Фото: istock.com
A: Перш за все, вітаю! Придбання житла — це важлива і хвилююча віха, але, безумовно, це один із найстресовіших подій, через які пройдуть багато людей. Крім того, щоб знайти будинок, який відповідає вашим потребам, вам також потрібно знайти кредит, який буде платити за будинок і відповідатиме вашому бюджету. У процесі купівлі житла багато покупців задаються питанням: «Яка хороша іпотечна ставка?» І відповідь не така проста, як можна було сподіватися.
Хороша іпотечна ставка скоріше залежатиме від низки факторів, у тому числі поточних ринкових умов, кредитного рейтингу та доходу позичальника, а також розташування будинку. Те, що один позичальник вважає хорошою іпотечною ставкою, може здатися занадто високим для іншого позичальника. І пошук кращих іпотечних ставок може призвести до додаткового стресу, який більшості покупців житла не потрібен. Однак є кілька способів визначити хорошу ставку по іпотечному кредиту, що дозволить вам швидко її отримати та зафіксувати до того, як ставки зростуть.
Коли справа доходить до іпотечних процентних ставок, слово «добре» може ввести в оману. Іпотечні ставки залежать від низки факторів і можуть відрізнятися від одного позичальника до іншого. Іпотечні ставки також можуть відрізнятися залежно від типу кредиту; Хороша ставка за звичайну іпотеку може відрізнятися від хорошої ставки за державною позикою. Для позичальників важливо досліджувати свої варіанти, щоб визначити, яку відсоткову ставку вони вважатимуть хорошою; таким чином, коли вони шукатимуть позику на придбання житла, вони точно знатимуть, що їм потрібно.
Іпотечні ставки постійно змінюються, і іпотечні ставки сьогодні можуть значно відрізнятися від ставок завтра чи наступного тижня. Іноді вони залишатимуться незмінними кілька днів поспіль, а іноді змінюватимуться кілька разів протягом дня. Кредитори засновують свої іпотечні ставки на низці факторів, і нестійкість ринку може вплинути на те, наскільки і як часто змінюються іпотечні ставки. Позичальникам доцільно стежити за поточними іпотечними ставками, а також пам’ятати, що вони можуть часто змінюватися. Позичальники також можуть шукати «прогноз процентних ставок по іпотеці на 2022 рік», щоб отримати уявлення про те, як ставки очікується, що вони зміняться з часом (хоча вони захочуть мати на увазі, що прогнози іпотечних ставок не гарантований).
Фото: istock.com
Досліджуючи варіанти іпотеки, позичальники можуть помітити відсоткові ставки, вказані на веб-сайтах кредиторів, і припустити, що саме таку ставку вони б отримали від цього конкретного кредитора. Однак це найвищі відсоткові ставки, які кредитори розраховують, використовуючи вибірку позичальника, як правило, одного відмінний кредитний рейтинг і сильну фінансову історію, що означає, що ця ставка не стосуватиметься багатьох позичальники. Хоча перевірка ставок на веб-сайтах кредиторів є хорошим способом отримати уявлення про варіанти позики, позичальники захочуть щоб вибрати кілька кредиторів, від яких можна отримати пропозиції на основі їхнього фактичного кредитного рейтингу та фінансового стану ситуації. Це полегшить покупцям житла уявлення про те, як насправді виглядатимуть їхні іпотечні платежі з кожним кредитором. Позичальники можуть виконати онлайн-пошук за запитом «найвища відсоткова ставка сьогодні», щоб побачити, як може виглядати ідеальна відсоткова ставка для різних кредиторів.
Як і у випадку з будь-яким типом позики, іпотечні кредитори, швидше за все, запропонують хорошу іпотечну ставку позичальникам, які мають високі кредитні рейтинги та низьке співвідношення боргу до доходу. Загалом, позичальники з кредитним рейтингом 670 або вище вважаються такими, що мають «хороший» або «відмінний» кредит, що, ймовірно, призведе до кращих іпотечних ставок. Подібним чином, позичальники з невеликою заборгованістю вважаються кредиторами менш імовірними, що не зможуть сплачувати свої іпотечні платежі, і їм, швидше за все, запропонують кращу ставку по іпотеці. Співвідношення боргу до доходу (DTI) розраховується шляхом ділення щомісячних боргових платежів позичальника на його валовий місячний дохід. Якщо позичальник має DTI 43 відсотки або більше, він, швидше за все, вважатиметься ризикованим для позичання, і йому, ймовірно, запропонують вищу процентну ставку, ніж позичальнику з нижчим DTI. Позичальники з чесним кредитом або високим рівнем боргу можуть працювати над покращенням свого фінансового стану до того, як планують придбати будинок, щоб отримати найкращу іпотечну ставку для них.
Фото: istock.com
Є кілька факторів, які кредитори враховують на додаток до кредитного рейтингу та співвідношення боргу до доходу, коли справа доходить до визначення іпотечної ставки позичальника. До них відносяться початковий внесок і щомісячний дохід позичальника, термін позики та тип процентної ставки, а також місцезнаходження нерухомості.
Коли позичальник подає заявку на отримання іпотеки, він, як правило, повинен надати підтвердження доходу. Це може включати платіжні квитанції або форми W-2, що підтверджують їхню роботу та зарплату, податкові форми або банківські виписки для самозайнятих позичальників. Потім позикодавець обчислить DTI позичальника на основі його поточного боргового навантаження. Якщо DTI позичальника перевищує 43 відсотки, позикодавець може запропонувати набагато вищу процентну ставку або навіть відмовити позичальнику в іпотечному кредиті.
Сума грошей, яку позичальник може покласти, також може вплинути на ставку іпотечного кредиту. Позичальник, який вкладає значну суму грошей на будинок під час закриття, може втратити більше, якщо він не виплатить іпотеку, а позикодавець буде змушений вилучити будинок. В очах кредитора вищий початковий внесок збільшує ймовірність того, що позичальник погасить позику вчасно, що може призвести до кращої ставки по іпотечному кредиту.
Іншим фактором іпотечної ставки позичальника є тривалість його іпотечного кредиту та тип відсотків, які вони сплачують. Іпотечні кредити зазвичай тривають 15 або 30 років, хоча деякі кредитори також пропонують 20-річні позики. Загалом, чим коротший термін позики, тим нижча відсоткова ставка, оскільки кредитори вважають коротші позики менш ризикованими; важко передбачити дохід за три десятиліття, і дещо легше передбачити дохід за половину цього часу. Крім того, іпотека з фіксованою процентною ставкою зазвичай матиме вищу процентну ставку, ніж іпотека з регульованою ставкою або ARM — принаймні спочатку. ARM, як правило, мають нижчу процентну ставку протягом встановленого періоду на початку позики, після чого ставка змінюватиметься щороку залежно від ринку. Це може означати, що позичальник сплачуватиме вищу відсоткову ставку після закінчення вступного періоду, але деякі позичальники думають, що ризик того вартий, тому що вони завжди можуть переглянути ставки рефінансування іпотеки для позики з фіксованою ставкою, якщо їх ставка ARM знизиться вгору. Багато позичальників вибирають 30-річну фіксовану ставку за іпотечним кредитом замість інших типів, але це не означає, що це найкращий варіант для всіх позичальників.
Нарешті, місце розташування майна також може вплинути на іпотечну ставку позичальника. Середні ставки можуть відрізнятися від штату до штату і навіть від міста до міста. Позичальник, який живе в Неваді, може платити вищу ставку, ніж позичальник, який проживає, наприклад, у Мічигані, а хтось купівля будинку в Нью-Йорку може виявити, що ставки набагато вищі, ніж якби вони купували в Баффало, Нью-Йорк Йорк.
Федеральна резервна система, яка також називається ФРС, є центральним банком країни. Він має регулятивні повноваження щодо більшості банків США та існує, щоб допомогти фінансовій системі країни залишатися стабільною. Про ФРС найчастіше чують, коли вона підвищує або знижує процентні ставки, і позичальники можуть припустити, що саме такі ставки їм запропонують під іпотеку. Але хоча ФРС впливає на те, як кредитори встановлюють процентні ставки, вона їх не встановлює.
Замість цього кредитори звертаються до ФРС за вказівками щодо довгострокових процентних ставок і використовують цю інформацію, щоб визначити, які іпотечні ставки запропонувати позичальникам. Як правило, іпотечні ставки точно відповідають процентним ставкам центрального банку, тому позичальники можуть отримати уявлення про ставку, яку вони можуть отримати за іпотекою, стежачи за тим, що ФРС робить із довгостроковими відсотками ставки.
Хоча переговори про іпотечну ставку не є звичайним явищем, є певні способи, якими позичальники можуть знизити свої ставки, і один із них – сплачувати іпотечні знижки. Процес може відрізнятися від кредитора до кредитора, але загалом позичальник може знизити свою іпотечну ставку на 0,25 відсотка, сплативши одноразову суму в розмірі 1 відсотка від загальної суми позики при закритті.
Оскільки купівля будинку вже пов’язана з великою кількістю витрат, включаючи початковий внесок і витрати на закриття, сплата дисконтних балів може бути нереалістичним варіантом для багатьох покупців житла. Але для тих, у кого є кошти, сплата дисконтних балів наперед означає меншу виплату відсотків протягом усього терміну дії позики, тому це варто розглянути.
При виведенні a звичайний іпотечний кредит, як правило, позичальник повинен сплатити одноразову суму грошей як перший внесок, а покупці житла, які внесли менше 20 відсотків, зазвичай повинні сплатити іпотечне страхування. Що таке іпотечне страхування? Коротше кажучи, це спосіб для кредиторів захистити себе від власників будинків, які потенційно можуть не сплачувати свою іпотеку. Позичальники з низьким початковим внеском вважаються більш ризикованими, і страхування іпотеки є одним із шляхів кредитори можуть захистити свої інтереси та все одно надати цим позичальникам позику, щоб дозволити їм купувати будинок. Позичальники сплачуватимуть іпотечне страхування разом з іншими витратами на житло, такими як основна іпотека, страховий внесок власників житла та податки на майно.
Фото: istock.com
У середньому іпотечне страхування коштує позичальникам до 1 відсотка вартості позики на їхній будинок щороку, доки вони не досягнуть 20 відсотків власного капіталу в своєму будинку. Позичальники, які обирають державну іпотеку Федерального житлового управління (FHA), повинні будуть сплачувати премію за іпотечне страхування протягом усього терміну дії позики або до тих пір, поки вони не перефінансуються в звичайну кредит. Позичальники в цій ситуації можуть досліджувати як рефінансувати іпотеку щоб перевірити, чи це життєздатний варіант для них.
Іпотечне страхування – це звичайна комісія, яка об’єднується в річну відсоткову ставку або APR. APR може дати позичальникам більш реалістичну оцінку того, що вони будуть платити щомісяця за іпотеку. Хоча відсоткова ставка є частиною цього, річна процентна ставка також враховує додаткові збори, включаючи іпотечне страхування, комісію кредитора та дисконтні бали.
Для розрахунку річної процентної ставки позикодавець бере всі ці комісії та розподіляє їх протягом терміну дії кредиту. Це говорить позичальникам, скільки саме вони заплатили б, якби залишили свою іпотеку на весь термін позики. Однак важливо зазначити, що багато позичальників або достроково виплачують іпотеку, або продають свій будинок до закінчення терміну кредиту та виплачують іпотеку коштами від продажу; у будь-якому з цих випадків позичальник заплатить менше загалом, ніж передбачає річна процентна ставка.
Процес як отримати іпотеку може бути тривалим, але з поважних причин. Подібно до найму підрядника для проекту покращення дому, процес вибір іпотечного кредитора потрібно включати ретельне дослідження та розгляд. Покупці житла захочуть отримати пропозиції від кількох найкращі іпотечні кредитори щоб вони могли порівняти тарифи та умови та вирішити, який із них найкраще відповідає їхнім потребам. Рекомендується, щоб позичальники отримували ціни в той самий день від кожного кредитора зі свого короткого списку, щоб переконатися, що вони порівнюють яблука з яблуками. Оскільки іпотечні ставки можуть коливатися, отримання котирувань у різні дні може призвести до різних іпотечних ставок — і це може означати, що позичальник обирає кредитора за його низьку ставку, навіть якщо умови позики не зовсім такі, якими вони є шукаю.
Фото: istock.com
Між подачею заявки на іпотеку та закриттям будинку може пройти кілька тижнів або навіть більше. Оскільки іпотечні ставки регулярно коливаються, позичальники можуть хвилюватися, що низька іпотечна ставка, яку їм запропонував їхній кредитор, може зрости до того, як вони завершать покупку житла. Однак багато кредиторів дозволять позичальнику зафіксувати свою іпотечну ставку, щоб гарантовано отримати ту саму ставку під час закриття.
Недоліком фіксації відсоткової ставки є те, що якщо іпотечні ставки зменшаться, позичальник не отримає вигоди від нижчої ставки, і, можливо, доведеться вибирати між відновленням процесу кредитування або прийняттям вищої ставки швидкість. Однак деякі кредитори можуть запропонувати варіант «плаваючого зниження», який дозволить позичальнику отримати нижчу процентну ставку у випадку зниження ринкових ставок. За цією опцією може стягуватися комісія, але якщо зниження процентної ставки є значним, це того варте.