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Se tieni il passo con gli affari correnti, probabilmente hai preso il vento del clamore su un virale Video TikTok in cui un agente immobiliare ha accusato il modello di business di iBuyer di essere utilizzato per manipolare i prezzi degli immobili.
In sostanza, sosteneva che aziende come Redfin e Opendoor—e fino a poche settimane fa, Zillow—stanno comprando case e le vendono per molto di più, il che porta a prezzi delle case complessivamente più alti.
È una teoria intrigante, in realtà una teoria allarmante se stai cercando una casa, ma è vero? Approfondiremo il mondo di iBuyers per aiutarti a capire come funzionano ed esaminare le affermazioni sul loro impatto sul mercato immobiliare.
"Un iBuyer, noto anche come acquirente istantaneo, è un'azienda che acquista case direttamente dai proprietari", spiega Tyler Forte, CEO di Felix Case a Nashville, nel Tennessee. E c'è un motivo se sono conosciuti come acquirenti istantanei. Forte dice che possono fare offerte in contanti e di solito possono chiudere in appena 14 giorni.
"Una volta che un iBuyer possiede la casa, in genere sceglie di fare piccoli aggiornamenti domestici come dare alla casa una nuova mano di vernice o sostituire il vecchio tappeto.” E dopo che questi aggiornamenti saranno stati completati, dice, rimetteranno in vendita la casa e la venderanno a un prezzo più alto da realizzare un profitto.
Quindi, come determinano il prezzo? "La società iBuyer prenderà i dati della tua proprietà e li confronterà con le proprietà della casa vicina", spiega Brady Bridges, agente immobiliare presso Reside Real Estate a Fort Worth, in Texas. Ma non confondere questo con a casa flipper acquistare case abbandonate sul punto di crollare. Gli iBuyer tendono a preferire case nuove in buone condizioni che si trovano in quartieri desiderabili.
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Un vantaggio rappresentato da un iBuyer è la comodità che offre ai venditori. "Un proprietario può evitare le presentazioni, che è una delle parti più fastidiose del tradizionale processo di quotazione", afferma Forte. Non è necessario pulire e mettere in scena la casae trova un posto dove andare mentre viene mostrata la casa.
E secondo Bridges, non c'è nessuna legge che richieda a ispezione domiciliare quando si vende a un iBuyer, rispetto all'ispezione obbligatoria della casa in un sistema di vendita convenzionale. "Questo ti aiuta a risparmiare una buona quantità di denaro, lavoro e tempo", afferma. “Ma con comprensione reciproca, a ispezione domiciliarepotrebbe avvengono solo se la tua azienda iBuyer è interessata.” Se l'ispezione rivela problemi, non dovrai risolverli, anche se l'offerta rifletterà il costo stimato delle riparazioni.
Inoltre, è difficile competere con le offerte di denaro rapido di un'azienda iBuyer come Opendoor. Rispetto a un processo di vendita convenzionale, che può richiedere mesi, un'offerta di un iBuyer è ovviamente allettante, soprattutto per i venditori che voglio chiudere più velocemente, o devi spostarti in fretta.
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Tuttavia, questo processo rapido non è privo di svantaggi. Secondo Forte, molti iBuyer pubblicizzano di acquistare case a prezzi di mercato, ma non è sempre così. "Nella mia esperienza, iBuyers acquisterà case dal 5 al 7% al di sotto di quello che il mercato porterebbe", spiega. "La maggior parte degli iBuyer addebiterà quindi una commissione di servizio aggiuntiva che va dal 5 al 7%."
La sua opinione è condivisa da Kristen Jones, broker/proprietario di RE/MAX In giro per Atlanta, il quale afferma che gli iBuyer tendono a fare offerte al di sotto del valore di mercato e quindi ad addebitare commissioni paragonabili, se non superiori, alla commissione pagata a un agente immobiliare. L'offerta potrebbe anche essere ridotta per coprire eventuali riparazioni a seguito di un'ispezione iBuyer. “Ma a questo punto, i venditori sono spesso troppo avanti nel processo per invertire la rotta. Potrebbero aver trovato una casa da acquistare, oppure iniziato a fare le valigie", spiega Jones. A questo punto, sentono che è troppo tardi per tornare indietro.
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“Catena di fornitura problemi, insieme alla carenza di forza lavoro si aggiungono alle spese per l'acquisto, la ristrutturazione e la rivendita di proprietà, il che fa aumentare il costo del modello di business di iBuyer.” Quindi potrebbe essere conveniente vendere a un iBuyer, ma Jones avverte che il costo potrebbe essere di migliaia di dollari in più rispetto alla vendita tradizionale processi.
Abbiamo discusso di come gli iBuyer influenzano i venditori, ma in che modo questo modello di business influisce sugli acquirenti?
Quando si lavora con iBuyers, la comodità è anche un vantaggio per coloro che desiderano acquistare una casa. "Ad esempio, quando si acquista una casa occupata dai proprietari, è necessario programma un tour che deve essere approvato dal proprietario", afferma Tyler. E se quel tempo non è accettabile, il proprietario rifiuterà la tua richiesta. Ma Tyler dice che una casa iBuyer è sempre libera, quindi può essere mostrata in qualsiasi momento.
È conveniente anche in altri modi. "A partire dai dettagli della proprietà attraverso l'offerta alla chiusura, tutto viene fatto online durante il periodo di acquisto di una casa tramite iBuyers", spiega Bridges. "Non ci sono costi di locomotiva o manodopera per te e, grazie all'utilizzo della tecnologia digitale, molte fasi del processo di acquisto potrebbero essere saltate". Molti acquirenti possono apprezzare la mancanza di interazione faccia a faccia.
D'altra parte, non tutti gli acquirenti considerano il lavoro con un agente immobiliare stressante o dispendioso in termini di tempo. "Un buon agente immobiliare lavora a stretto contatto con i propri clienti per assicurarsi che le loro esigenze e i loro obiettivi siano soddisfatti in tempo", afferma Heath Clendenning, un agente dell'Highland Premier di Los Angeles.
Inoltre, gli iBuyer possono causare problemi agli acquirenti, specialmente in a mercato del venditore. "Un grosso svantaggio per gli acquirenti sul mercato è che stanno perdendo l'opportunità di acquistare una casa perché non possono competere con queste offerte istantanee/tutti gli acquirenti in contanti", afferma Jones. Gli iBuyer possono anche acquistare più case alla volta, il che limita l'offerta e costringe gli acquirenti a rivolgersi a loro. Inoltre, iBuyers possono impostare i propri prezzi. Questo elimina il processo di negoziazione che in genere avviene tra venditori e acquirenti convenzionali.
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Quindi, il modello iBuyer sta davvero facendo breccia nel mercato? Bridges la pensa così. "iBuying è in forte espansione in questo momento in quasi tutte le principali regioni e cerca di rimanere sul sistema di mercato per molto tempo", dice, notando che la semplicità e il denaro diretto attirano più venditori di previsto. "E nei prossimi anni, potremmo affrontare un bando a breve termine dell'attuale sistema di chiusura degli accordi".
In effetti, Bridges afferma di aver già notato molti team immobiliari in diverse aree che ora sono ibridi o sono passati completamente a iBuyers. Prevede che ci sono più agenti immobiliari e squadre che cercano di seguire l'esempio.
Tuttavia, Clendenning crede che le interazioni umane come le negoziazioni, perizie, e le istruzioni sono ancora necessarie per ora. "Gli agenti immobiliari collaborano con i loro clienti per comprendere i loro obiettivi e le loro esigenze e fanno del loro meglio per soddisfarli", afferma. "Ci sono ancora molte variabili e situazioni che software e algoritmi non possono affrontare".
Forte crede che gli iBuyer stiano avendo un impatto, ma non necessariamente quello previsto. "In molti casi, gli iBuyer stanno rimettendo in vendita le case per il 10% in più rispetto al prezzo a cui le hanno acquistate", afferma. "Tuttavia, le case che iBuyers rimettono in vendita tendono a rimanere sul mercato per un periodo di tempo più lungo". Abbastanza sicuro, Zillow sta chiudendo il proprio servizio di iBuying, Zillow Offers, a causa dell'"imprevedibilità delle previsioni a casa". prezzi."
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