צילום: istockphoto.com
היפוך בתים יכול להיות דרך טובה להרוויח הרבה כסף בנסיבות הנכונות, אבל חסמי הכניסה הם לרוב משמעותיים. סנפירי בתים מצליחים צריכים להיות מסוגלים להעריך את שוקי הדיור, לחזות במדויק הערכות שווי בתים, וכן יש את הקשרים המקצועיים או הכישורים להתמודד עם שיפוצים - וזה עוד לפני שמתייחסים לנושא של כֶּסֶף.
היפוך בית מצריך השקעה משמעותית מראש על מנת לקנות את הנכס ולשלם עבור שיפוץ הבית. אפילו עם מימון מסופק על ידי מלווה משכנתאות מסורתית, סנפירי בתים יכולים להיות חייבים מקדמה גדולה לפני עיבוד ההלוואה שלהם ומכירת הבית תושלם. לרוב האנשים אין עשרות או מאות אלפי דולרים בהישג יד כדי לכסות את העלויות של מקדמות משכנתא ופרויקטים לשיפור הבית. למרות זאת, מחסור בכספים לא בהכרח צריך לעמוד בדרכו של מישהו שמחפש לקפוץ לשוק הנדל"ן הביתי. עם הגישה הנכונה, אפשר ללמוד איך להעיף בתים בלי כסף בכלל.
צילום: istockphoto.com
היפוך בית הוא משימה מרכזית אפילו למשקיעי נדל"ן מנוסים, אז כדאי להבין איך להעיף בית לפני שמתייחסים לכספים המעורבים. סנפירי בתים קונים בתים עם פוטנציאל רב - לעתים קרובות בשל מיקומם - אך עשויים להיות לא מושכים את הקונים כי הם נפלו לרעה או שיש להם אבזור, פריסות ושירותים מיושנים. לאחר מכן סנפירים משפצים את הנכס על מנת להעלות את ערכו כדי שיוכלו למכור במהירות את הבית במחיר גבוה יותר. אם תצליח, סנפירי הבית יכולים להשתמש בהכנסות מהמכירה כדי להחזיר את כל הלוואות ששימשו לרכישת נכס כמו גם לשלם לקבלנים ששיפצו את הנכס - עם מספיק כסף שנשאר כדי לעשות סדר רווח.
עם כל כך הרבה חלקים נעים, יש הרבה דברים שיכולים להשתבש עם היפוך בית - למשל, קניית בית עם בעיות מבניות גדולות או הוצאות יותר מדי על שיפוצים. ביקורת טיפים ועצות להתהפך בבית לפני ביצוע רכישה יכול לעזור סנפירים להימנע מכמה מלכודות נפוצות. סנפירי בתים צריכים גם להיות זהירים לגבי כל הצעה לגבי בתים בחינם, נדירים ככל שיהיו להיות, מכיוון שיכולות להיות עלויות נסתרות משמעותיות שעלולות להפוך את הנכסים הללו לעניים מאוד השקעות.
אלא אם כן יש לסנפירי הבית מספיק הון בהישג יד כדי לממן במלואו את רכישת הבית, הם יצטרכו להשיג מימון - וזה אומר לקבל אישור להלוואה. בין אם לווים מתכננים לשלם מקדמה משמעותית או רוצים להעיף בתים ללא כסף, הם יידרשו לעמוד בדרישות הלוואה מסוימות כדי להיות זכאים להלוואה. למלווים עשויות להיות דרישות ציון אשראי מינימליות, למשל, מה שיכול למנוע מלווים עם אשראי גרוע לקבל הלוואה ביתית. במקרים אחרים, המלווים רשאים להעניק הלוואות רק ללווים שהפכו בתים בעבר. הקפדה על דרישות הלוואות מסוג זה יכולה לעזור לסנפירי הבית לצמצם את האפשרויות שלהם מהר יותר ולמצוא אפשרות מימון המתאימה לנסיבות שלהם.
כאשר מבינים כיצד לקנות בית ללא כסף עבור מקדמה, ייתכן שסנפירי הבית ירצו קודם כל לבחון את אפשרויות ההלוואה לטווח הקצר שלהם עם כסף קשה. הלוואות בכסף קשה הן הלוואות מובטחות - כלומר, הן משתמשות בבטחונות כדי למזער את הסיכון הפיננסי עבור המלווה. במונחים של היפוך בית, הנכס הנרכש ישמש כבטוחה להלוואה בכסף קשה, ולא כבית המגורים העיקרי של הלווה.
כמה מלווים עם כסף קשה מתמחים בהלוואות להעברה לבית, מה שיכול להפוך אותם למקור מימון אידיאלי עבור לווים המעוניינים לקנות, לשקם ולמכור בית. בעוד ששיעורי הריבית יהיו גבוהים כמעט בוודאות מאלו של הלוואת דיור קונבנציונלית, הלוואות בכסף קשה בדרך כלל מאושרות, מעובדות וממומנות מהר יותר מאשר משכנתאות. ככזה, לווים יכולים לקבל את הכסף שהם צריכים כדי לכסות את הוצאות הרכישה והשיפוץ שלהם מבלי לקפוץ בכמה חישוקים או לעבור תהליך ארוך של אישור הלוואה.
תנאי ההלוואה נוטים להיות הרבה יותר קצרים בהלוואה בכסף קשה בהשוואה למשכנתא מסורתית. במקום לתת ללווים עשרות שנים להחזיר את ההלוואה שלהם, מלווים עם כסף קשה מצפים לרוב להחזר מלא תוך 12 חודשים ממועד ההוצאה. עם חלון כל כך הדוק לעבוד בו, סנפירי בתים עשויים לרצות להיות בטוחים שיש להם קבלנים בתור ולוח זמנים ברור להשלמת שיפוצים לפני שמסדרים את המימון שלהם.
צילום: istockphoto.com
מלווים עם כסף קשה עובדים מהר יותר מאשר מלווי משכנתאות קונבנציונליות, אך עדיין יש זמן המתנה לאישור ומימון הלוואות. אם סנפירי בית רוצים לעבור במהירות על רישום חדש שזה עתה הופיע בשוק, אפילו מחכה א כמה ימים כדי להבטיח מימון עלולים להיות הפסד על הנכס לקונים עם יותר כספים גְמִישׁוּת. במצבים אלה, סנפיר עשוי לרצות לפנות למלווה פרטי שיוכל לספק תמיכה כלכלית מבלי להידרש לחיתום הלוואות.
מלווים פרטיים הם לעתים קרובות אנשים שיש להם הון רב בהישג יד ואשר עשויים להרוויח כסף נוסף מריבית הלוואות. מכיוון שהם אינם מחויבים להנחיות חיתום, מגבלות רגולטוריות או תהליכי אישור הלוואות קפדניים, פרטיים המלווים עשויים לספק במהירות את הכסף הדרוש לרכישת נכס ולשיפוץ הבית כדי שיוכל להימכר מחדש בזמן רווח.
בנוסף, מלווים פרטיים עשויים שלא לדרוש כל סוג של מקדמה או בטחונות בתמורה להענקת הלוואה. קריטריונים טיפוסיים אחרים ללווים, כגון ציוני אשראי, יחסי חוב להכנסה (DTI) והיסטוריית הכנסה, עשויים שלא להשפיע כלל על החלטת ההלוואות שלהם. מצד שני, לווים צריכים להיות מודעים לכך שמלווים פרטיים יכולים לבחור לגבות ריביות גבוהות יותר מאשר כסף קשה. מלווים ומוסדות פיננסיים אחרים, כך שסנפירי בתים יכולים לבזבז יותר על מימון בטווח הארוך על ידי כך מַסלוּל.
מציאת מלווה פרטי או מלווה עם כסף קשה עשויה להיות קשה עבור סנפירי בתים שרק מתחילים את דרכם בתחום הספציפי הזה של השקעות נדל"ן. מכירה סיטונאית יכולה להיות אלטרנטיבה טובה אם עולים חדשים מחפשים לטבול את הבוהן שלהם להתהפך בבית - כל עוד הם בסדר לוקחים פחות רווח מאשר עם תיקון אמיתי.
עסקה סיטונאית פועלת על ידי מציאת תחילה רישום עם מוכר בעל מוטיבציה. הבית יכול להיות במצוקה או בחיסול, ויתכן שהמוכר מחפש למצוא קונה מהר ככל האפשר. לאחר מכן, הקונה מגיש חוזה המסכים לרכישת הנכס - לרוב במחיר נמוך בהרבה משווי השוק ובתנאי שהתשלום יתבצע במלואו תוך פרק זמן קצר. לאחר חתימת החוזה, הקונה מוצא משקיע צד שלישי בנדל"ן שירכוש את הנכס וייקח בעלות על הבעלות. המשקיע הזה ישלם ישירות למוכר המקורי ואז יתמודד עם העבודה לשיפוץ הנכס ולעשות היפוך בעצמו. בתמורה להקלה על עסקה זו, הקונה המקורי יקבל דמי מוצא מהמשקיע, אשר יקבל סביר להניח שהוא נמוך משמעותית מהסכום שהם יכלו להרוויח מתיקון והיפוך הבית בעצמם.
למרות שיש פחות כסף להרוויח עם רכישה סיטונאית, סנפירי הבית לא צריכים לדאוג גם לגבי הלוגיסטיקה של שיקום הנכס. עסקה סיטונאית אינה כרוכה בעבודות שיפוץ - לפחות לא מהקונה המקורי. בנוסף, אין דרישות הלוואות לעמוד בהן מכיוון שהסנפיר לא צריך לקחת הלוואה. ככזה, זו יכולה להיות אופציה מעשית עבור סנפירי בית חסרי הניסיון או הקרדיט כדי להעפיל להלוואה בכסף קשה, כמו גם סנפירים שלא מצליחים למצוא מלווים פרטיים שמוכנים לממן לְהַעִיף.
צילום: istockphoto.com
לא כל משקיעי הנדל"ן מחפשים להרוויח כסף מריבית הלוואות. חלקם עשויים להעדיף לממן היפוך בית בתמורה לקיצוץ ברווח כאשר הבית המשופץ נמכר. מערכת היחסים בין סנפיר הבית למשקיע הנדל"ן עשויה להיות דומה לזו של קונה ומלווה פרטי, כאשר המשקיע מספק את הכספים והסנפן מטפל בלוגיסטיקה של רכישה, שיקום ומכירה של הנכס. ההבדל העיקרי הוא כיצד המשקיע מקבל פיצוי על המימון שלו. הם עשויים לבקש אחוז מסוים ממחיר המכירה הסופי או עמלה קבועה שתילקח מרווחי הסנפיר במקום תשלומי ריבית.
כאשר משתמשים במשקיע נדל"ן או מלווה פרטי לצורך מימון, זה יכול להיות חשוב עבור סנפירי הבית להביא את המומחיות המיוחדת שלהם למערכת היחסים. זה יכול להיות ניסיון בביצוע שיפוצים בבית; היכרות עם שווקי דיור מסוימים; או קשרים חזקים עם קבלנים, סוכני נדל"ן ואנשי מקצוע אחרים שיעזרו בהקלת היפוך הבית. משקיעים מסוימים עשויים לרצות להשפיע על השיפוץ עם רעיונות משלהם לגבי הדרך הטובה ביותר להעלות את שווי השוק ומחיר המכירה של הנכס. זה יכול להוביל לבעיות פוטנציאליות בשלב השיפוץ אם שני הצדדים לא יכולים להסכים על הדרך הטובה ביותר להמשיך, אז זה אולי כדאי לקחת בחשבון עד כמה משקיע רוצה להיות מעורב לפני שהוא הולך אליו לסיבוב בית עיר בירה.
בעלי בתים שצברו הון משמעותי בבית שלהם עשויים להיות מסוגלים לנצל את ההון העצמי הזה כדי לעזור לשלם על החזרת הבית. הלוואות להון דירה כוללות לרוב ריביות נמוכות יותר מאשר הלוואות לא מובטחות, מה שיכול להפחית את עלות ההשקעה הכוללת עבור הסנפיר. עם זאת, הלוואות אלו עשויות לדרוש יותר זמן לאשר ולממן, מה שהופך אותן ללא מתאימות לסנפירים המחפשים אפשרויות מימון מהירות. מכשול פוטנציאלי נוסף הוא שמלווים מסוימים עשויים שלא לאשר הלוואות ביתיות שישמשו להשקעה בנדל"ן. לא כל החברות ידרשו מהלווים לציין את מטרת ההלוואה, אבל זה מכשול פוטנציאלי שיש לקחת בחשבון.
קו אשראי ביתי (HELOC) יכול להיות אפשרות נוספת לבחון. HELOCs גם ממירים את ההון העצמי של הלווה לכספים שמישים, אבל הכסף הזה זמין באמצעות קו אשראי מסתובב במקום פיקדון בסכום חד פעמי. לאחר פתיחת קו האשראי, הלווים יכולים למשוך כספים לפי הצורך לפי שיקול דעתם. HELOC יכול להיות שימושי לתשלום עלויות שיפוץ, בפרט, מכיוון שסנפירי הבית עשויים שלא לדעת בדיוק כמה כסף הם יצטרכו לשלם לקבלנים, והם יכולים להשתמש ב-HELOC שלהם כדי לכסות עלויות כפי שהם לְהִתְעוֹרֵר.
מימון המונים הוא גישה חדשה למדי להשקעות נדל"ן, ובמיוחד להיפוך בתים. במקום לקבל כספים ממלווה או משקיע בודד, סנפירי בית יכולים לקבל את הפרויקטים שלהם ממומן על ידי משקיעים רבים, כל אחד מספק חלק קטן מהכסף הדרוש לרכישה ושיקום א בית. מימון המונים פופולרי בקרב משקיעים קמעונאיים שרק לומדים איך להעיף כסף מכיוון שעלויות ההשקעה לרוב נמוכות מאוד. גישה זו יכולה להועיל הדדית, כאשר משקיעים מקבלים לרוב החזר הגון על השקעתם והסנפן הביתי מקבל את המימון למימון פרויקט הטיוב שלהם.
עסקאות אלו מנוהלות באמצעות אתרי מימון המונים ייעודיים, אשר מתאימים למשקיעים הזדמנויות השקעה שונות כגון סיבובי בית. לווים פוטנציאליים עשויים אפילו להיתקל בהלוואות ייעודיות להעיף בית הממומנות ישירות דרך אתרי מימון המונים.
למימון המונים לסיבוב בית יש יתרונות מסוימים. ראשית, מלווים שמשתמשים במימון המונים מציעים לעתים קרובות ריביות נמוכות יותר מאשר מלווים אחרים עם כסף קשה, מה שיכול לעזור להוזיל את העלות הכוללת של היפוך בית. למלווים המבוססים על מימון המונים עשויים להיות קריטריונים קלים יותר ללווים, כך שספרי בית יכולים להבטיח הלוואה גם אם יש להם ציון אשראי נמוך או יחס DTI גבוה. גם מסגרות זמן מימון יכולות להיות קצרות יחסית, מה שמאפשר לסנפירים לקבל את הכסף הדרוש להשלמת רכישת דירה תוך ימים ספורים במקרים מסוימים.
צילום: istockphoto.com
אם מלווים עם כסף קשה, מלווים פרטיים, משקיעי נדל"ן ואתרי מימון המונים בוטלו כולם, לסנפירי בתים עדיין יש כמה אפשרויות לבחון. זה אולי נראה לא סביר, אבל סנפירי בתים עשויים לגרום למוכר הבית לממן את הרכישה והשיפוץ של הנכס שלהם ולממן את זה. למען ההגינות, מימון בעלים הוא קצת לא שגרתי כשמדובר במימון סיבוב בית, אבל בנסיבות הנכונות, המוכרים עשויים להיות פתוחים לעסקה מסוג זה. לדוגמה, מוכר שביתו שוהה הרבה זמן בשוק עשוי להיות נוטה יותר לשקול היפוך בית במימון בעלים.
עם מימון בעלים, בעל הבית המקורי משמש כמלווה, ומספק לקונה את הכספים לרכישת הבית ולשיפוץ. בהתאם לתנאי ההסכם, הסנפיר ישלם תשלומים קבועים למוכר בדיוק כפי שהיה עושה עם ספק הלוואות קונבנציונלי. הסדר זה עשוי להציע גמישות רבה יותר מבחינת תנאי ההלוואה. שני הצדדים חופשיים לנהל משא ומתן על כל פרט, החל מהריבית המגיעה על ההלוואה ועד ללוח הזמנים של הפירעון. יתרון נוסף עם מימון בעלים הוא שסנפירי הבית אינם צריכים לעמוד בדרישות הלווים המחמירות לגבי היסטוריית האשראי שלהם או החוב הקיים. זה אולי קצת ארוך, אבל מימון בעלים יכול להיות שווה בדיקה אם אפשרויות אחרות אינן זמינות.
גישה לא שגרתית נוספת להעיף בית ללא כסף היא לשכור את הנכס במקום לקנות אותו מיד על הסף. מעבר למסלול זה מצריך הסכם שכירות מיוחד ביותר בו השוכר מסכים לרכוש את הנכס לאחר זמן מסוים. דאגה ברורה כאן היא שייתכן שסנפירי הבית יצטרכו להמתין זמן מה לפני שהנכס יחליף ידיים והם יכולים למכור את הבית בעצמם, ולעכב כל רווח שהם יכולים להרוויח. עם זאת, המוכר עשוי לאפשר להם לבצע שיפוצים בזמן שהם משכירים את הנכס, כך שהליך הגמילה יוכל להתקדם ללא דיחוי.
סנפירי בתים עשויים להיות מודאגים גם מתשלום שכר דירה על נכס שני כאשר יש להם כבר בית מגורים ראשי לשלם עליו והתחייבויות כספיות אחרות לעמוד בהם. הסכמי חכירה אלה יכולים לקבוע כי כל תשלומי שכר דירה ששולמו יחולו על רכישת הנכס לאחר תום תקופת השכירות. הכללת שפה זו בהסכם יכולה לעזור להקל על החששות לגבי איזון עלויות היפוך הבית עם ההוצאות החודשיות האחרות של השוכר.
חוסר הכספים לשלם מקדמה משמעותית על הבית או לשלם לקבלנים עבור שיפוץ ביתי גדול, לא בהכרח סוגר את הדלת בפני לקוחות פוטנציאליים. ישנן גישות אלטרנטיביות רבות למימון שיפוץ בית שאינן דורשות כסף מראש. אפשרויות המימון הללו אולי נראות לא קונבנציונליות במבט ראשון, אבל הן יכולות לעזור לסנפירים הראשונים לקבל קצת ניסיון מתחת לחגורתם ולהרוויח את יום המשכורת הראשון שלהם בהיפוך בית. ברגע שהם ביססו רקורד בסיבוב בתים והכניסו קצת כסף לבנק, אולי יהיה קל יותר להעפיל לחלק מה ההלוואות הטובות ביותר עבור היפוך בתים כדי שיוכלו לממן סיבוב אחד נוסף - או כמה, לפי העניין.