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A: Administrar las finanzas del hogar durante la jubilación puede ser complicado, especialmente si los propietarios buscan hacer una compra importante, como renovar una cocina obsoleta o construir una casa adicional. Su amigo tiene razón en que una hipoteca inversa puede ayudar a pagar los costos de renovación de la vivienda, así como una serie de otros gastos. De hecho, las hipotecas inversas están diseñadas pensando en los jubilados y los propietarios de viviendas de mayor edad, lo que les brinda la oportunidad de utilizar el valor acumulado de su vivienda en los costos diarios o en compras más grandes.
¿Qué es una hipoteca inversa? Es un tipo especializado de préstamo hipotecario en el que el prestamista realiza pagos al prestatario utilizando el valor líquido de la vivienda como base para el monto del préstamo. Sin embargo, obtener una hipoteca inversa conlleva algunas advertencias y puede que no sea la mejor opción financiera para todos los hogares. Para determinar si una hipoteca inversa es adecuada para ellos, los propietarios primero deben comprender algunos datos sobre la hipoteca inversa, incluidos los límites de préstamo, los requisitos de elegibilidad y qué tipos de opciones de financiamiento están disponibles con este tipo de préstamo.
Cada vez que un dueño de casa hace un pago de hipoteca, gana capital en la casa reduciendo el saldo del préstamo. Los propietarios de viviendas pueden aprovechar ese capital para obtener préstamos y financiar compras. Una hipoteca inversa es un tipo especializado de préstamo con garantía hipotecaria que solo está disponible para propietarios mayores de 61 que cumplen con ciertos requisitos de elegibilidad según lo descrito por su prestamista o la Administración Federal de Vivienda (FHA).
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A diferencia de lo típico préstamos con garantía hipotecaria que tienen calendarios de amortización que comienzan inmediatamente una vez que se origina el préstamo, las hipotecas inversas no tienen un calendario de pago estricto. De hecho, los prestatarios no necesitarán hacer pagos mensuales regulares en este tipo de préstamo. Ese cronograma de pago indulgente es una gran parte del atractivo de una hipoteca inversa para los jubilados que viven con un ingreso fijo. El dinero ingresa a sus cuentas, pero no hay una necesidad inmediata de comenzar a pagar el préstamo.
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Muchas personas que optan por obtener una hipoteca inversa han pagado por completo su préstamo hipotecario original, pero los prestatarios que todavía tienen un saldo de préstamo pendiente también pueden calificar. Los prestatarios pueden calificar para una hipoteca inversa que vale un porcentaje algo grande de la plusvalía de su vivienda o una que refleja una porción más pequeña de esa plusvalía. Sin embargo, los prestamistas no extenderán un préstamo de hipoteca inversa por el monto total del valor acumulado de la vivienda, incluso si el prestatario ha pagado completamente su hipoteca original. El tamaño exacto del préstamo dependerá de varios factores, incluido el valor de la vivienda, la cantidad de capital acumulado en la vivienda, la cantidad restante del capital del préstamo y la edad del prestatario.
¿Cómo funciona un hipoteca inversa trabajo en la práctica? Una vez que se aprueba el préstamo, el prestamista pagará los fondos como un depósito único o como pagos mensuales a la cuenta bancaria del prestatario. Ambos enfoques pueden tener sus beneficios. Los propietarios de viviendas que buscan hacer una compra grande, como agregar una habitación o remodelar una cocina, pueden querer recibir todos sus fondos de hipoteca inversa a la vez. Por otro lado, los jubilados que deseen acceder a fondos adicionales para ayudar a pagar sus gastos de manutención sin agotar sus ahorros para la jubilación prematuramente pueden beneficiarse de un plan de pagos recurrentes. Recibir fondos de hipoteca inversa en forma de pagos mensuales puede facilitar que los jubilados paguen alimentos, facturas de servicios públicos, necesidades de mantenimiento del hogar y otros gastos de rutina.
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Un prestamista también podría ofrecer una tercera opción de pago: una línea de crédito. En lugar de obtener todos sus fondos a la vez o distribuirlos en pagos más pequeños cada mes, invertir los prestatarios de hipotecas pueden abrir una línea de crédito de la que pueden sacar fondos siempre que desear. Siempre que haya un saldo restante en la línea de crédito, los propietarios pueden continuar sacando dinero de ella para ayudar a cubrir los costos que surjan.
En algunos casos, los prestamistas pueden ofrecer planes de pago híbridos, por ejemplo, distribuyendo algunos fondos como un depósito único y reservando otros fondos como parte de una línea de crédito. Con esa flexibilidad financiera, los propietarios pueden repartir el dinero de su hipoteca inversa de acuerdo con sus necesidades específicas.
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La financiación de la hipoteca inversa se puede utilizar para pagar una amplia gama de gastos porque los prestamistas hipotecarios normalmente no imponen restricciones sobre cómo se gasta ese dinero. Algunos propietarios destinan sus fondos para gastos importantes, como reemplazar electrodomésticos defectuosos, actualizar baños o instalar ventanas nuevas. Otros prestatarios pueden preferir gastar el dinero de su hipoteca inversa en gastos cotidianos como comestibles o medicamentos. Tampoco es inusual que las personas traten el dinero de su hipoteca inversa como un fondo de emergencia para cubrir costos inesperados que podrían surgir en el futuro, por ejemplo, reparaciones de automóviles o facturas médicas. Incluso es posible usar los fondos de una hipoteca inversa para hacer el pago inicial de una casa nueva, lo que puede ayudar a los jubilados a cubrir los costos iniciales de la reducción.
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Si bien es poco probable que las compañías de hipotecas inversas y los prestamistas privados limiten la forma en que se utilizan los fondos de este tipo de préstamo, las organizaciones que ofrecen préstamos con un solo propósito pueden establecer sus propias restricciones. Sin embargo, las hipotecas inversas de un solo propósito son mucho menos comunes, por lo que es posible que los propietarios no las consideren una opción de financiamiento.
La cantidad máxima de dinero que un prestatario podría recibir de una hipoteca inversa se basa, hasta cierto punto, en el valor acumulado de la vivienda en la propiedad. Sin embargo, los montos de los préstamos a menudo están restringidos por los límites de préstamo del prestamista, que probablemente variarán según la compañía hipotecaria. Además, las hipotecas inversas respaldadas por el gobierno federal, conocidas como Hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), deben cumplir con los límites de préstamo establecidos por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). La corriente Límite de hipoteca HECM es de $ 970,800, por lo que es lo máximo para lo que un propietario podría calificar con este tipo particular de hipoteca inversa.
Los montos de los préstamos también pueden verse influenciados por otros factores, como el monto de la deuda existente que tiene una persona, su historial crediticio y su edad. Los prestamistas pueden tener sus propios requisitos de hipoteca inversa y estándares de elegibilidad, por lo que puede valer la pena el tiempo de un propietario para darse una vuelta y ver para qué podría calificar con una hipoteca diferente compañías. El uso de una calculadora de hipotecas inversas en línea puede ayudar a los posibles prestatarios a determinar cuánto podrían pedir prestado.
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Una de las ventajas de una hipoteca inversa es que los prestatarios no están obligados a comenzar a pagar el monto del préstamo de inmediato. Los prestatarios pueden aplazar el pago del préstamo durante años porque el saldo del préstamo no vence hasta que la propiedad cambia de propietario, ya sea porque la casa se vendió o pasó a manos de un familiar o ser querido. Si el prestatario decide vender la casa, es probable que use los ingresos de la venta para pagar el saldo restante del préstamo. Luego, podrían usar el dinero sobrante para invertirlo en una nueva casa.
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Si los propietarios fallecen antes de vender su propiedad, es posible que nunca se les exija que paguen el saldo de su préstamo. Algunos propietarios incluso solicitan una hipoteca inversa sin la intención de pagar el monto total del préstamo.
Sin embargo, ¿qué sucede si la propiedad se transmite a un miembro de la familia sobreviviente? De acuerdo con los términos del contrato de préstamo, los herederos podrían pagar el monto total de su bolsillo o vender la propiedad y usar ese dinero para pagar la hipoteca inversa.
Los prestatarios no están obligados a hacer pagos sobre el principal o el interés de su hipoteca cada mes, pero hay son otros costos recurrentes de vivienda con los que deberán mantenerse durante la vida de un inverso hipoteca. Potencialmente, los dos gastos más importantes que adeudarán son los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguros de propietarios de viviendas, que a menudo se incluyen en los pagos de la hipoteca. Muchos acuerdos de hipoteca inversa requieren que los prestatarios se mantengan al día con sus impuestos y seguro de vivienda. Si no paga estos gastos, el prestamista podría anular el contrato de préstamo y solicitar que el saldo restante se pague en su totalidad.
Más allá de esos costos, también puede haber otros gastos a tener en cuenta, como las tarifas de la asociación de propietarios y las facturas de servicios públicos. Si bien la perspectiva de eliminar los pagos mensuales de la hipoteca suena atractiva, los propietarios de viviendas deben tomar una visión más amplia de sus costos de vivienda para que sepan cuáles podrían ser sus obligaciones financieras con una inversión hipoteca.
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Debido a que los préstamos de hipoteca inversa se adaptan a las necesidades de los jubilados y propietarios de viviendas de edad avanzada, los prestamistas a menudo tienen estándares estrictos de elegibilidad que cumplir. Primero, los prestatarios deben tener al menos 62 años de edad para calificar para este tipo de préstamo. Muchos prestamistas también estipulan que los propietarios han acumulado una cierta cantidad de capital en su propiedad antes de poder obtener una hipoteca inversa. En muchos casos, las reglas de la hipoteca inversa dictan que los propietarios elegibles deben poseer al menos el 50 por ciento del capital de su vivienda, pero esa cifra puede variar de un prestamista a otro.
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Al igual que con cualquier tipo de préstamo hipotecario, los prestamistas revisarán de cerca el historial financiero del prestatario antes de aprobar una hipoteca inversa. Tener demasiadas deudas podría impedir que un propietario califique para este tipo de hipoteca, pero los estándares exactos de elegibilidad dependerán de la compañía hipotecaria.
La propiedad en sí también debe cumplir con ciertos requisitos para calificar para una hipoteca inversa. Los prestamistas solo proporcionarán una hipoteca inversa en residencias principales, por lo que los propietarios no podrán obtener una hipoteca inversa en una segunda casa o propiedad de vacaciones.
Las propiedades utilizadas para hipotecas inversas respaldadas por el gobierno federal deberán cumplir con pautas adicionales para calificar para este tipo de préstamo. Las propiedades elegibles deben cumplir con los requisitos de propiedad descritos por la FHA, que garantizan que la casa esté en buenas condiciones y no represente un peligro para la seguridad de sus habitantes. Además, los criterios de hipoteca inversa de la FHA pueden excluir de la elegibilidad ciertos tipos de propiedad, como casas pequeñas, casas en kit o casas contenedor.
Muchos propietarios de viviendas que optan por obtener una hipoteca inversa probablemente terminarán eligiendo una de las préstamos respaldados por el gobierno antes mencionados, ya que son el tipo más común de hipoteca inversa disponible. Las hipotecas de conversión con garantía hipotecaria están aseguradas por el gobierno federal, lo que ayuda a reducir la cantidad de riesgo que asumen los prestamistas cuando ofrecen estos préstamos. El apoyo del gobierno también hace que estos préstamos sean más seguros para los propietarios de viviendas, ya que es menos probable que los prestamistas HECM participen en prácticas de préstamos abusivos.
Los préstamos HECM ofrecen muchas otras ventajas que también podrían atraer a los prestatarios. Como se señaló, los prestatarios pueden recibir sus fondos como pagos de suma global, cuotas mensuales, líneas de crédito o alguna combinación de esas opciones de pago. El gobierno tampoco impone restricciones sobre cómo se usan los fondos, por lo que los prestatarios pueden usar su dinero HECM para pagar los gastos que quieran sin tener que liquidarlos de antemano.
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Los prestamistas pueden ofrecer sus propias soluciones de hipoteca inversa que no están respaldadas por el gobierno federal en absoluto, conocidas como hipotecas inversas propietarias. Sin embargo, no todas las compañías hipotecarias ofrecen este tipo de hipoteca inversa, por lo que su disponibilidad puede variar significativamente de un prestamista a otro. Debido a que estos son productos de préstamos específicos para prestamistas, los requisitos de elegibilidad no son uniformes en todos los ámbitos. Es probable que las tasas de interés y las tarifas del préstamo cambien según el prestamista con el que el prestatario elija trabajar en su hipoteca inversa.
Al mismo tiempo, sin embargo, las hipotecas inversas propietarias no están sujetas a hipotecas inversas federales. reglas y regulaciones, por lo que un prestatario teóricamente podría sacar un monto de préstamo mayor con este tipo de préstamo.
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Aunque no es tan común como HECM o las hipotecas inversas de propiedad, las hipotecas inversas de un solo propósito podrían estar disponibles para los propietarios de viviendas como una alternativa a considerar. Estas hipotecas inversas generalmente las ofrecen organizaciones sin fines de lucro o agencias gubernamentales locales, por lo que su disponibilidad puede variar bastante; es posible que no estén disponibles en algunas áreas del país.
Como sugiere el nombre, una hipoteca inversa de propósito único está destinada a usarse para un gasto único en lugar de costos recurrentes que pueden cubrirse con una línea de crédito o pagos mensuales. Además, es posible que las organizaciones que ofrecen este tipo de préstamo deban aprobar el propósito del préstamo antes de pagar los fondos. Podría haber restricciones vigentes que evitarían que los prestatarios utilicen fondos de hipoteca inversa para sus gastos previstos.
Las hipotecas son préstamos garantizados, lo que significa que el prestatario debe presentar alguna garantía sobre el préstamo. En el caso de los préstamos hipotecarios, la propiedad sirve como garantía y una hipoteca inversa no es una excepción. Cuando un propietario obtiene una hipoteca inversa, usará su casa como garantía, pero eso no afecta su estado de propiedad. El prestatario seguirá siendo el propietario del título aunque esté utilizando una parte de su propio valor líquido de la vivienda para financiar el préstamo.
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Aunque normalmente no hay pagos mensuales para hacer en una hipoteca inversa, aún es posible incumplir con este tipo de préstamo. A menudo, los incumplimientos en las hipotecas inversas ocurren si el prestatario no cumple con los términos del contrato de préstamo. Un ejemplo sería si alguien obtuvo una hipoteca inversa en su residencia principal pero luego se mudó a una nueva casa sin vender la propiedad original. La casa ya no se consideraría una residencia principal y perdería su elegibilidad para una hipoteca inversa.
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Si bien los propietarios seguirán debiendo impuestos sobre la propiedad de su vivienda, no tendrán que pagar impuestos sobre los fondos que reciban de su hipoteca inversa. Debido a que los fondos de una hipoteca inversa son un préstamo en lugar de ingresos, el IRS no grava ese dinero. En algunos casos, los jubilados pueden deber impuestos sobre sus cuentas de jubilación, pensiones e incluso fondos del Seguro Social. Al decidir cómo hacer un presupuesto para la jubilación y pagar los gastos diarios, los propietarios pueden considerar los beneficios fiscales de una hipoteca inversa y cómo pueden ayudar a ahorrar dinero a largo plazo. También vale la pena señalar que debido a que los fondos de hipoteca inversa no se consideran ingresos, no deberían afectar el estado de los beneficios del Seguro Social del prestatario.
Hay varias ventajas que vienen con este tipo de préstamo, pero los posibles prestatarios deben familiarizarse con todos los pros y los contras de la hipoteca inversa antes de tomar una decisión. Por ejemplo, aunque los prestatarios no son responsables de realizar los pagos regulares de su hipoteca inversa, deberán algunos costos iniciales antes de que finalice el préstamo. Las tarifas de originación son un gasto común para cualquier tipo de hipoteca, y los propietarios también pueden esperar pagarlas al obtener una hipoteca inversa.
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Una variedad de costos de cierre que también podrían evaluarse, incluidas las tarifas de tasación, los costos de búsqueda de títulos, las tarifas de registro del gobierno y otros gastos. Los prestamistas también pueden cobrar tarifas de servicio en las hipotecas inversas, lo que se suma al costo total de obtener este tipo de préstamo hipotecario. Sin embargo, estos costos no son exclusivos de las hipotecas inversas; todos se evalúan típicamente con cualquier tipo de préstamo hipotecario.
Las hipotecas inversas pueden ser útiles para los jubilados que han acumulado una gran cantidad de capital en su vivienda y desean utilizarla en lugar de retirar fondos de sus cuentas de ahorro o jubilación. Incluso los propietarios de viviendas que tienen ahorros sustanciales a los que recurrir pueden preferir convertir el capital de su vivienda en fondos disponibles en lugar de agotar otras fuentes de dinero a su disposición.
Dada la incertidumbre que depara el futuro, los propietarios pueden sentirse más cómodos utilizando el valor neto de la vivienda para pagar para los gastos del día a día y mantener sus cuentas de ahorro llenas de dinero en caso de mayores costos inesperados surgir. Una hipoteca inversa puede brindar un respiro a los adultos mayores que han hecho todo lo posible para prepararse para la jubilación pero que aún desean un poco más de flexibilidad financiera.
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Las hipotecas inversas podrían ser atractivas para los propietarios de viviendas que nunca planean vender su propiedad o transferir la propiedad a un miembro de la familia. Debido a que no es necesario reembolsar el monto del préstamo hasta que la propiedad cambie de manos, un propietario que nunca vende su casa no tendrá que pagar una hipoteca inversa durante su vida.
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Ese mismo sentimiento se aplica a los propietarios que no tienen herederos o no planean incluir su casa en su testamento. Siempre que el título de propiedad no pase a un miembro de la familia, es probable que los parientes del propietario no tengan que pagar los saldos pendientes del préstamo en el futuro.
La forma en que se estructuran las hipotecas inversas puede causar problemas financieros a los miembros de la familia si toman posesión de la propiedad. Una vez que se vende la propiedad o se transfiere el título a otro propietario, el saldo pendiente del préstamo deberá pagarse en su totalidad. Si el prestatario original aún vive, se le exigirá que devuelva los fondos que utilizó de su hipoteca inversa.
Sin embargo, si la propiedad fue heredada, entonces el nuevo dueño de la propiedad podría ser responsable de pagar el saldo total del préstamo. Asumir esa deuda podría colocar a los miembros de la familia en dificultades financieras, y es posible que deban vender la propiedad para pagar la hipoteca inversa original.
Muchos prestamistas privados que ofrecen hipotecas inversas propietarias son empresas perfectamente legítimas con las que trabajar, pero no siempre es así. Las estafas de hipotecas inversas ocurren, aprovechándose de los prestatarios que no están familiarizados con este tipo de préstamo. Este tipo de estafas pueden materializarse de diferentes maneras, por lo que siempre es una buena idea investigar a fondo a cualquier prestamista privado que ofrezca hipotecas inversas de propiedad.
Por ejemplo, los prestamistas pueden cobrar tasas de interés o tarifas excesivamente altas que podrían considerarse abusivas porque superan con creces lo que normalmente se cobra en este espacio. Los estafadores pueden presentar agresivamente sus servicios financieros a los adultos mayores y tratar de convencer a los propietarios de viviendas para que obtener una hipoteca inversa para pagar renovaciones innecesarias en el hogar, una casa nueva o incluso hacer una inversión.
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Los propietarios de viviendas nunca deben sentirse presionados para obtener una hipoteca inversa; de hecho, es importante que hagan su debida diligencia y tomar la mejor decisión para su situación, incluso si eso significa usar otro tipo de financiamiento o postergar un préstamo en total. Los propietarios de viviendas también pueden evitar las estafas al obtener un HECM con un prestamista aprobado por el gobierno federal.
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Las hipotecas inversas no son el único tipo de préstamo hipotecario que permite a los propietarios convertir el capital de su vivienda en fondos utilizables. Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) son opciones de financiación comunes que aprovechan la garantía acumulada de la vivienda. Los prestatarios que usan un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC deben saber que, a diferencia de una hipoteca inversa, el pago comienza tan pronto como se origina el préstamo. Es probable que deban realizar pagos mensuales del saldo de su préstamo durante un período de tiempo determinado, tal como se describe en los términos de su acuerdo de financiación.
Hay muchos ventajas de préstamos con garantía hipotecaria aunque a tener en cuenta. Por ejemplo, los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser más fáciles de calificar que otros préstamos, y el interés podría ser deducible de impuestos si los fondos se utilizan para hacer mejoras en el hogar. Al considerar una hipoteca inversa, también vale la pena echar un vistazo a la mejores préstamos con garantía hipotecaria, HELOC y opciones de financiación similares, ya que pueden tener términos y condiciones que se adapten mejor a las necesidades del propietario.
Las compañías hipotecarias no siempre ofrecen préstamos que aprovechan el valor acumulado de la vivienda, incluidas las hipotecas inversas. En algunos casos, los prestamistas pueden ofrecer ciertos tipos de préstamos con garantía hipotecaria pero no otros. Es posible que los propietarios de viviendas que deseen aprovechar una hipoteca inversa, HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria tradicional deban darse una vuelta para encontrar un prestamista que proporcione los términos de financiamiento exactos que desean.
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A menudo se recomienda comparar precios incluso si el prestamista de un propietario de vivienda ofrece este tipo de préstamos, ya que las tasas de interés, los requisitos de elegibilidad y otros términos de la hipoteca pueden variar bastante de un prestamista a otro. prestador. Llegar a la mejores empresas de hipoteca inversa para ver para qué puede calificar un propietario puede ayudar a los jubilados a encontrar la opción de financiamiento adecuada para adaptarse a su presupuesto y sus objetivos de jubilación.
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