الصورة: istockphoto.com
تنطبق بعض المبادئ عند شراء عقار استثماري، سواء كنت تريد أن تصبح قطبًا عقاريًا أو ببساطة تكملة دخلك. يجب أن يكون شراء الإيجارات المستقرة والمتدفقة من النقد والتي يمكن أن تمنحك دخلاً غير فعال يمكن التنبؤ به عامًا بعد عام على رأس قائمة كيفية اختيار عقار مؤجر. على الرغم من أن المستثمرين يتخذون مناهج مختلفة لتحقيق ذلك ، تميل القواعد المحددة إلى التطبيق على جميع الإيجارات. هذه هي العوامل الرئيسية.
الصورة: istockphoto.com
ربما يكون "الموقع ، والموقع ، والموقع" هو المبدأ الأكثر أهمية والأكثر شيوعًا عند شراء العقارات ، وخاصة العقارات المؤجرة. تريد الاستثمار في منطقة حيث يريد الناس أن يعيشوا حتى تتمكن من تحقيق إيجارات سنوية قوية. هذا يعني عادة القرب من مراكز التوظيف ، والنقل ، والمدارس الجيدة ، وفي أ منخفضة الجريمة حيّ. إذا كنت تشتري إيجارًا لقضاء الإجازة ، فستتغير القواعد. عادة ما تكون بالقرب من المواقع السياحية أو المناطق ذات الجمال الطبيعي الرائع ، مثل البحيرات أو الشواطئ أو الريف أو المتنزهات الترفيهية.
متعلق ب: 9 طرق يمكن لجيرانك أن يفشلوا بها بيع منزلك
الصورة: zumper.com
التدفق النقدي هو اسم اللعبة عندما يتعلق الأمر باختيار العقارات المؤجرة. ومع ذلك ، هناك أشياء أخرى يجب مراعاتها. إذا كنت تضع التدفق النقدي فوق أي شيء آخر ، فقد تكون في حالة استيقاظ وقح. تتلقى الأحياء تصنيفات فئة الملكية من A إلى D ، ويتم تضمين كل من جودة المستأجر ودخله في القرار. هذه الأحياء C و D ، على الورق ، لديها تدفق نقدي ممتاز لأن المنازل رخيصة.
وبالمثل ، تشير العقارات المؤهلة للبرامج الحكومية مثل القسم 8 إلى أن المنزل يمكن أن ينتج رقم إيجار شهري معين ، مما يشير إلى أن هذه العقارات قد تكون مربحة. في الواقع ، عند إدارتها بشكل صحيح مع المستأجرين الذين تم فحصهم بدقة ، يمكنهم توفير دخل جيد للعديد من الملاك.
ومع ذلك ، عندما ترتبط هذه الأحياء أيضًا بمعدلات جريمة أعلى ، يمكن أن يحدث ذلك تؤثر سلبًا على دخل الإيجار من خلال الأضرار التي لحقت بالممتلكات ، والوظائف الشاغرة ، وعمليات الإخلاء ، وحجز الرهن العقاري ، والعديد من المستأجرين غير مستعدين للعيش في هذه المناطق. وبالتالي من المنطقي القيام به بحث شامل وشراء في الأحياء الراقية ، حيث أسعار العقارات أعلى ، والتدفقات النقدية الشهرية أقل من الناحية الفنية ، ولكن تجمع المستأجرين أكثر استقرارًا ، مما يؤدي إلى زيادة التقدير وزيادة التدفق النقدي وقت.
متعلق ب: 15 نصائح لشراء منزل خارج الدولة
الصورة: realtor.com
ال استراتيجية BRRRR يدافع عن شراء عقار مؤجر يحتاج إلى إصلاح بسعر مخفض ، ثم تجديده وبالتالي إضافة القيمة وحقوق الملكية ، وتأجيره ، وإعادة التمويل النقدي لتكرار العملية. يتطلب تحليلًا شاملاً للمقارنة بين الأحياء لقياس سعر دقيق لممتلكاتك وتقدير جيد لميزانية التجديد. تتمثل إحدى طرق التوفير في إغلاق التكاليف في الحصول على ترخيص سمسار العقارات الخاص بك لمواكبة ذلك قواعد متغيرة باستمرار والتخلي عن دفع العمولة كاملة.
متعلق ب: حالة العقارات: نظرة على ما تغير في عام 2022
الصورة: istockphoto.com
التمويل هو عنصر رئيسي آخر لزيادة التدفق النقدي على العقارات المؤجرة. يعد صرف 401 ألف أو بيع الأسهم طريقة لضمان أقصى تدفق نقدي عن طريق شراء عقار نقدًا ، حتى لو كان ذلك يعني دفع مكاسب رأسمالية أو دفع غرامة لبيع أصولك. سيمكنك الميراث أو المدخرات أيضًا من شراء عقارك الأول نقدًا ، مما يسمح لك بإعادة تمويل نقدي لتمويل المشتريات المستقبلية.
متعلق ب: كيف يمكن لإستراتيجية تأجير شاملة قصيرة الأجل أن تزيد من دخل الإيجار
الصورة: istockphoto.com
على الرغم من أن سلسلة القهوة والدونات المشهورة قد تدعي أن أمريكا تعمل على منتجاتها ، فإن أمريكا تعمل في الواقع بالائتمان. إذا كان لديك ائتمان جيد ، يمكنك التأهل للحصول على أقل القرض العقاري المعدلات ، والتي تترجم إلى تدفق نقدي أكبر. لذا قبل الاستثمار في عقار مؤجر ، تأكد من أن رصيدك ممتاز.
متعلق ب: تم حلها! ماذا يغطي التأمين المالك؟
الصورة: trulia.com
يتيح لك شراء عقار من وحدة إلى أربع وحدات بقرض عقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية تخفيض 3.5 في المائة من خلال العيش في وحدة واحدة واستئجار الوحدات الأخرى ، وبالتالي دفع رهنك العقاري وتوفير المال للمشتريات المستقبلية. يسمح لك العيش في نفس المبنى الذي يعيش فيه المستأجرون بمراقبة الإصلاحات والمشاكل المحتملة ، مما يوفر المال عن طريق التخلص من الحاجة إلى شركة لإدارة الممتلكات.
متعلق ب: تم حلها! هل يجب أن أحصل على ضمان منزلي لعقار مؤجر؟
الصورة: istockphoto.com
إنه يستحق فعل العمل في المنزل على الأحياء المرتقبة عند اختيار مكان شراء الإيجار. انظر إلى الصحف المحلية ومواقع تخطيط المدن لمعرفة الشركات القادمة إلى منطقة ما. إذا كانت أمازون تخطط لفتح مركز للوفاء ، على سبيل المثال ، فسيبحث عدد مضمون من الموظفين عن مكان للعيش فيه. كما هو الحال بالنسبة للمستشفيات والجامعات ومراكز تحسين المنازل الجديدة وسلسلة المقاهي. على سبيل المثال ، شهد الممر التكنولوجي في أوستن ، تكساس ، المدينة تنفجر بمساكن جديدة. كما ارتفعت الإيجارات وأسعار العقارات بشكل كبير.
متعلق ب: أفضل 10 مدن في الولايات المتحدة لتقليب المنازل
الصورة: istockphoto.com
سيساعدك وجود فريق العقارات المناسب - المُقرض والمحامي ووكيل الملكية وسمسار العقارات - في تبسيط عملية شراء. تحدث إلى مستثمرين محليين آخرين واطلب الإحالات. ستجد أن بعض الفرق تعمل بشكل روتيني مع بعضها البعض ، مما يجعل الحياة أسهل بالنسبة لك من خلال عدم الاضطرار إلى العمل كمنسق.
متعلق ب: أفضل شركات تأمين تأجير العقارات
الصورة: istockphoto.com
إذا كان لديك وظيفة بدوام كامل ، أو تعيش خارج الولاية ، أو لا ترغب في التعامل مع الإشراف اليومي على ممتلكاتك المستأجرة ، فستحتاج إلى توظيف شخص يتمتع بسمعة طيبة شركة إدارة الممتلكات. اسأل حول اجتماعات المستثمرين العقاريين ، وقم بإجراء عمليات بحث عبر الإنترنت ، وقم بإجراء مقابلات مع العديد من المرشحين ، واطلب منهم ذلك الإحالات ، وقم بأداء واجبك للتأكد من أن الشركة التي تختارها لديها أوراق الاعتماد الصحيحة للقيام بالمهمة. توقع أن تدفع خدماتهم من 8 إلى 10 في المائة من إجمالي الإيجار. يمكن أن ينخفض هذا الرقم كلما قمت بتوسيع محفظة الممتلكات الخاصة بك.