Фото: depositphotos.com
Коли покупці починають купувати перший будинок, фінансування може здатися великою, приголомшливою таємницею. Купівля будинку, швидше за все, коштуватиме більше грошей, ніж вони коли-небудь витратили в одному місці за раз, і страх зробити дорогу помилку десь у процесі реальний. Попередня кваліфікація дозволяє потенційному домовласнику дізнатися, як отримати попереднє схвалення на кредит на житло. Попередня кваліфікація та попереднє затвердження іпотеки можуть допомогти покупцям відчути, що вони краще розуміють, як буде працювати фінансування їхнього нового будинку, і може допомогти їм відчути, що вони подолав першу перешкоду в процесі купівлі житла. Ці два терміни поширюються в Інтернеті, а також друзями та сусідами, ніби вони означають те саме, але це не так: попередній кваліфікаційний відбір означає, що потенційні покупці надали кредитору загальну інформацію про їхнє фінансове становище та ціновий діапазон, у якому вони хотіли б купити, а позикодавець дав потенційному позичальнику приблизне уявлення про те, скільки він міг би отримати позичати; попереднє затвердження означає, що банк перевірив претензії потенційного покупця, перевірив його кредитоспроможність і фактично схвалив позичальнику певну суму позики (з деякими умовами). На жорсткому ринку продавців наявність попереднього схвалення під час оформлення пропозиції може вплинути на те, чи отримає покупець будинок, який йому подобається, чи ні.
Загалом кажучи, більшість кредиторів попередньо відбирають покупців, тобто перевіряють, що покупець повідомив їм про доходи, борги, загальний кредитний стан і діапазон цін. будинків, у придбанні яких зацікавлений покупець, і зробіть обґрунтовану оцінку того, на яку суму кредиту вони можуть претендувати, перевіривши всю свою інформацію. Це Перший крок при оформленні іпотечного кредиту. Після цього, якщо покупець бажає продовжити справу з кредитором, він надішле додаткову документацію на підтримку заявки та погодиться на перевірку кредитоспроможності. Потім позикодавець розгляне заявку покупця, і якщо позикодавець переконається, що він готовий прийняти фінансовий ризик, надасть попереднє схвалення позики.
Фото: istockphoto.com
Витрачення часу на попередню кваліфікацію для кредиту на житло – чудовий перший крок, який потрібно зробити на початку процесу купівлі житла. Легко робити покупки в Інтернеті та дивитися на красиві будинки, але робити покупки до того, як покупець перевірив реальність з точки зору того, що вони дійсно можуть собі дозволити та до якого типу іпотеки вони можуть претендувати розчарування. Коли покупці починають пошук, вибір кількох кредиторів і подання заявки на попередній кваліфікаційний відбір можуть дати їм оцінку в реальному часі того, що вони можуть позичити та скільки це коштуватиме. Потенційні позичальники нададуть кредиторам досить багато інформації: доходи, кредитну історію та те, що вони вірять їхній кредитний рейтинг, рівень боргу, який вони мають, платежі, які вони повинні робити щомісяця, і будь-які додаткові активів. Цей крок часто можна виконати по телефону або онлайн. Кредитор добросовісно оцінить покупцем його фінансову картину та видасть попередню кваліфікацію, яка є найкращим припущенням кредитора щодо того, скільки грошей він, ймовірно, готовий позичити. Потім покупці можуть порівняти попередні кваліфікаційні вимоги кількох кредиторів і почати купувати будинки в ціновий діапазон, який їм найбільше підходить, враховуючи надані оцінки.
МАЮЧИ на руках лист попередньої кваліфікації, покупці можуть спокійно розпочати пошуки житла та отримають кращу позицію ніж покупець без нього, якщо вони несподівано знайдуть ідеальний будинок до того, як їх заявка на кредит може бути продовжена далі. Однак наступний крок поставить покупця в ще сильнішу позицію. Попереднє схвалення є другим кроком у отриманні іпотечного кредиту: покупці нададуть кредиторам дозвіл на проведення офіційної кредитної перевірки. Ця кредитна перевірка відображатиметься в їхньому кредитному звіті, але покупці можуть подати заявку на попереднє схвалення до кількох кредиторів протягом того самого 30-денного періоду без завдаючи шкоди їхньому кредиту, оскільки перевірки кредитоспроможності, які проводить кожен кредитор, будуть вважатися частиною того самого процесу подання заявки в очах кредиту бюро. Потім покупець надасть додаткову документацію (довідку про оплату праці тощо). Результатом буде офіційний лист про те, що покупець є умовно затверджено позичити певну суму грошей. Це свідчить про те, що банк оцінив покупця та визначив, яку іпотеку та яку суму кредиту може отримати покупець. Однак це не є гарантією того, що кредит буде виплачено у заявленій сумі або взагалі буде виплачено. Наприклад, після попереднього схвалення покупець не повинен подавати заявку на отримання кредитної картки з великим балансом або брати автокредит, оскільки це змінить баланс його кредитного звіту. Крім того, будинок, який зрештою вирішив придбати покупець, може відповідати певним критеріям, щоб позика була виплачена на затверджену суму. Найкраща частина попереднього затвердження полягає в тому, що позикодавець затверджує ймовірну суму позики, але покупець не має жодних зобов’язань перед позикодавцем; якщо покупець вирішить піти з іншим кредитором або не підходить для покупки житла, він звільняється, не маючи договірних зобов’язань.
Фото: depositphotos.com
Оскільки попередня кваліфікація базується на інформації, яку покупець повідомляє кредитору, вона є швидкою; іноді попередню кваліфікацію можна завершити за один телефонний дзвінок. В інших випадках це може зайняти кілька годин, поки кредитор перевірить свої дані, але попередню кваліфікацію зазвичай можна завершити за день.
Попереднє затвердження має більше рухомих частин. По-перше, позикодавець створить кредитний звіт покупця та отримає оцінку та історію. Це буде додано до документації, яку надав покупець і ввів у систему позикодавця. Представник вивчить документацію покупця, підрахує, щоб розглянути її відношення боргу до доходу, їхній кредитний стан та ймовірність погасити позику, врахувати ризик невиконання зобов’язань покупцем і запакувати суму позики та приблизну процентну ставку для оцінки покупцем. Потім попереднє схвалення надсилається покупцеві як офіційний лист на фірмовому бланку кредитора для використання покупцем, коли робить пропозиції щодо будинків. Ці кроки потребують часу для виконання та затвердження, тому їх виконання та аналіз можуть тривати трохи довше — іноді до 10 робочих днів.
Окрім кредитної історії покупця, кредитори захочуть створити фінансовий профіль покупця, щоб його попередня кваліфікація була якомога точнішою без проведення формальних перевірок кредитоспроможності. Позикодавець запитає потенційного позичальника про його фінансовий стан і очікує певних деталей у відповідях. Покупці повинні будуть знати свій дохід, мати доступ до своєї банківської інформації (іноді включно з поточними та ощадними балансами), а також свій приблизний кредитний рейтинг. В ідеалі покупець перевірив би свій кредитний рейтинг кілька місяців тому до початку процесу купівлі житла, віддаючи себе час для виправлення будь-яких помилок на їхню кредитну історію та вжити заходів для покращення свого кредитного рейтингу, щоб вони могли мати точний бал.
Хоча попередній кваліфікаційний відбір не вимагає документального підтвердження цих цифр, важливо бути чесним і максимально точним: приховати правду або приховати негативні пункти кредитної оцінки не допоможуть, тому що як тільки покупець переходить до попереднього схвалення, кредитор вимагатиме документацію щодо кожної переданої інформації разом. Відсутність відвертості на цьому етапі майже напевно буде виявлено на наступному етапі та, ймовірно, призведе до відхилення заявки на кредит.
Фото: istockphoto.com
Покупці повинні надати конкретну документацію про претензії та оцінки, які вони зробили в процесі попередньої кваліфікації, щойно вони перейдуть до попереднього затвердження. По-перше, вони погодяться на перевірку кредитоспроможності. Крім того, підтверджуючі документи нададуть чітку картину фінансового стану покупця. Платіжні квитанції щонайменше за 30 днів, іноді 60, очолюють список, щоб кредитори могли перевірити дохід. Якщо покупець є самозайнятим, позикодавець може вимагати більше документів про доходи. Необхідно надати список банківських рахунків і виписки з цих банківських рахунків. Багатьом покупцям це здається агресивним: навіщо їм ділитися своїми банківськими операціями з незнайомцями? Оскільки ці незнайомці готуються позичити покупцеві значну суму грошей, кредитор є має право бачити, як покупець керує своїми фінансами: чи знижується рахунок до 10 доларів перед кожною новою зарплата? Чи здійснюються перекази великих сум грошей? Ця інформація є законно важливою для оцінки ймовірності покупця повернути позику, тому покупець повинен надати таку інформацію, незручно чи ні. Завершує список копія податкової декларації W-2 покупця за попередній рік.
Деякі кредитори вимагатимуть більше, залежно від ситуації покупця. Якщо покупець вже володіє іншим майном, позикодавець вимагатиме копії іпотечних документів або прав власності на це майно. Перелік інших активів також може знадобитися список щомісячних витрат, які не включені ніде в пакет заявки.
Під час активних покупок житла, особливо на ринку продавців, перший покупець, який з’явиться з пропозицією в руках, може не стати переможцем. Продавці на такому ринку можуть дозволити собі розкіш розглянути кілька пропозицій щодо свого будинку, і вони необхідно оцінити цінову пропозицію житла та ймовірність того, що контракт на продаж буде завершено. Навіть якщо ринок не схильний до продавців, продавець повинен розглянути безпеку пропозиції, перш ніж прийняти її та забрати будинок з ринку. Якщо продавець розглядає три пропозиції — одну без підтримки кредитора, одну з попередньою кваліфікацією та третю з попереднім схваленням, — покупець із попереднім схваленням іпотеки виглядатиме дуже сильніша та безпечніша пропозиція, оскільки позикодавець вивчив покупця та підтвердив, що він є «хорошим» або «безпечним» ризиком і може позичити суму грошей, зазначену в попередньому схваленні лист. Наступним вибором буде покупець із попередньою кваліфікацією, оскільки це означає, що покупець серйозний і почав вжиття заходів для забезпечення фінансування та те, що банк визнав покупця достатньо гідним, щоб оцінити суму, яку вони могли б отримати позичати. Це не так сильно, як попереднє схвалення, але випереджає останнього покупця без ознак того, що він почав співпрацювати з кредиторами. Попередня кваліфікація є чудовим кроком для покупців, щоб дізнатися, яку суму вони можуть позичити, і може бути особливо корисною для покупця при виборі цінового діапазону для будинків, який слід враховувати. Попереднє затвердження забезпечить найбільший вплив, коли покупець дійсно робить пропозицію щодо будинку.