Foto: istockphoto.com
At købe et hus er en af de største milepæle i nogens liv - det er bestemt en af de dyreste investeringer, nogen kan foretage. Som sådan vil boligkøbere gerne nærme sig ethvert ejendomskøb med en overflod af forberedelse. Selvom det kan være sjovt at finde huslister, tjekke åbne huse og forestille sig livet i et hjem med en velplejet græsplæne, ekspansiv baghave og moderne køkken, er det vigtigt, at potentielle købere fokuserer på at få styr på deres finansiering først og fremmest.
For mange mennesker er den største hindring, de står over for ved at købe et hus få et realkreditlån. Da de fleste mennesker ikke har midlerne til at købe et hus direkte, gør boliglån det muligt for flere at blive boligejere. At sikre et realkreditlån er et kritisk skridt i boligkøbsrejsen, men mange førstegangskøbere ved måske ikke, hvordan de får et realkreditlån. Lånegodkendelsesprocessen kan virke skræmmende, men med den rette forberedelse kan den faktisk gå ganske smertefrit. Ved at følge disse 10 trin kan boligkøbere få et realkreditlån uden at løbe ind i unødvendige forsinkelser eller komplikationer.
Det er ikke ualmindeligt, at folk venter, indtil de vil give et tilbud på et hus, med at begynde at tænke på finansiering, men det kan allerede være for sent, hvis det er tilfældet. Sælgere vil typisk gerne vide, at en køber har et lån på plads, før de går med til et tilbud. Det gælder især på konkurrenceprægede ejendomsmarkeder, hvor sælgere kan modtage flere tilbud og har råd til at være meget selektive med at vælge en køber. Det anbefales ofte at få et forhåndsgodkendelsesbrev fra et realkreditinstitut, før man starter husjagten, så boligkøbere kan give et tilbud fra en styrkeposition.
Reklame
Potentielle boligkøbere bør også forberede sig på de grundige økonomiske vurderinger, som lånets forhåndsgodkendelse og tegningsprocessen ofte indebærer. At blive forhåndsgodkendt til et realkreditlån kræver som minimum en kreditforespørgsel, men långivere kan også anmode om lønsedler, kontoudtog eller seneste selvangivelser for at få en bedre fornemmelse af en ansøgers økonomiske situation og evne til at håndtere gæld, før der gives en forhåndsgodkendelse brev.
Endelig er de trin, der er skitseret nedenfor om, hvordan man får et realkreditlån, fokuseret på processen, som den vedrører køb af et hus. Husejere, der ønsker at refinansiere deres eksisterende realkreditlån, kan dog stadig bruge mange af disse trin som en guide, da anbefalinger med fokus på udvælgelse af långiver, låneansøgning og garanti er også relevante for refinansiering pant.
Foto: istockphoto.com
Det allerførste skridt, boligkøbere vil tage, når de forbereder sig på at få et realkreditlån, er at sætte et realistisk husbudget. En af grundene til, at det er så vigtigt at få forhåndsgodkendt, før de leder efter et nyt hjem, er, at låntagere kan se det lånebeløb, de er kvalificerede til – og i forlængelse heraf, hvor meget bolig de har råd til. At have disse oplysninger i hånden hjælper boligkøbere med at indsnævre deres søgning og sætte de rigtige forventninger til et ejendomskøb.
Inden de går igennem forhåndsgodkendelsesprocessen, kan låntagere få en bedre fornemmelse af, hvor meget de kan kvalificere sig til ved at bruge lommeregnere til at vurdere deres købekraft. Disse onlineværktøjer kan vise, hvilken form for finansiering der er mulig, men enhver boligkøber skal selv bestemme, hvor meget de er trygge ved at bruge på et nyt hjem.
Der er flere omkostninger, der er forbundet med at købe et hus, herunder forudgående udgifter og tilbagevendende udgifter. I de fleste tilfælde skal købere give en udbetaling på et nyt hus, hvilket kan være et betydeligt beløb at have ved hånden. Boligkøbere skal også fremlægge seriøse penge, når de afgiver et tilbud på et hus, betale for en boligeftersyn og -vurdering og dække et vilkårligt antal lukkeomkostninger.
Reklame
Når lånet er finansieret, bliver boligejere nødt til at budgettere med deres månedlige afdrag på realkreditlån, som inkluderer hovedlånebeløbet, renter, ejendomsskatter og husejerforsikringspræmier. Der kan også være andre månedlige boligudgifter at tage højde for, såsom private realkreditforsikringspræmier og husejerforeningsgebyrer. Før du overvejer, hvordan du optager et realkreditlån, er det vigtigt at se på omkostningerne ved boligejerskab fra alle vinkler for at skabe et husbudget, der nøjagtigt afspejler alle relaterede udgifter.
Långivere tilbyder ofte en bred vifte af finansieringsmuligheder, der passer til forskellige behov, så det er ikke underligt at nogle mennesker føler sig overvældet, før de overhovedet begynder at tage fat på emnet, hvordan man får et realkreditlån lån. Mange vælger at gå med et almindeligt 30-årigt fastforrentet realkreditlån, som kan tilbyde relativt lave månedlige ydelser på grund af den lange låneperiode. Boligejere kan også kvalificere sig til et 15-årigt realkreditlån, men deres månedlige ydelser vil være væsentligt højere, fordi lånet skal tilbagebetales på den halve tid.
Justerbar rente på realkreditlån (ARM) er potentielle muligheder at overveje også. Disse boliglån starter med en fast rente, der ofte varer 5 eller 7 år, før renten justeres med jævne mellemrum - 6 eller 12 måneder er de mest almindelige tilpasningsperioder. Boligejere ønsker måske også at udforske statsstøttede lån som VA- eller FHA-lån, som kan tilbyde lavere renter, fleksible udbetalingskrav og andre tiltalende funktioner.
Udover at tage stilling til lånetype, kan boligkøbere også overveje, hvilke realkreditvilkår de ønsker. Købere, der har lavet et stramt budget for deres månedlige boligudgifter, vil gerne se på hvordan renter på realkredit, private realkreditforsikringspræmier og andre boligudgifter kan påvirke deres realkreditlån betalinger.
Reklame
Andre pantevilkår, såsom uforudsete udgifter, er også vigtige at tænke på i denne fase. For eksempel en boligkøber, der først skal sælge deres nuværende bolig, så de kan bruge provenuet fra det salg på et nyt køb kan være interesseret i at tilføje et salgsberedskab til ethvert tilbud, de lave. Med det beredskab på plads, kan de gå væk fra handlen, hvis de ikke er i stand til at finde en køber til deres nuværende hjem. Selvom sådanne uforudsete hændelser ikke altid er nødvendige eller endda anbefalede, kan de afhængigt af omstændighederne være det nyttige i visse situationer, men de kan gøre et købstilbud mindre attraktivt for en sælger i et stærkt konkurrencepræget marked.
Foto: istockphoto.com
Når det bliver tid for en potentiel boligkøber til at ansøge eller blive forhåndsgodkendt til et realkreditlån, vil långiverens underwriting-team gennemføre en grundig gennemgang af låntagers økonomi, kredithistorik og ansættelsesregistreringer for at vurdere deres evne til at tilbagebetale lånet og administrere gæld. Selvom prækvalifikation ikke involverer en så streng vurdering, vil långivere stadig gerne samle nogle personlige og økonomiske oplysninger for at få en bedre forståelse af boligkøberens økonomiske situation, og hvor mange penge de kan være berettiget til, når de får en boliglån.
For at undgå forsinkelser i forhåndsgodkendelsesprocessen er det normalt bedst at have disse oplysninger ved hånden i forvejen, så långivere kan udstede et forhåndsgodkendelsesbrev så hurtigt som muligt. I mange tilfælde vil långivere bede om bevis for indkomst, som kan omfatte lønsedler, kontoudtog eller låntagers seneste selvangivelser. Hvis en køber har andre indtægtskilder eller aktiver, som de planlægger at bruge til at finansiere deres køb, vil långivere sandsynligvis også ønske at verificere disse midler. Denne dokumentation kan omfatte panterklæringer på et aktuelt ejet hjem eller mæglererklæringer, der bekræfter aktier eller obligationer, som køberen ejer.
Reklame
Førstegangskøbere, der søger deres forældre eller slægtninge for at få hjælp til at foretage en udbetaling på et nyt hus, skal muligvis også planlægge i forvejen. Realkreditlångivere har det normalt fint med denne praksis, men de vil gerne bekræfte kilden til disse midler. Et gavebrev skrevet af den, der er med til at betale boligkøbet, burde være tilstrækkeligt. Långivere anmoder ikke nødvendigvis om et gavebrev, før de giver forhåndsgodkendelse, men i tilfælde af at de gør det, er det en god idé at have et ved hånden, hvis låntageren bruger midler fra en tredjepart.
Når boligkøbere ved, hvad de leder efter i et boliglån, er det tid til at begynde at shoppe rundt til vælge et realkreditinstitut. Realkreditselskaber kan tilbyde andre typer lån og finansieringsvilkår end deres konkurrenter. For eksempel er ikke alle långivere godkendt af Federal Housing Administration, så disse långivere er ikke i stand til at yde FHA boliglån.
Når du overvejer, hvordan du får et realkreditlån, er det vigtigt at huske på, at enhver långiver har sit egen tærskel for risiko, så hver enkelt kan have forskellige lånekvalifikationer og berettigelseskrav. Nogle långivere kan være villige til at tilbyde større lånebeløb eller lavere renter end andre realkreditlån virksomheder, og låntagere kan kvalificere sig til en bestemt type boliglån hos en långiver, men ikke en anden.
Mange boligkøbere bekymrer sig om, at det at købe et realkreditlån – eller enhver form for lån, for den sags skyld – vil have en negativ indvirkning på deres kreditscore, fordi forhåndsgodkendelse ofte kræver et kredittjek. Flere kreditforespørgsler inden for en kort periode kan påvirke kreditscore, men kreditbureauer kan muligvis genkend også, når nogen blot handler efter et realkreditlån i stedet for at tage flere lån. I disse tilfælde kan indvirkningen på en låntagers kreditscore være minimal. Alligevel vil boligkøbere måske indsnævre deres søgning til långivere, der tilbyder de lånevilkår, de leder efter, før de ansøger om forhåndsgodkendelse.
Reklame
Før de hyrer en ejendomsmægler eller planlægger en fremvisning af et hus, vil boligkøbere gerne tage nogle foreløbige skridt for at få deres finansiering i orden. At have et forhåndsgodkendelsesbrev i hånden vil styrke ethvert tilbud, de giver, fordi det viser sælgerne, at køberen er seriøs og ikke burde have noget problem med at få et boliglån til at finansiere købet. Behandlingstider på forhåndsgodkendelsesbreve kan variere fra långiver, og selvom nogle realkreditselskaber har meget hurtige behandlingstider, at vente til sidste øjeblik med at få et forhåndsgodkendelsesbrev kunne bringe en ellers konkurrencedygtig tilbud.
Samtidig skal boligkøbere være opmærksomme på, at forhåndsgodkendelsesbreve udløber efter en bestemt periode - normalt 60 til 90 dage efter, at de er blevet udstedt. Timing er meget vigtig i denne forbindelse; at vente for længe med at blive forhåndsgodkendt kan forsinke et tilbud, mens en forhåndsgodkendelse for lang tid i forvejen kan betyde, at brevet ikke længere er gyldigt, når køberen finder et hus at købe.
Foto: istockphoto.com
Når tiden er inde til at afgive et tilbud på et hus, vil boligkøbere typisk skulle samarbejde med en ejendomsmægler for at lave en købsaftale, der skitserer vilkårene for den foreslåede transaktion. Disse købsaftaler giver ofte nogle oplysninger om købers finansieringsordning og eventuelle uforudsete forhold, der skal opfyldes, før handlen kan fortsætte. Det er ofte en god idé at få en ejendomsadvokat til at se købsaftalen igennem, inden du sender den til sælger. Ellers kan en køber uforvarende udelade afgørende vilkår fra aftalen eller inkludere salgsbetingelser, der ikke tjener deres bedste interesser.
Reklame
Hvis det kræves af statslovgivningen, vil transaktionen gå ind i stadiet for advokatgennemgang, efter at begge parter har accepteret de betingede vilkår, der er angivet i købsaftalen. Denne proces varer normalt omkring en uge, men det nøjagtige tidsrum vil sandsynligvis variere fra stat til stat - nogle stater kræver muligvis slet ikke advokatgennemgang. I løbet af denne tid vil begge parters advokater forhandle aftalevilkårene, herunder eventuelle sælgerindrømmelser eller kreditter givet til køberen. Til det formål vil køberen være ansvarlig for at planlægge en boliginspektion for at kontrollere for eventuelle problemer, der kan berettige en kredit. I stater, der ikke kræver advokatgennemgang, varetages disse forhandlinger af de ejendomsmæglere, der repræsenterer køber og sælger.
Hvis begge sider kommer i en blindgyde, har de mulighed for at gå væk fra aftalen. Afhængigt af vilkårene i købsaftalen kan købere muligvis få dækket visse omkostninger, de har betalt op til dette punkt, såsom alvorlige penge, men de kan også være nødt til at miste disse penge i visse tilfælde omstændigheder. For eksempel, hvis en køber får kolde fødder og beslutter sig for ikke at gennemføre købet, selvom der ikke er problemer med selve huset, får de muligvis ikke deres seriøse penge tilbage.
Når de foreløbige vilkår er afklaret, og begge parter er blevet enige om, hvilke – hvis nogen – sælgerkoncessioner vil blive lavet, er der stadig et andet stort beredskab, der skal løses: realkreditlånet beredskab. Dette uforudsete tilfælde giver køberen en vis tid - normalt 30 til 60 dage - til at sikre finansiering af deres køb. Boligkøbere er ikke nødvendigvis forpligtet til at bruge den samme långiver, som har givet deres forhåndsgodkendelsesbrev, men med en sådan et stramt vindue for at få et boliglån, kan det være svært at begynde at søge efter et realkreditselskab på dette scene.
Reklame
Efter at have indsendt en realkreditansøgning til deres långiver til behandling, vil låntagere blive bedt om at fremlægge dokumentation for at bekræfte deres indkomst, aktiver og beskæftigelsesstatus. Nogle af disse materialer kan allerede være leveret, da de blev forhåndsgodkendt til et lån, men långiveren kan bede om nyere lønsedler, kontoudtog og andre finansielle dokumenter. Långiveren kan også kontakte låntagerens arbejdsgiver for at bekræfte deres ansættelsesstatus.
Før lånet kan godkendes betinget, vil långiveren planlægge en vurdering af ejendommen for at bestemme dens fair markedsværdi. Fordi boligen tjener som sikkerhed for realkreditlånet, vil långivere være sikre på, at de vil være i stand til at inddrive eventuelle tab i tilfælde af misligholdelse. Hvis boligens vurderede værdi er mindre end lånebeløbet, vil långiver sandsynligvis enten afvise ansøgningen eller insistere på, at køberen genforhandler købsbetingelserne med sælger. Forudsat at vurderingen bekræfter, at købsprisen nøjagtigt afspejler boligens sande værdi, vil långiver for alvor begynde forsikringsprocessen.
Foto: istockphoto.com
Slutdatoer er ofte planlagt enten 30 dage eller 60 dage fra den dato, kontrakten er underskrevet. Denne tidsramme giver forsikringsgiverne en måned eller to til at gennemgå boligkøberens økonomiske situation, verificere deres indkomst og aktiver, og se efter eventuelle potentielle røde flag, der kan gøre dem til en risiko låntager. Efter den virvelvind af aktivitet, der går med at vælge en långiver, finde et hus, give et tilbud og forhandle købsvilkår med sælger, er der ikke meget for boligkøberen at gøre under tegningen behandle. Der kunne gå uger uden nogen opdatering fra deres låneansvarlige, mens forsikringsgivere undersøger købers økonomiske optegnelser.
Reklame
Selv på dette trin i processen kan der dog stadig være noget påkrævet dokumentation, der skal sendes over til underwriting-teamet. Boligkøbere bør være parate til at fremlægge yderligere kontoudtog, skatteformularer eller kontooplysninger anmodet om, sammen med et boligejerforsikringstilbud for at vise, at de vil være i stand til at opfylde långiverens risikoforsikring krav.
Mens tegningsgarantien er i fuld gang, bør låntagere undgå at gøre noget, der kan have en negativ indvirkning på deres finanser eller kredit. At miste en større indtægtskilde på dette tidspunkt kan bringe hele realkreditlånet i fare, så det er vigtigt at opretholde en fast beskæftigelse. Boligkøbere bør også undgå at optage mere gæld, mens deres realkreditlån behandles. At optage et billån, åbne et nyt kreditkort eller ansøge om et personligt lån kan alle rejse røde flag hos långiverens forsikringsgivere.
Hvis forsikringsteamet er tilfreds med en låntagers lånekvalifikationer, ændres realkreditlånets status fra "betinget godkendelse" til "ryd for at lukke." Det betyder, at långiveren kan komme videre med at finansiere lånet, så køberen kan lukke på deres nye hus. Når lukkedatoen nærmer sig, sender realkreditselskabet en Closing Disclosure (CD) til køberen. Dette dokument skitserer vilkårene for lånet, herunder alle omkostninger og gebyrer, der skal betales af låntageren.
At tage sig tid til at gennemgå cd'en kan hjælpe boligkøbere med at opdage eventuelle problemer med deres realkreditaftale, før de går til det afsluttende bord. Låntagere kan tjekke de afsluttende omkostninger, renter og månedlige betalinger, der er beskrevet i CD'en for at kontrollere, at alt stemmer overens med deres forventninger og budget. Hvis der er nogen uoverensstemmelser eller bekymringer, er det bedst at tage dem op så hurtigt som muligt i stedet for at vente til slutdatoen med at give udtryk for dem.
Reklame
Når lukkedagen nærmer sig, vil køberen være i stand til at foretage en sidste gennemgang af ejendommen for at tjekke for eventuelle problemer, der måtte være gået ubemærket hen under huseftersynet. Hvis køberen opdager problemer, der kræver udbedring, kan de forsøge at forhandle nogle sidste øjebliks indrømmelser fra sælgeren, når de mødes ved lukkebordet. Begge parter og deres repræsentanter vil sædvanligvis mødes i det valgte ejendomsselskab for at gennemgå realkreditlånet papirarbejde og bekræfte købsbetingelserne - i nogle tilfælde mødes køber og sælger måske aldrig ansigt til ansigt overhovedet, selvom.
Medmindre der er nogle åbenlyse problemer med papirarbejdet eller væsentlige problemer med ejendommen, der skal løses, bør det være en ret ligetil proces at lukke for et realkreditlån. Den afsluttende agent eller købers advokat vil gennemgå hvert afsnit af realkreditaftalen, forklare betingelserne for finansiering og besvare eventuelle spørgsmål fra låntageren. Eventuelle resterende lukkeomkostninger forfalder også på dette tidspunkt. Når alt papirarbejde er underskrevet, og alle parter er tilfredse med vilkårene og betingelserne, långiver vil finansiere lånet, færdiggøre realkreditlånet og give køberen mulighed for at færdiggøre deres hjem køb.
Realkreditlån er vigtige finansielle midler, der hjælper folk over hele landet med at blive boligejere. På trods af den altafgørende rolle, som finansiering spiller, når de køber hus, ved mange mennesker ikke, hvordan de får et realkreditlån. At sikre et boliglån er dog ikke så skræmmende, som det umiddelbart kan se ud. At forstå långiverens berettigelseskrav og finde et realkreditlån, der passer til køberens budget, vil hjælpe boligkøbere med at undgå unødvendig stress. For det meste er låntagers ansvar under realkreditprocessen stort set henvist til at levere evt. dokumenter, der er nødvendige for at verificere deres økonomi og afholde sig fra økonomiske beslutninger, der kan bringe deres realkreditlån i fare status.
Reklame
De bedste realkreditinstitutter vil være villige til at gennemgå hvert trin på vejen og besvare eventuelle spørgsmål, som låntagere måtte have for at lette deres bekymringer. Långivere kan også være i stand til at arbejde med ansøgere, der har dårlig kredit eller på anden måde er ude af stand til at opfylde konventionelle låneberettigelseskrav, og tilbyder alternative finansieringsmuligheder for at hjælpe med at gøre drømmen om boligejerskab til virkelighed.
Reklame
Offentliggørelse: BobVila.com deltager i Amazon Services LLC Associates-programmet, en affiliate-reklame program designet til at give udgivere mulighed for at tjene gebyrer ved at linke til Amazon.com og tilknyttet websteder.