою другою іпотекою) відноситься до позики, яку покупці житла беруть для покриття витрат на придбання житла. Найпоширенішою причиною використання пільгової другої іпотеки є покриття більшого початкового внеску за будинок. Часто тиха друга іпотека підтримується федеральним урядом як спосіб допомогти людям без значних заощаджень піднятися на сходи власності. Одним із таких прикладів є проект Good Neighbor Next Door Департаменту житлового будівництва та міського розвитку США (HUD). (GNND), яка розроблена, щоб допомогти відповідним вчителям і службам швидкої допомоги придбати житло за зниженими цінами. ціна.
М'яка друга іпотека також може фінансуватися приватним кредитором. У цьому випадку позичальники повинні повідомити свого основного іпотечного постачальника про кредит. Невиконання цього вважається формою іпотечного шахрайства. Якщо основний кредитор дізнається, що позичальник має пільгову другу іпотеку, яку він не розкрив, позичальник може втратити своє житло або зіткнутися з судовим переслідуванням.
Фото: istock.com
Рефінансування іпотеки на житло – це процес отримання абсолютно нової позики для погашення існуючої іпотеки власника будинку. Власники житла зазвичай обирають рефінансування, щоб вони могли скористатися кращими умовами іпотеки, наприклад нижчою процентною ставкою. Багато домовласників знаходять, що вони можуть зменшити свій щомісячний іпотечний платіж за допомогою рефінансування. Деякі домовласники навіть використовують рефінансування готівкою, щоб отримати нову іпотеку та отримати доступ до власного капіталу свого будинку, отримавши одноразову виплату після завершення рефінансування.
Однак якщо ставки високі або рефінансування невигідне, домовласники можуть розглянути другу іпотеку замість рефінансування. Використання другої іпотеки дозволяє їм використовувати фонди власного капіталу, не втрачаючи вигідних умов першої іпотеки. Позики під капітал і HELOC також можуть бути кращим вибором, ніж рефінансування для власників будинків, якщо їхня основна іпотека майже виплачена.
Наприклад, домовласник може мати низьку відсоткову ставку для основної іпотеки. Поточні ставки можуть бути вищими за початкову ставку, а це означає, що рефінансування житла з часом може коштувати їм більше, ніж продовження виплати іпотеки за поточною ставкою. Взявши другу іпотеку, вони можуть отримати доступ до частини свого капіталу, зберігаючи низький щомісячний платіж за основною іпотекою. Ймовірно, вони сплатять вищу відсоткову ставку за другу іпотеку, але в довгостроковій перспективі вони, швидше за все, сплатять менші відсотки, ніж якщо б рефінансували за вищою ставкою. Власники будинків можуть шукати «друга іпотека проти. рефінансування», щоб дізнатися більше про різницю між цими двома типами позик.
Важливим моментом, про який домовласники повинні пам’ятати, досліджуючи варіанти другої іпотеки, є реальність другого платежу за іпотекою щомісяця. Більшість домовласників, які беруть другий іпотечний кредит, повинні внести другий платіж на додаток до основного платежу за іпотекою. Це особливо вірно, якщо власник житла бере кредит на нерухоме майно, де платежі фіксуються протягом терміну кредиту.
Власникам житла, які хочуть взяти другу іпотеку, слід ретельно розглянути своє фінансове становище, що допоможе їм вирішити, чи доступно отримати іншу іпотеку. Деякі домовласники можуть помітити, що другий платіж щомісяця надто сильно обтяжує їхній бюджет. Занадто велике навантаження на бюджет домовласника може призвести до пропущених платежів або неспроможності оплатити інші рахунки, такі як кредити на придбання автомобіля чи медичне страхування.
Рекомендується, щоб домовласники зрозуміли вартість другої іпотеки, перш ніж брати одну. Наприклад, вони можуть вимагати від свого іпотечного кредитора розбивку орієнтовної місячної вартості своєї нової іпотеки. Потім домовласники можуть порівняти свої поточні місячні витрати з витратами на нову другу іпотеку. Порівняння поточних витрат з потенційними витратами може допомогти домовласникам залишатися реалістичними щодо своєї спроможності дозволити собі другу іпотеку.
Іпотечні кредитори зазвичай не дозволяють власникам житла брати позики проти повного капіталу, який вони мають у своїх будинках. Натомість вони використовують об’єднаний ліміт співвідношення позики до вартості (CLTV), щоб визначити, під яку суму власного капіталу домовласник може позичити. Коефіцієнт CLTV — це сума, яку домовласник хоче позичити, поділена на вартість його будинку. Комбінований коефіцієнт включає залишок за основною іпотекою власника будинку та запропонований залишок за другою іпотекою. Точна сума залежить від кредитора, але зазвичай кредитори обмежують запозичення до 85 відсотків або менше власного капіталу власника будинку.
Наприклад, домовласник може заборгувати 200 000 доларів США за будинок вартістю 500 000 доларів США, що означає, що він має 300 000 доларів США в капіталі. Однак їхній кредитор може мати обмеження коефіцієнта CLTV у 80 відсотків. У цьому випадку домовласник не зможе взяти кредит під нерухомість або HELOC на всі 300 000 доларів США, які він має. Це означає, що вони можуть позичити до 240 000 доларів або 80 відсотків капіталу свого будинку.
Це також означає, що домовласники захочуть накопичити значний капітал у своєму будинку, перш ніж подавати заявку на другу іпотеку. Для домовласника витрати на взяття невеликої другої іпотеки можуть бути не вартими ризику втрати житла або вартості другого щомісячного платежу.
Фото: depositphotos.com
Для багатьох домовласників процес отримання другої іпотеки схожий на процес отримання першої іпотеки. Однак купівля другої іпотеки зазвичай не включає стрес, пов’язаний із покупкою нового будинку. Винятком є випадки, коли домовласник хоче купити новий будинок до того, як його оригінальний будинок буде проданий. Вони можуть використати другу іпотеку та використати капітал у своєму існуючому будинку для купівлі наступного. Потім вони виплачують другу іпотеку, коли продається перший будинок.
Щоб отримати другу іпотеку, власники житла повинні відповідати суворим вимогам свого іпотечного кредитора. Наприклад, більшість іпотечних кредиторів вимагають мінімальний кредитний рейтинг 620. Власникам житла, які хочуть взяти більшу другу іпотеку, можливо, доведеться відповідати ще суворішим кредитним вимогам.
Кредитори також дивляться на співвідношення боргу до доходу (DTI) власника будинку. Коефіцієнт DTI повідомляє кредитору, скільки боргів має домовласник у порівнянні з тим, скільки грошей він заробляє. Кредитори обчислюють коефіцієнт DTI шляхом ділення щомісячних боргових зобов’язань заявника на його місячний дохід. Наприклад, власник будинку, який отримує 5000 доларів США щомісячного доходу та має 1500 доларів щомісячної виплати боргу, має коефіцієнт DTI 30 відсотків. Як правило, кредитори хочуть бачити коефіцієнт DTI нижче 43 відсотків для другої іпотеки.
Кредитори, що займають другу іпотеку, зазвичай беруть на себе більший ризик, будучи другою заставою майна. Щоб врахувати цей більший ризик, іпотечні кредитори часто стягують вищі процентні ставки за другу іпотеку, ніж за основну іпотеку. Ці додаткові відсотки допомагають знизити ризик для кредитора, допомагаючи йому відшкодувати вартість позики протягом періоду погашення. Якщо домовласник не може сплатити свої платежі, а позикодавець вилучає його будинок, другий кредитор все одно отримає частину залишку позики.
Загалом кажучи, вищий коефіцієнт позики до вартості (LTV) означає вищу відсоткову ставку для власника житла для врахування додаткового ризику. Наприклад, якщо домовласник має 200 000 доларів США в власному капіталі та хоче взяти позику під нерухомість, він може заплатити вищі відсотки ставка, якщо вони беруть позику з 75-відсотковим співвідношенням LTV (позика на 150 000 доларів США) проти кредиту з 50-відсотковим співвідношенням LTV (100 000 доларів США). кредит).
Власникам житла рекомендується шукати найкращі доступні для них ставки за другою іпотекою. Поспілкувавшись із трьома-п’ятьма іпотечними кредиторами, домовласники потенційно можуть отримати найнижчу відсоткову ставку для своєї другої іпотеки. Крім того, домовласники захочуть розглянути процентні витрати на позику на нерухоме майно порівняно з HELOC. Наприклад, фіксована ставка позики під нерухоме майно може бути вищою за початкову ставку HELOC. Проте відсоткова ставка HELOC є змінною та потенційно може зрости.
Додавання другої іпотеки означає, що домовласник використовує свій будинок як заставу. У той же час вони потенційно додають другий щомісячний іпотечний платіж до своїх щомісячних боргових витрат. Наприклад, у них може бути основний іпотечний платіж, кредит на автомобіль і борг по кредитній картці. Це потенційно може перевантажити бюджет власника будинку та призвести до того, що він пропустить свої платежі.
Власники будинків, які не сплачують іпотечні платежі, можуть отримати кредиторами конфіскацію будинків шляхом викупу. Потім позикодавець продає будинок, щоб покрити залишок основної та вторинної іпотеки власника будинку. Зазвичай власникам житла рекомендується поговорити з досвідченим фінансовим консультантом, юристом чи іншим довіреним консультантом, перш ніж брати другий іпотечний кредит.
Як і з будь-яким кредитом або фінансовим продуктом, є витрати, пов’язані з отриманням другої іпотеки. Більшість власників будинків вважають типи витрат подібними до тих, які необхідні для отримання основної іпотеки. Наприклад, будинки, як правило, мають мати нещодавню оцінку, щоб мати право на другу іпотеку, вартість якої зазвичай покриває власник будинку.
Додані разом витрати на закриття та витрати на оформлення позики можуть скласти тисячі доларів на додаток до вартості позики. Навіть якщо кредитор обіцяє відсутність витрат на закриття, витрати, як правило, перекладаються на власника будинку через вищі процентні ставки або комісії. Власники будинків можуть знайти комісії за дострокове погашення, прописані в їхніх вторинних іпотечних договорах. Деякі кредитори стягують штрафи за дострокове погашення, коли позичальник здійснює додаткові платежі до залишку кредиту.
Фото: istock.com
Власники житла, які використовують свою другу іпотеку для певних цілей, можуть отримати податкові пільги. Як правило, ці пільги включають податкову знижку на відсотки, сплачені за другою іпотекою. Однак власники будинків повинні використовувати свої кредитні кошти для конкретних проектів, щоб отримати право на відрахування. Це включає купівлю або будівництво нового будинку або суттєві покращення існуючого будинку.
Податкове законодавство щодо вирахування податку на іпотечні відсотки є складним. Власники будинків захочуть поговорити зі своїм податковим спеціалістом, щоб зрозуміти податкові наслідки потенційної другої іпотеки. Довірений податковий адвокат або бухгалтер може допомогти домовласникам дізнатися, чи мають вони право на податкові пільги.
Деякі типи позик обмежують можливості використання позичальниками отриманих коштів. Наприклад, кредит на автомобіль зазвичай можна використовувати лише для фінансування нового або вживаного автомобіля. Можуть бути навіть додаткові обмеження щодо типу автомобіля, який може придбати позичальник.
Однією з переваг другої іпотеки є те, що вона дає домовласникам доступ до великих сум грошей без обмежень щодо їх витрачання. Власник будинку може використовувати кошти другої іпотеки для оплати ремонту будинку, консолідації дорожчої заборгованості за кредитною карткою або навіть для оплати навчання своїх дітей у коледжі. Однак власникам будинків не рекомендується брати другий іпотечний кредит без попереднього розгляду потенційної вартості. Якщо домовласник не в змозі здійснити платежі, він може втратити свій будинок.
Хоча відсоткові ставки за другою іпотекою, як правило, вищі, ніж за первинною іпотекою, ставки за другою іпотекою зазвичай нижчі, ніж ставки за особистими позиками або кредитними картками. Якщо домовласник хоче покрити велику кількість витрат, друга іпотека може бути доступнішою, ніж інші види фінансування, особливо варіанти з високими відсотками, такі як кредитні картки.
Наприклад, домовласник із великою сумою боргу за кредитною карткою може сплачувати відсотки у двозначних цифрах. Вони могли б потенційно консолідувати свою заборгованість по кредитній картці, використовуючи кошти з другої іпотеки для погашення заборгованості по кредитній картці. Хоча вони все ще винні гроші, відсоткова ставка за новою позикою, ймовірно, буде набагато нижчою, ніж за кредитними картками, що збереже їм гроші в довгостроковій перспективі.