Foto: istock.com
A: Reverzní hypotéky mohou být skvělým pomocníkem pro důchodce a starší dospělé, kteří si chtějí zachovat určitou kvalitu života, aniž by své úspory procházeli příliš rychle. Vzhledem k tomu, že tento typ financování může být matoucí, může být užitečné nechat si vysvětlit reverzní hypotéku co nejjednodušeji.
Jak přesně funguje reverzní hypotéka? Majitel domu si v podstatě bere půjčku na základě vlastního kapitálu, který si vybudoval ve svém vlastním majetku. Říká se tomu reverzní hypotéka, protože věřitel platí peníze dlužníkovi po dobu trvání půjčky, spíše než naopak.
Za správných okolností mohou reverzní hypotéky nabídnout přidanou finanční flexibilitu lidem, kteří jsou v důchodu a již nemají stálý příjem. Tento typ hypotéky však nebude dokonale vyhovovat každému majiteli domu, takže je dobré si před rozhodnutím oprášit jemnější body týkající se reverzních hypoték.
Majitelé domů, kteří narazí na reverzní hypotéky jako na možnost financování, se mohou ptát: "Co je to vlastně reverzní hypotéka?" To je konkrétní typ úvěru na bydlení, jehož cílem je pomoci starším dospělým využít jejich domácí kapitál k pokrytí výdajů – velkých či malých – později v životě. Aby mohli dlužníci využít výhody reverzní hypotéky, musí nejprve nashromáždit značné množství vlastního kapitálu ve svém domě. Jako domácí kapitálové půjčky nebo domácí kapitálové úvěrové linky (HELOC), reverzní hypotéky umožňují majitelům domů brát si půjčky na základě vlastního kapitálu – nebo vlastnického podílu –, který mají v nemovitosti.
reklama
Mnoho starších dospělých, kteří žili ve stejném domě po dlouhou dobu, si pravděpodobně vybudovalo značné množství vlastního kapitálu ve svém majetku – mohou dokonce svůj dům zcela vlastnit. Spíše než nechat tento kapitál sedět nevyužitý až do dne, kdy svůj dům prodají, mohou jej oprávnění majitelé domů využít prostřednictvím reverzní hypotéky, aby zaplatili jakékoli výdaje nebo nákupy.
Dlužníci však nebudou moci vyplatit celý svůj podíl na vlastním kapitálu a federální předpisy mohou omezit výši úvěru na určité limity v závislosti na typu použité reverzní hypotéky. Věřitelé budou také při určování výše půjčky zohledňovat řadu dalších faktorů, včetně věk dlužníka, tržní hodnotu nemovitosti, finanční situaci majitele domu a případné stávající dluhy nebo zástavní práva.
Foto: istock.com
Jakákoli definice reverzní hypotéky se pravděpodobně zaměří na obrácení role, protože se týká vztahu mezi věřiteli a dlužníky. Jak již bylo uvedeno, reverzní hypotéky obracejí typické role těchto dvou stran. U tradiční hypotéky platí dlužník měsíční platby věřiteli, dokud není splacen jeho zůstatek. Naopak po uzavření reverzní hypotéky obdrží dlužník platby od věřitele – obvykle buď ve formě měsíční splátky, nebo jednorázového vkladu.
Stejně jako u každé půjčky bude nutné zůstatek nakonec splatit – plus úrok – ale to může trvat roky. V některých případech dlužníci nikdy nesplatí zůstatek své reverzní hypotéky.
Foto: istock.com
Pokud nepracují s neziskovou organizací, místní vládní agenturou nebo soukromým věřitelem, dlužníci, kteří si berou reverzní hypotéku pravděpodobně využije hypoteční úvěr na konverzi vlastního kapitálu (HECM), který je podporován federální vládou a je poskytován hypotékou společnost. Půjčky HECM nejsou dostupné všem majitelům domů; dlužníci budou muset splnit určitá kritéria, aby se kvalifikovali pro tento typ financování.
reklama
Například pouze majitelé domů ve věku 62 a více let mají nárok na půjčku HECM. Kromě toho musí mít dlužníci ve svém domě nahromaděné značné množství vlastního kapitálu. Přesná částka se může lišit, ale obvykle postačí 50procentní podíl. Od dlužníků se často vyžaduje, aby měli aktuální informace o svých finančních závazcích souvisejících s bydlením, včetně majetkových daní a pojistného za pojištění vlastníků domů.
Majitelé domů, kteří uvažují o půjčce HECM, se budou muset nejprve zúčastnit finančního poradenství, jak to vyžaduje Ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst USA. Toto sezení je přizpůsobeno finanční situaci každé domácnosti, aby majitelům domů pomohlo pochopit potenciál nevýhody vzít si tento druh úvěru a poté učinit informovanější rozhodnutí ohledně reverzních hypoték.
Jak fungují reverzní hypotéky po schválení úvěru? Majitelé domů mohou ke svým prostředkům přistupovat několika různými způsoby. Mnoho dlužníků volí držbu nebo termínovaný plán, přičemž oba rozdělují úvěrové prostředky na stejné platby, které jsou vypláceny každý měsíc po delší dobu. Tyto plány by mohly být dobrou volbou, pokud majitelé domů chtějí tyto prostředky použít k úhradě běžných výdajů, jako jsou potraviny nebo potřeby pro domácnost.
Další možností, kterou je třeba zvážit, je získat celou částku úvěru najednou. Majitelé domů mohou dát přednost jednorázové platbě, pokud mají velké výdaje, které chtějí pokrýt – například rozsáhlé renovace nebo opravy domů. Věřitelé mohou také rozšířit úvěrovou linku pomocí vlastního kapitálu dlužníka. V tomto scénáři by si majitelé domů mohli vybrat tolik peněz, kolik chtějí – kdykoli chtějí – až do limitu zůstatku.
Při zvažování možností vyplacení mějte na paměti, že věřitelé mohou účtovat různé reverzní hypoteční sazby – včetně fixního nebo variabilního úroku – v závislosti na tom, jak jsou prostředky k dispozici. Reverzní hypotéky s opakujícími se měsíčními platbami mohou mít s větší pravděpodobností variabilní úrok sazby, které mohou stoupat nebo klesat, takže lépe odrážejí trendy hypotečních sazeb po celou dobu životnosti půjčka.
reklama
Foto: istock.com
Bez ohledu na to, jaký typ platebního plánu si majitel domu vybere, věřitelé HECM obvykle neomezí, jak může majitel domu používat své reverzní hypoteční prostředky. Pokud chce dlužník tyto peníze utratit za účty, renovace domů, platby za auto nebo jiné výdaje, může tak učinit. Některé typy půjček – například půjčky na renovaci domů – mohou omezit způsob využití finančních prostředků, takže tato finanční flexibilita by mohla být pro některé vlastníky domů přitažlivá.
Jiné typy reverzních hypoték však nemusí být vždy tak vstřícné. Zejména jednoúčelové hypotéky — které poskytují neziskové organizace a místní samosprávy spíše než hypoteční společnosti – často vyžadují, aby dlužníci uvedli účel půjčky dříve, než bude schválený. Dlužníci mohou mít stále několik způsobů, jak využít své prostředky s tímto druhem reverzní hypotéky – například výměnou spotřebiče, splácení dluhu nebo placení nezaplacených daní z nemovitosti – ale tento účel budou muset uvést přední.
Reverzní hypotéky nejsou jedinými úvěry, které využívají vlastní kapitál – HELOC a domácí kapitálové půjčky fungují přeměnou vlastního kapitálu na hotovost – ale způsob, jakým jsou strukturovány, je docela jedinečný. Na rozdíl od jiných typů úvěrů na bydlení, které vyžadují, aby dlužníci začali okamžitě splácet zůstatek, reverzní hypotéky není nutné splácet, pokud si dlužník ponechá vlastnictví nemovitosti. To znamená, že nebudou muset splácet částku půjčky, dokud dům neprodají nebo nepřevedou vlastnictví na jinou stranu.
V některých případech se dlužníci rozhodnou snížit stav a použít výnosy z prodeje svého domu na splacení zůstatku na své reverzní hypotékě. Dokonce může zbude dost na pokrytí nákupu nového domova. Jiní majitelé domů možná nemají v úmyslu půjčku někdy splatit, protože svůj dům neplánují nikdy prodat. Pokud půjčka přežije dlužníka, nebude povinen ji splatit.
reklama
Foto: istock.com
Při odpovědi na otázku „Co je to reverzní hypotéka? stojí za zmínku, že tyto půjčky jsou zajištěné půjčky – jinými slovy, jsou zajištěny zástavou. Stejně jako všechny zajištěné úvěry na bydlení využívají reverzní hypotéky jako zástavu majetek dlužníka. Díky tomu je vyloučení možné, ale pouze v případě, že věřitel zruší smlouvu o půjčce a požaduje úplné splacení dlužného zůstatku. Dokud bude dlužník nadále plnit podmínky hypoteční smlouvy, jako je údržba nemovitosti, její užívání jako a primární bydliště a sledování dalších nákladů na bydlení, jako jsou daně z nemovitosti, by měly být v dobrém stavu půjčovatel.
Přestože dlužníci budou muset i nadále platit daně z nemovitosti, nebudou dlužit daně ze svých reverzních hypotečních fondů, protože tyto peníze jsou považovány spíše za půjčku než za zdanitelný příjem. To je finanční protihodnota, kterou stojí za to vzít v úvahu, protože majitelé domů mohou muset platit daně z jiných důchodových účtů nebo finančních aktiv, která vlastní.
I přes všechny finanční výhody, které může reverzní hypotéka nabídnout, budou dlužníci pravděpodobně muset zaplatit nějaké peníze předem, aby si mohli vzít jednu z těchto půjček. Po schválení reverzní hypotéky mohou být splatné počáteční poplatky, poplatky za služby věřitele a různé náklady na uzavření. V závislosti na finanční situaci osoby však tyto náklady mohou stát za náklady na získání přístupu k reverznímu hypotečnímu financování.
Kromě toho si úvěry HECM účtují pojistné na počátku úvěru, které se odvíjí od procenta z celkové výše úvěru. Dlužníci budou muset každý rok platit pojistné na hypotéku. Roční pojistné se také odráží jako procento z výše úvěru, i když menší procento než počáteční poplatek. Věřitelé účtují úroky i z těchto úvěrů a sazby reverzních hypoték mohou být vyšší než u jiných typů zajištěného financování.
reklama
Dalším faktorem, který je třeba mít na paměti, je, že někteří věřitelé mohou dlužníkům umožnit financovat některé z těchto poplatků a začlenit je do svého splátkového plánu. V takovém případě nemusí být pojistné na pojištění hypotéky, náklady na uzavření a poplatky za půjčku splatné několik let, dokud nebude splacena celá částka úvěru. Vzhledem k tomu, jak jsou reverzní hypotéky strukturovány, je možné, že dlužníci nikdy nebudou muset tyto poplatky platit sami.
Foto: istock.com
I když se dlužníci mohou vyhnout splácení zpětné hypotéky, bude muset být tento úvěr nakonec splacen. Pokud dlužník zemře a vlastnické právo k nemovitosti přejde na jeho dědice, pak tito noví vlastníci vlastnického práva ponesou odpovědnost za veškerý nedoplatek. Rodinní příslušníci, kteří zdědí nemovitost se zpětnou hypotékou, zjistí, že celou zbývající částku úvěru bude nutné bez prodlení v plné výši vrátit.
Někteří majitelé titulů by mohli mít k dispozici finanční prostředky na zaplacení celého zůstatku úvěru, ale členové rodiny se možná budou muset uchýlit prodej nemovitosti za účelem splacení původní zpětné hypotéky – to znamená, že dědicové by mohli ztratit část nebo celou svou hypotéku dědictví. Jedním bodem, který je třeba u půjček HECM zvážit, je to, že i když je dům prodán za méně než nesplacené zůstatek, majitelé nemovitostí – ať už jde o původního dlužníka nebo jejich dědice – nebudou muset vyrovnávat rozdíl. Protože tyto reverzní hypotéky jsou federálně pojištěny, vláda pokryje jakoukoli částku, která z úvěru zbyde.
Majitelé domů, kteří si berou půjčky HECM, mohou být obvykle v klidu s vědomím, že jejich zpětná hypotéka je podporována federální vládou a poskytnuta renomovaným věřitelem. Dlužníci, kteří získávají financování prostřednictvím soukromého věřitele, však možná budou muset být opatrní. Jak poznamenal Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů, podvodníci mohou využít reverzní hypotéky jako záminku k podvedení majitelů domů a zneužití jejich financí.
reklama
Zejména veteráni a vysloužilí členové služeb by měli být ve střehu před jakýmkoli věřitelem inzerujícím zpětné hypotéky, které jsou pojištěny, financovány nebo podporovány ministerstvem pro záležitosti veteránů (VA). VA žádným způsobem nenabízí reverzní hypotéky a soukromí věřitelé, kteří tvrdí opak, mohou mít postranní motivy pro vydávání zavádějících prohlášení majitelům domů.
I když to nemusí nutně představovat podvod, dodavatelé mohou agresivně prosazovat reverzní hypotéky jako způsob, jak zaplatit drahé renovace domů, a tlačit na majitele domů, aby si vzali úvěr na bydlení. Je důležité plně porozumět důsledkům použití reverzní hypotéky, než učiníte finanční rozhodnutí, které nemusí být správné pro okolnosti majitele domu.
Foto: istock.com
Reverzní hypotéky, půjčky na bydlení a HELOC jsou vysoce specializované formy financování a některé hypoteční společnosti je nemusí podporovat. Majitelé domů, kteří zůstali roky u stejného věřitele, si mohou raději vzít úvěr se svou současnou hypotékou společnost, ale možná budou muset zvážit prozkoumání jiných možností, pokud tyto půjčky nejsou dostupné a chtějí si je vzít výhoda toho nejlepší domácí půjčky nebo reverzní hypotéky.
Ve skutečnosti může být nákup reverzní hypotéky dobrý nápad v každé situaci, protože věřitelé mají své vlastní požadavky na způsobilost a podmínky financování. Majitelé domů mohou zjistit, že mají nárok na vyšší částku úvěru s výhodnějšími podmínkami – jako je nižší úroková sazba nebo nižší počáteční náklady – tím, že získají reverzní hypotéku prostřednictvím konkrétního věřitele. Nakupování s nejlepší reverzní hypoteční společnosti může pomoci majitelům domů najít správné možnosti financování, které budou vyhovovat jejich penzijním plánům, než zažádají o půjčku.
reklama
Zveřejnění: BobVila.com se účastní programu Amazon Services LLC Associates Program, affiliate reklamy program navržený tak, aby poskytoval vydavatelům prostředky k vydělávání poplatků propojením s Amazon.com a přidruženými společnostmi stránky.