צילום: istockphoto.com
עם העלויות ארוכות הטווח של בעלות על הבית, הלווים צריכים למצוא את הלוואת הבית המתאימה. עבור חיילים משוחררים וחברי שירות פעילים, תוכנית ההלוואות של VA מהמשרד לענייני חיילים משוחררים של ארה"ב היא לרוב הבחירה הטובה ביותר למימון בית חדש. הלוואת VA היא א סוג הלוואת דירה מציע תכונות מיוחדות שיכולות להפוך את קניית הבית למשתלמת יותר עבור ותיקים וחברי שירות פעילים.
אנשי צבא וחיילים משוחררים המחפשים את ביתם הבא עשויים למצוא את עצמם תוהים, "איך אני יכול להגיע הלוואת בית VA?" התהליך לוקח בדרך כלל כמה שלבים נוספים - אבל החיסכון הפוטנציאלי בעלויות יכול להיות שווה זה. מדריך זה ידריך את רוכשי הדירות בתהליך כיצד לקבל הלוואת VA.
חשוב לציין כי הלוואות VA מגיעות מלווי משכנתאות פרטיים, כגון בנקים, חברות אשראי או חברות משכנתאות. אנשים רבים חושבים בטעות שהממשלה מציעה הלוואות דירות ישירות ללווים, אבל זה לא המקרה. הלוואות VA הן סוג של תוכנית משכנתא בגיבוי ממשלתי, לא הלוואה ממשית מ-VA, והמחלקה לענייני חיילים משוחררים ערבה לחלק מההלוואה. אם הלווה אינו יכול לבצע תשלומים וההלוואה נכנסת לעיקול, ה-VA משלמת למלווה את החלק המובטח של ההלוואה.
ערבות זו הופכת פעמים רבות את ההלוואה לאופציה בטוחה יותר עבור המלווים. בתורם, לעתים קרובות הם מציעים תנאי הלוואה טובים יותר ללווים VA. זה בדרך כלל לא כולל דרישת מקדמה, שיעורי ריבית נמוכים יותר וללא ביטוח משכנתא ללווים. לווים זכאים התוהים כיצד להגיש בקשה לתוכנית הלוואת בית VA יכולים לבצע שורה של צעדים כדי לעזור להם להתחיל.
צילום: istockphoto.com
המחשבה הראשונה של ותיקים רבים שלומדים על תוכנית VA היא "איך אני יכול לקבל הלוואת VA?" לגבי כל משכנתא, הלווה ירצה קודם כל לשקול את מצבו הכלכלי. אפילו עם ערבות VA, לווים צריכים לעמוד בדרישות הזכאות של המלווים למוצרי משכנתא. דרישות מלווים נוטות לכלול ציון אשראי ומינימום הכנסה. ל-VA אין דרישת אשראי ספציפית עבור התוכנית (אם כי בדרך כלל מלווים בודדים עושים זאת), מה שיכול לעזור לוותיקים שייתכן ויצטרכו לקבוע כיצד לקבל הלוואת בית עם אשראי גרוע.
מקום טוב ללווים פוטנציאליים להתחיל בו הוא לבדוק את ציוני האשראי שלהם. ככל שציון האשראי של הלווה גבוה יותר, כך גדל הסיכוי שהם יהיו זכאים לשיעור הלוואה טוב יותר. הלווים עשויים גם לרצות ליצור תקציב חודשי כדי לעזור לקבוע כמה בית הם יכולים להרשות לעצמם. ניתן להשיג זאת על ידי חיבור הכנסה חודשית והפחתת הוצאות חודשיות, כגון ביטוח רכב, פרמיות בריאות ומצרכים. הסכום שנותר נותן ללווה מושג כמה הוא יכול להרשות לעצמו להוציא בחודש על תשלום משכנתא.
הלוואות VA הן רק לחיילים משוחררים מתאימים, חברי שירות בשירות פעיל ובני זוג שנותרו בחיים. לווים ששואלים "איך מקבלים הלוואת VA?" אולי כדאי להתחיל בבדיקת זכאותם לתוכנית לפני תחילת תהליך ציד הבית והגשת בקשה להלוואות VA. זה יכול לעזור להם לזהות ולתקן כל שגיאה מבעוד מועד כדי למנוע עיכוב בתהליך ההלוואה.
כדי להיות זכאי לתוכנית הלוואות VA, חברי שירות פעיל חייבים להיות לפחות 90 ימי שירות רציפים. זכאות ותיקים, לעומת זאת, תלויה במועד שבו הלווה הפוטנציאלי שירת. לאלו ששירתו בזמן מלחמה יש בדרך כלל דרישות זמן שירות נמוכות יותר מאלה ששירתו בימי שלום. בנוסף, במקרים מסוימים, בני זוג של ותיקים עשויים להיות זכאים להלוואה VA. באופן כללי, רק בני זוג שנותרו בחיים של ותיקים שנפטרו בשירות או משירות פציעות יכולות לקבל הטבות הלוואות VA, ובן הזוג שנותר בחיים לא חייב היה להינשא מחדש לאחר ה מותו של ותיק.
צילום: istockphoto.com
לאחר קביעת הזכאות, ותיקים יכולים להתחיל להשוות תנאי הלוואה המשלימים את מצבם הכלכלי. שלושת הסוגים העיקריים של הלוואות VA הם:
בנוסף לסוג ההלוואה, הלווים עשויים לרצות לחשוב על הסכום שהם מתכננים ללוות. לווים ירצו לשקול את התקציב שלהם כאשר הם קובעים כמה הלוואת דירה הם יכולים להרשות לעצמם. דברים נוספים שלווים ירצו לקחת בחשבון בעת השוואת הלוואות VA הם שיעור הריבית ואורך התקופה עבור כל הלוואה.
כעת, כאשר ללווה יש מושג לגבי סוג ההלוואה שהוא רוצה, הם יכולים להתחיל לעשות קניות ב- מלווי המשכנתאות הטובים ביותר. לא כל מלווי המשכנתאות מאושרים ב-VA, ולכן הלווים ירצו לשאול כל מלווה אם הם מציעים הלוואות VA. כמה מלווי משכנתאות אפילו מתמקדים אך ורק בהלוואות VA.
ברגע שללווים יש רשימה של מלווים שאושרו על ידי VA, הם יכולים לעיין בהצעות הלוואות VA עבור כל חברה. אפילו במסגרת תוכנית הלוואות VA, מלווים שונים יציעו ריביות שונות, תנאי הלוואה ומוצרי הלוואה שונים. לדוגמה, מלווה אחד יכול להציע רק הלוואות רכישה, בעוד שמלווה אחר מציע אפשרויות רכישה והלוואות למחזר מזומן. חלק חשוב בתהליך לקבלת הלוואת VA הוא למצוא את המלווה שמציע את התעריפים והתנאים הטובים ביותר עבור הלווה.
השלב הבא הוא בחירת מלווה, אך חלק מהלווים עשויים לתהות כיצד לבחור מלווה משכנתאות זה הכי טוב עבורם. לווים רבים עושים רשימה קצרה של מלווי המשכנתאות הטובים ביותר ב-VA כדי לעזור להם למיין את האפשרויות שלהם. זה עשוי לכלול שימוש בגיליון אלקטרוני כדי לסייע בארגון המלווים וההצעות שלהם. לאחר מכן, לווים יכולים לעיין בקלות ברשימות שלהם ולהשוות בין מלווים כדי לראות איזה מהם מציע את התנאים הטובים ביותר עבור סוג ההלוואה שהם רוצים.
זה בדרך כלל רעיון טוב עבור לווים הזכאים להלוואות VA לאמת את תנאי ההלוואה ודרישות הזכאות לאחר שמצאו מלווה שאיתו הם רוצים לעבוד. זה נעשה בקלות על ידי פנייה למומחה הלוואות או קצין הלוואות VA. פקיד הלוואות צריך להיות מסוגל לומר ללווה את שיעורי הריבית הנוכחיים ואת כל הדרישות להלוואה ספציפית, כגון ציון האשראי המינימלי המותר.
צילום: istockphoto.com
לווים שתוהים "איך אני מקבל הלוואת VA אם אני ותיק זכאי?" יכולים להוכיח את מעמדם הוותיק על ידי בקשת תעודת זכאות (COE). מסמך זה מגיע מ-VA ומראה כי לווה זכאי לתוכנית. הלווים יצטרכו להציג הוכחת שירות כדי לקבל את ה-COE שלהם, כגון עותק של מסמכי השחרור או ההפרדה שלהם. חלק מהלווים עשויים להיות מסוגלים להשתמש במערכת מקוונת כדי לקבל את ה-COE של הלווה. אם למלווה אין אפשרות זו, ותיקים יכולים למלא טופס VA לבקש COE ולשלוח אותו בדואר למרכז ההלוואות האזורי שלהם בכתובת שנמצאת בעמוד האחרון של טופס הבקשה. COE גם מספק למלווה מידע על זכאותו של הלווה. זכאות היא כמה כסף תשלם הממשלה למלווה אם הלווה לא יעמוד בהלוואה. ללווים זכאים ללא הלוואת VA נוכחית יש לרוב זכאות מלאה. עם הזכאות המלאה, קונים יכולים ללוות כמה כסף שהם כשירים ללוות מבלי לבצע מקדמה.
באותו אופן שבו לווים מקבלים אישור מראש למשכנתא קונבנציונלית, מי שזכאי להלוואה VA עשוי לרצות לבקש אישור מראש ממלווה VA. אישור מראש פירושו שהמלווה בדק את המידע הפיננסי של הלווה ואישר הלוואה וסכום הלוואה ספציפיים, עד להגשת בקשה רשמית. הצעד הראשון עבור הלווה הוא לשאול את המלווה שלו כיצד להגיש בקשה לקבלת הלוואת בית VA מראש. תהליך זה כולל בדרך כלל מילוי בקשת משכנתא. המלווה VA בודק את האשראי של הלווה ומאמת את פרטי ההכנסה שלו. אם הלווה עומד בדרישות הזכאות, המלווה יוצר מכתב אישור מראש של הלוואת VA עבור הלווה להראות למוכרי הבית שהם רוצים לקנות.
מכתב אישור מראש זה יכול להעמיד את הלווה בעמדה חזקה יותר להבטיח בית שכן למוכר תהיה הבטחה שהמימון יעבור אם יקבל את הצעת הלווה. המוכר לא יצטרך לתהות אם המימון של הקונה יעבור אם המוכר יקבל את הצעתו.
ההבנה כיצד לקבל אישור מראש של הלוואת VA עשויה להיראות מרתיעה עבור הלווים הראשונים, אבל זה צעד שכדאי עבור הקונים לעשות לפני שמתחילים באופן רשמי בחיפוש אחר ביתם החדש.
השלב הבא הוא לרוב החלק המרגש ביותר בתהליך המשכנתא - ציד בתים. לווים יכולים ללכת לבתים פתוחים או לסייר באופן פרטי בבתים למכירה. הם יכולים לבחור לקנות בעצמם אם הם רוצים; עם זאת, קונים רבים (במיוחד אלה הראשונים) בוחרים לעבוד עם סוכן נדל"ן כדי לעזור להם בתהליך.
אמנם קניות לבית הן לרוב חוויה מהנה ומרגשת, אבל יש הרבה דברים שצריך לקחת בחשבון, כמו:
אם הבית יבדוק את כל התיבות, הקונה יהיה מוכן להרכיב הצעה להצגת המוכר.
צילום: istockphoto.com
ייתכן שמוכר יקבל הצעה מקונה עם מכתב אישור מראש מאשר הצעה ללא. עם מכתב אישור מראש ביד, הקונה יכול להציע הצעה מגובה על ידי חברת המשכנתאות שלו. המוכר יהיה בטוח שהקונה יכול לעמוד במחיר הבית ויוכל לזכות בהלוואה.
תהליך הגשת הצעה על בית כרוך במילוי מכתב הצעה. זהו מסמך רשמי המאפשר למוכר לדעת את תנאי המכירה המבוקשים של הקונה. מכתב ההצעה כולל מידע על המימון של הקונה, בדיקות או דוחות נדרשים ופרטים מותאמים אישית של ההצעה. לדוגמה, הצעה עשויה לכלול בקשה מהמוכר לכלול מכשירי חשמל מסוימים או כיסויי חלונות במכירה. כאשר גם הקונה וגם המוכר מסכימים על תנאי המכירה, הם חותמים על החוזה.
לאחר שהמוכר קיבל את הצעת הקונה, הקונה יכול להתחיל בתהליך של הגשת בקשה להלוואת בית VA דרך המלווה שלו. מכיוון שלווים רבים מתחילים באישור מראש, תהליך הגשת הבקשה הוא בדרך כלל די קל מכיוון שהרבה מהמידע הנדרש כבר נמצא אצל המלווה. ייתכן שהלווה אפילו לא יצטרך למלא בקשה נוספת, אם כי סביר להניח שהמלווה יצטרך לאמת מידע מסוים עם הלווה.
אם הלווה עדיין לא אושר מראש או מילא בקשת הלוואה, סביר להניח שהמלווה שלו יבקש ממנו להשלים את השלב הזה. בקשות משכנתא יבקשו בדרך כלל מידע כולל היסטוריית התעסוקה, ההכנסה והכספים של הלווה התחייבויות (כגון תשלומי רכב או חובות אחרים) כדי לקבל מושג אם הם יוכלו להרשות לעצמם להחזיר את לְהַלווֹת.
השלב הבא בקבלת אישור הלוואת VA הוא חיתום, שהוא תהליך האימות של המלווה את המידע שסופק על ידי הלווה. כמו כן במהלך תהליך החיתום, המלווה יבדוק את היסטוריית האשראי של הלווה ואת ניקוד האשראי הנוכחי. המלווים עשויים לפנות ללווים כדי לבקש מסמכים מסוימים, כגון דפי חשבון בנק.
מלווי הלוואות VA יידרשו גם לאמת שירות צבאי. אם הם עדיין לא עשו זאת, מלווה המשכנתאות יבקש את ה-COE של הלווה למטרות אימות.
צילום: istockphoto.com
אחד היתרונות הגדולים ביותר של תוכנית המשכנתא של VA הוא העלות הנמוכה של קבלת הלוואה; רוב הוותיקים יכולים לקבל הלוואות VA ללא מקדמה. שיעורי הריבית גם נוטים להיות נמוכים באופן ניכר מאלו של הלוואות קונבנציונליות דומות. בנוסף, הלווים אינם צריכים לעשות ביטוח משכנתא פרטית (PMI), ולהרבה הלוואות VA יש דרישות פחות מחמירות של ציון אשראי והנחיות חיתום פיננסיות.
זה לא אומר שלהלוואת VA אין עלויות סגירה. העלות העיקרית של הלוואת VA היא עמלת מימון VA. עמלה זו עוברת ל-VA כדי לעזור לשמור על הפעלת התוכנית עבור חברי צבא עתידיים, חיילים משוחררים ובני זוג זכאים. החדשות הטובות הן שלווים יכולים לגלגל עמלה זו לסכום ההלוואה שלהם במקום לשלם אותה בסגירה (עם זאת, הם ירצו לזכור שכניסת עמלת המימון להלוואה שלהם תגדיל את החודשי שלהם תשלומים).
סגירה היא לרוב היום המרגש ביותר בתהליך רכישת הבית. הצעת הלווה התקבלה, המלווה שלו אישר את ההלוואה ועמלת VA שולמה. כעת, הנכס יכול לעבור באופן חוקי מהמוכר לקונה. סגירה על הלוואת VA דומה לסגירה על משכנתא קונבנציונלית. יתכן ללווים יצטרכו לכסות עלויות סגירה מסוימות ויצטרכו להציג הוכחה לביטוח בעלי בתים למלווה.
לבסוף, הרוכש חותם על מספר מסמכים (כגון העברת שטר) כדי להעביר את הבית על שמם באופן רשמי. חוזי מכירה רבים מאפשרים לבעלים החדש לקבל את המפתחות ולעבור לגור מיד לאחר הסגירה.
לווים זכאים משתמשים בחלק מזכאות ה-VA שלהם לאחר סגירת ההלוואה שלהם. היבט נהדר של תוכנית ההלוואות VA, לעומת זאת, הוא שזה לכל החיים. המשמעות היא שחיילים משוחררים יכולים להשתמש בתוכנית כדי להבטיח תנאי משכנתא נוחים כמה פעמים שהם רוצים.
הזכאות המשמשת בהלוואה בדרך כלל אינה זמינה להלוואות עתידיות עד להחזר ההלוואה. עם זאת, אם הלווה מחזיר את יתרת הלוואת המשכנתא שלו, הוא מפנה כסף להלוואת VA נוספת. לדוגמה, ותיק עשוי להחליט למכור את ביתו הנוכחי הממומן בהלוואות VA ולקנות בית אחר באמצעות התוכנית. כאשר הם מוכרים את הבית, הם משלמים את יתרת המשכנתא בתמורה למכירת הבית. כספי הזכאות שלהם זמינים שוב לרכישה הבאה שלהם.
תוכנית הלוואות VA היא אחת הדרכים הקלות ביותר עבור ותיקים לרכוש בית חדש. שימוש בהלוואה VA עוזר לוותיקים לחסוך בעלויות הסגירה ויכול לספק ריבית נמוכה יותר. זה גם מבטל בדרך כלל את הצורך במקדמה, שיכולה להיות משיכה עצומה עבור קונים ללא חיסכון משמעותי, ומאפשרת להם לעלות על סולם הנכס מוקדם יותר. ותיקים שתוהים, "איך אתה יכול לקבל הלוואת VA?" יכולים לבצע את 14 השלבים הפשוטים האלה לרכישת הבית הבאה שלהם.
מומלץ ללווים לבדוק את זכאותם לפני הגשת בקשה להלוואות VA ולחפש בין המלווים. אפילו במסגרת תוכנית ההלוואות של VA, חלק מהלווים יכולים להציע תנאים נוחים יותר - כמו שיעורי ריבית נמוכים יותר - מאחרים.